II SA/Bd 613/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Wichrowski Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) sędzia WSA Anna Klotz Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2015 r. sprawy ze skargi K. F., A. F. i H. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję , 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz K. F., A. F. i H. F. solidarnie kwotę 100 (sto) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Decyzją z [...] Wójt Gminy [...] na podstawie art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1a i 3 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, dalej zwanej "u.g.n")., art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, dalej zwanej "k.p.a."), § 1 uchwały Nr XII/108/2007 Rady Gminy [...] z dnia 3 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. Nr 144, poz. 2453) – ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w[...], składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków numerami 115 o pow. 0,0502 ha i nr 1/4 o pow. 0,0337 ha, stanowiącej współwłasność w 2/3 części H. i K. F. i w 1/3 części A. F. – N., wskutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej i stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, w wysokości: ‒ 1.870 zł, której obowiązek zapłaty obciąża H. i K. F. będących współwłaścicielami w 2/3 części, ‒ 935 zł, której obowiązek zapłaty obciąża A. F. – N., będącą współwłaścicielką w 1/3 części. W uzasadnieniu organ wywiódł, że Gmina [...] zrealizowała w styczniu 2012 r. budowę sieci kanalizacji sanitarnej na terenach rekreacyjno-wypoczynkowych w miejscowości [...], do której przyłączono również działki letniskowe graniczące bezpośrednio z terenem Ośrodka Wypoczynkowego w[...], położone w obrębie geodezyjnym [...], stwarzając w ten sposób warunki podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, w tym ww. nieruchomości. Zgodnie z art. 145 i 146 u.g.n., wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W wyniku wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 5.610 zł. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego [...] z dnia 5 grudnia 2014 r. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustaliła Rada Gminy [...] uchwałą Nr XII/108/2007 z dnia 3 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. Nr 144, poz. 2453), w której wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej określono na 50% wzrostu wartości. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 2.805 zł, tj. 50% wzrostu wartości nieruchomości. Organ podniósł, że przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej stronom zapewniono czynny udział w postępowaniu. Po zapoznaniu się z zebraną dokumentacją, pismem z dnia 22 grudnia 2014 r. (data wpływu 23 grudnia 2014 r.) H. F. wniósł uwagi i zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Do tych uwag i zastrzeżeń ustosunkował się rzeczoznawca majątkowy i zawarł je w piśmie z dnia 23 grudnia 2014 r., w którym nie podzielił zarzutów strony i podtrzymał ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z dnia 5 grudnia 2014 r. We wniesionym odwołaniu H. i K. F. zarzucili naruszenie przepisów postępowania, w szczególności podnosząc, iż organ oparł się wyłącznie na jednym dowodzie – operacie szacunkowym, który to dowód został przyjęty bezkrytycznie mimo podniesienia przez strony istotnych zastrzeżeń i negatywnego stanowiska stron także co do pisma biegłego z dnia 23 grudnia 2014 r. oraz pomimo wniosku o poddanie operatu ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców. Odwołujący podkreślili, że brak jest samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu na podstawie art. 80 k.p.a. W rezultacie rozpoznania sprawy wskutek ww. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] na podstawie art. 143 ust. 1 u.g.n. oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał na przepisy art. 143 – 148 u.g.n. określające zasady partycypacji właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Kolegium podniosło, że zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie sądów administracyjnych zobowiązanym do poniesienia opłaty adiacenckiej jest właściciel z chwili stworzenia warunków do podłączenia do urządzenia infrastruktury technicznej. Jak wynika z akt sprawy, stworzone zostały warunki dla podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej – kanalizacji sanitarnej, wybudowanej z udziałem środków określonych w art. 143 ust. 1 u.g.n., co wynika z pisma Wójta Gminy [...] z dnia [...] r. adresowanego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...]