II SA/Bd 193/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Renata Owczarzak asesor WSA Mariusz Pawełczak Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Kloska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] stycznia 2025 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta [...] z [...] października 2024 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] na rzecz skarżącego kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. 1. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium") zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2025 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. (zwanego dalej "Prezydentem") z [...] października 2024 r. nr [...], którą do decyzją Prezydent ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanym garażem na nieruchomości nr ew. [...] przy ul. [...] w B.. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy: 2. W wyniku rozpatrzenia wniosku M. [...] Sp. z o.o. z [...] lipca 2021 r. (wpływ [...] lipca 2021 r.) Prezydent, na podstawie art. 53 ust. 3, art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i ust. 4, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm., dalej powoływana jako u.p.z.p.) decyzją z [...] maja 2022 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanym garażem na nieruchomości nr ew. [...] przy ul. [...] w B.. W wyniku rozparzenia sprawy w postępowaniu odwoławczym Kolegium decyzją z [...] lipca 2022 r. uchyliło decyzję Prezydenta i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent decyzją z [...] grudnia 2022 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Decyzję tą utrzymało w mocy Kolegium decyzją z [...] marca 2023 r. nr [...]. 3. W wyniku rozpatrzenia skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy (zwany dalej "WSA") wyrokiem z 24 października 2023 r. sygn. II SA/Bd 557/23 uchylił decyzję Kolegium z [...] marca 2023 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z [...] grudnia 2022 r. WSA podzielił stanowisko organów, że odnośnie planowanej inwestycji spełniona jest przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej, w tym wielorodzinnej (tak jak we wniosku inwestora). Odnośnie wskaźnika powierzchni zabudowy WSA wskazał, że jak wynika z analizy średnia powierzchnia zabudowy na analizowanym terenie wynosi 25%, natomiast waha się ona w przedziale od 10 do 43%. W uzasadnieniu decyzji (oraz analizie) odwołano się do pojęcia kwartału, na który zdaniem organu, składają się działki znajdujące się przy tej samej części ulicy, co działka Spółki. Organ pominął natomiast zupełnie działki bezpośrednio sąsiadujące z przedmiotową działką od drugiej strony, w szczególności działki nr [...], a także przylegające do nich działki nr [...] a ponadto [...], których wskaźnik powierzchni zabudowy Sąd podkreślił, że to, co organ uznaje za kwartał, de facto stanowi działki znajdujące się przy tym samym odcinku ul. [...], podczas gdy kwartał obejmuje co do zasady większą powierzchnię i nie ogranicza się do nieruchomości znajdujących się przy tej samej ulicy. W szczególności należy wziąć pod uwagę w przedmiotowej sprawie to, że ul. [...] ma kształt podkowy, zatem jako kwartał nie może być uznany jedynie jej jeden prosty odcinek, ale cała ulica jako taka, co uzasadniało konieczność uwzględnienia przy zastosowaniu § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej powoływane jako "rozporządzenie w.n.z.z.t.") ww. działek nr: [...], których średnia powierzchnia zabudowy jest zdecydowanie wyższa niż planowana przez Spółkę. Wskaźnik ten wynosi odpowiednio 39%, 26 %, 43 %, 30 % i 34 %. Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki WSA zauważył, że organ przy ustalaniu tego wskaźnika, podobnie jak przy ustalaniu wskaźnika średniej zabudowy, odniósł się do działek znajdujących się w określonym przez niego kwartale. W tym zakresie więc będą miały zastosowania wcześniejsze rozważania WSA dotyczące konieczności ujęcia działek znajdujących się na całej ul. [...], a w szczególności bezpośrednio sąsiadujących z przedmiotową działką od drugiej strony, tj. działek nr [...] a także przylegających do nich działek nr [...] a ponadto nr [...], których wysokość górnej krawędzi posadowionych na nich budynków wynosi 9,5 m, a więc jest taka sama, jak proponowane przez Spółkę. Ponadto zdaniem WSA niezrozumiałe jest wyznaczenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 8,5 m, skoro w bezpośrednim sąsiedztwie wszystkie budynki na działkach bezpośrednio przylegających do działki inwestora są wyższe: działka nr [...] – 9,5 m, działka nr [...] – 8,7 m, działki nr [...] i [...] – 9,5 m. WSA wytknął także Kolegium, że uzasadnienie jego decyzji nie spełnia wymogów art. 107 § 3 w zw. z art. 11 Kodeksu postępowania administracyjnego (w skrócie "k.p.a.") jak również art. 15 k.p.a. Odniesienie się przez Kolegium do głównych spornych kwestii w sprawie sprowadza się do ogólnikowego twierdzenia, że szczegółowe uzasadnienie tych kwestii wynika z treści analizy urbanistycznej. 4. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Prezydent wskazana na wstępie decyzją z [...] października 2024 r. nr [...] określił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanym garażem na nieruchomości nr ew. [...] przy ul. [...] w B.. W punkcie 2.1.2. decyzji Prezydent określił następujące parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu: a) linie zabudowy – wkreśloną na załączniku graficznym Nr 1, b) wielkość powierzchni zabudowy terenu objętego wnioskiem maks. 30 %, c) wielkość powierzchni biologicznie czynnej terenu objętego wnioskiem: "ca 53 %", d) szerokość elewacji frontowej "ca 14 m", e) geometria dachu: a. dach o kącie nachylenia do 5 stopni, b. kierunek kalenicy głównej dowolny. 