II SA/Bd 1599/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2017 r. sprawy ze skarg W. Ł. i M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2016r. znak [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewid. B. gmina B. nr [...], na działki o nr ewidencyjnych od [...] – [...] w określonych udziałach wobec K. G., W. Ł., J. Ł., E. S., W. T. oraz M. Z. Decyzja wydana została w następującym stanie sprawy. Decyzją z dnia [...] czerwca 2014r. znak [...] Wójt Gminy zatwierdził podział nieruchomości położonej we wsi B. B., gmina B. B., uregulowanej w księdze wieczystej Nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 1,1476 ha na działki o numerach: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. Nowopowstałe działki położone są częściowo w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami, częściowo na urządzenie ulicy dojazdowej – ciągu pieszo-jezdnego zgodnie z obowiązującą zmianą miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego przyjętą uchwałą Rady Gminy z dnia [...] czerwca 2000r. Burmistrz Gminy decyzją z dnia [...] września 2016r., na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały rady Gminy nr [...] z dnia [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia opłat adiacenckich, ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, na skutek jej podziału zatwierdzonego ww. decyzją z czego ustalił udziały w tej opłacie odpowiednio do udziałów we własności nieruchomości tj. [...] dla K. G., [...] dla W. Ł., [...] dla J. Ł., [...] dla E. S., [...] dla W. T. oraz [...] dla M. Z., wskazując kwotowe wysokości odpowiadające tym udziałom. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał przepisy prawa i stan faktyczny, powołując się na sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, jako prawidłowy i zgodny z przepisami prawa. Wskazano, że podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi uchwała Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2003r., przyjmująca procentową stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i jej wartością po podziale. Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] czerwca 2016r. wartość nieruchomości w stanie przed podziałem wynosiła [...] zł, a w stanie po podziale [...] zł. Wzrost wartości nieruchomości na skutek podziały wyniósł zatem [...] zł, a opłat adiacencka stanowi 30 % wzrostu wartości czyli [...] zł. Odwołanie od powyższej decyzji w zakresie ustalonych udziałów w opłacie adiacenckiej wniosły: M. Z., K. G. oraz W. Ł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazaną na wstępie decyzją z [...] listopada 2016r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 98a u.g.n. Operat szacunkowy potwierdza, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ wskazał przepisy prawa regulujące podstawy sporządzania operatów szacunkowych jako opinii o wartości nieruchomości oraz dokonał oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] czerwca 2016r. Operat ten uwzględnia wartość nieruchomości według poziomu cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej – przed podziałem (według stanu na dzień [...].06.2014r.) i po podziale (według stanu na dzień [...].07.2014r.). Kolegium wskazało, że jako cechy rynkowe nieruchomości, tzn. te, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkowa nieruchomości biegły przyjął: lokalizację, sąsiedztwo, infrastrukturę techniczną, infrastrukturę drogową, cechy fizyczne gruntu i cechy organizacyjne nieruchomości, przypisując tym cechom określone wagi cechy. Nadto zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale pomniejszył powierzchnie nieruchomości o [...]ha tj. o powierzchnię działki nr [...], która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na urządzenie ulicy dojazdowej ciągu pieszo-jezdnego. Kolegium wskazało, że dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca spośród 10 nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy o powierzchni od 0,72 ha do 2,41 ha, na których transakcje odbyły się w latach 2013-2016 przyjął do szczegółowej analizy 4 i dokonał ich porównania parami z nieruchomością wycenianą. Szczegółowo opisał cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych ustalając wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed podziałem na kwotę [...] zł. Dokonując z kolei wyceny wartości nieruchomości po podziale do