II SA/Bd 516/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 września 2015 r. sprawy ze skargi B R i R na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia ( ) ., nr ( ) w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] marzec 2015 r. nr [...] działając na podstawie art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013 r,. poz. 267 ze zm.; dalej: "k.p.a.") utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] stycznia 2015 r. (znak: [...]) wydaną przez działającego z upoważnienia Wójta Gminy W. Sekretarza Gminy, ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej położonej w P. w gminie Wąbrzeźno, stanowiącej własność B. i K.R. Spór w przedmiotowej sprawie zaistniał na skutek stworzenia warunków podłączenia do kanalizacji nieruchomości obejmującej działki ewidencyjne o numerze [...] o pow. 458 m.kw, [...] o pow. 480 m. kw i nr [...] o pow. 303 m. kw i nr [...] o pow. 298 m. kw, położonej w obrębie ewidencyjnym P. w gminie W. Dla powyższej nieruchomości Sąd Rejonowy w C., IX Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w W., prowadzi księgę wieczystą o numerze [...]. Rzeczoznawca majątkowy – K. S. sporządził operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2014 r., z którego wynika, że na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (kanalizacji sanitarnej) i stworzenia możliwości przyłączenia do niej, wartość powyższej nieruchomości wzrosła o 10.670 zł. Decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., znak [...] Wójt Gminy W. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości na kwotę 5.335,00 zł, przy zastosowaniu stawki opłaty adiacenckiej wynoszącej 50 %, wynikającej uchwały nr [...]/[...]/2007 Rady Gminy W. z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urzędowy Woj. [...] Nr [...], poz. [...]). Odwołanie od powyższej decyzji złożyli B. i K. R., w którym zakwestionowali sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy. W odwołaniu podniesiono, że rzeczoznawca majątkowy nie wykonał nakazu wynikającego z art. 146 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie udowodnił wzrostu wartości działek gruntu w wyniku wybudowania kolektora sanitarnego. Rzeczoznawca określił wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji i po jej wybudowaniu według cen na dzień decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, z pominięciem transakcji kupna z lat 2012-2013. Podano również, że przyjęcie "starszych" transakcji bez uzasadnienia było nieuprawnione i niezgodne z notą interpretacyjną nr 1. Dla przykładu podano, że według Rep. [...]/14 działka o powierzchni 422m², cena 14.100zł, cena 1 m² – 33,41 zł, a według Rep. [...]/13 działka o powierzchni 946m², cena 20.000 zł, cena 1 m² - 21,14 zł. Ponadto rzeczoznawca nie dochował zasady szczególnej staranności w zakresie analizy rynku podając, że w okresie 2 - 3 lat nie wystąpiła tendencja wzrostu wartości gruntów", a na lokalnym rynku był "znaczący obrót nieruchomościami wykorzystywanymi na podobny cel". Podniesiono również, że do porównania przyjęto działkę "C" 5,7 razy mniejszą od nieruchomości wycenianej. Niezgodnie z zasadami wyceny, przyjęto do obliczenia transakcję "A" z ceną brutto (Rep [...]). Błędnie określono wagi cech rynkowych, niezgodnie z zasadami podejścia porównawczego oraz stanem faktycznym tj. nieuwzględniono istnienia lokalnej kanalizacji w postaci 2 cystern kolejowych po 25.000 l każda. Niedokładnie opisano stan techniczno- użytkowy przedmiotu wyceny, nie zawarto istotnych elementów wpływających na jej wartość. Zakwestionowano, że w punkcie 10 rzeczoznawca podał, że "oparto się na transakcjach ze sprzedaży działek wolnych przez Gminę W.", a według stanu faktycznego działka "C" jest zajęta (zabudowana), a transakcje zawarte były pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Wskazano, że w gruncie zlokalizowane są kable energetyczne i sieci wodociągowe zasilające sąsiednie nieruchomości i ograniczające możliwość zabudowy, a na gruncie pozostały fundamenty i elementy żelbetowe po byłej restauracji. Uznano za nieprawdziwe stanowisko rzeczoznawcy, że wyceniane działki "mają swoje studzienki kanalizacyjne", ponieważ studzienki wybudowane zostały na sąsiedniej nieruchomości stanowiącej drogę. Ponadto połowa powierzchni działek gruntu jest terenem zielonym bez prawa zabudowy. Pominięto transakcje kupna - sprzedaży działek gruntu z 2014 r., których ceny wynosiły od 21,14 zł/m² do 33,41 zł/m² i zastąpiono je droższymi transakcjami z lat 2012 - 2013. Wzrost wartości nieruchomości o 13,50 % określony w operacie szacunkowym na dzień wyceny (15.10.2014) jest zawyżony. Podano, że do III cechy jaką jest uzbrojenie rzeczoznawca zaliczył energię elektryczną, wodociąg, drogę dojazdową i kanalizację ze zbiornikami bezodpływowymi i z możliwością podłączenia się do kolektora sanitarnego. Przyjmując wagę cechy na 20 % i dzieląc na 4 składniki, to na kanalizację przypada zaledwie 5 %, a nie 13,50 %. Strony powołały się na stanowisko eksperta od szacowania nieruchomości, w tym naliczania opłaty adiacenckiej, prof. R. C., który określił w swoich badaniach wskaźnik wzrostu wartości rynkowej nieruchomości na skutek wybudowania kanalizacji, a który kształtuje się w przedziale 5 — 9 %. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. nie uwzględniło odwołania. W uzasadnieniu decyzji utrzymującej w mocy orzeczenie organu I instancji organ odwoławczy powołał się na przepisy rozdziału 7 w dziale III u.g.n, stwierdził, że z akt sprawy wynika, iż stworzone zostały warunki dla podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - kanalizacji sanitarnej - wybudowanej z udziałem środków określonych w przepisie art. 143 ust. 1 u.g.n. (k. 4-6 akt sprawy) . Okoliczność tą potwierdza pismo Wójta Gminy W. adresowane do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] stycznia 2012 r. Organ odwoławczy potwierdził, że w momencie spełnienia powyższej przesłanki obowiązywała uchwała [...]/[...]/2007 Rady Gminy Wąbrzeźno z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu i okoliczności tej nie kwestionują odwołujący, którzy w dacie stworzenia warunków do podłączenia kanalizacji sanitarnej do użytkowania (styczeń 2012) byli właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Organ wskazał, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 u.g.n.). Zasady dotyczące wyceny nieruchomości zostały szczegółowo określone w u.g.n. oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny). Wydając niniejszą decyzję, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. oparło się na zgromadzonych w sprawie dokumentach, uznając je z wiarygodne i cechujące się mocą dowodową. Prawdziwość ani rzetelność powyższych dokumentów nie była w toku postępowania kwestionowana. W ocenie organu odwoławczego znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zasługuje na uznanie za wiarygodny i posiadający moc dowodową. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w przepisach art. 156 ust. 1 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny) w postaci wypisu z rejestru gruntów, uchwał dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pisma o możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej działki, zawiadomienia o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej z dnia [...] stycznia 2012 roku. Operat szacunkowy zawiera również wyciąg z operatu szacunkowego, zawierający określenie celu wyceny, opisu nieruchomości oraz jej wartości (art. 158 u.g.n. i § 56 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny). Operat szacunkowy został sporządzony w listopadzie 2014 r., zatem w momencie wydawania decyzji zachował on ważność w świetle przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. i może stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb wymiaru opłaty adiacenckiej. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T., rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości w sposób spełniający wymogi przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. i art. 153 ust. 1 u.g.n. Przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. nie wymaga bowiem, aby przyjęte to porównania nieruchomości były identyczne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, CBOSA). Autor operatu musi ocenić parametry nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętej do porównania i dokonać korekty cech poszczególnych nieruchomości stosownie do istniejących różnic (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 maja 2013 r., I OSK 2430/11, CBOSA). Organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynniki korygujące wartości przypisane poszczególnym parametrom nieruchomości, w szczególności wielkości nieruchomości, lokalizację, uzbrojenie, dojazd, walory krajobrazowe co pozwoliło na dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o dane transakcyjne dotyczące nieruchomości o innych parametrach. Prawidłowo również ujęto kwestię przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównania, co było przedmiotem wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego. Zdaniem organu II instancji dokonując wyceny, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przepis § 40 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez pominięcie wartości części składowych nieruchomości. Poprawnie również ustalono w treści operatu, że istnieje możliwość przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, co potwierdza pismo z dnia [...] stycznia 2012 r. W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy jest spójny, niesprzeczny i w należyty sposób przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny). Został także na etapie postępowania uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy dotyczącymi zarzutów co do operatu zawartych w odwołaniu a z wyjaśnieniami strony zostały zapoznane. Nieruchomość posiada dostęp do drogi utwardzonej, co z kolei nie musi oznaczać drogi asfaltowej a przyjęte do porównań nieruchomości mają podobne cechy i dostęp do drogi. Również okresowe korzystanie z nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość. Wyceniana jak i przyjęte do porównań nieruchomości są nieruchomościami letniskowymi. Z treści operatu wynika, iż przyjęto do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej położonymi w P. i ich dobór nie jest przypadkowy. Na marginesie organ odwoławczy dodał, że prawidłowość operatów sporządzonych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości położonych w P. została oceniona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy m.in. w wyrokach II SA/Bd 870/14, II SA/Bd 719/14, II SA/Bd 948/14, który oddalając skargi właścicieli nieruchomości położonych w P. potwierdził słuszność dokonanej oceny operatów. W skardze od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. B. R. i K. R. zarzucili jej naruszenie przepisów: art. 146 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7, art. 77 § 1, art. 80, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Na tej podstawie wnieśli o uchylenie decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że ustalenia zwarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Jedną z istotnych cech determinujących wartość nieruchomości jest jej powierzchnia (wyrok NSA z dnia 28.04.2011 sygn. akt I OSK 159/11 baza orzeczeń NSA). Cena jednostkowa 1 m² małej działki rekreacyjnej o powierzchni do 500 m² jest zawsze wyższa od gruntu o powierzchni powyżej 1500 m². Sporządzony operat nie zawiera jakichkolwiek danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez rzeczoznawcę założeń. Skarżący nie podzielili stanowiska rzeczoznawcy zawartego w odpowiedzi na zastrzeżenia, że dane pozwalające na określenie lokalizacji nieruchomości przyjętych do porównania w ramach postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie o ochronie danych osobowych. Organ dokonał bowiem de facto opisu operatu szacunkowego uznając go za niesprzeczny, rzetelny, spójny i logiczny nie odnosząc się do konkretnych merytorycznych aspektów oraz zgłoszonych zarzutów. Skarżący powtórzyli zarzuty wcześniej podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i powołał się na stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem w oparciu o przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) wynika, że w przypadku gdy Sąd stwierdzi, bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź też stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Wskazana regulacja nie pozostawia wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji na podstawie wyżej opisanych zasad, Sąd doszedł do przekonania, że nie narusza ona prawa w sposób powodujący konieczność jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Skarga, zatem nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiotem sporu w sprawie jest wartość ustalonej opłaty adiacenckiej. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T.. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej tytułu wzrostu wartości nieruchomości opisanej powyżej wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej z udziałem środków gminy. Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie naruszają przepisów prawa. Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia nie budzi wątpliwości. Jako podstawę materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji wskazano art. 145, 146, 147, 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Zgodnie natomiast z art. 143 i 144 tej ustawy, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Stosownie zatem do tych przepisów w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, zgodnie z art. 143 ust. 1 w związku z art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji wójt (burmistrza albo prezydenta miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 ustawy). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia takich warunków, jeżeli w dniu ich stworzenia obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty (art. 145 ust. 2 ustawy), przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50%. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czy stanowi art. 146 ust. 1 i 1a tej ustawy. Z przepisów tych wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki: (1) zostanie wybudowane urządzenie infrastruktury technicznej, czyli droga, przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne - z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, (2) zostaną stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci infrastruktury, (3) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, (4) nastąpi wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, (5) w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do sieci infrastruktury, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Przywołane przepisy jednoznacznie wskazują, iż jakkolwiek zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty takich jak budowa kanalizacji sanitarnej należy do zadań własnych gminy, to działalność ta nie zawsze jest dla mieszkańców bezpłatna. Omawiana regulacja wprost bowiem uprawnia gminy do zrekompensowania sobie nakładów poniesionych na urządzenia infrastruktury technicznej. Prawo do żądania opłat na rzecz gminy w związku z wybudowaniem kanalizacji sanitarnej ma podłoże w tym, że wykonaniu takiej inwestycji najczęściej towarzyszy wzrost wartości nieruchomości, której stworzono warunki do korzystania z drogi. W związku z tym skoro podmiot publiczny ma udział w kształtowaniu nowej wyższej wartości nieruchomości przez urządzenie drogi, to przysługuje mu z tego tytułu prawo obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Opłata adiacencka to bowiem nic innego jak świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia przez gminę w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. Tym działaniem w niniejszej sprawie było wybudowanie kanalizacji sanitarnej od podstaw przy działkach skarżących oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...] w miejscu gdzie jej wcześnie nie było, która stworzyła możliwość podłączenia do niej ww. nieruchomości. Oczywistym przy tym jest, że - co do zasady - nieruchomość z zapewnionym dostępem do infrastruktury technicznej ma większą wartość niż nieruchomość bez tego dostępu. Z uwagi na charakter opłaty adiacenckiej wskazany powyżej, rolą Sądu w niniejszej sprawie była ocena, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 145 u.g.n. oraz czy prawidłowo ustalono wysokość opłaty adiacenckiej, stosownie do wymogów art. 146 u.g.n.. Dokonując takiej oceny stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Bezsporne w przedmiotowej sprawie jest, że stworzone zostały warunki dla podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej wybudowanej z udziałem środków określonych w przepisie art. 143 ust. 1 u.g.n. (k. 3-5 akt sprawy). Okoliczność tą potwierdza pismo Wójta Gminy W. adresowane do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. z dnia [...] stycznia 2012 r. zawiadamiające o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej i przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego. W momencie spełnienia powyższej przesłanki obowiązywała uchwała [...]/[...]/2007 Rady Gminy W. z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. W ocenie Sądu prawidłowo organ odwoławczy uznał za wiarygodny i posiadający moc dowodową operat szacunkowy, stwierdzając w uzasadnieniu, że dokument ten spełnia wymogi określone w przepisach art. 156 ust. 1 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny) w postaci wypisu z rejestru gruntów, uchwał dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pisma o możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej działki, zawiadomienia o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej z dnia [...] stycznia 2012 r.). Operat szacunkowy określa cel wyceny, opis nieruchomości oraz jej wartości (art. 158 u.g.n. i § 56 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny). Operat szacunkowy został sporządzony w listopadzie 2014 r., zatem w momencie wydawania decyzji zachował on ważność w świetle przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. i może stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb wymiaru opłaty adiacenckiej. Sieć kanalizacja sanitarna, której inwestorem była Gmina, została wybudowana z udziałem środków jednostki samorządu terytorialnego w myśl art. 143 ust. 1 ustawy, co potwierdzone zostało w sposób jednoznaczny zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Został również zachowany 3-letni termin pomiędzy dniem stworzenia warunków, o których wyżej mowa, a wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2). W ocenie Sądu nie budzi też zastrzeżeń prawidłowość sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego została określona wartość nieruchomości skarżących przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej i po jej wybudowaniu, co pozwoliło na stwierdzenie, że wartość ta wzrosła. Ponieważ zarzuty skargi dotyczyły przede wszystkim tego operatu i podjętych na jego podstawie ustaleń, dalsze szczegółowe rozważania dotyczą tej właśnie kwestii. Kontrolując podstawy formalnoprawne oraz kompletność sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowych dotyczącego przedmiotowej nieruchomości należy stwierdzić, że wskazane dokumenty posiadają walor opinii biegłego, w zakresie pozwalającym na określenie wartości wycenianych nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji stwierdza, że w pkt. III pkt 8 operatu szacunkowego rzeczoznawca określił, iż zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy szacowaniu gruntów uwzględnił aktualnie kształtujące się ceny rynkowe podobnych nieruchomości, dokonane nakłady, położenie, przeznaczenie gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, wyposażenie w urządzenia komunalne, stan zagospodarowania, sąsiedztwo, walory ekonomiczne i krajobrazowe a także inne elementy i uwarunkowania mające jego zdaniem wpływ na wartości tego rodzaju gruntów wedle stanu na dzień oszacowania, a wartość na dzień wyceny. Rzeczoznawca wskazał, że takie samo podejście zastosował do określenia wartości nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej oraz po wybudowaniu kanalizacji. Uwzględnił, że w skład wycenianej nieruchomości wchodziły cztery wydzielone działki, które niezależnie od innych czynników mogą być wykorzystywane jako odrębne nieruchomości. Rzeczoznawca uwzględnił również, że działki o nr [...],[...] i [...] mają swoje studzienki kanalizacyjne, a tylko działka nr [...] takiej studzienki nie posiada i może funkcjonować tylko z działką nr [...] lub działką [...] stanowiącymi własność jednego podmiotu. Autor operatu nie stwierdził, że studzienki znajdują się na działkach. Wskazał jedynie na dostępność działek do studzienek kanalizacyjnych. Dostępność działek do sieci kanalizacyjnej w opisany powyżej sposób potwierdza załącznik do operatu -mapa sytuacyjna z uzbrojenia terenu. Studzienki wybudowane zostały na sąsiedniej nieruchomości stanowiącej drogę. Dlatego zarzut skargi co do lokalizacji studzienek nie mógł odnieść zamierzonego skutku. Ponadto w opisie nieruchomości rzeczoznawca wskazał również, że posiada ona uzbrojenie komunalne w postaci sieci elektrycznej, wodociągowej i kanalizacyjnej oraz leży przy drodze utwardzonej. Gruntom nadano średnie warunki geotechniczne. Na etapie postępowania odwoławczego skarżący powołali się na specyficzne uwarunkowania techniczne wycenianej nieruchomości wskazując, że w gruncie zlokalizowane są kable energetyczne i sieci wodociągowe zasilające sąsiednie nieruchomości i ograniczające możliwość zabudowy. Podzielić należy w tym miejscu stanowisko organu, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny) w § 40 stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, dla ustalenia opłat adiacenckich, o których mowa w art. 107 ust. 1 u.g.n. i art. 146 ust. 3 u.g.n., nie uwzględnia się wartości części składowych tej nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń. Przy określaniu wartości nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, stosuje się odpowiednio sposób określenia wartości nakładów, o którym mowa w § 28 ust. 6 rozporządzenia w sprawie wyceny, który przewiduje, że wartość nakładów stanowi iloczyn wartości nakładów odpowiadającej różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym przy określaniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową, i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (§ 40 ust. 4 w związku z § 28 ust. 6 i § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny). Ponadto zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Wobec powyższego, ani organ administracji, ani też sąd administracyjny nie posiadają uprawnień do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, który zgodnie z § 55 ust. 1 rozporządzenia przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy, a więc wycenę nieruchomości, przez którą należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. W ocenie Sądu ocena dokonana w zakresie analizy rynku, typowanie do wyceny działek o określonej wielkości, zasady wyceny przy obliczaniu transakcji, błędy w określaniu wag cech rynkowych niezgodnie z zasadami podejścia porównawczego oraz stanem faktycznym, czy też wpływ fundamentów i elementów żelbetowe po byłej restauracji, istnienie terenów zielonych na powierzchni działek bez prawa zabudowy, czy też typowanie transakcji z określonych lat stanowią elementy mające wpływ na ocenę prawidłowości operatu szacunkowego. Dlatego więc ocena prawidłowości procentowego wzrostu wartości nieruchomości może zostać dokonana w przedmiotowej sprawie w związku z podniesionymi zarzutami wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Stan prawny oraz ustalenia stanu faktycznego poczynione przez organ w przedmiotowej sprawie nie budzą wątpliwości. Stosownie do art. 133 § 1p.p.s.a sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Pomimo, że organy orzekające w przedmiotowej sprawie w uzasadnieniu decyzji nie opisały szczegółowo stanu faktycznego, to należy stwierdzić na podstawie akt administracyjnych sprawy, że materiał dowodowy był kompletny, tak jak operat szacunkowy stanowiący podstawę do wydania zaskarżonej decyzji. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił wbrew stanowisku skarżących, że na wycenianej nieruchomości znajdują się fundamenty, używając określenia, że działka jest częściowo zabetonowana. Akta sprawy potwierdzają również częściowe zadrzewienie wycenianej nieruchomości oraz brak zabudowy na niej. Dowodem tego jest dokumentacja fotograficzna dołączona do akt sprawy. Opis nieruchomości potwierdza również protokół oględzin i mapy sytuacyjne, na których uwidoczniono studzienki kanalizacyjne zlokalizowane w drodze, a poszczególne działki stanowiące wycenianą nieruchomość mają zapewniony dostęp przez nie do kanalizacji sanitarnej. Przy ocenie ustaleń stanu faktycznego mającego wpływ na prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego organ podjął działania w celu wyjaśnienia wątpliwości. Pismem z dnia [...] grudnia 2014 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do uwag i zastrzeżeń skarżących zgłoszonych do operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] grudnia 2014 r. odniósł się do pisma skarżących podtrzymując ustaloną wartość nieruchomości. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału nieruchomości (art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. z 2010 r. Dz. U. Nr 102, poz. 651, ze zm.) Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone, co w niniejszej sprawie ma znaczenie, żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym także na zgłoszone żądanie, czy też w obecności stron postępowania (art. 79 § 2 k.p.a.). Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego treści sporządzonego operatu, w tym ewentualnych wątpliwości zgłaszanych w zakresie w szczególności przez stronę. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego należy uznać za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a. Przyjęte przez rzeczoznawcę transakcje nie dają podstaw do podważenia prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. Żaden przepis prawa nie nakłada na organ uprawniony do ustalania opłaty adiacenckiej obowiązku dokonania oględzin przyjętych do porównania działek. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut przyjęcia do porównania transakcji z okresu dłuższego niż dwa lata wstecz od daty wyceny, co zdaniem skarżącego stanowi naruszenie Noty Interpretacyjnej 1 Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie ze Standardami Zawodowymi, Notą Interpretacyjną N/1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (uchwała RK nr 27.08 z dnia 9.12.2008 r. w [...].08.2014 r przy zastosowaniu podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości, do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia (pkt 3.3). Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych stanowią normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości, wiążące w procesie wyceny na podstawie art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Standardy zawodowe dopuszczają możliwość wykorzystania w procesie wyceny transakcji zawartych w okresie dłuższym niż 2 lata poprzedzające wycenę. Rzeczoznawca przyjmując do wyceny transakcje z lat 2010 i 2011 przed wybudowaniem kanalizacji i z lat 2012 i 2013 po wybudowaniu tej sieci szczegółowo uzasadnił stanowisko w sposób logiczny i spójny czym kierował się przy wyborze materiału porównawczego (pkt 10.1 i pkt 10.2 operatu szacunkowego). Analizując stanowisko rzeczoznawcy co do podejścia metody i techniki szacowania również nie można mieć zastrzeżeń (pkt 8 operatu szacunkowego). Biegły świadomie przyjął do wyceny jedną nieruchomość obejmującą cztery wydzielone działki, które mogą być wykorzystywane jako odrębne nieruchomości, ponieważ stanowią własność jednego pomiotu. W ocenie Sądu przedstawiona argumentacja w pełni uzasadnia stanowisko organu w kwestii okresu przyjętego do porównań i nie daje podstaw do kwestionowania dokonanego wyboru przez rzeczoznawcę. Rzeczoznawca majątkowy zastosował się do wytycznych Noty N/1. Uwzględnił cechy rynkowe jak właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-użytkowe (pkt 3.6 Noty). Wskazał, że przy szacowaniu nieruchomości do wyceny oparł się na aktach notarialnych (pkt 10.1 operatu), co stanowi wymóg z pkt 3.7 Noty. Rzeczoznawca wybrał do porównania z utworzonego zbioru nieruchomości trzy transakcje, co spełnia zalecenie z pkt 4.2.6 Noty. Na koniec tej części rozważań Sąd wyraża pogląd, że podważenie dowodu z opinii szacunkowej rzeczoznawcy majątkowego jest generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych zarzutów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Z powyższych szczegółowych rozważań wynika, że argumentacji takiej strona nie przedstawiła, ani też nie przedłożyła innego operatu szacunkowego dotyczącego jej nieruchomości, co uniemożliwia zakwestionowanie sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy operatu. Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.