5. W wyniku rozpatrzenia odwołania Skarżącego Kolegium wskazaną na wstępie decyzją z [...] stycznia 2025 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta. Badając możliwość dostosowania nowej zabudowy do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (kwestia spełnienia określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przesłanki tzw. "dobrego sąsiedztwa") Kolegium wskazało na przeprowadzoną, w oparciu o przepisy rozporządzenia w.n.z.z.t., analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. 6. Kolegium zaakceptowało stanowisko Prezydenta odnośnie wyznaczenia obszaru analizowanego w ten sposób, że jego granice obejmują nie tylko ściśle obszar wyznaczony w odległości trzykrotności szerokości frontu działki nr [...] tj. 72 m (24 m x 3 = 72 m), ale także obejmują dodatkowo w całości działki, których tylko część powierzchni jest w obszarze wyznaczonym przez trzykrotność frontu działki inwestora, jednakże zabudowa na tych działkach przynajmniej w części znajduje się w obrębie obszaru wyznaczonego przez trzykrotność frontu działki inwestora. Kolegium stwierdziło także, że planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy istniejącą w obrębie obszaru analizowanego tj. funkcję mieszkaniową wielorodzinną i garażową. 7. Odnośnie linii zabudowy Kolegium wskazało, że linię tę wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w.n.z.z.t., w odległości 6,5 m od granicy z pasem drogowym ul. [...], co stanowi przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez położony w najbliższym sąsiedztwie budynek mieszkalny jednorodzinny przy ul. [...]. W ocenie Kolegium, organ I instancji uzasadnił stanowisko stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Stanowisko znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym i umocowanie w przepisach prawa. 8. Odnośnie wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu Kolegium wskazało, że średnia powierzchnia zabudowy w granicach obszaru analizowanego wynosi 26%, przy czym wskaźniki w całym obszarze analizowanym zawierają się w przedziale od 10% do 43%. Zważywszy na powyższe, Prezydent ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia w.n.z.z.t. Inwestor wnioskuje o powierzchnię zabudowy wynoszącą 234 m2, co w odniesieniu do powierzchni wnioskowanego terenu – 789 m2, daje wskaźnik zabudowy wynoszący 30%. Kolegium wskazało, że zakres ww. parametru wynikający z przedstawionej analizy nawiązuje do wskaźnika wynikającego z wniosku inwestora i daje się pogodzić ze stanem istniejącym. Analiza potwierdza, że biorąc pod uwagę wielkość terenu objętego wnioskiem i ukształtowanie zabudowy na nieruchomościach sąsiednich można ustalić przedmiotowy wskaźnik na maksymalnie do 30%. 9. Odnośnie parametru szerokości elewacji frontowej Kolegium podniosło, że średnia szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi 15 m, co z uwzględnieniem tolerancji 20% (dopuszczanej przez § 6 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t.) daje przedział od 12 m do 18 m. Szerokość przedmiotowych budynków zawiera się w przedziale od 3 m do 69,5 m, a zatem wykazuje znaczne zróżnicowanie. Organ I instancji skorzystał z przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia w.n.z.z.t. i ustalił, że wnioskowana przez inwestora szerokość elewacji frontowej wynosząca ca 14 m, wpisuje się w zakres szerokości ustalony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t., a jednocześnie jest zbliżona do średniej wartości tego parametru z obszaru analizowanego. Kolegium zaznaczyło, że szerokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizowanym budynków mieszkalnych wielorodzinnych zawiera się w przedziale od 13 m do 50 m. W związku z powyższym uzasadnionym jest wyznaczenie szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji na poziomie ca 14%. 10. Odnośnie wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium, po wskazaniu treści § 7 rozporządzenia w.n.z.z.t. podniosło, że w rozpatrywanym przypadku średnia wartość górnej krawędzi elewacji frontowej wszystkich budynków w obszarze analizowanym wynosi 6 m. Ustalona wartość wynika z parametrów budynków różniących się wysokościami górnych krawędzi elewacji frontowych, a położenie tych krawędzi wynika z różnych geometrii dachów. Wobec czego organ I instancji ustalił przedmiotowy parametr na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia w.n.z.z.t. Kolegium podniosło, że inwestor wnioskuje o budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanym garażem, o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej maksymalnej 9,5 m do okapu, bowiem dla budynku planowany jest dach płaski (do 5 stopni). Wnioskowana wartość nawiązuje do istniejących wysokości zabudowy, w szczególności mieszkaniowej wielorodzinnej, i jak wynika z analizy da się pogodzić ze stanem istniejącym. Przyjęto zatem wartość górnej krawędzi elewacji frontowej maksymalnie do 9,5 m. 11. Odnośnie geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) Kolegium stwierdziło, że wobec braku szczegółowego wskazania w rozporządzeniu w.n.z.z.t. sposobu wyznaczania geometrii dachu można przyjąć, że planowana zabudowa winna nawiązywać do przeważającej zabudowy w szeroko rozumianym sąsiedztwie lub zabudowy bezpośrednio sąsiadującej itp. W rozpatrywanej sprawie istnieje znaczna różnorodność geometrii dachów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, w związku z powyższym dla planowanej inwestycji ustalono dach płaski, o kącie nachylenia połaci do 5°, a wysokość górnej kalenicy, układ połaci dachu oraz kierunek górnej kalenicy w stosunku do frontu działki nie określono. 