II SA/Bd 518/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie WSA: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Asesor WSA Ewa Kruppik-Świetlicka (spr.) Protokolant Justyna Straka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 października 2006r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2006r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 2005r. Nr [...] 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Prezydent Miasta B., decyzją z dnia [...]2005 r. Nr [...] obciążył Z. i R. G., właścicieli nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. M., oznaczonej w ewidencji gruntów Nr[...] , o powierzchni 679 m. kw. i zapisanej w Kw [...]., jednorazową opłatą z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, powstałej na skutek zmiany przeznaczenia funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego . Poprzednia funkcja przeznaczenia terenu wskazywała, że teren ten był przeznaczony pod zabudowę garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych, z wymaganą likwidacją zabudowy mieszkaniowej i było oznaczone w planie symbolami " e3 - 13 sg". Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony wyżej wymienioną uchwałą Rady Miasta B. z dnia [...] 2000 r. zmieniał funkcję zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, wskazując iż teren ten przeznaczony będzie pod zabudowę mieszkaniową, oznaczoną symbolem" 37 M" . W związku ze zbyciem przedmiotowej nieruchomości, organ na podstawie art. 61 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zwanego dalej Kpa (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. ) wszczął postępowanie z urzędu w celu ustalenia wskazanej opłaty. Organ I instancji ustalił powyższą opłatę na podstawie: przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm. ); przepisu art. 39 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.); art. 104 Kpa uchwały Nr [...] Rady Miasta B. z dnia 30 maja 2000 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ), podjętej w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Osiedla B. Organ, od właścicieli gruntu zażądał po 3.115,90 zł. od każdego z wyżej wymienionych, stwierdzając, iż jest to kwota stanowiącą 30 % wzrostu wartości gruntu po uwzględnieniu wysokości udziałów ( po 1/3) przypadających w sprzedanym gruncie. Prezydent w uzasadnieniu wydanej decyzji przywołał stan faktyczny i wskazał, że aktem notarialnym z dnia [...] 2005r. nastąpiła sprzedaż przedmiotowej nieruchomości i zasadnym było stosownie do treści cytowanego powyżej przepisu art. 36 ust. 4 i następnych ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ustalić opłatę z tytułu wzrostu wartości zbytych działek spowodowanym zmianą przeznaczenia gruntu, powstałym na skutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkową przesłanką pozwalającą na zastosowanie wyżej wskazanej podstawy prawnej był fakt, że nieruchomość została zbyta przed upływem 5 letniego okresu od dnia wejścia w życie uchwały Rady Miasta o uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ wskazał, iż w związku z tym, wyznaczono rzeczoznawcę majątkowego, który po dokonaniu wizji lokalnej z udziałem właścicieli nieruchomości opracował operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia opłaty. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Z. G., zarzucając operatowi: brak uwzględnienia nakładów na nieruchomość takich jak :instalacja gazowa, wodociąg i kanalizacja oraz ogrzewanie gazowe; nieprawidłowość wyceny wartości nieruchomości sprzed zmiany funkcji przeznaczenia poprzez zastosowanie dowolnych współczynników ocen. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2006r. Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wskazał jako podstawę prawną art. 36 ust. 4 cyt. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwałę Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] 2000 r. (Dz. Urz. Woj. [...] ) - w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Osiedla B., mocą której ustalono 30 % stawkę wzrostu wartości nieruchomości. Organ stwierdził, iż przywołany powyżej przepis pozwala na ustalenie wskazanej opłaty, zważywszy na spełnienie dwóch przesłanek pozwalających na jego zastosowanie, a mianowicie nastąpiła zmiana planu, wzrosła wartość nieruchomości oraz właściciel zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Organ na zarzut nieprawidłowości operatu szacunkowego wskazał, iż operat nie budzi zastrzeżeń, gdyż został sporządzony prawidłowo przez biegłego do spraw szacowania nieruchomości i określał wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu jak i po jego uchwaleniu z uwzględnieniem aktualnego przeznaczenia terenu. Na zarzut skarżącego dotyczący nieuwzględnienia nakładów poczynionych na nieruchomość, organ wskazał, iż zarzut ten jest niezasadny, gdyż art. 37 ust.2 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( pozwalający na uwzględnienia nakładów) z dniem 22 września 2003r. został uchylony na mocy art. 10 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami ( .. ) ( Dz. U. Nr 141, poz. 1492). Skarżący w skardze do Sądu wniósł o uchylenie wydanej decyzji, zarzucając, iż operat szacunkowy w jego opinii został sporządzony nierzetelnie i nieobiektywnie, na podstawie nieprawidłowych danych. Skarżący w skardze wyraził pogląd o naruszeniu jego prawa do dokładnego zapoznania się z aktami sprawy poprzez wyznaczenie mu pierwotnie 3 dniowego terminu na tę czynność. Wskazał, iż nie udzielono mu wystarczających informacji w trakcie wskazanej czynności. Zarzucił, iż wartość działki sprzed zmiany planu została jego zdaniem ustalona nieprawidłowo zważywszy na poprzednie przeznaczenie działki pod garaż na 200 stanowisk dla samochodów osobowych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. W uzasadnieniu organ powtórzył argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył, co następuje: Sądy administracyjne zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 sierpnia 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm. ) sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez sądową kontrolę działalności administracji publicznej pod względem legalności. Do sądu zatem należy ocena czy dane rozstrzygnięcie lub działanie jest zgodne z prawem. