II SA/Bd 552/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Wiesław Czerwiński (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant Krystyna Witt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 lipca 2011 r. sprawy ze skargi J. P., F. P., K. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę. Wnioskiem z dnia [...] maja 2010 r. F. P., J. P., K. P. i S. P. zwrócili się do Prezydenta Miasta T. "o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w T. przy ul. B. [...] zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału. Podział ma na celu zniesienie współwłasności". Prezydent Miasta T. postanowieniem z dnia [...] stycznia 2011 r. negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w T. przy ul. B. [...] stanowiącej własność wnioskodawców jako niezgodny z ustaleniami planów miejscowych. W uzasadnieniu organ powołał się na dyspozycję art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zgodnie, z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Organ wskazał, że wnioskowany teren jest położony w granicach miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. I tak dla drogi głównej - "trasy średnicowej" na odcinku od ul. S.do ul. S. w T. oraz terenów przyległych, w obrębie jednostek planistycznych, dla których obowiązują następujące ustalenia - [...] usługi i zieleń urządzona i [...] - komunikacja- droga publiczna ulica główna ruchu przyspieszonego, zaś dla terenów położonych w rejonie ulic: S., B., Ł. i B. w T. nieruchomość położona jest w obrębie jednostki planistycznej [...] przeznaczonej pod usługi, a dla jednostki [...] komunikacja - droga dojazdowa. Przy czym dla jednostki [...] ustalono szczegółowe zasady warunki scalania i podziału nieruchomości - "dopuszcza się podział terenu na działki budowlane o minimalnej powierzchni 0,1 ha, dla jednostki [...] ustalono "minimalna powierzchnia działek budowlanych w przyp. wtórnych podziałów - [...] mm kw., minimalna szerokość frontów w/w działek [...] m, kąty granic bocznych nowo wydzielanych działek względem przylegającej drogi - zawierające się w przedziale między 70 a 90O. Organ podkreślił, iż w wyniku proponowanego podziału powstałyby działki niespełniające wymogu dotyczącego minimalnej powierzchni dla nowo wydzielanych działek oraz minimalnej szerokości frontów działek w granicach jednostki [...]. Zażalenie na powyższe postanowienie wnieśli J. P., F. P., K. P., argumentując że rozstrzygnięcie organu I instancji jest dla nich krzywdzące. W zażaleniu, strony zarzuciły, że rozstrzygnięcie pozostaje w sprzeczności ze złożonym wnioskiem i załączonym do niego wstępnym projektem podziału. Żalący są w przekonaniu, że działki, jakie mają powstać w wyniku podziału spełniają wymogi przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego. Wnoszący podkreślają, że proponowany podział ma usankcjonować faktyczny podział nieruchomości jakiego dokonali między sobą współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości. Podkreślili, że nie mają na celu stworzenie działek budowlanych i podział ten nie będzie sprzeczny z przeznaczeniem w planach miejscowych na cel usługowy. Niezależnie od powyższych zarzutów strony powołały się na treść art. 95 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa. Skoro, jak podkreślają, każdy z wnioskodawców nabył udział we własności przedmiotowej nieruchomości VI wyniku dziedziczenia "z mocy ustawy na mocy postanowień Sądu Rejonowego w T.", to jak podnieśli żalący przesłanka zgodności z miejscowym planem może nie być konieczna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. postanowieniem z dnia [...] marca 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu powyższego zażalenia, utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy podkreślił, że podział nieruchomości jest dopuszczalny, co do zasady tylko wtedy, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku, gdy nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym oraz przepisami szczególnymi (art. 93 ust. 1 i 6 powołanej ustawy). Od tej zasady ustawodawca przewidział w art. 94 i art. 95 wyjątki. Przepisy te wskazują sytuacje, w których można dokonać podziału nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu oraz sytuacje umożliwiające podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Nadto organ wskazał, iż cel podziału, jakim jest zniesienie współwłasności nie mieści się w katalogu celów wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję, J. P., F. P., K. P. wnieśli: 1. o dopuszczenie dowodu z nowego wstępnego projektu podziału nieruchomości poprzez wyodrębnienie czterech działek, przy czym każda ma powyżej [...] m2, 2. o zmianę zaskarżonych postanowień poprzez pozytywne zaopiniowanie nowej wersji wstępnego projektu podziału