12. Odpowiadając na zarzuty podniesione w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że Prezydent nie ma obowiązku podjęcia uchwały o realizacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Natomiast z art. 4 ust. 2 u.p.z.p. wynika, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można również podzielić zarzutu dotyczącego "pogłębiania chaosu w zabudowie ulicy K. w B.", bowiem sam fakt wszczęcia postępowania o ustalenie warunków zabudowy dla danego terenu dowodzi woli organu I instancji uregulowania tej kwestii dla działki objętej wnioskiem. Kolegium podniosło, że analiza przeprowadzona w sprawie została dokonana zgodnie z przepisami u.p.z.p. oraz rozporządzenia w.n.z.z.t. jak również treścią uzasadnienia wyroku WSA z 24 października 2023 r., II SA/Bd 557/23. Kolegium podkreśliło, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji będącej przedmiotem niniejszego postępowania został złożony [...] lipca 2021 r., wobec czego mają zastosowanie przepisy ww. rozporządzenia, zgodnie bowiem z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Kolegium nadmieniło, że analizując wyznaczony obszar, podczas określania na wnioskowanym terenie obowiązującej linii zabudowy, nie brano pod uwagę istniejącej zabudowy na dz. nr [...] przy ul. [...]. Budynek ten zlokalizowany jest w głębi działki [...], która graniczy z pasem drogowym tylko częścią swojej wschodniej granicy w północno-wschodniej części działki. Budynek przy ul. [...], znajdujący się na zapleczu terenu, nie tworzy więc ścisłej pierwszej linii zabudowy w stosunku do ul. [...]. Jednocześnie wyjaśnienia wymaga, że nie biorąc pod uwagę budynku przy ul. [...] podczas wyznaczania linii zabudowy, nie można pomijać go w analizie urbanistycznej przy wyznaczaniu pozostałych parametrów, takich jak wielkość powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, szerokość elewacji frontowej i wysokość jej górnej krawędzi, geometrii dachu. Byłoby to niezgodne z rozporządzeniem w.n.z.z.t. Dokonując analizy urbanistycznej, uwzględniono w niej również budynki zlokalizowane przy ul. [...], [...] (dz. nr [...]), [...] (dz. nr [...]), [...] (dz. nr [...]). Odnośnie miejsc parkingowych Kolegium podniosło, że zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Przepisy te nie precyzują jednak zasad według których organ ma dokonać określenia wymaganej liczby miejsc parkingowych. Powyższe potwierdza wyrok WSA w Łodzi z 26 listopada 2014 r., II SA/Łd 588/14. Dopuszczono wskaźnik miejsc parkingowych wynoszący 1,2 miejsca postojowego na jeden lokal mieszkalny, jako wystarczający dla obsługi wnioskowanej zabudowy. Nie określono liczby miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, gdyż regulują to przepisy odrębne, w tym rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Kolegium wskazało ponadto, że w toku postępowania organ I instancji wydawał postanowienia o odmowie powołania biegłego architekta - urbanisty. Strony nie wykazały, z czego miałaby wynikać potrzeba sięgnięcia do wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego architekta - urbanistę. Organ jako odpowiedzialny za wydawanie decyzji o warunkach zabudowy posiada w swoich zasobach kadrowych osoby posiadające uprawnienia niezbędne do wykonywania analiz urbanistycznych na potrzeby wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek o powołanie biegłego spowodowany był zatem wyłącznie niezadowoleniem odwołujących się z wyników przeprowadzonej analizy. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego byłoby zatem wyłącznie nieuzasadnionym przedłużaniem prowadzonego postępowania o czynność, której wykonanie leży w gestii organu. Weryfikacja przeprowadzonej analizy może. nastąpić w ramach postępowania odwoławczego, z uwagi na zasadę dwuinstancyjności, z czego odwołujący się skorzystali. Kolegium stwierdziło także, że niezasadne są wątpliwości odwołujących co do zapewnień gestorów, bowiem na dzień złożenia wniosku pisma gestorów potwierdzały możliwość uzyskania dostępu do poszczególnych mediów, a brak jest przepisów nakazujących ponowne potwierdzenie tego faktu w toku postępowania. 13. W skardze do sądu administracyjnego M. R. wniósł o uchylenie decyzji Kolegium z [...] stycznia 2025 r. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: 1) nieuwzględnienie i niezastosowanie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzemieniu znowelizowanym ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688), której większość przepisów nowelizacji weszła w życie 24 września 2023 r. w tym m.in. art. 61, 2) nieuwzględnienie i niezastosowanie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej "rozporządzeniem z 15 lipca 2024 r."), które po ogłoszeniu zastąpiło rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 3) przepisu art. 1 ust. 2 oraz art. 2, ust.1 u.p.z.p. mające wpływ na wynik sprawy, poprzez jego niezastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania przez organ decyzji bez uwzględnienia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju przy ustalaniu warunków zabudowy doprowadzając do dalszej degradacji przestrzeni urbanistycznej ul. [...], 4) przepisu art. 61 ust. 7 pkt 1a znowelizowanej u.p.z.p. oraz nie uwzględnienie § 1 pkt 2 i niezastosowanie rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r., a zastosowanie uchylonego i nie istniejącego w obrocie prawnym § 3 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t. z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie nieobliczenia i niewyznaczenia wskaźnika maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy mającego istotny wpływ na wynik sprawy, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o niedostatecznie i powierzchownie zbadany obszar analizowany (załącznik - część tekstowa analizy) i naruszające] zasadę "dobrego sąsiedztwa", 