II SA/Bd 133/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędziowie sędzia WSA Leszek Tyliński sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Znaniecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. sprawy ze skargi B. Z. i J. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] Starosta [...] na podstawie art. 12 ust. 4a, 5, art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm., zwanej w skrócie "specustawą drogową") w związku z art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651, z późn. zm., zwanej w skrócie "u.g.n.") oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 267; zwanej w skrócie "k.p.a.") ustalił dla skarżących B. i J. Z. odszkodowanie w kwocie 22.100 złotych za prawo własności nieruchomości nabytej z mocy prawa na rzecz Gminy [...] decyzją Starosty [...] nr[...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i podziału nieruchomości oraz zezwoleniu Gminie [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie i rozbudowie ul. [...], przebudowie skrzyżowania ul. [...] oraz przebudowie kanalizacji deszczowej, sieci telekomunikacyjnej i elektroenergetycznej w[...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 225/1 o powierzchni 0,0154 ha, położonej w[...], powstałej z podziału działki nr 225 zapisanej na dzień 29 maja 2012 r. w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] KW [...] jako własność B. i J. Z.. Jednocześnie organ zobowiązał do wypłaty odszkodowania Burmistrza[...]. W odwołaniu skarżący zarzucili, iż organ nie uwzględnił ich wniosku dowodowego zawartego w piśmie z dnia 12 marca 2014 r. o sporządzenie nowego operatu szacunkowego, mimo że skarżący wskazali na konkretne wady operatu, który był podstawą wydanej decyzji (naruszenie art. 78 § 1 k.p.a.) tj m.in.: wadliwie wyliczone odszkodowanie za ogrodzenia (o czym świadczy dołączony do pisma kosztorys), wadliwe ustalenia rzeczoznawcy co do cen nieruchomości podobnych. Ponadto odwołujący zarzucili organowi dokonanie błędnych ustaleń faktycznych i wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy z 17 grudnia 2013 r., który zawiera wadliwe ustalenia dotyczące: wyboru transakcji podobnych (tabela 2 str. 21 operatu), średniej ceny transakcyjnej oraz sposobu wyceny ogrodzenia (naruszenie art. 7 i 77 k.p.a.) – co w rezultacie doprowadziło do zaniżenia należnego skarżącym odszkodowania. Skarżący wskazali, że przy wycenie istniała możliwość wyboru innych, bardziej korzystnych dla nich transakcji w celu ustalenia nieruchomości podobnych i średniej ceny transakcyjnej. Twierdzenia rzeczoznawcy, powtórzone bezkrytycznie przez organ, że żadna z transakcji wskazanych przez skarżących nie była brana pod uwagę ponieważ działki te nie były wydzielane z tak dużej powierzchni – nie zasługuje na uwzględnienie, w szczególności brak jest podstaw prawnych dla sformułowania takiego poglądu. Ponadto przyjęcie w operacie szacunkowym (str. 22), że cena metra kwadratowego nieruchomości podobnych oscylują pomiędzy 22,22 zł a 63,22 zł było nieprawidłowe. Ujęcie to prowadzi do przyjęcia błędnego poglądu, że różnica w cenie 1 metra kwadratowego nieruchomości rzekomo podobnych może wynosić około 200 %. Podtrzymując twierdzenia dotyczące błędnego określenia przez rzeczoznawcę wartości ogrodzenia (str. 28-29 operatu) skarżący podkreślili, że celowe i uzasadnione jest stosowanie w stosunku do ogrodzenia metody kalkulacji szczegółowej – co w rezultacie prowadzi do uzyskania kwot innych niż te wskazane w operacie szacunkowym. Skarżący zwrócili uwagę, że do pisma z dnia 12 marca 2014 dołączyli sporządzony na ich zlecenie kosztorys obejmujący realną wartość ogrodzenia. Różnice pomiędzy operatem szacunkowym a sporządzonym na zlecenie skarżących kosztorysem są istotne. Nie doprowadziło to jednak do próby wyjaśnienia przez organ występujących różnic. W wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy [...] części nieruchomości oznaczonej jako działka nr 225/1 o powierzchni 0,0154 ha, położonej przy ul. [...], stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 17 grudnia 2013 r. Badając ten operat organ stwierdził, że przystępując do wyceny biegła dokonała prawidłowego ustalenia, iż działka nr 225/1 w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. w dniu 29 maja 2012 r. znajdowała się na terenie nieobjętym ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy [...], zatwierdzonym uchwałą nr XXXVI/349/09 Rady Miejskiej w [...] z dnia 2 września 2009 r., działka nr 225/1 położona była w jednostce funkcjonalno – przestrzennej miasta oznaczonej jako D – dalszego rozwoju jako obszar funkcjonalny mieszkalnictwa i usług, co pozostaje w zgodzie z dołączonym do operatu zaświadczeniem Burmistrza [...] z dnia[...]