porównania rzeczoznawca przyjął również 12 niezabudowanych nieruchomości gruntowych położonych na terenie Gminy o cechach podobnych do dziełek wycenianych. Osobne zestawienie działek porównawczych rzeczoznawca przyjął dla działki nr [...] i [...] uwzględniając obciążenie służebnością drogową. Zastosowano czynniki korygujące ustalając ostatecznie wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...] zł. Na tej podstawie organ odwoławczy stwierdził, że ustalona w decyzji wysokość opłaty adiacenckiej odpowiada iloczynowi stawki procentowej określonej w uchwale Rady Gminy z dnia [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia opłat (30%) i ustalonej różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Odnosząc się do zarzutów odwołujących się Kolegium stwierdziło, ze analiza operatu prowadzi do wniosku, iż jest on sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych, nieruchomości przyjęte do porównań są porównywalne z nieruchomością wycenianą, co nie daje podstawy do negowania ustalonej w operacie wysokości wartości nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości umorzenia opłaty adiacenckiej, zgodnie z art. 147 ust. 1 może ona być na wniosek właściciela nieruchomości rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Wobec zarzutu K. G, iż w związku z budową ulic J. i H. na działki nr [...] i [...] wylewano duże ilości wody z igłofiltrów, co obniżyło ich wartość, Kolegium wskazało, ze rzeczoznawca uwzględnił ten fakt w swojej wycenie w opisie nieruchomości na str. 15 operatu, co miało również wpływ na "cechy fizyczne gruntu" jako "średnio korzystne" i miało odzwierciedlenie w ustalonej wartości nieruchomości. W odniesieniu do zarzutu W. Ł. błędnego ustalenia wysokości przysługującego jej udziału i błędnego naliczenia wysokości opłaty adiacenckiej organ odwoławczy wyjaśnił, że Wójt w decyzji z [...] września 2016r. dokonał prawidłowego ustalenia udziału w prawie własności nieruchomości zapisanej w Księdze wieczystej [...] zgodnie ze stanem na dzień [...] lipca 2014r. tj. na dzień uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział działki o nr ewidencyjnym [...]. Organ zwrócił uwagę, że udział poszczególnych współwłaścicieli w opłacie adiacenckiej odpowiada ich udziałowi w nieruchomości z chwili, w której decyzja w sprawie podziału stała się ostateczna. Wówczas udział W. Ł. wynosił [...]. Nie ma przy tym znaczenia w jaki sposób później, przy częściowym zniesieniu współwłasności współwłaściciele podzielili nieruchomość (podzielili się wydzielonymi działkami ewidencyjnymi). Kolegium stwierdziło nadto, że zgodnie z art. 98a ust. 3 u.g.n. rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale pomniejszy powierzchnię nieruchomości o powierzchnię odpowiadającą działce nr [...] – 0,0555 ha, przeznaczoną w planie miejscowym pod drogę publiczną, a wartość działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną została ustalona według wartości przed podziałem nieruchomości, tak więc nie miała wpływu na wysokość ustalonej opłaty. Jednobrzmiące skargi na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wniosły W. Ł. (zarejestrowano pod sygn. II SA/Bd 1599/16) oraz M. Z. (zarejestrowano pod sygn. II SA/Bd 1612/16), zarzucając: 1) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, a polegający na błędnym ustaleniu udziału W. Ł. jako [...], podczas gdy faktyczny udział w nieruchomości W. Ł. wynosi [...], a przez to błędne ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł, 2) błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia polegający na błędnym ustaleniu istnienia dróg dojazdowych przy działkach nr [...] oraz [...], podczas gdy znajdują się one jedynie na planach gminy natomiast na dzień wniesienia skargi skarżąca W. Ł. zmuszona jest do korzystania ze służebności gruntowej umożliwić dostęp do swojej nieruchomości, 3) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, 10, 77 i art. 80 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i brak zebrania pełnego materiału dowodowego w sprawie, co miało wpływ na błędne ustalenia stanu faktycznego oraz art. 7 i 84 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i brak uzupełnienia opinii biegłego w zakresie wyceny nieruchomości – różnicy w wartości nieruchomości z uwzględnieniem tego, że w chwili obecnej brak jest fizycznie wydzielonej drogi, nie są doprowadzone media, a więc droga znajdująca się w planach, aby spełnić swoje przeznaczenie musiałaby być utwardzona i wydzielona z pola przez właścicieli nieruchomości na ich koszt. Wskazując na powyższe skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji w części ich dotyczącej i ponowne naliczenie opłaty adiacenckiej, biorąc pod uwagę rzeczywisty posiadany przez skarżące udział w nieruchomości, a także faktyczny stan dróg dojazdowych do nieruchomości oraz konieczności ustanowienia służebności dotyczącej przyłączy mediów oraz wstrzymanie wykonania skarżonej decyzji do czasy rozpatrzenia skargi. Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z urzędu wstrzymało wykonanie zaskarżonej decyzji z [...] listopada 2016r. W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie. Na rozprawie w dniu 24 października 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowił na podstawie art. 111 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi połączyć sprawę ze skargi W. Ł. (sygn. akt II SA/Bd 1599/16) ze sprawą ze skargi M. Z. (sygn. akt II SA/Bd 1612/16), do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić dalej sprawę pod sygn. akt II SA/Bd 1599/16. Na rozprawie uczestnik postępowania E. S. działająca w imieniu własnym i jako pełnomocnik skarżącej W. Ł. oraz A. B. jako pełnomocnik skarżącej M. Z. poparły skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargi podlegały oddaleniu. Przedmiot sądowej kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie na skutek skarg W. Ł. i M. Z. stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2016r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] września 2016r. o ustaleniu dla współwłaścicieli nieruchomości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału działki [...] o pow. [...]ha położonej w obrębie ewidencyjnym B. gmina B. na działki o numerach ewidencyjnych od [...] do [...]. Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2016r. poz. 23 ze zm., dalej "u.g.n."). W myśl przepisu art. 98a u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1 a). Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (ust. 3). Obowiązek wniesienia opłaty adiacenckiej powstaje zatem dla właściciela/ współwłaścicieli lub użytkownika wieczystego wówczas gdy określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości na skutek szczególnego zdarzenia, jakim jest w tym przypadku podział nieruchomości. Przy tym, powołane wyżej przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. uzależniają możność podjęcia przez organ działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej od łącznego spełnienia się następujących przesłanek: 1) dokonania podziału nieruchomości, 2) podjęcia przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz 3) wykazania wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W rozpoznawanej sprawie nie jest sporne, że przesłanki określone w pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy zostały w niej spełnione. Organy orzekające w sprawie w sposób wyczerpujący wykazały bowiem ich spełnienie na podstawie zebranego materiału dowodowego sprawy. Istota sporu w niniejszej sprawie koncentruje się na przyjętym przez organy wzroście wartości nieruchomości po podziale rzutującym na wysokość opłaty adiacenckiej oraz na sposobie ustalenia udziału w opłacie adiacenckiej dla poszczególnych współwłaścicieli dzielonej nieruchomości. W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że wzrost wartości nieruchomości związany z podziałem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla konkretnej nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty adiacenckiej. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego, w czym należy zgodzić się ze skarżącą. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ. Na organie bowiem spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2013 r. sygn. akt II OSK 1686/11 – Lex nr 1270183). Sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat posiada wartość dowodową, wykazał bowiem istnienie związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a podziałem nieruchomości. Opinia biegłego została sporządzona w sposób rzeczowy, przejrzysty i logiczny. Nie zawiera błędów, niejasności czy pomyłek, posiada wszystkie elementy określone w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie szacunkowym z [...] czerwca 2016r. rzeczoznawca majątkowy prawidłowo ustaliła stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz przeznaczenie nieruchomości (vide: pkt VIII operatu zatytułowany "Przeznaczenie wycenianej nieruchomości", pkt VII str. 13- 15 "Opis nieruchomości", oraz decyzja z [...] czerwca 2014r, zatwierdzająca podział nieruchomości. Zostało wykazane, na podstawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego terenów budownictwa mieszkaniowego i usług wieś zatwierdzonej uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2000 r. (Dz.Urz.Woj.), że nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o łącznej powierzchni [...] m2 w części o pow. 0,8388 ha jest przeznaczona pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną i zabudowę usługową (B 41 MN.U), w części o pow. 0,0555 ha na urządzenie ulicy dojazdowej – ciągu pieszo jezdnego (B 41a Kly), w pozostałej części (0,2533 ha) leżała poza ustaleniami planu. Wydzielone w wyniku podziału działki: - od nr [...] – [...] - [...] – [...] leżą w terenie oznaczonym w m.p.z.p. symbolem B 41 MN.U mieszkalnictwa jednorodzinnego i zabudowy usługowej, - nr [...] w terenie B 41a Kly – teren ulicy dojazdowej ciąg pieszo-jezdny, - nr [...]-[...] leżą w terenie nieobjętym aktualnym planem miejscowym, Dojazd do działki nr [...] był możliwy ulicą J. oraz od strony ulicy H. przez działkę nr [...]. Z kolei wydzielona działka nr [...] ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę [...] poprzez ustanowienie odpowiedniej służebności, wydzielone działki nr [...] – [...] i [...] – [...] mają zapewniony dostęp do drogi publicznej przez działkę nr [...].[...] i [...], na których należy ustanowić odpowiednie służebności, a wydzielona działka nr [...] stanowi drogę wewnętrzną przeznaczona do obsługi wydzielonych działek nr [...] – [...] i [...] i [...], przy zbyciu których na tej drodze należy ustanowić odpowiednie służebności. Wynika to z decyzji podziałowej oraz m.p.z.p. Dojazd do działek [...],[...] i [...] jest możliwy ulicą J. która stanowi drogę gminną o nawierzchni utwardzonej, oświetloną. Zgodnie z wpisem w kw [...] służebności na działkach nr [...] i[...] są ustanowione do czasu uzyskania przez działki nr [...] – [...] i [...] [...]-[...] dostępu do drogi publicznej w inny sposób (to jest wytyczenia drogi publicznej przez Gminę - do ulicy). Z powyższego wynika, że rzeczoznawca majątkowy precyzyjnie określiła przeznaczenia poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, oraz ich istotne cechy także związane z kwestionowanym przez skarżące utrudnieniem w dostępie do drogi publicznej poprzez nieutwardzoną i nieurządzoną przez gminę drogę publiczną. Oznacza to, że wskazane w operacie szacunkowym przeznaczenie poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału jest takie samo jak przeznaczenie nieruchomości, z której zostały wyodrębnione. Sam podział nie zmienił przeznaczenia nieruchomości nr [...]. Zarzuty skarżących również nie koncentrują się na wykazaniu okoliczności dotyczących zmiany przeznaczenia nieruchomości przed podziałem i po podziale, ale wyłącznie na braku uwzględnienia okoliczności związanych z brakiem bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, o czym miał zapewniać przy podziale Wójt Gminy. Zważyć jednak należy, iż wnikliwa analiza operatu szacunkowego wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy uwzględniła przy dokonywaniu wyceny wszystkie istotne okoliczności, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W szczególności odniosła się do kwestii ubytku w wyniku podziału, uwzględniła wartość prawa służebności gruntowej i wpływ tej cechy na wartość szacowanej nieruchomości. Jak wynika z treści operatu przy wycenie nieruchomości przed i po podziale (dz. [...]) nie uwzględniono powierzchni 0,0555 ha oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren przeznaczony na urządzenie ulicy dojazdowej – ciągu pieszo jezdnego (str. 27 i 40-41 operatu). Uwzględniono też charakter działki nr [...] po podziale jako dojazdowej wewnętrznej do obsługi części pozostałych wydzielonych działek. W tych okolicznościach Sąd podzielił ocenę organu, co do ustalenia przeznaczenia nieruchomości działki nr [...] i działek wydzielonych. Przeznaczenie nieruchomości należy badać na dzień wydania decyzji o podziale, tj. zgodnie z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Analizą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i skorygowano wartość nieruchomości współczynnikami korekcyjnymi, mającymi zastosowanie, gdy wpływ cechy rynkowej na wartość wykracza poza zakres wynikający ze zbioru. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca określiła wartość rynkową nieruchomości przed podziałem przy zastosowaniu podejścia porównawczego wykorzystując metodę porównywania parami oraz korygowania ceny średniej. Wybór metody podyktowany był ilością transakcji podobnych na lokalnym rynku nieruchomości. Dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości niezabudowanych położonych na terenie gminy, które posiadają podobny charakter zagospodarowania. Po analizie biegła zestawiła następujące cechy rynkowe i ich wagi, mające wpływ na wartość nieruchomości przed podziałem: lokalizacja (30%), sąsiedztwo (25%), infrastruktura techniczna (15%), infrastruktura drogowa (5%), cechy fizyczne gruntu (15%), cechy organizacyjne nieruchomości (10%). Cechy różniące zostały wyspecyfikowane, oszacowano ich wpływ na wartość i uwzględniono w procesie wyceny. Przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem zastosowano współczynnik korekcyjny (K) 1,10 uwzględniający lokalizacje nieruchomości oraz wyposażenie terenu o tej lokalizacji w sieć kanalizacyjną i gazową, które to cechy wykraczają poza przyjęty zakres cech lokalizacyjnych nieruchomości podobnych. Wysokość współczynnika korekcyjnego w zakresie 0.9 -1,10 ustalono na podstawie preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości po podziale biegła zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyceny zbadano rynek nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy. Po analizie biegła zestawiła następujące cechy rynkowe i ich wagi, mające wpływ na wartość nieruchomości po podziale. Cechy różniące zostały wyspecyfikowane, oszacowano ich wpływ na wartość i uwzględniono w procesie wyceny. Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że przy określeniu wartości nieruchomości przed i po podziale, stosownie do art. 98a ust. 3 u.g.n., rzeczoznawca pomniejszyła jej powierzchnię o powierzchnię działki wydzielonej pod drogę publiczną. Przy tym, w obu przypadkach (wartość przed i po podziale) biegła zestawiła nieruchomość wycenianą z wytypowanymi nieruchomościami będącymi w jej ocenie nieruchomościami w największym stopniu podobnymi do wycenianej. Operat przedstawia tabele zawierające dane o nieruchomościach porównawczych dla wyceny gruntu przed podziałem i dane o nieruchomościach porównawczych dla wyceny gruntu po podziale oraz tabele z wycenami nieruchomości przed i po podziale. Przedmiotowe tabele są czytelne i umożliwiają prześledzenie czynności wyceny, a biegła wyjaśniła, w jaki sposób ustaliła wartość nieruchomości przed i po podziale. Operat szacunkowy przedstawia zatem wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Stan nieruchomości zaś został zdefiniowany w art. 4 pkt 17 u.g.n. jako stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Zawarty w tej definicji element w postaci stanu otoczenia nieruchomości jest pojęciem pojemnym. Może on, między innymi, dotyczyć wielkości, charakteru, stopnia zurbanizowania oraz dostępności do publicznej komunikacji, walorów środowiskowych lub też uciążliwej emisji podmiotów występujących w otoczeniu nieruchomości. W doktrynie przyjmuje się, że katalog czynników, jakie należy uwzględnić przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, nie jest zamknięty ("w szczególności"). Dopuszczalne jest obok tych czynników uwzględnienie innych, jeśli wpływają one na wartość rynkową nieruchomości (tak: Paweł Wojciechowski, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz do art. 134, Wolters Kluwer, 2015). Ponadto, podkreślić należy, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Ocena operatu w zakresie wiadomości specjalnych - metody szacowania, która jest wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego nie może być przedmiotem oceny ze strony sądu ani organu. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Także rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania oraz doborze cech rynkowych i ich wag dla określonego rynku. Natomiast jeśli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. Skarżące z prawa wynikającego z ustawowej możliwości zakwestionowania ustaleń operatu szacunkowego nie skorzystały, tym samym godziły się na to, że ustalenia przedstawione w operacie szacunkowym wynikające z posiadanych przez rzeczoznawcę majątkowego wiadomości specjalnych nie mogą być zakwestionowane (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 1224/13). W tej sytuacji Sąd nie podzielił podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 k.p.a. organy zebrały bowiem w sprawie rzetelnie pełny materiał dowodowy konieczny dla rozstrzygnięcia sprawy opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego ostateczna decyzją wójta giny z dnia [...] czerwca 2014r. decyzja stała się ostateczna [...] lipca 2014r. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest wyczerpujące zawiera ocenę dowodu z operatu szacunkowego, jak również odnosi się do zarzutów odwołań. Niezasadne okazały się pozostałe zarzuty skarg. W szczególności bez znaczenia dla sprawy dotyczącej ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału pozostaje brak fizycznie wydzielonej drogi, skoro taki sam stan w tym zakresie istniał przez podziałem, jak i po podziale. Nie wynika z treści decyzji podziałowej, zapewnienie dostępu do wydzielonych działek wyłącznie poprzez urządzona formalnie drogę, jak chciałyby tego skarżące. Zgodnie z przepisami prawa zapewnienie dostępu do drogi publicznej wydzielonych działek, może nastąpić także poprzez ustanowienie służebności gruntowej. Nie znajduje także usprawiedliwionych podstaw zarzut skargi, stawiany również w odwołaniach, odnoszący się do błędnego ustalenia stanu faktycznego sprawy przyjętego za podstawę rozstrzygnięcia poprzez błędne ustalenie udziału W. Ł. jako [...], podczas gdy jej faktyczny udział w nieruchomości wynosi [...], w przez to błędnego naliczenia wysokości opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł. Niesporne w sprawie pozostaje, co wynika z treści księgi wieczystej nr KW [...], iż na dzień wydania decyzji podziałowej i uzyskania przymiotu ostateczności współwłaścicielami nieruchomości obejmującej działkę nr [...] byli odpowiednio: W. Ł. w udziale [...], K. G. w udziale [...], W. T. – w udziale [...], E. S. – [...], J. Ł. – [...] oraz M. Z. – [...]. Przypomnieć należy, iż zgodnie z przepisem art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami stan prawny nieruchomości dla ustalenia podmiotów zobowiązanych do poniesienia opłaty adiacenckich wyznacza właśnie data ostateczności decyzji podziałowej. Jak wynika wprost z sentencji decyzji organu pierwszej instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej z dnia [...] września 2016r. opłatę adiacencką z tytułu stwierdzonego wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału, ustalono na podstawie operatu szacunkowego w łącznej wysokości [...] zł. W takiej zatem sytuacji organ prawidłowo nałożył obowiązek uiszczenia tej daniny publicznej na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości, w stosunku do wielkości ich udziałów w prawie własności. Na tej podstawie dla W. Ł. organ ustalił przypadający udział w opłacie adiacenckiej w wysokości [...] zł, jako odpowiadający [...] części kwoty [...] zł, a dla skarżącej M. Z. – w wysokości 7852,71[...] zł, jako odpowiadający [...] tej kwoty. Zważyć przyjdzie, iż wadę uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji stanowi brak dostatecznego uzasadnienia w tym zakresie, aczkolwiek nie jest to uchybienie, które skutkowałoby uchyleniem tej decyzji. Organ odwoławczy jednak prawidłowo odniósł się do tej kwestii w uzasadnianiu zaskarżonej decyzji. Sąd podziela stanowisko, że nie ma znaczenia dla sposobu ustalenia opłaty adiacenckiej i sposobu jej rozdziału pomiędzy współwłaścicieli dzielonej działki nr [...], późniejszy dział spadku pomiędzy spadkobiercami i odmienny od wielkości udziałów faktyczny podział wydzielonych działek pomiędzy współwłaścicielami. Wywodzone w odwołaniu oraz skardze nierówności w tym zakresie są wyłącznie konsekwencją cywilnoprawnych czynności i wymagają ewentualnych stosownych rozliczeń pomiędzy skarżącymi i innymi współwłaścicielami dzielonej nieruchomości. Spory w tym zakresie nie podlegają jednak właściwości organów administracji publicznej, ani też sądu administracyjnego, lecz sądu powszechnego. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), orzekł jak w sentencji.