5) przepisu art. 61 ust. 7 pkt 1 znowelizowanej u.p.z.p. oraz nieuwzględnienie i niezastosowanie § 3 pkt 1 rozporządzenia z dnia 15 lipca 2024 r., a zastosowanie uchylonego i nie istniejącego w obrocie prawnym § 4 pkt. 4 rozporządzenia w.n.z.z.t. z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie błędnie wyznaczonej i wykreślonej linii zabudowy, 6) przepisu art. 61 ust. 7 pkt. 2 znowelizowanej u.p.z.p. oraz § 1 pkt. 3 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. w zakresie powierzchownie wykonanych obliczeń i nieuwzględnienie wszystkich budynków w obszarze analizowanym - bez zestawienia i uwzględnienia wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, w szczególności budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej oddanych do użytkowania w ll półroczu 2024 r. a posadowionych na działkach nr [...] i [...] przy ul. [...] znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy działki nr [...] - co czyni załącznik analizy niezgodny z wymaganiami przepisów obowiązującego prawa a w szczególności przez oparcie decyzji na nierzetelnej analizie urbanistyczno - architektonicznej, niezbadanie stanu prawnego dotyczącego wszystkich budynków znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizowanym, pomimo, że Wydziałowi Architektury i Urbanistyki z urzędu jest znana (a przynajmniej przy zachowaniu należytej staranności powinna być znana) sytuacja wszystkich budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, 7) przepisów art. 61 ust. 7 pkt. 4 znowelizowanej u.p.z.p. oraz przepisów § 7 pkt.1 i 2 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. w zakresie wysokości zabudowy poprzez jej błędne wyznaczenie i zastosowanie odstępstwa bez żadnego merytorycznego uzasadnienia; 8) przepisów art. 61 ust. 7 pkt. 7 znowelizowanej u.p.z.p. oraz przepisów § 10 rozporządzenie z dnia 15 lipca 2024 r. przez błędne i nie właściwe wyznaczenie minimalnej liczby miejsc do parkowania oraz niewyznaczenie miejsc postojowych dla niepełnosprawnych, 9) przepisów art. 61 ust.1 pkt. 3 i ust. 5 znowelizowanej u.p.z.p. poprzez uwzględnienie przez organy I i Il instancji nieaktualnych w momencie wydania decyzji uzgodnień pomiędzy inwestorem a dostawcą mediów; 10) przepisów art. 60 ust. 4 znowelizowanej u.p.z.p. poprzez prowadzenie postępowania, sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy oraz analizy z przygotowaniem projektu decyzji o warunkach zabudowy przez jedną, tą samą osobę bez jakiejkolwiek kontroli przez inną osobę co spowodowało, że postępowanie było przeprowadzone nierzetelnie, została naruszona procedura wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy; 11) nieuwzględnienie przez organy l i ll instancji zaleceń WSA z wyroku sygn. ll SA/Bd 764/19 dotyczących wydanych i uchylonych decyzji o warunkach zabudowy w 2019 roku dla działki nr [...] przy ul. [...] dla której składana jest ponownie powyższa skarga. Skarżący podniósł także zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego tj.: 1) art. 7 k.p.a. poprzez niezebranie wyczerpującego i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego koniecznego dla załatwienia sprawy, co miało bezpośredni wpływ na wynik sprawy oraz poprzez inne ustalenia i zastosowanie odstępstw dla określenia wskaźników urbanistycznych dla planowanej zabudowy działki nr [...] jak też nieprawidłowe ustalenie średniej wielkości wskaźników dla obszaru analizowanego przez niepodjęcie przez organ I i ll instancji dostatecznych kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz niedostateczne wyjaśnienie okoliczności sprawy; 2) art. 77 §1 k.p.a., poprzez brak wyczerpującego zebrania oraz rozpatrzenia całego materiału dowodowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez nierozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący (błędnie i nie w pełni zbadanie obszaru analizowanego, nieuwzględnienie pism uczestników postepowania małżonków H. R. niewyrażających zgody na nową inwestycję w postaci budowy kolejnego bloku wielorodzinnego, obudowującego z drugiej strony dom jednorodzinny na działkach o nr ew. [...]), co doprowadziło do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, 3) art. 80 k.p.a. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, przyjęcie dowolnej oceny dowodów w wyniku braku rozpatrzenia całego materiału dowodowego a przede wszystkim brak szczegółowej analizy poprzez nieuwzględnienie w analizach wskaźników wszystkich budynków znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizowanym; 4) art. 107 § 3 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niedostateczne uzasadnienie przedmiotowej decyzji, zwłaszcza niewskazanie przyczyn nieuwzględnienia w analizie wszystkich budynków w wyznaczonym obszarze analizowanym tj. budynków na działkach [...], [...] i nieuwzględnienie linii zabudowy (pominięcie bez szczegółowego uzasadnienia) dla działki o nr ew. 44/19 gdzie posadowiony jest blok wielorodzinny, 5) naruszenie art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywatela do organów Państwa, a nie w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa, 6) naruszenie art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie i niedopuszczenie bardzo ważnych dowodów w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy w postaci niedopuszczenia do powołania niezależnego biegłego urbanisty - architekta dla wydania opinii i wytycznych w zakresie możliwości zabudowy małej działki rolnej nr [...] oraz nieuwzględnienie opinii Rady Osiedla C. (lokalnego organu pomocniczego Prezydenta) w sprawie możliwości zabudowy działki nr [...]. 14. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w pełni stanowiska Skarżącego. 15. Niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów znowelizowanej u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Należy zauważyć, że wniosek inwestora wszczynający postępowanie został złożony [...] lipca 2021 r. Wszczęcie postępowania nastąpiło zatem przed 24 września 2023 r. tj. przed wejściu w życie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonanej ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). Stosownie zaś do art. 59 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2023 r. do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 (czyli u.p.z.p.) w brzmieniu dotychczasowym. Ponadto, jako zasadnie wskazał organ, stosownie do § 12 rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116) do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Rozporządzenie z 15 lipca 2024 r. weszło w życie 26 lipca 2024 r., tak więc w niniejszej sprawie, jako wszczętej i niezakończonej do 26 lipca 2024 r., mają zastosowanie przepisy wcześniejszego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przywoływanego jako "rozporządzenie w.n.z.z.t."). 16. Niezasadny jest zarzut braku uwzględnienia w Analizie warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy (zwanej dalej "Analizą") zabudowy na działkach nr [...] i [...], na których według Skarżącego znajdują się budynki oddane do użytku w II półroczu 2024 r. Zabudowa na tych działkach jest uwzględniona w Analizie, w tym przy badaniu wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu (str. 787 akt organu), uwidoczniona na załączniku graficznym do Analizy (str. 795) oraz uwidoczniona na fotografiach (k. 776). 17. Niezasadny jest zarzut dotyczący braku respektowania stanowiska WSA zawartego w wyroku o sygn. ll SA/Bd 764/19. Tą sygnaturą oznaczony jest wyrok WSA z 14 stycznia 2020 r., który dotyczył decyzji o warunkach zabudowy która rzeczywiście, podobnie jak decyzja w obecnej sprawie, odnosiła się do działki nr [...] przy ul. [...]. Z akt wynika jednakże, że obecna sprawa toczy się w wyniku złożenia przez inwestora nowego wniosku z [...] lipca 2021 r. Należy wobec tego wskazać, że stosownie do art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm., zwanej w skrócie "p.p.s.a.") ocena prawna i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą organ tylko w tej sprawie, w której wydano zaskarżoną decyzję. Z akt przedstawionych Sądowi nie wynika, że obecnie zaskarżone decyzja została wydana w sprawie będącej kontynuacją sprawy, w której zapadł wyrok WSA z 14 stycznia 2020 r. sygn. II SA/Bd 764/19. Wydany pod sygn. II SA/Bd 764/19 wyrok nie wiąże zatem organów (ani Sądu) w obecnej sprawie. 18. Należy podkreślić, że stosownie do ww. art. 153 p.p.p.s.a. orzekające w sprawie organy były związane oceną prawną i wskazaniami co dalszego postępowania wyrażonymi w wydanym w niniejszej sprawie wyroku WSA z 24 października 2023 r. sygn. II SA/Bd 557/23. W wyroku tym WSA uznał za zgodne z prawem przyjęcie do analizy w całości działek zabudowanych, przez których część przebiega linia graniczna obszaru analizowanego. WSA nie miał także wątpliwości co do stwierdzenia przez organy spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.zp. tj. zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki zabudowane budynkami o funkcji mieszkaniowej, w tym wielorodzinnej - co odpowiada wnioskowi inwestora. WSA uznał, że przy ustalaniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu błędem było ograniczenie się w analizie do pojęcia kwartału rozumianego jedynie jako działki znajdujące się przy tej samej części ulicy, co działka inwestora. WSA wskazał, że przy analizie tego wskaźnika należy wziąć pod uwagę to, że ul. [...] ma kształt podkowy, zatem jako kwartał nie może być brana jedynie jej jeden prosty odcinek, ale cała ulica jako taka. WSA wytknął także, że przy ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na 8,5 m pominięto okoliczność, iż w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji wszystkie budynki na działkach bezpośrednio przylegających do działki inwestora są wyższe. WSA stwierdził także, że odniesienie się przez Kolegium do dwóch głównych kwestii spornych w sprawie, tj. spełnienia wskazanych przez inwestora parametrów w postaci wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, sprowadzające się do ogólnikowego stwierdzenia, że szczegółowe uzasadnienie tych kwestii wynika z treści analizy urbanistycznej - nie spełnia wymogów stawianych organowi II instancji podczas rozpatrywania odwołania. Zgodnie z ww. wyrokiem te uchybienia organ był zobowiązany usunąć w ponownym postępowaniu. 19. Należy podkreślić, że stosownie do art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie jest zatem ograniczony przez błędną kwalifikację prawną błędów organu wytkniętych w skardze. W przedmiotowej sprawie nie ogranicza zatem Sądu błędne stwierdzenie przez Skarżącego, że doszło do naruszenia przepisów znowelizowanej u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w powyższy sposób Sąd uznał, że organ dopuścił się naruszenia przepisów prawa przy określaniu: - linii nowej zabudowy, - wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, - wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, przy czym są to naruszenia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie przepisów przywołanego przez Skarżącego rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. Organ nie dostrzegł także, że wnioskodawca we wniosku wskazał wysokość planowanego budynku "do okapu", który to parametr nie jest przewidziany przez przepisy u.p.z.p. oraz rozporządzenia w.n.z.z.t. jako parametr określający nową zabudowę. Organ nie wezwał wnioskodawcy do sprecyzowania wniosku stosownie do obowiązującym przepisów, a co więcej w zaskarżonej decyzji organ nie określił wysokości tak jak żądał inwestor "do okapu", ale "do gzymsu lub attyki’. 