II SA/Gd 1165/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Gruszecki (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Marek Gorski Sędzia WSA Alina Dominiak Protokolant Wioleta Gładczuk po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi A S.A. w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 lipca 2003 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A S.A. w Ł.kwotę 4719,0 (cztery tysiące siedemset dziewiętnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 18 czerwca 2002 r. nr [...] Zarząd Miasta, na podstawie art. 98 ust. 4, art. 146 ust. 3, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz uchwały Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000 r. [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych podziałem ustalił oraz obciążył A S.A. w Ł. opłatą adiacencką w wysokości 55.200,00 zł z tytułu 30 – procentowego wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, położonej w G. przy ul. [...], stanowiącej przed podziałem działkę nr 2/2 o wartości 2.644.000,00 zł, a po podziale działki nr [...], [...] i [...] o wartości 2.828.000,00 zł. Nadto organ I instancji wskazał, iż przedmiotową opłatę, podlegającą waloryzacji należy uiścić po upływie 14 od dnia uostatecznienia się decyzji; w decyzji zastrzeżono również możliwość naliczania odsetek ustawowych w razie zwłoki lub opóźnienia. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż w następstwie podziału działki stanowiącej własność strony wzrosła jej wartość, co zostało stwierdzone w wyniku oszacowania nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Wobec powyższego właściciel zobowiązany został do uiszczenia opłaty z tego tytułu stanowiącej 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale. W odwołaniu od w/w decyzji strona, wnosząc o jej uchylenie wskazała, iż w świetle art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W ocenie odwołującej biegły sporządzający operat szacunkowy stosując metodę analizy statystycznej rynku niezasadnie porównał cenę działki o dużej powierzchni z przeznaczeniem pod usługi, bazy i składy z typowymi działkami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową o małej powierzchni. Nadto biegły w przeświadczeniu, iż dostępność do działek po podziale jest lepsza niż przed podziałem przyjął niewłaściwy współczynnik dostępności do drogi, który przed podziałem wynosił 0,10, a po podziale odpowiednio 0,15 i 0,25. Zdaniem odwołującej w sposób nieprawidłowy zastosowano również współczynnik odnoszący się do zagospodarowania działki; przed podziałem współczynnik ten dla nieruchomości zabudowanej określono na 0,05. Z kolei przy wycenie działek po podziale zostały przyjęte następujące wielkości współczynnika, tj. dla działki [...] – 0,05, dla działek [...] i [...] – 0,20 (działki niezabudowane i niezagospodarowane). Nadto, w ocenie odwołującej do operatu szacunkowego załączono jedynie dokumenty podziału i scalenia nieruchomości. Decyzją z dnia 4 lipca 2003 r. sygn. akt [...], wydaną po przeprowadzeniu w dniu 17 czerwca 2003 r. rozprawy administracyjnej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98 ust. 4, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż w sprawie zaistniały podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału; przedmiotowa opłata została zaś ustalona w sposób prawidłowy. Podstawę ustalenia w/w opłaty stanowił bowiem operat szacunkowy, odpowiadający wymaganiom określonym w obowiązujących przepisach prawa oraz standardom zawodowym rzeczoznawców majątkowych. W samym operacie przyjęto odpowiednie współczynniki korygujące, niwelujące ewentualne różnice odnośnie cech działek przyjętych do porównania. W ocenie organu zaakceptować również należało pogląd rzeczoznawcy majątkowego odnośnie wzrostu wartości działek z uwagi na ich dostęp do drogi publicznej. Wobec powyższego nie można zgodzić się z twierdzeniami strony, iż podział nieruchomości nie spowodował wzrostu wartości działek, powstałych po dokonanym podziale. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego w Gdańsku A S.A. wniosła o uchylenie w/w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Zarządu Miasta, zarzucając naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a w szczególności art. 98 ust. 4, art. 146 ust., art. 153, art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 1 i 4, § 21 ust. 1, § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612); nadto skarżąca wskazała na naruszenie art. 9, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż w świetle art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej; wobec tego przyjęte przez rzeczoznawcę wartości winny odpowiadać stanowi i cenom na dzień wydania decyzji w I instancji, tj. 