II SA/Bd 688/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Brzezińska Asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant Starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Gminy Zławieś Wielka na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia 24 czerwca 2019 r. nr WSPN.DT.7534.3.2019.JM w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] maja 2015 r., nr [...] Wójt Gminy (skarżącej gminy) zatwierdził podział nieruchomości położonych w obrębie C., Gmina Z., oznaczonych numerami [...], [...] i [...], w wyniku którego powstała m.in. działka nr [...] o powierzchni 0,2094 ha przeznaczona pod drogę publiczną – gminną. Własność wyżej wymienionej działki przeszła z mocy prawa na rzecz Gminy. Wnioskiem z [...] lipca 2015 r. A. S. (skarżąca) wystąpiła do Starosty z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...]. Decyzją z dnia [...] marca 2016 r., znak [...], Starosta umorzył postępowanie w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm. – dalej "u.g.n.") za nieruchomość przejętą z mocy na prawa na własność Gminy, oznaczoną geodezyjnie [...] o powierzchni 0,2094 ha, położoną w miejscowości C., Gmina Z. W uzasadnieniu organ wskazał, że bezprzedmiotowość postępowania związana jest z wyeliminowaniem z obrotu prawnego decyzji podziałowej z dnia [...] maja 2015 r. na mocy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) z dnia [...] stycznia 2016 r., nr [...] o stwierdzeniu nieważności decyzji podziałowej. W związku z wyrokiem WSA w Bydgoszczy z dnia 13 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Bd 435/16 uchylającym decyzję SKO z dnia [...] stycznia 2016 r. oraz wydaną na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy utrzymującą ją decyzję SKO z [...] lutego 2016 r., nr [...], Starosta wznowił postępowanie dotyczące ustalenia odszkodowania za działkę nr [...]. Decyzją z dnia [...] maja 2017 r., nr [...], Starosta uchylił decyzję własną z dnia [...] marca 2016 r. umarzającą postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość nr [...] po ponownym rozpatrzeniu wniosku – ustalił odszkodowanie za przedmiotową działkę w kwocie 63 993,00 zł na rzecz skarżącej, zobowiązując Wójta Gmina do jego wypłaty w terminie 14 dni od daty uzyskania przez decyzję statusu ostateczności. W uzasadnieniu decyzji, organ stwierdził, że sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2015 r. szacujący wartość przedmiotowej nieruchomości na 81 700,00 zł stał się nieaktualny, w związku z czym zlecono sporządzenie nowego operatu szacującego wartość nieruchomości według stanu na dzień [...] maja 2015 r. i cen na dzień [...] kwietnia 2016 r. Organ potwierdził prawidłowość procesu wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przywołał okoliczność, że w sprawie zarówno skarżąca, jak i skarżąca gmina składały operaty szacunkowe sporządzane na ich zlecenie (skarżąca: operat z dnia [...] stycznia 2017 r. szacujący wartość na 90 700,00 zł, skarżąca gmina: operat z dnia [...] lutego 2017 r. szacujący wartość na 43 136,00 zł), które jednak w jego ocenie nie miały wpływu na ocenę prawidłowości wyceny przyjętej w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Odwołania od powyższej decyzji złożyli Gmina oraz A. S. Decyzją z dnia [...] września 2017 r., nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy decyzję I instancji. Gmina oraz A. S. wniosły oddzielne skargi do sądu administracyjnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 12 czerwca 2018 r. sygn. akt II SA/Bd 1351/17 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty z dnia [...] maja 2017 r. nr [...]. Sąd stwierdził, że spór w sprawie dotyczy wysokości ustalonego odszkodowania. Strony konkretnie zakwestionowały przyjęcie za podstawę wyceny przejętej nieruchomości operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r., sporządzonego na zlecenie organu, z pominięciem operatów szacunkowych z dnia [...] stycznia 2017 r. oraz z dnia [...] lutego 2017 r., przedłożonych w toku postępowania kolejno przez skarżącą oraz skarżącą gminę. Sąd stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie zaistniały okoliczności uzasadniające powzięcie wątpliwości organu względem oszacowanej na potrzeby postępowania wartości nieruchomości. Przedstawione przez skarżąca gminę i skarżącą operaty szacunkowe, konkurencyjne względem operatu sporządzonego na zlecenie organu, szacowały wartość przedmiotowej nieruchomości w sposób jaskrawo odmienny (operat przedstawiony przez skarżącą gminę określał wartość nieruchomości na 43 136,00 zł, operat obrany przez organ za podstawę decyzji określał tę wartość na 63 993 zł, zaś operat przedstawiony przez skarżącą – 90 700,00 zł). Już sama ta okoliczność, pomimo niedostrzeżenia