20. Odnośnie linii nowej zabudowy należy zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w wyroku WSA w Gdańsku z 17 maja 2017 r., II SA/Gd 139/17 (LEX nr 2308661), że wykładnia zwrotu "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t. jednoznacznie wskazuje, że prawodawca odwołuje się w analizowanym przepisie nie do ustaleń dotyczących odległości linii zabudowy na wszystkich działkach na obszarze analizowanym od frontów tych działek, lecz do geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Wykładnia użytego w § 4 ust. 1 rozporządzenia zwrotu "przedłużenie" prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Za działki sąsiednie należy zatem na płaszczyźnie omawianego przepisu uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Tymczasem w przedmiotowej sprawie organ wyznaczając linię zabudowy uwzględnił zabudowę przy ul. [...] nie tylko na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, ale na znacznie dalej położonych działkach tj. na działkach położonych wzdłuż całej ulicy, przy czym nie tylko po tej stronie ulicy, gdzie znajduje się teren inwestycji, ale także po drugiej stronie ulicy. Trudno w takim przypadku mówić o "przedłużaniu" linii zabudowy. Organ w istocie uznał za jedną linię zabudowy dwie linie zabudowy tj. linie utworzone przez zabudowę znajdującą się po każdej ze stron ulicy. Okoliczność, że ulica ta jest "ślepo" zakończona nie powoduje, że mamy do czynienia z zabudową tworzącą tylko jedną linię, zwłaszcza że jak organ słusznie zauważył – zabudowa na działce nr [...], stanowiącej "zaślepienie" nie wyznacza żadnej linii zabudowy, a tym samym nie można w żaden sposób uznać że jest "łącznikiem" pomiędzy dwoma liniami zabudowy, znajdującymi się po obu stronach ulicy. Co więcej - to po drugiej stronie ulicy (względem terenu inwestycji) jeden z budynków znajduje się w znacząco większej odległości od pasa drogowego (10 m.) niż pozostałe budynki znajdujące się po owej stronie ulicy (6 budynków w odległości 6 m, jeden budynek – 7 m, jeden budynek – 4 m). Nawet gdyby przy badaniu linii zabudowy uwzględniać wszystkie budynki znajdujące się po tej samej stronie ulicy co teren planowanej inwestycji, to tylko 1 z pięciu budynków znajduje się w odległości 6 metrów od ulicy, a pozostałej budynki znajdują się w dalszej odległości (1 budynek znajduje się 6,5 m, 2 budynki - w odległości 7 m, 1 budynek – w odległości 8 m). Nawet gdyby zatem przyjmować wykładnię organu, że przy wyznaczaniu linii zabudowy należy wziąć pod uwagę wszystkie budynki wzdłuż mającej kształt podkowy ulicy (z tym że musiałby być to budynki po tej samej stronie ulicy), to linią zabudowy utworzoną przez więcej niż jeden budynek byłaby linia położona 7 m od ulicy, natomiast pozostałe budynki tworzyłyby "uskoki": dwa "uskoki" byłby w kierunku ulicy (uskok o 1 metr utworzony przez budynek położony 6 m od ulicy na działce [...] w "dolnej" tj. południowej części "podkowy" oraz uskok o 0,5 metra utworzony przez budynek na działkach Skarżącego nr [...] położony 6,5 m od ulicy w "górnej" części "podkowy"), a jeden uskok dalej od ulicy (uskok o 1 m utworzony przez budynek położony 8 m od ulicy na działce [...] w "dolnej" części "podkowy"). Przyjmując możliwość stosowania w takiej sytuacji § 4 ust. 3 rozporządzenia w.n.z.z.t. linię zabudowy należałoby wyznaczyć jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, a więc 8 m. Ze względu na to, że byłoby to przesunięcie linii zabudowy jedynie o 1 m z dala od ulicy, trudno byłoby znaleźć argumenty przemawiające za odwołaniem się do innego usytuowania zabudowy względem ulicy, w tym do usytuowania zabudowy po drugiej stronie ulicy, skoro po tej drugiej stronie ulicy linia zabudowy ma jeszcze większe uskoki (budynek najbliższy ulicy znajduje się 4 m od ulicy, a najdalszy – 10 m od ulicy). Nawet jeżeli wiedza z zakresu urbanistyki pozwoliłaby sformułować argumenty – to autor analizy takiej argumentacji nie przedstawił. Powyższe unaocznia błędną interpretację organu i przemawia za wskazaną na wstępie interpretacją, że zwrot "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" użyty w § 4 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t. należy intepretować jako konieczność geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora. W przedmiotowej sprawie w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajduje się tylko budynek Skarżącego na działkach nr [...] usytuowany w odległości 6,5 m od ulicy. To względem linii wyznaczonej przez ten budynek organ winien przeanalizować konieczność jej ewentualnej modyfikacji ze względu na wymogi wynikające z przepisów odrębnych (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w.n.z.z.t.) lub przedstawiać argumentację za zmianą usytuowania tej linii, wynikającą z wiedzy urbanistycznej odniesionej do konkretnych właściwości tego fragmentu struktury przestrzennej miasta, który jest zamknięty w granicach obszaru analizowanego (§ 4 ust. 4 rozporządzenia w.n.z.z.t.). Jak zauważył bowiem prof. Piotr Lorens "Urbanista – to osoba, która prowadzi badania i studia nad ukształtowaniem struktury przestrzennej miasta" (por. "Wstęp" autorstwa P. Lorensa do "Wprowadzenia do projektowania urbanistycznego" pod redakcją P. Lorensa i J. Martyniuk-Pęczek, Akapit-DTP G. 2014, str. 3). Powyższe wskazuje na naruszenie 4 § ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. 21. Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki należy zauważyć, że zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t. wskaźnik ten określa się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ów średni wskaźnik w przedmiotowej sprawie według Analizy wynosi 26 %. Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia w.n.z.z.t. dopuszcza wprawdzie, aby określić ten wskaźnik inaczej niż poprzez wskaźnik "średni", ale pod warunkiem, że "wynika to z analizy". Treść analizy musi zatem wskazywać na konkretne uwarunkowania urbanistyczno – architektoniczne, które uzasadniają takie odstąpienie od średniej. Nie można uznać, że takim uwarunkowaniem jest sam fakt (wskazany w przedmiotowej analizie), że w obszarze analizowanym ww. wskaźnik powierzchni zabudowy jest zróżnicowany (str. 5 Analizy: "Biorąc pod uwagę zróżnicowanie wskaźników w całym obszarze analizowanym od 10 % do 43 %, uznano, iż średnia wartość wskaźnika zabudowy nie powinna stanowić jedynej wytycznej dla kształtowania przyszłej zabudowy"). Fakt ten jest przecież podstawą nakazu prawodawcy, aby przyjmować jako podstawę wyznaczenia omawianego parametru jako średnią. Bezsensowne byłoby poszukiwanie średniej dla parametrów (wskaźników) które nie są zróżnicowane. Wpływ faktu zróżnicowania powierzchni zabudowy na sposób ustalania wskaźnika powierzchni zabudowy ustawodawca już określił – należy w takim przypadku przyjmować wartość średnią. Poszukiwanie w analizie innego sposobu określenia wskaźnika nie może polegać na zanegowaniu wyboru ustawodawcy. Podstawą odstąpienia od średniej nie może być zatem sam fakt zróżnicowania wskaźników w obszarze analizowanym, ale inne uwarunkowania urbanistyczne lub architektoniczne, które winna wskazać osoba sporządzająca analizę. Należy w tym miejscu w ślad za wyrokiem WSA w Bydgoszczy z 27 marca 2024 r. sygn. II SA/Bd 1413/23 (a także z 18 października 2023 r. sygn. II SA/Bd 916/23 publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (w skrócie "CBOSA") dostępnej poprzez stronę internetową http://orzeczenia.nsa.gov.pl/CBOSA) zauważyć, że ustawodawca w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. wprowadził wymóg, aby projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy sporządziła osoba, o której mowa w art. 5 u.p.z.p. albo osoba wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Stanowi to gwarancję odpowiedniego poziomu merytorycznego projektu decyzji, koniecznego dla utrzymania ładu przestrzennego na obszarze pozbawionym planu miejscowego, zgodnie z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1-5 powołanej ustawy. Podkreślenia wymaga, że sporządzona przez uprawnioną osobę analiza urbanistyczna jest środkiem dowodowym zbliżonym do opinii biegłego i stanowi merytoryczną część ustaleń organu pierwszej instancji ustalającego warunki zabudowy. W konsekwencji należy uznać, że decyzja o warunkach zabudowy w argumentacji dotyczącej odstąpienia od średnich wartości parametrów zabudowy winna odwoływać się do wiedzy z zakresu urbanistyki, wskazywać na dostrzegalne w świetle tej wiedzy cechy czy kształtujące się prawidłowości istniejącej zabudowy. Nie wystarczy w tym zakresie powoływanie się na ustalone wartości średnie dostępnych danych czy wskazywanie, że ustalone wartości parametrów pozostają w zakresie zbioru danych obejmującego wartości tego parametru występującego w obszarze analizowanym. Wiedza o zbiorach liczb, w tym ustalenie czy dana liczba pozostaje w zakresie danego zbioru liczb oraz ustalanie średniej arytmetycznej jest wiedzą wymaganą na poziomie szkoły podstawowej (por. "Podstawa programowa kształcenia ogólnego z komentarzem. Szkoła podstawowa. Matematyka." – MEN, Ośrodek Rozwoju Edukacji; dostęp do dokumentu przez stronę - https://www.ore.edu.pl/2017/12/ppko/, str. 19: KLASY VII i VIII – punkt XII i XIII. Odczytywanie danych i elementy statystyki opisowej). Trudno przyjąć, że ustawodawca postawił wysoki wymóg co do kwalifikacji osoby, która ma sporządzić projekt decyzji o warunkach zabudowy jedynie po to, aby osoba ta wsparła organ w argumentacji ograniczającej się do badania zakresu zbioru liczb (tj. liczb odzwierciedlających wartości konkretnych parametrów zabudowy w obszarze analizowanym) oraz obliczania średniej arytmetycznej. Biorąc pod uwagę powyższe, należy wskazać, że w Analizie uzasadnienie o konieczności odstąpienia od średniego wskaźnika rozpoczyna się zacytowaniem dwóch fragmentów wyroków sądów administracyjnych zawierających stanowisko, że wartość średnia nie jest bezwzględnie wiążąca, możliwe jest w zakresie tego wskaźnika rozstrzygnięcie "specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku", co jednak "nie oznacza możliwości dopuszczenia dowolnego wskaźnika powierzchni zabudowy". Zarysowując takie ramy rozważań autor Analizy nie wskazał jednak żadnych dostrzeżonych przez siebie konkretnych "specyficznych" uwarunkowań w obrębie analizowanego terenu ani nie przedstawił ich "w kontekście" planowanej inwestycji (tj. "zamierzenia przedstawionego we wniosku"). Autor jedynie ustalił, że inwestor przewiduje powierzchnię zabudowy odpowiadającą wskaźnikowi 30 % i ocenił, że taki wskaźnik "nawiązuje do istniejących wskaźników zabudowy, przez co inwestycja zdaje się pogodzić ze stanem istniejącym". Trudno wskazać, w oparciu o treść Analizy, na czym to "nawiązywanie" ma polegać - poza dostrzegalnym faktem, że ustalony wskaźnik mieści się w przedziale 10 % – 43 % wskaźników powierzchni zabudowy. Tego jedynego argumentu mającego uzasadnić odejście od wyliczonego średniego wskaźnika nie sposób ocenić w inny sposób niż jako próby poszukiwania rozwiązań umożliwiających inwestorowi zainwestowanie określonej nieruchomości w sposób przez niego zaplanowany. Sąd podziela zaś wielokrotnie wyrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, że celem postępowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie dla planowanej zmiany zagospodarowania terenu, polegającej na budowie obiektu budowlanego, takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie danej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi zaplanowane zainwestowanie określonej nieruchomości (por. np. wyrok NSA 10 października 2024 r. sygn. II OSK 2856/21, publ. CBOSA). W tym zatem zakresie doszło do naruszenia § 5 ust. 2 rozporządzenia w.n.z.z.t., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. 