. W momencie spełnienia tej przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej obowiązywała uchwała Nr XII/108/2007 Rady Gminy [...] z dnia 3 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej , ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 50 % różnicy między wartością jaka nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Niekwestionowaną okolicznością jest to, że odwołujący w tym momencie byli właścicielami przedmiotowej nieruchomości. Kolegium wskazało także na przepisy dotyczące ustalenia i wysokości opłaty adiacenckiej tj. na art. 146 u.g.n. oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny). Wskazując w szczególności, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, Kolegium podniosło, że operat szacunkowy jest podstawowym, choć nie wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości; stanowi on dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu administracji, zarówno w zakresie spełnienia formalnych wymogów stawianych takiemu dokumentowi, jak i prawidłowości danych dotyczących szacowanej nieruchomości i poprawności przyjęcia przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych do porównania. Kolegium oceniło, że w niniejszej sprawie, stworzone zostały warunki dla podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej wybudowanej z udziałem środków określonych w przepisie art. 143 ust. 1 u.g.n. (k. 3-5 akt sprawy), co wynika z pisma Wójta Gminy [...] adresowanego do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] r., zaś w momencie spełnienia powyższej przesłanki obowiązywała uchwała XII/108/2007 Rady Gminy [...] z dnia 3 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, ustalająca stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Kolegium oceniło, że zgromadzone w sprawi dokumenty są wiarygodne i cechują się mocą dowodową; ich prawdziwość ani rzetelność nie była w toku postępowania kwestionowana. Zdaniem Kolegium również znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy zasługuje na uznanie za wiarygodny i posiadający moc dowodową. Operat szacunkowy spełnia wymogi określone w przepisach art. 156 ust. 1 u.g.n. i § 55-58 rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat został sporządzony na piśmie, jest opatrzony datą oraz podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego. Treść operatu szacunkowego została poparta istotnymi dokumentami wykorzystanymi przy jego sporządzaniu (§ 56 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, dalej zwane rozporządzeniem w sprawie wyceny) w postaci wypisu z rejestru gruntów, uchwał dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pisma o możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej działki, zawiadomienia o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej z dnia 4 stycznia 2012 r.). Operat szacunkowy zawiera również wyciąg z operatu szacunkowego, zawierający określenie celu wyceny, opisu nieruchomości oraz jej wartości (art. 158 u.g.n. i § 56 ust. 5 rozporządzenia w sprawie wyceny). Operat szacunkowy został sporządzony w maju 2014 r., zatem w momencie wydawania decyzji zachował on ważność w świetle przepisu art. 156 ust. 3 u.g.n. i może stanowić dowód wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb wymiaru opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości w sposób spełniający wymogi przepisu art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. Przepis art. 4 pkt 16 u.g.n. nie wymaga bowiem, aby przyjęte to porównania nieruchomości były identyczne. Autor operatu musi ocenić parametry nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętej do porównania oraz dokonać korekty cech poszczególnych nieruchomości stosownie do istniejących różnic. W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował współczynniki korygujące wartości przypisane poszczególnym parametrom nieruchomości, w szczególności wielkości nieruchomości, lokalizację, uzbrojenie, dojazd, walory krajobrazowe, co pozwoliło na dokonanie wyceny nieruchomości w oparciu o dane transakcyjne dotyczące nieruchomości o innych parametrach. Prawidłowo również ujęto kwestię przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównania, co było przedmiotem wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego. W opinii Kolegium dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował przepis § 40 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez pominięcie wartości części składowych nieruchomości. Poprawnie również ustalono w treści operatu, że istnieje możliwość przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, co potwierdza pismo z dnia 4 stycznia 2012 r. Operat szacunkowy jest spójny, niesprzeczny i w należyty sposób przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości (§ 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny). Został także na etapie postępowania uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy dotyczącymi analizy rynku lokalnego i nieruchomości przyjętych do porównań. Nieruchomość posiada dostęp do drogi utwardzonej, co z kolei nie musi oznaczać drogi asfaltowej, a przyjęte do porównań nieruchomości mają podobne cechy i dostęp do drogi. Również okresowe korzystanie z nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość. Wyceniana jak i przyjęte do porównań nieruchomości są nieruchomościami letniskowymi. Z treści operatu wynika, że przyjęto do porównań transakcje nieruchomościami podobnymi położonymi w[...]