II SA/Bd 590/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie Sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek Asesor WSA Katarzyna Korycka (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2018 r. sprawy ze skargi S.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz S.W. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Burmistrz K., działając na podstawie art. 144, art. 145 ust. 1 i 2, art. 148 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. tj. z 2018 r., poz. 121, dalej powoływanej jako "u.g.n.") oraz uchwały Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej (Dz.Urz. [...]), ustalił skarżącemu S. W. opłatę adiacencką w stosunku procentowym 30% do wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako działki nr [...] (pow. [...]), [...] (pow. [...]), [...] (pow. [...]), [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), [...] (pow. [...] ha) i [...] (pow. [...] ha), położonej w K., w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej w miejscowości K., w wysokości: [...] zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w dniu [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB) w B. wydał decyzję nr [...], którą udzielił pozwolenia na użytkowanie odcinków sieci wodociągowej wraz z hydrantami i przyłączami do działek: w ul. [...] - na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...]; ul. [...] – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. [...] – na terenie działek oznaczonych nr ew. [...], [...]; ul. [...] – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. [...] – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. [...] - na terenie działki ozn. nr ew. [...], ul. [...] – na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...], oraz z włączeniem do istniejącej sieci w ulicy [...], na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], w obrębie ewidencyjnym miasta K., przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych, objętych projektem i decyzją nr [...] o pozwoleniu na budowę Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]. Burmistrz wskazał następnie, że w dniu wydania wspomnianej decyzji przez PINB, właścicielem nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako działki nr [...] i [...], położonej w K., sklasyfikowanej w ewidencji jako grunty orne (RVI) był skarżący. Przedmiotowa nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w K. z [...] r. (Dz. Urz. Woj. [...]) i znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 2ML/MN – teren zabudowy letniskowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ I instancji dodał, że urządzenia sieci wodociągowej Gmina K. wykonała z udziałem własnych środków finansowych. Burmistrz wywiódł, że sam fakt wybudowania urządzenia i stworzenia warunków do korzystania z niego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co jednoznacznie wykazał rzeczoznawca w sporządzonym operacie szacunkowym. Organ przedstawił w związku z tym informacje zawarte w operacie dotyczące określenia wartości rynkowej poszczególnych działek przed wybudowaniem sieci wodociągowej i po jej wybudowaniu, wskazując następnie, że ze sporządzonego operatu wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej wynosiła [...] zł a po wybudowaniu [...] zł, co oznacza, że wzrost wartości nieruchomości wynosi [...] zł. Jak wyjaśnił organ przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Analiza dokonanych transakcji na lokalnym rynku na datę szacowania wykazała stabilizację cen, w związku z tym odstąpiono od uwzględnienia trendu zmian cen związanych z upływem czasu. Na potrzeby wyceny nieruchomości w stanie przed wybudowaniem i po wybudowaniu infrastruktury technicznej dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, w okresie od roku 2015 do 2017, na terenie miasta K. oraz gminy K.. Burmistrz dodał też, że z przeprowadzonego postępowania zostały wyłączone działki [...] (pow. [...] ha) i [...] (pow. [...] ha), dla których nie została ustalona opłata adiacencka, z uwagi na fakt, że decyzją z dnia [...] r., nr [...] r. Starosta [...] udzielił pozwolenia na budowę przyłączy do istniejącej sieci wodociągowej dla tych działek (którą sfinansowano ze środków prywatnych właścicieli działek). W ocenie organu I instancji, operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, według stanu na dzień wyceny. Rzeczoznawca dokonał w nim wyceny nieruchomości, uwzględniając cechy mające wpływ na jej wartość. Oszacowane wartości rynkowe wycenianej nieruchomości dla przyjętego celu wyceny odpowiadają cenom uzyskanym na lokalnym rynku nieruchomości do niej podobnych. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucił wydanie jej z rażącym naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm., dalej powoływanej jako "k.p.a.") oraz art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. i art. 107 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych, co przyczyniło się do niezebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, a także nie ustalenie w sposób prawidłowy stanu faktycznego sprawy, a w szczególności odnośnie kwestii kiedy faktycznie zostały stworzone warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej. Skarżący zwrócił w związku z tym uwagę, że Zakład Gospodarki Komunalnej i Mieszkalnej (ZGKiM) w K. w 2007 r. i później wydawał stosowne warunki techniczne do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej. W lipcu 2014 r. ustalił m.in. warunki na przyłączenie działki [...], do nowego odcinak sieci wodociągowej od działki [...] w kierunku [...] Powołując się na powyższe okoliczności, a także na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarżący wywiódł, że warunki techniczne przyłączenia do wodociągu wybudowanego ze środków prywatnych i ZGKiM w 2007 r. posiadały wszystkie działki zlokalizowane w ciągu ul. [...], a włączony do eksploatacji w lipcu 2014 r. odcinek o długości 180 mb nowego wodociągu wraz z przyłączami, wybudowany przez Gminę, ułatwił dostęp do tej sieci i usprawnił technicznie obsługę całej sieci na osiedlu [...]. W ocenie skarżącego ten nowo powstały odcinek sieci wodociągowej o długości około 180 mb nie był potrzebny dla właścicieli nieruchomości, gdyż już uprzednio od 2007 r. mieli możliwość podłączenia swoich nieruchomości do istniejących wodociągów. Ich wszystkie działki były w zasięgu wodociągu znajdującego się w ciągu ul. [...], [...] i [...]. Jako dowód na możliwość podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, skarżący wskazał na wydanie warunków technicznych przez ZGKiM w K. dla działki nr [...] w 2010 r., a także mapy z lat 1998-2014 i sporządzone operaty szacunkowe przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby ustalenia opłat adiacenckich za podział należącej do skarżącego działki nr [...] ([...]) i w związku z przejęciem przez Gminę, jego działek nr [...] Skarżący podniósł, że z operatów tych wynika, że w ul. [...] był ułożony wodociąg, który miał wpływ na wycenę działek. Skarżący stwierdził, że rzeczywiste warunki do korzystania z możliwości przyłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej istniały już w 2007 r. oraz w lipcu 2014 r. ([...] r.), gdy nieruchomość nr [...] została włączona do sieci wodociągowej. Wywiódł przy tym, że w sytuacji gdy rozpoczęto użytkowanie urządzenia infrastruktury technicznej przed jego formalnym przekazaniem przez wykonawcę inwestorowi, to trzyletni termin, o którym mowa w art.145 ust. 2 u.g.n., należy liczyć od faktycznej a nie formalnej możliwości korzystania z przyłącza. Zdaniem skarżącego powyższe oznacza, że trzyletni termin do wszczęcia postępowania upłynął [...] r., a tym samym organ nie miał podstaw do ustalania opłaty adiacenckiej. Ponadto skarżący zwrócił też uwagę na błędy w operacie szacunkowym w zakresie określenia lokalizacji działek, wskazania daty wybudowania wodociągu (powinien być to rok 2007 albo [...] r.), a co za tym idzie wyboru transakcji na potrzeby wyceny. Skarżący zarzucił organowi I instancji, że zignorował zgłaszane przez niego wnioski dowodowe i nie odniósł się do jego twierdzeń. Po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w B. decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca prawidłowo sporządził operat szacunkowy, stosując podejście porównawcze i metodę porównania parami do określenia wartości nieruchomości. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w okresie od 2015 do 2017, na terenie miasta K. oraz gminy K.. Rzeczoznawca w wyniku analizy atrybutów nieruchomości, wpływających na zróżnicowanie cech na rynku, ustalił następującą wagę poszczególnych cech: lokalizacja – 33%; dojazd – 30%; powierzchnia działki – 20%; utrudnienia inwestycyjne – 15 %. SKO wskazało następnie, że na potrzeby wyceny nieruchomości w stanie przed wybudowaniem infrastruktury technicznej analizą objęto 8 nieruchomości nieuzbrojonych w sieć wodociągową, w tym 3 położone w K., 3 położone w S. , 1 położoną w N. J. i 1 położoną w W.. Z powyższego zbioru wykorzystano jako obiekty porównawcze transakcje sprzedaży: - nieruchomości położonej w N. J., o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcyjna wynosiła [...] zł/m2; - nieruchomości położonej w S. , o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcji wynosiła [...] zł/m2; - nieruchomości położonej w S. , o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcyjna wynosiła [...] zł/ m2. Na podstawie analizy powyższych nieruchomości, ustalono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczna z cen transakcyjnych skorygowanych, na [...] zł/m2, a tym samym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na [...] zł. Na potrzeby wyceny nieruchomości w stanie po wybudowaniu infrastruktury technicznej analizą objęto 8 nieruchomości, uzbrojonych w sieć wodociągową, w tym 6 położonych w K. i 2 położone w S. Z powyższego zbioru wykorzystano jako obiekty porównawcze transakcje sprzedaży: - nieruchomości położonej w S. , o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcyjna wynosiła [...] zł/m2, - nieruchomości położonej w K., o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcyjna wynosiła [...] zł/m2, - nieruchomości położonej w K., o pow. [...] ha, sprzedanej [...] r., gdzie cena transakcyjna wynosiła [...] zł/m2. Na podstawie analizy powyższych nieruchomości, ustalono wartość jednostkową wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczna z cen transakcyjnych skorygowanych, na [...] zł/m2, a tym samym wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na [...] zł. Jak wskazało SKO, w świetle powyższych ustaleń, wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości z tytułu wybudowania sieci wodociągowej określono na kwotę [...]zł W opinii organu odwoławczego, sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie. Przy jego sporządzaniu, rzeczoznawca prawidłowo zakwalifikował do porównania nieruchomości podobne. Odnosząc się do treści odwołania SKO stwierdziło, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte przed upływem 3 letniego terminu wynikającego z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzją z dnia [...] r. (która stała się ostateczna z dniem [...] r.) PINB udzielił bowiem pozwolenia na użytkowanie odcinka sieci wodociągów wraz z hydrantami i przyłączami m.in. do działek w ulicy [...] w K., a postępowanie w sprawie wszczęto [...] r. SKO stwierdziło przy tym, że nie ma znaczenia dla sprawy, na jakiej podstawie została podłączona sąsiednia działka do sieci wodociągowej. Jak wywiódł organ odwoławczy, w przypadku urządzeń wodociągowych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, będzie nie data odbioru robót czy fizycznej możliwości podłączenia do sieci, a data upływu terminu do wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia do użytkowania urządzenia wodociągowego lub data ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie urządzenia wodociągowego. Dopiero od tej daty istnieje możliwość świadczenia usług i użytkowania sieci. W niniejszej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej był, w ocenie SKO, dzień w którym ostateczna stała się decyzja PINB – tj. [...] r. SKO dodało przy tym, że jego stanowisko jest zgodne z aktualną linią orzeczniczą, w myśl której stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, to możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu, stosownie do przepisów Prawa budowlanego, a więc dokonuje się z datą ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję, skarżący podtrzymał zawarte w odwołaniu zarzuty naruszenia art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 77, art. 78 i 80 k.p.a. oraz przedstawioną w nim argumentację. Podniósł, że organy obu instancji nieprawidłowo ustaliły stan faktyczny w sprawie, w szczególności odnośnie kwestii istnienia przed wydaniem decyzji przez PINB technicznych warunków do podłączenia nieruchomości do wodociągu. Zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą interpretację i zastosowanie art. 145 u.g.n., w związku z tym, iż w sprawie upłynął trzyletni okres na wszczęcie postępowania od momentu stworzenia technicznych warunków do podłączenia nieruchomości do sieci. Skarżący podniósł także, że organy nie odniosły się do jego argumentacji, a także do przedłożonych przez niego dokumentów. Powołał się na operat szacunkowy z [...] r., z którego zdaniem skarżącego wynika, że w ul. [...] (działka [...]) znajduje się ułożona sieć wodociągowa. Skarżący