przez organ ewidentnych wad operatu sporządzonego na własne zlecenie, powinna skłonić organ do rozważenia, czy w sprawie nie byłoby celowym zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem weryfikacji prawidłowości merytorycznej operatu z [...] grudnia 2016 r. Jak już wskazano, zarówno organ administracyjny, jak i sąd nie mają możliwości oceny wartości merytorycznej operatu szacunkowego, będącego opinią biegłego dysponującego wiedzą specjalistyczną w danej dziedzinie. Dlatego też każdy przypadek rodzący uzasadnioną wątpliwość co do prawidłowości operatu szacunkowego wymaga od organu zwrócenia się do uprawnionego podmiotu o rozwianie tej wątpliwości. Sąd za zasadne uznał zarzuty naruszenia art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a., w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego (art. 77 § 1 k.p.a.), oraz zaniechanie oceny materiału dowodowego w postaci przedłożonych w sprawie operatów szacunkowych (art. 80 k.p.a.). Z tego powodu Sąd orzekł na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Po uprawomocnieniu się ww. wyroku Sądu dotychczas sporządzone operaty szacunkowe utraciły aktualność. Starosta pismem z [...] stycznia 2019 r. zawiadomił strony, iż w sprawie zostanie sporządzona nowa wycena przedmiotowej nieruchomości. Następnie pismem z [...] marca 2019 r. poinformował strony o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego L. C., dotyczącym określenia wysokości odszkodowania za działkę oznaczoną geodezyjnie nr [...] o powierzchni 0,2094 ha, położoną w miejscowości C. gmina Z. A. S., zastępowana przez adwokata A. D., przedłożyła pismo z [...] marca 2019 r., z którego wynika, że nie wnosi ona uwag do operatu szacunkowego. Wójt Gminy po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego w piśmie z [...] marca 2017 r. przedstawił swoje uwagi i zarzuty odnośnie wyceny, które Starosta przesłał rzeczoznawcy majątkowemu celem ustosunkowania się do nich. Wójt powołując się na definicję zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n. podniósł, że cechą wpływająca na wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot może być dla przykładu powierzchnia wycenianej nieruchomości, co w odniesieniu do sporządzonego operatu, nie zostało uwzględnione. Rzeczoznawca użyła transakcji o bardzo zróżnicowanej powierzchni od 15 m² do 6600m², która w żaden sposób nie odpowiada powierzchni wycenianej. Wójt zgłosił zastrzeżenia co do analizy przeprowadzonej przez rzeczoznawcę, odnośnie stanowiska, że występujące w ciągu ostatnich trzech lat wahania cen nieruchomości drogowych nie pozwoliły na określenie trendu czasowego. Z tego powodu przyjęto trend czasowy 0% w skali roku. Wójt odnosząc się do powyższego stanowiska rzeczoznawcy zarzucił organowi, że nie przyjął do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, wykonany przez E. C. z dnia [...] grudnia 2016 r. na kwotę 63.993 zł, skoro mieści się w przedziale 3 lat, a trend w tym czasie nie zmienił się. Rzeczoznawca majątkowy- L. C. odniosła się do podniesionych zastrzeżeń Wójta wyjaśniając, że określona w operacie wartość rynkowa działki przejętej pod drogę publiczną jest prawidłowa. Zgłoszone zastrzeżenia uznano za nieuzasadnione, ponieważ operat zawiera analizę i charakterystykę rynku oraz cenę rynku w aspekcie przyjętych cen uzyskanych na tym rynku. Za nieuzasadnione zostało również uznane stanowisko Wójta co do wcześniejszego operatu z 2016 r., ponieważ dla potrzeb jego sporządzenia konieczne było przyjęcie transakcji z wcześniejszego okresu niż przyjęty w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019r. Z tego powodu niemożliwe jest porównywanie wartości określonych w operatach sporządzonych w różnych terminach. Rzeczoznawca majątkowy pismem z [...] kwietnia 2019 r. przedstawiła swoje stanowisko, które przedłożyła podczas rozprawy administracyjnej w dniu [...] kwietnia 2019 r. Na wyznaczoną rozprawę administracyjną nie stawiły się strony postępowania. Decyzją z [...] kwietnia 2019 r. Starosta ustalił odszkodowanie w wysokości 75.320,00 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy trzysta dwadzieścia złotych) na rzecz A. S. za grunt położony w C., gmina Z., oznaczony geodezyjnie jako działka nr [...] o powierzchni 0,2094 ha, zapisana na etapie podziału w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy, wydzieloną pod drogę publiczną, która z mocy prawa przeszła na własność Gminy zgodnie z ostateczną decyzją Wójta Gminy z [...] maja 2015 r. znak [...]