18 czerwca 2002 r. W toku prowadzonego postępowaniu operat sporządzono zaś na luty 2002 r., podając w nim, iż dla określenia wartości nieruchomości zastosowano poziom cen z dnia wyceny, tj. z dnia 26 lutego 2002 r. Nadto w ocenie skarżącej w trakcie postępowania nie spełniono wymogu przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych (w sytuacji gdy zastosowano metodę analizy porównawczej). Żadna bowiem z 15 działek przyjętych do porównania nie jest zbliżona powierzchnią oraz funkcjami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego do działki objętej podziałem. Jak dalej podała skarżąca, w sprawie nie wykorzystano również wszystkich dostępnych danych o nieruchomości; nie dysponowano np. odpisem z księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowiłby najbardziej podstawowe a zarazem wiarygodne źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Powyższą okoliczność przyznał zresztą sam biegły w pkt 6.3 sporządzonego operatu. Mając zaś na uwadze powyższe uchybienia skarżąca wskazała, iż organy prowadziły postępowanie niezgodnie z zasadą dochodzenia do prawdy obiektywnej, a w szczególności nie dopełniły obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Dopuszczono bowiem jako podstawę ustalenia stanu faktycznego operat szacunkowy zawierający poważne usterki prawne, tak w zakresie treści jak i formy. Rażące naruszenie przepisów postępowania ujawniło się również w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego. Uzasadnienie to nie zawiera oceny odnośnie podniesionych przez stronę okoliczności faktycznych oraz wyjaśnienia podstaw prawnych swojego rozstrzygnięcia; tym samym naruszono dyspozycję art. 9 i art. 107 § 3 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoją argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 97 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W myśl art. 134 § 1 w/w aktu normatywnego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę na decyzję administracyjną nie jest związany granicami skargi, a jedynie zakresem rozstrzygnięcia objętego decyzją. W tej sytuacji dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, czyli jej zgodności z prawem, władny jest uwzględnić skargę także ze względu na inne uchybienia niż te, które podnosiła w skardze strona. Taka sytuacja występuje w sprawie niniejszej, gdzie podstawę rozstrzygnięcia stanowią okoliczności, które, oprócz tych podniesionych w skardze, Sąd winien wziąć pod uwagę z urzędu. Skarga zasługuje na uwzględnienie albowiem zaskarżoną decyzję wydano z naruszeniem przepisów prawa, które mogło mieć wpływ na wynik postępowania. Wskazać należy, iż w świetle art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji przez organ I instancji zarząd gminy mógł ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość; co istotne stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustalała rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Z kolei do wyceny nieruchomości, mającej na celu określenie wartości rynkowej zobligowani zostali rzeczoznawcy majątkowi; sama opinia o wartości nieruchomości winna była być sporządzona na piśmie w formie operatu szacunkowego. Zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 w/w aktu normatywnego wartość rynkową nieruchomości stanowiła jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu określonych warunków: Zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, były uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonywało się zaś przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Podejście porównawcze polegało na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości korygowało się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalało z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Co istotne, podejście porównawcze można było stosować, jeżeli znane były ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Sąd w składzie orzekającym wskazuje, iż wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości zastrzeżono dla rzeczoznawcy majątkowego, który zobligowany był uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Ustawa przyznawała również przy szacowaniu nieruchomości wykorzystanie wszelkich dostępnych danych o nieruchomościach, zawartych w szczególności w: 1) księgach wieczystych, 2) katastrze nieruchomości, 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu, 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169, 5) planach miejscowych, 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także do wyciągów z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru. Szczegółowe kwestie dotyczące metod wyceny wartości nieruchomości określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). W § 5 