przedstawiając historię rozbudowy istniejącej stacji wodociągowej, wskazał że w 2007 r. m.in. z jego inicjatywy powstał wodociąg łączący sieć wodociągową w ul. [...] z siecią znajdującą się w ul. [...] wzdłuż ul. [...] do granic działek [...] przez działki nr [...] i działkę później oznaczoną jako [...] stanowiącą własność skarżącego. W ten sposób wszystkie działki w trójkącie ul. [...], [...] i [...] zyskały pełen zasięg do wodociągu i miały stworzone techniczne warunki do podłączenia swoich nieruchomości do sieci wodociągowej. Jak wskazał skarżący, obszar ten miał pełne techniczne możliwości podłączenia się do wodociągu jeszcze przed wybudowaniem w 2013 r. odcinka wodociągu od ul. [...]. Stwierdził też, że co najmniej od lipca 2014 r. dla dziełek nr [...] zostały stworzone warunki do podłączenia tych działek do czynnego odcinka sieci wodociągowej w działce nr [...], wybudowanego w roku 2013. W związku z powyższym, zdaniem skarżącego, postępowanie w sprawie zostało wszczęte po upływie trzyletniego terminu wynikającego z art. 145 ust. 2 u.g.n. Jak wskazał skarżący, dowodem na to, że wodociąg wybudowany na działce nr [...] do granicy działki [...] był eksploatowany i użytkowany od 2013 r. jest fakt nieprzerwalnego dostarczania wody dla odbiorców działek [...] i [...], a także zamontowanie dwóch zaworów odcinających dopływ wody do sieci. Odnosząc się do stanowiska SKO dotyczącego daty stworzenia warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, skarżący podkreślił, że w sprawie urządzenie wodociągowe przed wydaniem decyzji przez PINB istniało, było użytkowane, a zarządca sieci wydawał techniczne warunki do podłączenia nowych użytkowników do sieci. Powołując się na orzeczenia sądów administracyjnych, skarżący wywiódł, że w sytuacji gdy doszło do korzystania z urządzenia przed formalnym przekazaniem urządzenia przez wykonawcę inwestorowi, należy wziąć tą okoliczność pod uwagę przy ustalaniu terminu o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302, dalej powoływanej jako "p.p.s.a."), Sąd stwierdził, iż wniesiona w sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie, choć z innych powodów niż wskazane w skardze. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 143-148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.). W dniu 23 sierpnia 2017 r. weszło w życie część nowych przepisów w związku z nowelizacją ustawy na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1509). Wśród nowych regulacji znalazły się m.in. wymienione w art. 1 pkt 21-23, które nadały nowe brzmienie przepisom odpowiednio art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 3 i art. 148 ust. 4 u.g.n. W art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej przewidziano, że do postępowań, o których mowa m.in. w art. 145 ust. 2 u.g.n. wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. W rozpoznawanej sprawie postępowanie wszczęto [...] r., a więc po wejściu w życie art. 146 ust. 3 w nowym brzmieniu, zatem nie ma zastosowania w sprawie poprzednie brzmienie art. 146 ust. 3 określającego zasady ustalania wartości nieruchomości. Według nowych zasad, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi." Ustalenie wartości nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. pod pojęciem "opłaty adiacenckiej" należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. W art. 144 ust. 1 u.g.n. zawarto zasadę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei stosownie do art. 143 ust. 2 u.g.n., przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Przepis art. 145 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wszczęcie postępowania (poprzednio, wydanie decyzji) o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw). Zgodnie z art. 146 ust. 1a-3 u.g.n. (w zw. z art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej) ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Jak już wskazano, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych; 2) nie upłynął okres 3 lat na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej liczony od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, wykazany w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. O ile zatem zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że w dniu [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. wydał decyzję nr [...], w której udzielił pozwolenia na użytkowanie m.in. wybudowanego odcinka sieci wodociągowej wraz z urządzeniami na ul. [...] – na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...]