. Zobowiązał przy tym Wójta Gminy do wypłaty odszkodowania na rzecz A. S. jednorazowo w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Starosta omówił przepisy obowiązujące przy ustalaniu odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał przesłanki jakie muszą być spełnione aby było ono ustalone w trybie administracyjnym i zaznaczył, że w przedmiotowej sprawie do uzgodnienia odszkodowania w drodze negocjacji nie doszło, dlatego na wniosek właścicielki zostało ono ustalone w drodze decyzji administracyjnej, według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowiła opinia określająca wartość nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego z [...] lutego 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią L. C. Wartość nieruchomości rzeczoznawca określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w oparciu o transakcje przeznaczone pod inwestycje drogowe. W ocenie Starosty operat szacunkowy z [...] lutego 2019 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odwołanie od powyższej decyzji złożył Wójt Gminy, w którym wniósł o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Odwołujący rzucił decyzji Starosty naruszenie przepisu art. 134 ust. 1, 2, 3, i art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z § 4 ust. 3,4, § 5 ust. 1,2,3, § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, iż ustalona w decyzji wartość nieruchomości jest najbardziej prawdopodobną ceną, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych. W związku z uchybieniami występującymi w operacie szacunkowym, zasadnym jest zlecenie kolejnej wyceny biegłemu wskazanemu przez wskazany organ rozstrzygający sprawę. Wojewoda decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...], działając na podstawie art. 9a, art. 129 ust. 5 w zw. z art. 98 ust. 3, art. 130, art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.) utrzymał w mocy decyzję Starosty z [...] kwietnia 2019 r. znak [...]. W opinii Wojewody, sporządzony na zlecenie Starosty, operat szacunkowy L. C. jest zupełny, logiczny, zgodny z przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca rzetelnie i z należytą starannością dokonała analizy rynku nieruchomości, a wnioski należycie uargumentowane znalazły odzwierciedlenie w procesie wyceny. Dokonując wyceny nieruchomości biegła, zastosowała stosownie do treści § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., metodę określoną w § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio). Wyceniana działka w dacie wydania decyzji o podziale ([...] maja 2015 r.) była objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy z dnia [...] marca 2003 r. Nr [...]) i znajdowała się w granicach obszaru KI 1 i K7, tj. terenach komunikacji drogowej. Zatem biegła w procesie wyceny wykorzystała bazę nieruchomości porównawczych o funkcji drogowej, co stanowi zdaniem Wojewody działanie prawidłowe. Wojewoda podkreślił, że pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową jest jej porównanie do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje. Dopiero w przypadku ich braku uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Zgodnie z art. 130 u,g,n,, w przypadkach o których mowa w art. 98 ust. 3 i 106 ust. 1 wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu, co znalazło odzwierciedlenie w przedmiotowym operacie szacunkowym . Określona wartość rynkowa jest wiarygodna, gdyż została poparta transakcjami na rynku nieruchomości, a przy wycenie uwzględniono wszystkie czynniki cenotwórcze mogące mieć wpływa na wartość. Odnosząc się do zarzutów Wójta Gminy, Wojewoda nie podzielił opinii, że określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości wzbudza wątpliwości i uznał, że Starosta słusznie za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przyjął operat L. C. z [...] lutego 2019 r. W skardze do Sądu Wójt Gminy zaskarżył w całości decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2019 r. zarzucając naruszenie art. 134 ust. 1, 2, 3 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 84 w związku z art. 7 kpa. Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący zakwestionował transakcje przyjęte przez biegłą w operacie szacunkowym. Nieprawidłowe jest to, że według analizy lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogę, pierwsza najwyższa transakcja w kwocie 55,28 zł/m² (P.), która to dotyczy dwóch działek: [...] o pow. 0,0030 ha, oznaczona w ewidencji gruntów "Bi"- inne tereny zabudowane, nie objęta planem miejscowym, oraz dz. [...] o pow. 0,0006 ha, oznaczona w ewidencji gruntów symbolem "Bi" - inne tereny zabudowane, nie objęta planem miejscowym, obie działki zostały sprzedane w celu powiększenia i uzupełnienia sąsiedniej nieruchomości, tak wynika z aktu notarialnego z dnia [...] .04.2016 Rep. A nr [...]