. Mając na uwadze przeznaczenie działki nr 225/1 dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności, stanowiących potencjalne tereny zainwestowania, o powierzchni powyżej 1 ha oraz rynku gruntów nabywanych pod drogi publiczne. Wykonana analiza wykazała, iż przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z aktualnym sposobem jej użytkowania. Wobec powyższego wartość rynkową działki nr 225/1 określono w oparciu o rynek nieruchomości drogowych, zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. (s.18-22 operatu). W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, szacując grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównania parami. Określając wartość odtworzeniową działki nr 225/1, przy uwzględnieniu analizy rynku gruntów nabywanych pod drogi ustalono, iż rynek ten jest niejednorodny i cechuje go duże zróżnicowanie uzyskiwanych cen transakcyjnych. Średnia cena transakcyjna w zbiorze 6 wyłonionych transakcji pomocniczych uzyskała poziom 38,22 zł/1m2, co dowodzi, iż poziom cen jest wyższy aniżeli nieruchomości stanowiących potencjalne tereny zainwestowania na terenie miasta [...] i powiatu[...], o powierzchni powyżej 1 ha. Przy uwzględnieniu korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości tj. położenia, otoczenia i sąsiedztwa, warunków dojazdu do nieruchomości, powierzchni nieruchomości stanu uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej (s.22 – 23 operatu) biegła ustaliła wartość 1 m2 powierzchni gruntu stanowiącego działkę nr 225/1 na kwotę 36,39 zł, a wartość całej działki nr 225/1 (mającej powierzchnię 154 m2) na kwotę 5.604,06 zł, po zaokrągleniu 5.600 zł. Nadto biegła określiła wartość części składowych gruntu znajdujących się na działce nr 225/1 w dniu wydania decyzji ZRID tj. ogrodzenia murowanego, składającego się z bramy i przęseł konstrukcji stalowej wypełnionej sztachetami drewnianymi (dł. 3 m + 24,1 m), ogrodzenia z siatki (dł. 4m), nasadzeń w postaci sosny wermutki, cisu pospolitego, świerku srebrzystego, świerku pospolitego, sosny kosodrzewiny, sosny pospolitej. Wartość odtworzeniową ogrodzenia (27,1 m) określono według katalogu "[...]" - Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych – zeszyt [...] – obiekty inżynieryjne, IV kwartał 2013 r. (obiekt 9831 C – ogrodzenie drewniane z otynkowanymi słupami z cegły pełnej) na kwotę 11.625,90 zł, po zaokrągleniu 11.626 zł. Wartość ogrodzenia z siatki stalowej ocynkowanej o długości 4 m (obiekt 9832A) oszacowano na kwotę 747 zł. Z kolei wartość odtworzeniową ww. nasadzeń znajdujących się na działce określono na kwotę 4.124 zł (s.29 - 32 operatu). Łączna wartość odtworzeniowa składników – ogrodzenia i nasadzeń na działce nr 225/1 wyniosła 16.500 zł. Pismem z dnia 4 kwietnia 2013 r. biegła sprostowała informację zawartą w pkt 2.4 na stronie 30 operatu odnośnie do oznaczenia zadrzewień. Wartość działki 225/1 o powierzchni 0,0154 ha łącznie ze składnikami gruntu, stanowi sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej składników i wynosi 22.100 zł. Zdaniem organu odwoławczego sporządzony w sprawie operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa jak również nie zawiera, mając na uwadze złożone wyjaśnienia biegłej oraz dokonane sprostowanie, żadnych niejasności ani pomyłek, które negatywnie wpływałyby na jego wartość dowodową. Posiada także wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa, tym samym organ odwoławczy nie znalazł podstaw do jego podważenia. Zdaniem organu operat zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat obejmuje też badanie rynków nieruchomości, w szczególności w zakresie cen typowych najczęściej występujących na rynku i uzasadnienie płynących z badania wniosków w przewidzianym przepisami prawa zakresie. Pozwala to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Operat uwzględnia stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid. Organ odwoławczy uznał za nietrafne argumenty podniesione przez pełnomocnika skarżących w odwołaniu oraz w piśmie z dnia 29 sierpnia 2014 r. W ocenie organu nie mogły być uznane za podobne do wycenianej nieruchomości skarżących wskazane przez nich nieruchomości zapisane w księdze wieczystej KW nr [...] oraz KW nr [...]