. Nie budzi wątpliwości fakt, że przyjęte do oceny nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do wycenianej i ich dobór nie jest przypadkowy – co wynika zarówno z operatu jak i z wyjaśnień rzeczoznawcy złożonych w toku postępowania odwoławczego. Kolegium podkreśliło, że prawidłowość operatów sporządzonych dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości położonych w [...] został oceniona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny m.in. w wyrokach II SA/Bd 870/14, II SA/Bd 719/14, II SA/Bd 948/14, który oddalając skargi właścicieli potwierdził słuszność dokonanej oceny operatów. W skardze na powyższą decyzję H., K. i A. F. wnieśli o jej uchylenie, jak też uchylenie decyzji organu I instancji, zarzucając: – naruszenie prawa materialnego tj. art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. przez ich niewłaściwą intepretację w zakresie pojęcia nieruchomości podobnej, – naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu skarżący podnieśli w szczególności, że wprawdzie w świetle art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. wymóg nieruchomości "podobnej" nie oznacza nieruchomości identycznej, tym niemniej nieruchomości podobne, porównywalne to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest do siebie najbardziej zbliżony, a cech różniących nieruchomości nie może być zbyt wiele. Z tego względu zasadnicze znaczenie ma kwestia właściwego doboru nieruchomości do porównania oraz szczegółowy opis nieruchomości szacowanej i porównywanych, wychwycenie cech różniących nieruchomości i nadanie im odpowiednich wag. Rzeczoznawca powinien więc zawrzeć w operacie uzasadnienie przyjęcia takiego a nie innego materiału porównawczego, gdyż umożliwia to ocenę rzetelności i prawidłowości sporządzenia operatu. Takiego uzasadnienia w przedmiotowym operacie nie ma. Zdaniem skarżących nie można w ocenie operatu ograniczyć się do stwierdzenia, że spełnia on kryteria formalne. Zasadniczą wadą operatu sporządzonego w niniejszej sprawie jest brak takiego opisu i szczegółowej charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, które umożliwiałyby zidentyfikowanie tych nieruchomości i pełną weryfikację poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych. Skarżący podnieśli, że zawarta w operacie analiza rynku jest niedostatecznie wnikliwa, wewnętrznie niespójna; operat z niezrozumiałych względów pomija transakcje z roku 2011 r. i 2014 r., przyjmuje do porównań ceny nieruchomości uzyskane przy sprzedaży przez gminę w przetargach, tj. ceny zwykle odbiegające od cen transakcyjnych w wolnym obrocie pomiędzy osobami fizycznymi, przy czym ceny te prawdopodobnie są cenami brutto (z naliczonym podatkiem VAT). W operacie pominięto także kwestię zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Skarżący podnieśli także, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium nie odniosło się do ich zarzutów podniesionych w odwołaniu; uzasadnienie to jest schematyczne, przeważająca jego część odnosi się do podstawy prawnej decyzji przez cytowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Istotą sporu jest prawidłowość dokonanej przez organ oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Nie oznacza to jednak, że operat jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego, wyczerpującego wyjaśnienia sprawy (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty. Organ administracji ma obowiązek ocenić, stosownie do art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest została sporządzona prawidłowo pod względem formalnym, a także czy jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Podstawowym dowodem w rozpatrywanej sprawie, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z jego treści wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3 zd. pierwsze). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (tak Stanisława Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 648). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie w sprawie wyceny, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. W rozporządzeniu przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. W orzecznictwie administracyjnym zwrócono szczególną uwagę na wynikający z tych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny ,,wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, Baza Orzeczeń LEX nr 281387). Z dotychczasowego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika przy tym, że co do zasady winien to być rynek lokalny miejsca położenia nieruchomości. Nie jest to jednak twierdzenie zawsze uzasadnione. O tym, jaki rynek winien być poddany analizie rzeczoznawcy, decyduje bowiem niewątpliwie charakter nieruchomości. Ponadto nawet w bliskim sąsiedztwie mogą być zlokalizowane nieruchomości znacznie różniące się cechami wpływającymi na ich wartość rynkową, stąd ceny nieruchomości sąsiadujących wcale nie muszą być podobne (np. usytuowanie w obrębie terenu eksploatacji górniczej i poza tym terenem). W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-3. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Istotą podejścia porównawczego (metody porównywania parami) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest, zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. W niniejszej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, które opiera się na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zastosował przy tym metodę porównywania parami, a więc powinien był porównać nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Nie ulega wątpliwości, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp. Te wszystkie aspekty powinny być powołane w operacie szacunkowym jako kryteria zakwalifikowania nieruchomości i ich cen do porównań (tak Stanisława Kalus w: ,,Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. Gerarda Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, str. 647, zob. także: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. I OSK 2010/06, Baza Orzeczeń LEX nr 437627; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2007 r., sygn. II SA/Po 211/06, Baza Orzeczeń LEX nr 387847; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 czerwca 2008 r., sygn. II SA/Gd 139/08, LexPolonica nr 2064073). Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca winien zatem przestawić w operacie szacunkowym szczegółowe uzasadnienie przyjętego określonego materiału porównawczego, tak by umożliwić organowi dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Analiza § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości prowadzi do wniosku, że opis nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym bowiem wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa (por. wyroki WSA w Gdańsku z dnia 7 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 895/11, WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1225/10 oraz WSA w Poznaniu z dnia 28 maja 2013 r. sygn. akt IV SA/Po 317/13.). W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, iż skarżący słusznie zarzucili, że organ niezasadnie przyjął, że został on sporządzony prawidłowo. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia o wycenie w operacie szacunkowym przedstawia się sposób wyceny nieruchomości, w tym przedstawia się obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Uzasadnienie winno zostać tak skonstruowane, żeby każdy mógł z niego dowiedzieć się, jakimi kryteriami kierował się rzeczoznawca majątkowy sporządzając wyliczenia odnośnie rozpoznawanej nieruchomości. Należy bowiem mieć na względzie, że skoro posiada on tzw. wiadomości specjalne wymagające wiedzy specjalistycznej to tok rozumowania winien zostać tak przedstawiony, żeby był on nie tylko zrozumiały dla organów orzekających w sprawie, ale również i obywateli. W sporządzonym operacie szacunkowym w pkt 10.1 rzeczoznawca wskazał, że dla oszacowania wartości nieruchomości według stanu przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej przyjął transakcje spośród działek ujętych w tabeli 1 odrzucając wartości skrajne. Pod tabelą 1 wskazał, że cena maksymalna, po odrzuceniu cen skrajnych, oscyluje w granicach: Cmin = 28,81 zł/m2, Cmax 68,80 zł/m2; ΔC = Cmax – Cmin.= 40 zł/m2. Jak wynika z tabeli porównawczej (k. 31, kolumna czwarta), wyliczona wartość ΔC jest istotna, gdyż posłużyła, po przyjęciu procentowej wartości wagi poszczególnych cech nieruchomości wpływających na wartość nieruchomości (k.29), do określenia o jaką wartość w złotych należy korygować cenę nieruchomości do porównań ze względu na jej określoną cechę (np. dla cechy "uzbrojenie, dojazd" rzeczoznawca przyjął 20 % wagę tej cechy, co odnosząc do ΔC= 40 zł określił zakres kwotowy jako 8,00 zł). Analiza tabeli 1 prowadzi jednak do wniosku, że wbrew temu co opisał rzeczoznawca, do wyliczenia wartości ΔC przyjął wprawdzie cenę maksymalną Cmax – 68,80 zł/m2 po odrzuceniu ujętych w tabeli wyższych ("skrajnych") cen (69,88 zł/m2 i 97,05 zł/m2), ale jako cenę Cmin rzeczoznawca przyjął najniższą z ujętych w