działek, 3. o uchylenie zaskarżonego postanowienia do ponownego rozpoznania przy uwzględnieniu nowego projektu podziału. Skarżący podkreślili, że wszyscy współwłaściciele nieruchomości są zgodni, co do zniesienia współwłasności na działki o różnej powierzchni, aby wyodrębnić swoje udziały, co pozwoli na ponoszenie indywidualnych kosztów związanych z nieruchomością i prawidłowym korzystaniem z budynków. Skarżący zarzucili Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w T., że w zaskarżonym postanowieniu, nie rozpatrzyło wszystkich okoliczności sprawy, a przede wszystkim tego, że współwłaściciele zostali ograniczeni w swoich prawach, nie mogą korzystać z nieruchomości, którą nabyli z mocy prawa (art. 95 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W tej sytuacji, skarżący wnieśli o uwzględnienie ich wniosku i pozytywne zaopiniowanie projektowanego nowego podziału nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację podniesioną w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przeprowadzona ocena zgodności z prawem podjętych w sprawie rozstrzygnięć wykazała, bowiem iż nie naruszają one przepisów prawa materialnego, ani też przepisów prawa procesowego w taki sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na jej wynik. Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Stosownie do uregulowania art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala. W sprawie nie budzi wątpliwości ani stan faktyczny, ani norma prawna mająca w nim zastosowanie. Zasady dokonywania podziałów nieruchomości uregulowane zostały w dziale III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 – tekst jednolity ze zm., zwanej dalej UGN). Zgodnie z treścią art. 93 ust. 1, 2, UGN podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Stosownie do treści art. 93 ust. 4 i 5 UGN zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału (art. 93 ust. 4) Prezydent Miasta T. zobowiązany był przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić czy projekt podziału opisanej nieruchomości realizował to przeznaczenie, a także czy służył temu przeznaczeniu. Z treści zaskarżonego postanowienia oraz postanowienia organu I instancji, a także z materiału dokumentacyjnego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że w dacie prowadzonego postępowania podziałowego dla nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...],[...],[...], które miały ulec podziałowi na działki nr [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw. obowiązywały następujące plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przez Radę Miasta T: 1. z dnia [...] grudnia 2007 r., Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla drogi głównej – "trasy średnicowej", na odcinku od ul. S. do ul. S. w T. oraz terenów przyległych, w obrębie jednostek planistycznych, dla których obowiązują następujące ustalenia, – [...] – usługi i zieleń urządzona, – [...] – komunikacja – droga publiczna – ulica główna ruchu przyspieszonego, 2. z dnia [...] września 2010 r. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic: S., B., Ł. i B. w T., w obrębie jednostek planistycznych, dla których obowiązują następujące ustalenia: – [...] – usługi, – [...] – komunikacja – droga publiczna dojazdowa. Z ustaleń tych planów wynika, że dla jednostki planistycznej [...] ustalono szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości: dopuszcza się podział terenu na działki budowlane o minimalnej powierzchni 0,1 ha. Natomiast dla jednostki [...] ustalono: minimalna powierzchnia działek budowlanych w przypadku wtórnych podziałów – [...] m2, minimalna szerokość frontów w/w działek – [...] m, kąty granic bocznych nowo wydzielonych działek względem przylegającej drogi – zawierające się w przedziale między 70o a 90o. Z wstępnego projektu podziału wynika, że zamiarem wnioskodawców jest dokonanie podziału działek nr [...],[...],[...] zapisanych z księdze wieczystej KW [...] na sześć mniejszych działek o numerach [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw., [...] o pow. [...] m kw. Powyższe wskazuje, że w wyniku przedmiotowego podziału powstałyby działki niespełniające wymogu dotyczącego minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych dla jednostek planistycznych [...] i [...] oraz minimalnej szerokości frontów w granicach jednostki [...]