. Zdaniem skarżącego powyższa transakcja pozostaje w sprzeczności z art. 134 ust. 2 u,g,n, w związku z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wójt zaznaczył, że nieruchomością wywłaszczoną była działka pod drogę, natomiast rzeczoznawca do analizy wzięła transakcję pod powiększenie – uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej o użytku: inne tereny zabudowane, również powierzchnia tych działek 6 m i 30 m w żaden sposób nie wykazuje cech podobnych do powierzchni działki wywłaszczanej , tj. 2094 m , a także przeznaczenie brak planu. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści przepisu art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, o ile ustawy nie stanowią inaczej. Ocena zaskarżonego aktu administracyjnego odbywa się według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm. dalej jako "p.p.s.a.") w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas uchyla skarżoną decyzję w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność lub niezgodność z prawem. Ustawa stanowi zatem, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zasady określenia wartości nieruchomości zostały zawarte w rozdziale 1 ("Określanie wartości nieruchomości") Działu IV ("Wycena nieruchomości") powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w jej przepisach art. 149-159. Według definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (pkt 17). W myśl art. 149 u.g.n. przepisy Działu IV "Wycena nieruchomości" rozdziału 1 "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Przepis art. 153 ust. 1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wskazuje dalej, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub takiej decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Doprecyzowuje tę zasadę przepis art. 155 ustawy, stanowiąc, m.in., że: przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poświadczone przez rzeczoznawcę majątkowego mogą mieć formę wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów. Z kolei w świetle § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy zauważyć należy, że w niniejszej sprawie sporną okolicznością jest wyłącznie kwestia wysokości ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość pod drogę, którą organy obu instancji ustaliły na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego. Zarzuty skargi dotyczą nieprawidłowości w ustaleniu nieruchomości podobnych, rzeczoznawca do analizy przyjęła transakcje pod powiększenie – uzupełnienie nieruchomości sąsiedniej o użytku: inne tereny zabudowane, a nie nieruchomości o cechach podobnych przeznaczone pod drogę. Sąd stwierdza, że wybór transakcji przyjętych do porównania należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy. Dlatego też zarzuty skargi nie mogą odnieść zamierzonego skutku. Należy przypomnieć, że w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości dokonuje odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 r., I SA/Wa 1192/08, (w:) LEX nr 478277). Owe warunki zostały spełnione w przypadku operatu sporządzonego na potrzeby kontrolowanego postępowania. Podkreślić przy tym należy, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Tymczasem treść zarzutów skargi nie zawiera jasno sformułowanych uwag popartych specjalistyczną wiedzą, opierając się tym samym na przypuszczeniach, które sprowadzają się do wniosku, że inny dobór nieruchomości pozwoliłby na osiągnięcie innego wyniku szacowania. Ewentualne zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny jednak mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń i możliwych wariantów. Nie powinno bowiem budzić wątpliwości, że wyboru zespołu cech rynkowych oraz poziomu wskaźników korygujących cenę ze względu na obrane cechy rynkowe również dokonuje rzeczoznawca majątkowy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Gd 585/17). Końcowo podkreślić należy, że pomimo, że opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stosują się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por.m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień. W ocenie Sądu organ odwoławczy prawidłowo i wyczerpująco - w zakreślonym powyżej zakresie, bez merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego - dokonał analizy oraz oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Słusznie organ II instancji doszedł do przekonania, że przedłożony w sprawie operat szacunkowy zawiera dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie wskazuje okoliczności sprawy konieczne do oceny adekwatności tego dowodu do okoliczności rozpatrywanej sprawy. Sąd podziela stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym analizowany operat szacunkowy wyjaśnia, dlaczego rzeczoznawca dokonał takich, a nie innych wyborów i ustaleń. Zawiera treści umożliwiające zweryfikowanie toku i podstawy rozumowania rzeczoznawcy, które doprowadziło go do określonych ustaleń