. Biegła (rzeczoznawca majątkowy) w piśmie z dnia 29 maja 2013 r. odnosząc się do zarzutów stron wyjaśniła, iż transakcja z dnia 29 maja 2013 r. odnosząca się do działki nr 115/2 o pow. 0,0153 ha, położonej w miejscowości [...] dotyczyła gruntu sprzedawanego na poprawę warunków zagospodarowania działki sąsiedniej. Natomiast transakcja z dnia 23 września 2009 r. dotycząca działki nr 262/107 o pow. 0,0096 ha, położonej w [...] miała za przedmiot grunt przeznaczony w planie miejscowym pod parterową stację transformatorową (oznaczenie w planie 22EE). Obydwie transakcje dotyczyły szczególnych rynków nieruchomości i były skierowane do konkretnego nabywcy. Nadto dodała, że w warunkach wolnorynkowych działki gruntu stanowiące tzw. pole inwestycyjne o powierzchni kilku hektarów oraz typowa działka inwestycyjna o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych uzyskują inne ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Jest to uzasadnione, gdyż nieruchomości te cechuje inna kapitałochłonność, skierowanie są do innego uczestnika rynku nieruchomości, a także czas ich ekspozycji na rynku jest zróżnicowany. Tym samym wskazane przez skarżących nieruchomości nie można uznać za podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Transakcje przedmiotowymi nieruchomościami odbywały się w specyficznych warunkach rynkowych, wobec czego nie zostały uwzględnione przez biegłą w zgromadzonym materiale porównawczym. Bez znaczenia dla wysokości ustalanego decyzją odszkodowania, odpowiadającego wartości wywłaszczonej nieruchomości, pozostaje fakt, iż w wyniku odcięcia pasa gruntu pod przyszłą drogę dotychczasowi właściciele nieruchomości utracili - zgodnie z twierdzeniami ich pełnomocnika – walory krajobrazowe nieruchomości oraz zaporę ekologiczną chroniącą ich miejsce zamieszkania przed hałasem spalinami, kurzem. Odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaka poniesie właściciel wskutek utraty (wywłaszczenia) nieruchomości. Za bezzasadny organ uznał zarzut odnoszący się do metodologii wyceny znajdującego się na działce ogrodzenia, w tym zastosowanej metody kalkulacji. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z § 23 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2107 ze zm.) metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe (§ 23 ust. 4 rozporządzenia). W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy określił wartość odtworzeniową składników budowlanych znajdujących się na działce nr 225/1 w oparciu o katalog "[...]" - Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych i zawarte w nim ceny oraz obmiar dokonany w trakcie oględzin. Biegła wyjaśniła ponadto, iż określając wartość nakładów znajdujących się na działce uwzględniono treść art. 135 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. W konsekwencji uwzględniła w wycenie stopień zużycia nieruchomości. Zdaniem organu wobec tego sporządzona wycena pozostaje zgodna z regulacją u.g.n. oraz ww. przepisami wykonawczymi. Ponadto jak wskazała biegła, w kosztorysie prywatnym przedstawionym przez skarżących określona wartość nie uwzględniała chociażby stopnia zużycia obiektów, a tym samym pozostawała w sprzeczności z regulacją u.g.n. Odnosząc się do przedstawionego przez skarżących kosztorysu organ, powołując się na treść art. 130 ust. 2 u.g.n. podniósł także, że pozbawione podstaw prawnych byłoby ustalenie odszkodowania w oparciu o kosztorys nie mający postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W skardze do sądu administracyjnego skarżący wnieśli o uchylenie decyzji Wojewody zarzucając jej: ‒ naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że wskazane przez nich transakcje nie dotyczą nieruchomości podobnych do nieruchomości objętej postępowaniem, ‒ zaakceptowanie błędnej metodologii wyceny ogrodzenia znajdującego się na działce (metody