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zdaniem Sądu podczas rozpoznania sprawy doszło do naruszenia przepisów prawa, przy sporządzeniu wyceny nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Przedmiotem oceny Sądu jest legalność ustalenia jednorazowej opłaty tzw. renty planistycznej. Powyższą kwestię reguluje przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w myśl, którego: " Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości". W związku z powyższym przepis ten ma zastosowanie, gdy wystąpią łącznie niżej wskazane przesłanki, a mianowicie: - wzrosła wartość nieruchomości - w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; - właściciel lub dzierżawca wieczysty zbył tę nieruchomość przed upływem 5 lat od zatwierdzenia planu. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie została określona przez doktrynę i praktykę mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (w skrócie "m.p.z.p.") W komentowanym przepisie wskazano jedynie górną wysokość tej opłaty, natomiast określenie obowiązującej stawki procentowej należy do kompetencji rady gminy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 września 2002 r. przyjął, że "obowiązek zapłaty jednorazowej opłaty (renty planistycznej) pobieranej w razie zbycia nieruchomości, której wartość w związku z uchwaleniem nowego lub zmienionego planu wzrosła, wyklucza możliwość ustalenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zerowej stawki procentowej służącej naliczaniu tej opłaty" (II SAM/r 1193/02, OSS 2003, nr 1, poz. 15). Jak wynika z akt administracyjnych obie przesłanki zostały spełnione, gdyż uchwałą z dnia [...] 2000 r. Nr [...] Rady Miasta B. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z funkcji garaż wielopoziomowy na budownictwo mieszkalne. Właściciele nieruchomości zbyli ją aktem notarialnym w dniu [...] 2005r. a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu ( licząc od dnia 29 września 2000 r. Zatem należy stwierdzić, że organy administracji publicznej prawidłowo zastosowały przepis art. 36 ust. 4 cyt. wyżej ustawy. Wątpliwości Sądu budzi sposób ustalenia wartości nieruchomości w dacie obowiązywania poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego, gdy przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod garaż wielopoziomowy dla 200 stanowisk, przeznaczonych dla samochodów osobowych. Zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ) w myśl, którego: " przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa wart. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. 2. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Natomiast § 51 cyt. rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym. Zapis ten pozwala na stwierdzenie, iż dokonując oceny wartości badanej nieruchomości należy wziąć pod uwagę nieruchomości reprezentatywne dla każdego obszaru. W tym miejscu rodzi się pytanie o sposób dokonania wyceny w sytuacji gdy takich nieruchomości brak. Ustawodawca, który w wart. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - ( Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) daje szerokie uprawnienia rzeczoznawcy majątkowemu, stanowiąc: "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych". Jak wynika z załączonego do akt operatu szacunkowego biegły rzeczoznawca w tej kwestii stwierdził, że wartość przedmiotowej działki przed zmianą planu zagospodarowania wg stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu i cen na datę zbycia wynosiła : 38.084 zł. natomiast wartość działki po zmianie planu wg stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu i cen na datę zbycia wynosiła 69.243 zł. Zgodnie z tymi danymi nastąpił wzrost wartości sprzedanej działki w wyniku zmiany planu o kwotę 31.159 zł. Z tego 30 % wzrostu wartości (zgodnie z 30 % stawką wzrostu wg cyt. Uchwały Rady Miasta B.) stanowi kwotę 9.347,70 zł. Przy czym stosownie do posiadanych udziałów w wysokości 1/3 skarżący został obciążony kwotą 3.115,90 zł. Rzeczoznawca w operacie stwierdził, brak danych na lokalnym i regionalnym rynku obrotu nieruchomościami dotyczących poprzedniego przeznaczenia działki (garaż wielopoziomowy dla 200 samochodów osobowych). W metodyce wyceny rzeczoznawca wskazał podstawę prawną , wskazując art. 36 ust. 4 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca wskazał, iż zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. W związku z tym zgodnie z rozporządzeniem RM w metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjął z właściwego rynku co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wskazał, że wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny transakcyjnej nieruchomości podobnych za pomocą współczynników korygujących, uwzględniających różnicę w poszczególnych cechach rynkowych. W związku z tym rzeczoznawca uznał, że brak jest wiarygodnych notowań co do poprzedniej funkcji i dlatego jak wskazał" stosownie do § 36 cyt. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w procesie wyceny gruntów pod garaże uwzględniono wartość gruntu na poziomie 50 % wartości rynkowej gruntów przyległych" . Sąd stwierdza, że wskazany przez rzeczoznawcę przepis § 36. cytowanego rozporządzenia z uwagi na fakt, że dotyczy oceny wartości gruntów przeznaczonych pod drogi, nie może stanowić podstawy prawnej dokonanej wyceny. Ponadto rzeczoznawca a także organ przyjmując ten przepis za podstawę prawną nie dokonał dostatecznego i przekonywującego uzasadnienia, do czego zgodnie z art. 11 Kpa jest zobligowany. Organ nie wyjaśnił przekonywująco, przyjmując za rzeczoznawcą, iż wartość gruntu stanowi 50 % wartości gruntów przyległych. Nie wynika to z wskazanego przez rzeczoznawcę § 36 rozporządzenia. Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.