22. Parametr w postaci określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki został określony niezgodnie z § 7 rozporządzenia w.n.z.z.t. Przepis ten wymaga, aby w pierwszej kolejności organ ustalił, jaka jest wysokość budynków na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką inwestora. W świetle § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie zaś z § 7 ust. 3 rozporządzenia jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Z zestawienia tych przepisów wynika, że "działkami sąsiednimi" o których mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia są działki bezpośrednio graniczące z działką inwestora, a nie "działki sąsiednie" w szerokim znaczeniu tj. tworzące obszar analizowany (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 27 marca 2024 r. II SA/Bd 1413/23 i z 18 października 2023 r., II SA/Bd 916/23 oraz WSA w Poznaniu z 6 lipca 2016 r. sygn. II SA/Po 329/16 publ. CBOSA). Należy przy tym zauważyć, że organ nie odniósł się do tego czy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zabudowy na działkach sąsiednich o których mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia tj. na działkach bezpośrednio graniczących z działką inwestora tworzy uskok, a tym samym, czy spełniona jest przesłanka aby określić analizowany parametr zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia tj. w oparciu średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Tego rodzaju ustaleń brak też w samej Analizie, która od opisu zbioru wartości parametru wysokości budynków w obszarze analizowanym od razu przechodzi do możliwości wyznaczania wysokości planowanego budynku w oparciu o średnią wielkość parametru wysokości w obszarze analizowanym. W tym zatem zakresie doszło do naruszenia § 7 ust. 1 rozporządzenia w.n.z.z.t., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. 23. Odnośnie wskazania parametru wysokości w postaci określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki należy ponadto zauważyć, że w przypadku jeżeli organ stwierdza, iż parametry zabudowy nie pozwalają na przyjęcie parametru o takiej wartości, jak wskazał we wniosku inwestora – powinien wydać decyzję odmowną. W tym kontekście należy zauważyć, że inwestor nie podał we wniosku planowanego parametru wysokości "górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki", lecz podał wysokość "do okapu". Wysokość elewacji frontowej do okapu" to parametr nieznany ani ustawie ani rozporządzeniu w.n.z.z.t. Ustawa o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym w art. 61 ust. 7 pkt 4 oraz rozporządzenie w § 7 ust. 1 przewidują, że ma być wyznaczona "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" a nie "wysokość do okapu". Okap to dolna, pozioma krawędź dachu, zwykle wysunięta przed płaszczyznę elewacji (por. https://pl.wikipedia.org/wiki/Okap_(budownictwo)). Okap jest zatem częścią dachu a nie częścią elewacji frontowej budynku, której wysokość ma wyznaczyć organ w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 lutego 2020 r. sygn. II OSK 61/19 oraz wyroki WSA w Bydgoszczy z 27 listopada 2024 r. sygn. II SA/Bd 682/24, z 7 maja 2024 r. sygn. II SA/Bd 1349/23, z 18 października 2023 r. sygn. II SA/Bd 916/23, z 21 lutego 2023 r. sygn. II SA/Bd 944/22 – publ. CBOSA). Sąd dostrzega, że podanie wysokości "do okapu" stanowiło jedną z możliwości przewidzianych w formularzu wniosku, z którego korzystał inwestor. Błędne tj. niezgodne z prawem sformułowanie formularza nie zwalnia jednak organu od stosowania przepisów prawa w rozpatrywanej sprawie. Błędne sformułowanie formularza powinno natomiast, w związku z zasadą zaufania (art. 8 k.p.a.) i zasadą informowania stron (art. 9 k.p.a.), skutkować wezwaniem przez organ wnioskodawcy do poprawienia wniosku, stosownie do wymogów ustawy i rozporządzenia. Brak skorygowania wniosku w wyznaczonym terminie winien być traktowany jako brak formalny skutkujący na obecnym etapie postępowania koniecznością jego umorzenia (wobec braku możliwości zastosowania na obecnym etapie sprawy art. 64 § 2 k.p.a.). 24. Ze względu na powyższe Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił decyzje organów obu instancji. 25. W ponownym postępowaniu organ winien rozstrzygnąć sprawę po wezwaniu wnioskodawcy do prawidłowego określenia parametru wysokości budynku (tj. podania wysokości "górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki" a nie wysokości "do okapu") oraz po sporządzeniu analizy architektoniczno – urbanistycznej w sposób zgodny z powyższym stanowiskiem Sądu co do wyznaczania linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. W szczególności parametry linii zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki powinny zostać określone w nawiązaniu do najbliższej zabudowy. O ile bowiem pewne parametry należy odnieść do istniejącej zabudowy w całym obszarze analizowanym i średniej wyliczonej w oparciu o wszystkie zabudowane działki, o tyle dwa parametry (linia zabudowy oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki) jednoznacznie mają nawiązywać do najbliższej zabudowy, aby zachować jednolitą kompozycję przestrzenną wysokości oraz odległości od pasa drogowego (por. wyrok NSA z 2 lipca 2024 r. sygn. II OSK 1116/23, publ. CBOSA). 26. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. biorąc pod uwagę wysokość wniesionego wpisu.