. Ta okoliczność zaś skutkuje odmową uwzględnienia wniosku strony w proponowanym kształcie. Proponowany podział, jako sprzeczny z obowiązującymi planami, nie mógł zostać pozytywnie zaopiniowany. Podkreślić należy, iż skoro postanowienie zawierające opinię projektu podziału nieruchomości podejmowane jest na podstawie ustaleń obowiązującego planu miejscowego, tak więc nie może ono być pozytywne w sytuacji, gdy przedłożony przez stronę projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami tego planu. Zgodność podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zachodzi wówczas, gdy przedstawiony projekt nie narusza zapisów takiego planu. Zatem etapem wstępnym postępowania w sprawie podziału nieruchomości jest zaopiniowanie projektu podziału tej nieruchomości, którego wyłącznym celem jest ustalenie zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego a nie rozstrzygnięcie o prawie własności. W związku z powyższymi rozważaniami zarzuty skargi należy uznać za bezzasadne, gdyż postępowanie prowadzone na podstawie art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma jedynie na celu zapewnienie zgodności dokonywanego podziału nieruchomości z obowiązującym planem miejscowym. W dalszej kolejności odnosząc się do zarzutu nie zastosowania przez organy trybu określonego w art. 95 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy podkreślić, podzielając tym samym stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, że podział nieruchomości, jak już podkreślono powyżej, jest dopuszczalny, co do zasady tylko wtedy, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym oraz przepisami szczególnymi. Od tej zasady ustawodawca przewidział w art. 94 i art. 95 wyjątki. Przepisy te wskazują sytuacje, w których można dokonać podziału nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego, jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu oraz sytuacje umożliwiające podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W związku z powyższym stosownie do postanowień art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu: 1) zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków; 2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze; 3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa; 4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw; 5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych; 6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej; 6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej; 6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego; 7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego; 8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych. Z treści przytoczonego przepisu wynika, że ustawodawca dopuścił możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń tego planu tylko w wyjątkowych, enumeratywnie wskazanych sytuacjach. Podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu może, więc nastąpić o ile zaistnieje jedna z przesłanek określonych w art. 95, gdyż niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce wyłącznie w celach wskazanych w tym przepisie. Skarżący zarówno w zażaleniu jak i w skardze wywiedli, że ich celem jest zniesienie współwłasności przez podział przedmiotowej nieruchomości. A cel ten, co wymaga podkreśleniu, nie mieści się w katalogu celów wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Punkt 3, na który powołali się skarżący dotyczy sytuacji, gdy chodzi o wydzielenie części nieruchomości. Natomiast w sprawie niniejszej strony dążą do podziału całej nieruchomości. Jedynie punkt 1 zawiera uregulowanie odnoszące się do zniesienia współwłasności, jednakże nie są spełnione warunki określone tym przepisem. Tak, więc mając na uwadze powyższe rozważania, w myśl art. 93 ust. 1 podziału można dokonać wyłącznie wówczas, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału jak i przy zatwierdzeniu, właściwy organ musi przede wszystkimi uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu. Postanowienia podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 cyt. ustawy stanowią część postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w rejonie ulic S., B., Ł. i B. w T. dla jednostki [...] - (uchwała nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] września 2010 r. w rozdziale 2 dotyczącym ustaleń szczegółowych w § 5 pkt 8 określającym szczegółowe zasady podziału nieruchomości minimalna powierzchnia działek budowlanych w przypadku wtórnych podziałów ustalono minimum powierzchni - [...] m kw. Nowo wydzielane działki nie spełniają tego wymogu, bowiem działki [...],[...] i [...] mają powierzchnię mniejszą. Negatywna opinia przedmiotowego projektu podziału nieruchomości nie wyklucza wystąpienia z kolejnym wnioskiem i nowym projektem podziału nieruchomości do Prezydenta Miasta T., chociażby z tym, na który skarżący powołują się w skardze. Skoro proponowany wstępny projekt podziału nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego to opinia organu I instancji nie mogła być pozytywna dla stron, a zaskarżone postanowienie odpowiada prawu. Mając powyższe na względzie na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.