. W dniu wydania wskazanej decyzji przez PINB, właścicielem nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako działki nr [...] i [...], położonej w K., sklasyfikowanej w ewidencji jako grunty orne (RVI) był skarżący. Przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest ustalenie czy orzekające w sprawie organy miały podstawę ustalić i zgodnie z prawem ustaliły skarżącemu opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków gminy w postaci odcinka sieci wodociągowej wraz z urządzeniami na ul. [...]. Skarżący zakwestionował zasadność ustalenia przedmiotowej opłaty powołując dwa zasadnicze argumenty. Po pierwsze wskazał, że właściciele nieruchomości na ul. [...] mieli techniczną możliwość podłączenia swoich nieruchomości do istniejących pobliskich wodociągów znajdujących się na ul. [...], [...] i [...] zważywszy że ZGKiM w K. wydawał stosowne warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej niektórych działek zlokalizowanych przy ul. [...]. W konsekwencji, powołał się na bezzasadność budowy odcinka sieci wodociągowej na ul. [...] od ul. [...] do działek nr [...] Po drugie, zakwestionował możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z uwagi na upływ ustawowego terminu na wszczęcie postępowania w tym przedmiocie. W tym zakresie skarżący wskazał, że wybudowany odcinek sieci wodociągowej na ul. [...] był faktycznie eksploatowany przez ZGKiM w K. i właścicieli niektórych działek przy ul. [...] przed formalnym jego oddaniem do użytkowania, tj. co najmniej od [...] r., gdy działka nr [...] została podłączona do tej sieci (wydano techniczne warunki na podłączenie tej działki do sieci i dokonano jej przyłączenia), a zatem już wówczas zaistniały warunki do podłączenia wszystkich nieruchomości do wybudowanego odcinka sieci wodociągowej. Powołał się również w kontekście ustawowego terminu na wszczęcia przedmiotowego postępowania na możliwość podłączenia nieruchomości na ul. [...] do istniejących pobliskich wodociągów, w tym wodociągu wybudowanego w 2007 r. ze środków prywatnych i ZGKiM w K.. Odnosząc się do przedstawionej argumentacji skarżącego należy w pierwszej kolejności wskazać, że opłata adiacencka związana jest, jak to wynika z art. 4 pkt 11 u.g.n., ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków m.in. Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W sytuacji jej ustalenia, ma ona charakter obligatoryjny, a obowiązek jej uiszczenia istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości ma zamiar z wybudowanych urządzeń korzystać. Nie ma też podstaw kwestionowania zasadności budowy takiej infrastruktury. Właściciele nieruchomości, stosownie do art. 143 i 144 u.g.n., uczestniczą bowiem w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków m.in. Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej, w tym urządzenia wodociągowe zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Jak już wskazano opłatę adiacencką, zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n., może ustalić w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W myśl zaś art. 145 ust. 2 u.g.n., wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty, przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 146 ust. 1 i 1a u.g.n. W związku z tym, iż w przedmiotowej sprawie formalnie wszystkie wskazane warunki zostały spełnione, Sąd uznał, że co do zasady były podstawy do ustalenia opłaty adiaceckiej. Kwestią bezsporną w sprawie była okoliczność spełnienia pierwszej ze wskazanych wyżej przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. okoliczność wybudowania ze środków gminy K., na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, odcinka sieci wodociągowej wraz z przyłączami wodociągowymi do granicy działek na ul. [...] - od ul. [...] do działek nr [...] Bezpośrednio przy tym wybudowanym odcinku sieci wodociągowej położone są działki skarżącego nr [...] i [...]