determinujących wysokość opłaty planistycznej. Jednocześnie podkreślić należy, że z obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego przez organy określonego w art. 77 k.p.a. nie można wyprowadzać przerzucenia całego ciężaru dowodowego w sprawie na organ. W sytuacji bowiem, w której organ w ramach swobodnej oceny dowodów wyprowadził określone ustalenia dotyczące stanu faktycznego z posiadanych, nienasuwających zastrzeżeń dokumentów, to skuteczne ich zakwestionowanie wymaga przeprowadzenia stosownego kontrdowodu z inicjatywy strony toczącego się postępowania (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1933/08). Tym bardziej, że w orzecznictwie podkreśla się, że jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona jest na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W kontrolowanej sprawie skarżąca nie uruchomiła trybu kontroli operatu szacunkowego przez organizacje zawodową. Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości – art. 130 ust. 2 u.g.n. W przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r. rzeczoznawca majątkowy L. C. oszacowała wartość nieruchomości gruntowej działki nr [...] w C. przejętą pod drogę publiczną na kwotę 75 320,00zł. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...] maja 2015 r. działka nr [...] położona była w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z treścią Uchwały nr [...] Rada Gminy nr [...] z dnia [...] marca 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy w obszarze wsi C. – tereny komercyjne B, opublikowaną w Dz.Urz.Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2003 r., poz. [...] działka nr [...] położona była w granicach jednostek planistycznych oznaczonych symbolami: K 11 i K 7 – tereny komunikacji drogowej. Z treści sporządzonego operatu szacunkowego wynika, iż biegła uwzględniła uregulowania rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stan przedmiotowej nieruchomości przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. na dzień [...] maja 2015 r. Wartość prawa własności przyjęto na dzień ustalenia wysokości odszkodowania, czyli na dzień sporządzenia operatu szacunkowego – [...] luty 2019 r. Sąd podziela stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji, iż operat szacunkowy wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [...]. Rzeczoznawca na stronie 12 operatu opisała procedurę postępowania wymieniając kolejno dokonane czynności. Na stronie 14 podała, że przyjęto transakcje, gdzie stroną kupującą była jednostka samorządu terytorialnego. Biegła uwzględniła to, że w gminie Z. w okresie ostatnich 2 lat zanotowano 4 transakcje nieruchomości przeznaczonych pod drogi, w tym 1 transakcja dotyczyła terenu nabywanego pod drogę wewnętrzną. Z tego względu okres badania rozszerzona na 3 lat. Rzeczoznawca powołał się na spadek obrotu nieruchomościami przeznczonymi pod drogi i wyjaśnił to zjawisko. W operacie zwrócono uwagę również na transakcje na lokalnym rynku za symboliczną. Te transakcje rzeczoznawca odrzuciła. Większość zanotowanych ten transakcyjnych zawiera się w przedziale od 7, 76 zł/m² do 55,28 zł/m². Rzeczoznawca dokonał wyboru 12 transakcji nieruchomości najbardziej podobnych w gminie: Z. Zakwestionowane przez skarżąca w skardze dwie działki posłużyły jako materiał porównawczy. Rzeczoznawca wyjaśnił, że na rynku lokalnym były jedynie 4 transakcje dotyczące nieruchomości nabywanych pod drogi. Jedna dotyczyła terenu nabywanego pod drogę wewnętrzną. W tym stanie rzeczy biegły mógł przyjąć do porównania również transakcje pod powiększenie – uzupełnienie nieruchomości w celu porównania nieruchomości będących przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego ta terenie gminy Z. i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych dokonana została na stronie 15 i 16 operatu szacunkowego. Rzeczoznawca uzasadnił stanowisko odnośnie ceny maksymalnej, dotyczącej nieruchomości położonej w P. o pow. 36 m² , sprzedanej [...] kwietnia 2016 r. za cenę 1m² 55,28 zł, z funkcją pod poszerzenie drogi. W operacie opisano również cechy rynkowe działki o cenie minimalnej. Z powyższego wynika, że w operacie utworzono zbiór transakcji nieruchomości podobnych (12 nieruchomości), zaktualizowano ceny transakcyjne na datę wyceny, ustalono cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen transakcyjnych, zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jednocześnie podkreślić należy, że ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, zam. w CBOSA). W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego stwierdzając jego formalną poprawność. W tej sytuacji nie było podstaw do powołania kolejnego biegłego w tej sprawie. Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).