tabeli cen tj. 28,81 zł/m2. Nie wiadomo dlaczego rzeczoznawca nie dokonał odrzucenia tej ceny minimalnej, nie wiadomo także, dlaczego "odrzucenie" odnośnie górnych wartości badanych transakcji wyraziło się odrzuceniem dwóch najwyższych cen, a nie tylko jednej ceny. Natomiast w pkt 10.2 operatu ("oszacowanie wartości nieruchomości według stanu po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej") rzeczoznawca ponownie deklarując, że przy wyliczeniu ΔC odrzuca ceny skrajne, do obliczenia ΔC przyjmuje minimalną i maksymalną cenę ujętą w tabeli 2 z pkt 10.2. Powyższe czyni operat co najmniej niespójnym i wymagało wyjaśnień od rzeczoznawcy bądź ewentualnej korekty operatu. Jak bowiem wynika z powyższego, przyjmując tą samą regułę ("odrzucam wartości skrajne") rzeczoznawca albo w ogóle tej reguły nie stosuje odnośnie cen wskazanych w tabeli 2, albo stosuje ją połowicznie odnośnie cen w tabeli 1. Umieszczenie zastrzeżenia co do odrzucenia cen skrajnych bezpośrednio przy tabelach wskazuje natomiast, że powinny być odrzucone ceny skrajne uwidocznione w danej tabeli, a nie jakieś inne "skrajne" ceny, znane rzeczoznawcy, a w tabeli nie ujęte. Nawet jeżeli przyjąć, że owymi "skrajnymi" cenami są ceny spoza tabeli – nie wiadomo, dlaczego w przypadku tabeli 1 dodatkowo odrzucono także ceny ujęte w tabeli. Powyższego organ nie dostrzegł, naruszając tym samym ciążący na nim obowiązek dokładnego, wyczerpującego wyjaśnienia sprawy (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.) i oceny materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania poprzez konieczność korekty operatu chociażby poprzez poprawne wyliczenie współczynników ΔC z zastosowaniem przyjętej przez rzeczoznawcę reguły odrzucenia cen skrajnych (zarówno skrajnej ceny minimalnej jak też skrajnej ceny maksymalnej), co z kolei może doprowadzić, poprzez przyjęcie odmiennej wartości kwotowej wag cech, do określenia innej wartości porównywanych nieruchomości, a w konsekwencji – innego niż przyjęto wzrostu wartości szacowanej nieruchomości, a nawet – jeżeli nie odrzucamy możliwości skrajnych – do stwierdzenia braku takiego wzrostu. W świetle wcześniejszych rozważań zasadnie podnoszą skarżący, iż przyjęte do porównań nieruchomości nie są opisane w sposób umożliwiający ich identyfikację, a tym samym kontrolę poprawności dokonanego wyboru nieruchomości do porównań. Rzeczoznawca wskazał w operacie jedynie to, że analizowane nieruchomości (ujęte w tabelach 1 i 2) położone są w [...]. Takiego wskazania nie można uznać za wystarczające nawet dla nie-specjalistycznej weryfikacji operatu chociażby z tego względu, iż w tabelach porównawczych za jedną z istotnych cech mających wpływ na dokonywane poprawki w cenach porównywanych nieruchomości jest cecha określana jako "składniki roślinne i inne uwarunkowania". W tabeli porównawczej w pkt 10.1. operatu cecha ta przy szacowanych gruntach opisana jest jako "poj. drzewa, dobry dojazd, blisko jeziora", a przy porównywanej nieruchomości "A" jako "krzewy, brak, kształt dobry, daleko od plaży". Skontrolowanie doboru nieruchomości po kątem uwzględnienia takiej cechy jak oddalenie od plaży nie wymaga wiadomości specjalnych, a jedynie bardziej szczegółowej informacji odnośnie położenia nieruchomości. Nie wystarczy przy tym samo oznaczenie miejscowości, w której znajduje się dana nieruchomość, skoro wszystkie przyjęte do porównań nieruchomości znajdują się w tej samej miejscowości. Przy tak ujętym przez rzeczoznawcę parametrze wyceny istotna staje się nie odległość miejscowości od jeziora, ale położenie każdej z analizowanych nieruchomości względem jeziora znajdującego się w (czy przy) danej miejscowości. Treść operatu nie pozwala na taką weryfikację. Załączone do niego mapy nie tylko nie pozwalają zidentyfikować położenia względem jeziora ww. nieruchomości A, ale nawet nie pozwalają na identyfikację miejsca, gdzie dokładnie znajduje się szacowana nieruchomość - zarówno względem jeziora jak też samego [...]. Należy także zgodzić się ze skarżącymi, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest schematyczne i poza ogólnymi stwierdzeniami dotyczącymi wagi operatu szacunkowego dla rozpatrzenia sprawy, nie odnosi się do zarzutów skarżących przedstawionych w odwołaniu. Ze względu na powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) należało orzec jak w pkt 1 sentencji wyroku. Ponowne rozpoznanie sprawy winno nastąpić z uwzględnieniem poczynionych przez Sąd uwag, a więc organ winien dokonać ponownej oceny poprawności sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w tym ewentualnie zwrócić się do rzeczoznawcy o stosowne wyjaśnienia i uzupełnienia. O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, biorąc pod uwagę wysokość wniesionego wpisu.