. Nie ulega również wątpliwości, że decyzją z dnia [...] r., która przymiot ostateczności uzyskała w dniu [...] r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. udzielił pozwolenia na użytkowanie m.in. ww. odcinka sieci wodociągowej oraz, że pismem z dnia [...] r. organ I instancji zawiadomił skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W tych warunkach spełniona została również przesłanka dotycząca zachowania terminu na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak podkreślono, wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia", jednak art. 148b ust. 1 u.g.n. stanowi wyraźnie, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że tymi odrębnymi przepisami są regulacje ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej powoływanej jako "p.b." lub "ustawa Prawo budowlane"), bowiem w trybie określonym w tej ustawie, inwestycja w postaci budowy urządzeń infrastruktury technicznej jest realizowana. W rozumieniu art. 148b ust. 1 u.g.n. "stworzenie warunków do podłączenia" to zatem możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu, stosownie do przepisów ustawy Prawo budowlane. Stworzenie warunków jest więc nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną, a zatem te kategorie powinny być spełnione (wyroki NSA z dnia 18 listopada 2014 r. o sygn. akt I OSK 692/13 i I OSK 691/13; wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2016 r. o sygn. akt I OSK 716/15; wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2017 r. o sygn. akt I OSK 2887/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 stycznia 2018 r. o sygn. akt II SA/Łd 890/17; wyrok WSA z Gdańska z dnia 14 luty 2018 r. o sygn. akt II SA/Gd 530/17 – dostępne na stronie http:// orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego istnieje konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie zgodnie z wymogami art. 55 p.b. (z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w rozpoznawanej sprawie), stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej dokonuje się więc z datą ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej. W przypadku więc przedmiotowych urządzeń wodociągowych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, była data uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero od tej daty istniała prawna możliwość świadczenia usług i użytkowania wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Okoliczność więc, czy sporny odcinek sieci wodociągowej był faktycznie eksploatowany przed tą datą i czy właściciele niektórych działek przy ul. [...] przed formalnym jego oddaniem do użytkowania zostali podłączeni lub podłączyli się do tej sieci nie miała przesądzającego znaczenia w sprawie, gdyż jak wykazano stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, jest nie tylko kategorią techniczną czy faktyczną, ale i prawną. Przyjęcie stanowiska, że decydujące znaczenie ma data, w której istnieje faktyczna możliwość korzystania z wybudowanego urządzenia, oznaczałoby zbędność regulacji zawartej w art. 148b ust. 1 u.g.n., co byłoby sprzeczne z założeniem racjonalności ustawodawcy, którego to założenia nie należy podważać. Nie można uznać odesłania do przepisów innych aktów prawnych zawartego w art. 148b ust. 1 u.g.n. za zabieg pozbawiony znaczenia prawnego. Odesłanie do przepisów ustawy Prawo budowlane pozwala na ustalenie daty wynikającej z dokumentacji stanowiącej nieodłączny element procesu budowlanego, co niewątpliwie służy wyeliminowaniu trudności dowodowych i interpretacyjnych w zakresie ustalenia daty faktycznego zakończenia robót budowlanych, daty faktycznego rozpoczęcia korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej (ww. wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2017 r. o sygn. akt I OSK 2887/15). Prawidłowo zatem organ II instancji stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego obiektu, ustalona według przepisów ustawy Prawo budowlane. Z tego też powodu zarzuty skargi i odwołania odnoszące się do uchybień w tym zakresie ustalenia stanu faktycznego i zgromadzenia materiału dowodowego, należało uznać za niezasadne, albowiem ustalanie okoliczności dotyczących wyjaśnienia kiedy zaistniała faktyczna możliwość korzystania z wybudowanych urządzeń, możliwość technicznego podłączenia się do nich, czy też wyjaśnienia czy właściciele niektórych działek przy ul. [...] przed formalnym oddaniem wybudowanych urządzeń do użytkowania zostali podłączeni lub podłączyli się do tej sieci, nie miało istotnego znaczenia w sprawie. To bowiem z datą uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, stworzone zostały prawne warunki podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Z tych też przyczyn nie zaistniała potrzeba przeprowadzenia w postępowaniu dowodów zawnioskowanych przez skarżącego, gdyż miały one na celu wykazanie ww. okoliczności, które zgodnie z poczynionymi uwagami, były dla rozstrzygnięcia sprawy obojętne, jako że to z datą uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, stworzone