kalkulacji) przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, ‒ pominięcie kosztorysu przedstawionego przez skarżących i jednoczesne zaniechanie powołania innego rzeczoznawcy majątkowego – wbrew stanowisku skarżących zawartemu w piśmie z dnia 12 marca 2014 r. W uzasadnieniu skarżący podkreślili, że fakt, iż wybór podejścia i metody określania wartości nieruchomości należy do rzeczoznawcy nie jest równoznaczny z faktem, iż może on działać dowolnie, bez uzasadnienia przyjętego przez siebie stanowiska. Wybór metody wyceny należy co prawda do rzeczoznawcy, ale wybór ten nie powinien budzić wątpliwości, czy była możliwość zastosowania metody bardziej adekwatnej. W ocenie skarżących przyjęta metoda wyceny była wadliwa gdyż przyjęcie innej metody wyceny było bardziej korzystne dla skarżących tj. uzyskana w ten sposób wycena prawidłowo wskazywałaby wartość nieruchomości, której dotyczy postępowanie. Popierając trzeci z podniesionych zarzutów skarżący podnieśli, że pominięcie przedstawionego przez nich kosztorysu przy jednoczesnym braku uwzględnienia ich wniosku o sporządzenie nowej wyceny nieruchomości jest niedopuszczalne, gdyż prowadzi do sytuacji, w której dokonywana przez organ ocena zgromadzonych dowodów ma charakter wyłącznie formalny, a strona nie ma realnej możliwości zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest niezasadna. Istotą sporu w niniejszej sprawie jest prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego określającego wysokość należnego skarżącym odszkodowania. Odszkodowanie o którym orzeczono w zaskarżonej decyzji zostało ustalone w związku z nabyciem z mocy prawa przez Gminę [...], w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, prawo własności nieruchomości przysługującego uprzednio skarżącym. Tak jak wskazał organ – stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia i wypłacenia odszkodowania w takim przypadku stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ug.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Podkreślić należy, że ustawodawca nie pozostawił organom administracji swobody w zakresie sposobu ustalania wartości nieruchomości. Wartości te muszą być określane przez osoby mające specjalne kwalifikacje w tej dziedzinie - rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, oraz na zasadach określonych w rozdziale I działu IV (określenie wartości nieruchomości) ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów wydanym na podstawie art. 159 u.g.n. Powyższe nie oznacza jednak, że operat szacunkowy jest dowodem, który nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Art. 80 k.p.a. stanowi dla organów administracji prawną podstawę dokonywania oceny wszystkich dowodów zgromadzonych w toku postępowania administracyjnego, w tym operatów szacunkowych, jako dowodów wartości nieruchomości. Organ zobowiązany jest zatem do oceny operatu szacunkowego, jako dowodu w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Na organie ciąży więc obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Z uwagi jednak na to, że organ nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, to ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyrok NSA z dnia 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11 dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli bowiem organ administracji prowadzący postępowanie administracyjne mógłby wiążąco zweryfikować we własnym zakresie wszystkie ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to w takim przypadku, operat ten traciłby ustawowy walor opinii z zakresu wiadomości specjalnych, wynikający z art. 7 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 21 grudnia 2009 r., I OSK 1087/09 dostępny na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kwestia weryfikacji merytorycznej operatu szacunkowego została uregulowana w art. 157 ust. 1 u.g.n.. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. W rozpatrywanej sprawie zdaniem Sądu organ dokonał właściwej kontroli sporządzonego operatu szacunkowego, w tym uzyskał odpowiedź autorki operatu szacunkowego na podnoszone przez skarżących zarzuty. Nie można także uznać, iż w sprawie dowiedziono, że wystąpiły tego rodzaju uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu, które winny skutkować koniecznością zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę sporządzonego dla potrzeb orzekania w sprawie operatu szacunkowego. Dokonując oceny sporządzonego operatu szacunkowego organ słusznie podkreślił, że pierwszym, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy na potrzeby ustalenia odszkodowania w związku z wywłaszczeniem jest zbadanie, czy cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości wycenianej. Zgodnie bowiem z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Tak jak wskazał organ - kierując się tą zasadą biegła dokonała analizy rynku nieruchomości odpowiadających cechom nieruchomości wywłaszczonej według aktualnego sposobu jej użytkowania tj. nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących przedmiot prawa własności, stanowiących potencjalne tereny zainwestowania, o powierzchni powyżej 1 ha (działka nr 225/1 została bowiem wydzielona z działki nr 225 o powierzchni 4,9647 ha – str. 14 operatu). Biegła dokonała także analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia tj. nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Wynikiem owych analiz było stwierdzenie, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia tj. pod drogę publiczną, powoduje zwiększenie jej wartości. W rezultacie wartość wywłaszczonej nieruchomości, która została wydzielona pod drogę publiczną, należało określić w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. Za słuszną należy uznać stanowisko organu, iż na ocenę operatu szacunkowego jako prawidłowo sporządzonej w sprawie opinii biegłego nie mógł zaważyć podnoszony przez skarżących zarzut nieuwzględnienia w analizie rynku nieruchomości, transakcji nieruchomościami które zdaniem skarżących winny być uznane za podobne do nieruchomości wycenianej tzn. transakcji nieruchomościami które zostały zidentyfikowane jako działki nr 115/2 i nr 262/107. Uzyskane w tym względzie od biegłej informacje co do szczególnych warunków transakcji dotyczącej pierwszej z wymienionych działek (na poprawę warunków zagospodarowania działki sąsiedniej) oraz przeznaczenia drugiej z ww. działek (pod stację transformatorową) – nie kwestionowane przez skarżących – skutkowały prawidłową oceną, iż nie można uznać, iż w tym wypadku mamy do czynienia z nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Słuszna jest również ocena organu, z której wynika, że także co do sposobu wyceny znajdującego się na działce ogrodzenia nie można było powziąć uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości wyceny dokonanej w operacie szacunkowym. Określenie wartości odtworzeniowej składników budowlanych w oparciu o katalog "[...]" zawierający ceny obiektów porównywalnych z wycenianymi tj. zarówno ogrodzenia murowanego ze sztachetami drewnianymi (obiekt 9831C) jak też ogrodzenia z siatki (obiekt 9832A) jest dopuszczalne w ramach techniki wskaźnikowej o której mowa w § 23 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzanie operatu szacunkowego. Sama okoliczność, iż jest możliwe sporządzenia kosztorysu na inną, znacznie wyższą kwotę (38.792,71 zł wg kosztorysu przedstawionego przez skarżących wobec określonej w operacie łącznej kwoty 12.273 zł) nie oznacza, że sporządzony operat w tym względzie jest błędny. Skarżący nie wskazali bowiem – poza odmiennym rezultatem szacowania wartości ogrodzenia – na takie okoliczności, które mogłyby powodować uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu w tym względzie. Przeciwnie – jak słusznie zauważył organ - to kosztorys przedstawiony przez skarżących może budzić uzasadnione wątpliwości, choćby z tego powodu, że w przeciwieństwie do operatu szacunkowego nie uwzględnia stopnia zużycia szacowanego ogrodzenia. Należy także zauważyć, iż ów kosztorys, który ma przecież określać koszt odtworzenia tj. postawienia "na nowo", w nowym miejscu ogrodzenia, wycenia tego rodzaju rozboty jak "rozbiórka elementów konstrukcji betonowych zbrojonych" czy "wywiezienie gruzu żużlobetonowego" – co może budzić uzasadnione wątpliwości czy przedstawiony kosztorys przedstawia jedynie koszt odbudowy tj. koszt "nowego" ogrodzenia, czy także koszt rozbiórki "starego’ ogrodzenia. Ze względu na powyższe, uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270), Sąd oddalił skargę.