zostały w sprawie warunki podłączenia nieruchomości skarżącego do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. W tych okolicznościach stwierdzić należy, że w sprawie zachowany został 3-letni termin na wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenickiej, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., gdyż decyzja z dnia [...] r. o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowego odcinka sieci wodociągowej wraz z przyłączami, uzyskała przymiot ostateczności w dniu [...] r., a organ I instancji pismem z dnia [...] r. zawiadomił skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej, a zatem przed upływem 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W rozpoznawanej sprawie ziściła się również przesłanka wymieniona w art. 145 ust. 2 u.g.n w zw. z art. 146 ust. 2 u.g.n., gdyż nie budzi wątpliwości, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w K. z dnia [...] r. nr [...] ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na poziomie 30%. Wskazana uchwała jest aktem prawa miejscowego i funkcjonuje w obrocie prawnym. W świetle wymienionych przez Sąd przesłanek ustalenia opłaty alianckiej, żadnego znaczenia w sprawie nie miały argumenty skarżącego, w ramach których kwestionował on samą zasadność budowy odcinka sieci wodociągowej na ul. [...] od ul. [...] do działek nr [...] podnosząc, iż właściciele nieruchomości na tym odcinku ul. [...] mieli techniczną możliwość podłączenia swoich nieruchomości do istniejących pobliskich wodociągów znajdujących się na ul. [...], Paprociowej i J. P. II i ZGKiM w K. wydawał wcześniej stosowne warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej niektórych działek zlokalizowanych przy tym odcinku ul. [...]. Ustalenie opłaty adiacenckiej wiąże się bowiem z samą okolicznością wybudowania przy nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych i związanym z tym wzrostem wartości tej nieruchomości. Dla ustalenia tej opłaty nie ma znaczenia czy dana nieruchomość miała techniczną możliwości podłączenia się do innych sieci wodociągowych, zlokalizowanych w dalszej odległości od nieruchomości. Jeżeli bowiem bezpośrednio przy nieruchomości, tak jak w przedmiotowej sprawie, została wybudowana sieć wodociągowa ze środków gminy, a to spowodowało wzrost jej wartości, to właściciel nieruchomości z tego tylko tytułu obowiązany jest uczestniczyć w kosztach budowy sieci przez wniesienie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej. Podkreślić należy także, mając na uwadze argumentację skarżącego, że 3-letni termin na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej liczony od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, nie dotyczy jakichkolwiek urządzeń infrastruktury technicznej występujących w okolicy nieruchomości, lecz konkretnych urządzeń wybudowanych przy nieruchomości, w związku z realizacją których, ustalana jest opłata adiacencka. Należy również zaznaczyć, że z żadnych przedstawionych przez skarżącego dokumentów nie wynika, że dna odcinku na ul. [...] od ul. [...] do działek nr [...] istniała wcześniej sieć wodociągowa (tj. przed wybudowaniem spornego odcinka na podstawie decyzji z dnia [...] r.), czemu zresztą zaprzeczył skarżący na rozprawie. Kluczowe dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest jednak także uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. Z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny, operat budzi uzasadnione wątpliwości. W przedmiotowej sprawie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło w dniu [...] r. Z powyższego wynika, iż niniejsza sprawa została wszczęta w czasie obowiązywania znowelizowanej, w zakresie określonym na wstępie, ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec czego nie mają do niej zastosowania przepisy dotychczasowe, lecz przepisy ustawy zmienionej nowelą z 20 lipca 2017 r. W wyniku ww. nowelizacji, zasadniczej zmianie uległ przepis art. 146 ust. 3 u.g.n., który w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. stanowi, iż wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W dniu [...] r., jak wykazano powyżej, stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W rozpoznawanej sprawie to zatem ten przepis (w wersji znowelizowanej) powinien być przyjęty za podstawę ustalenia daty, na którą określono wartość przedmiotu wyceny. Tymczasem z akt sprawy wynika, iż operat szacunkowy z dnia [...] r., jako datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny określił dzień [...] r. Należy więc przyjąć, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o art. 146 ust. 3 w brzmieniu dotychczasowym, zgodnie z którym wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Oznacza to, że zaskarżona decyzja, wydana na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego w oparciu o nieaktualny przepis, została wydana z naruszeniem przepisu prawa materialnego, tj. art. 146 ust. 3 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. i od dnia 1 września 2017 r. Naruszenie ww. przepisu miało istotny wpływ na wynik postępowania. Ponowne postępowanie powinno być prowadzone w oparciu o przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. i od dnia 1 września 2017 r. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu powinna zostać określona według cen na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do nowo wybudowanej infrastruktury, tj. [...] r. Skoro w operacie stwierdzono, że wartość nieruchomości określono według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, a więc według zasad przed wejściem w życie nowelizacji ustawy, która zmieniła reguły określania wartości nieruchomości, pojawia się zatem wątpliwość czy tylko pomyłkowo podano, że wartość nieruchomości ustala się według cen na dzień wydania decyzji, a w istocie są to ceny na dzień w którym stworzono warunki techniczne do podłączenia nieruchomości, co dawałoby podstawy do uznania, że wartość nieruchomości (przed i po stworzeniu warunków) jest miarodajna na ten dzień. Obowiązkiem organu odwoławczego będzie zatem co najmniej dopytanie autora operatu szacunkowego, jakie były powody wskazania na przesłanki poprzedniej regulacji i czy przyjęte w procesie wyceny wartości nieruchomości, określone według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, ulegną zmianie w świetle brzmienia art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej. Nie można z góry wykluczyć, że co do poziomu cen nieruchomości, uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości, przyjęte wartości nie uległyby zmianie, czy też przy przyjęciu określonego trendu czasowego mogłyby zostać jedynie skorygowane. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Zarówno dla potrzeb ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci wodociągowej, jak i po wybudowaniu sieci wodociągowej, analizie poddano 8 transakcji sprzedaży w 2015 r. i 2016 r., wykorzystując jako obiekty porównawcze trzy transakcje sprzedaży. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W sprawie, zgodnie z poczynionymi wyżej uwagami, warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej stworzono z dniem uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, tj. w dniu [...] r. Do określenia wartości nieruchomości wykorzystano zatem transakcje (ich ceny) ze zbliżonego okresu w stosunku do dnia, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (okres nie przekraczający dwóch lat). Pomimo zatem, że w operacie szacunkowym wskazano, że wartość nieruchomości oszacowano na dzień [...] r., zamiast na dzień [...] r. (dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej), to jednak z uwagi na wzięte pod uwagę transakcje porównawcze, być może uchybienie to nie miało wpływu na prawidłową wartość nieruchomości. Jeśli natomiast dobór nieruchomości według innego czynnika czasowego prowadziłby do zmiany podstawowego kryterium do ustalenia opłaty, wymagane jest sporządzenie nowego operatu. W sferze wiedzy specjalnej pozostaje ustalenie o ile w marcu 2015 r. wystąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem warunków technicznych do podłączenia nieruchomości i jakie są możliwości doboru nieruchomości do porównania dla odpowiedniego oszacowania nieruchomości. Obowiązkiem SKO jest ustalenie i ocena czy zmiana stanu prawnego, jaka nastąpiła w związku z wejściem w życie znowelizowanych przepisów, wymagać będzie ponownego wyjaśnienia sprawy w pełnym zakresie i sporządzenia nowego operatu oraz przeprowadzenia postępowania ponownie przez organ I instancji ze względu na treść art. 15 k.p.a. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. W świetle powyższego stwierdzić należy, że przedwcześnie ustalono, że opłata adiacencka w rozpoznawanej sprawie została ustalona prawidłowo, w oparciu o przedłożony operat szacunkowy, Wprawdzie podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, ale jednocześnie zaistniały okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 §1 p.p.s.a.