ust. 1 przedmiotowego aktu normatywnego wskazano, iż przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen; w podejściu porównawczym stosować należało metodę porównywania parami albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami rzeczoznawca majątkowy zobligowany był porównać nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Co ważne, przy metodzie analizy statystycznej rynku do w/w porównań przyjąć należało grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy podnieść należy, iż w operacie szacunkowym sporządzonym dla nieruchomości położonej w G.przy ul. [...] jako metodę wyceny przyjęto metodę analizy statystycznej rynku. Do porównania działek o powierzchni odpowiednio [...], [...] i [...] m2 przyjęto zaś nieruchomości położone w G. K., z których największa (w świetle informacji zawartej w operacie) miała powierzchnię [...] m2. Uwzględniono także peryferyjne położenie działek w stosunku do centrum dzielnicy, kształt i wielkość, przeznaczenie, zagospodarowanie oraz dostępność do drogi. Mając na uwadze powyższe kwestie oraz okoliczności podniesione w skardze Sąd zwraca uwagę, iż sporządzony operat szacunkowy dotknięty jest określonymi wadami. Po pierwsze, rzeczoznawca majątkowy przyjmując określoną metodę wyceny wartości nieruchomości nie uzasadnił dostatecznie swojego wyboru; nie wskazał bowiem dlaczego właśnie przedmiotowa metoda a nie inna jest najbardziej adekwatna z uwagi na charakter, stan oraz przeznaczenie nieruchomości. Okoliczność ta budzi wątpliwości zwłaszcza w świetle tez operatu oraz twierdzeń rzeczoznawcy w toku rozprawy administracyjnej, iż nie dysponował odpowiednimi danymi odnośnie działek odpowiadających działkom powstałym w wyniku podziału nieruchomości skarżącej. Co więcej, w trakcie sporządzania wyceny rzeczoznawca majątkowy nie dysponował odpisem z księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości; na co słusznie zwrócił uwagę skarżący, uchybienie to powodować mogło brak podstawowych, wiarygodnych informacji o stanie prawnym nieruchomości. Niezasadne też w ocenie Sądu jest dokonanie porównania nieruchomości, które istotnie różnią się od siebie; w operacie figurują bowiem działki budowlane o przeznaczeniu mieszkaniowym o relatywnie małej powierzchni. W niektórych przypadkach powierzchnia działek przyjętych do porównania jest rażąco mała mając na uwadze powierzchnię działek skarżącej powstałych w wyniku dokonanego podziału. Zwrócić należy również uwagę, iż w operacie podaje się datę dokonania wizji lokalnej jako dzień 26 lutego 2002 r.; w aktach sprawy brak jest jednak jakiejkolwiek adnotacji o zawiadomieniu strony prowadzonego postępowania prowadzącego do wymierzenia opłaty adiacenckiej o planowanych oględzinach nieruchomości. Stąd też w reasumpcji podnieść należy, iż organ I instancji wydał decyzję merytoryczną nie weryfikując w żaden sposób przedstawionego operatu szacunkowego. W tym zakresie postępowanie zostało przeprowadzone z naruszeniem reguł określonych w art. 7 i 77 § 1 k.p.a. W myśl art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji podejmują wszelkie niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy; z kolei zgodnie zaś z art. 77 § 1 w/w aktu prawnego organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. W/w zasada prawdy obiektywnej jest naczelną zasadą postępowania administracyjnego, a wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą stanowi przesłankę warunkującą trafne zastosowanie przepisu prawa. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 1984 r. (II SA 1205/84, publ. ONSA 1984/2/98) obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego ciąży na organie prowadzącym postępowanie administracyjne. Nie oznacza to, że strona jest zwolniona od współudziału w realizacji tego obowiązku, zwłaszcza iż nieudowodnienie określonej okoliczności faktycznej może prowadzić do rezultatów niekorzystnych dla strony. Co ważne, organ administracji jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Rozumieć przez to należy uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych lub możliwych do przeprowadzenia w postępowaniu, jak również uwzględnienie wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów, mających znaczenie dla oceny ich mocy oraz wiarygodności. Co warte podkreślenia, niezasadny automatyzm postępowania organu I instancji nie został naprawiony na etapie postępowania odwoławczego, które również dotknięte jest określonymi wadami proceduralnymi, skutkującymi uchyleniem zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania każda sprawa administracyjna rozpoznawana i rozstrzygnięta decyzją organu I instancji podlega w wyniku wniesienia odwołania przez legitymowany podmiot ponownemu rozpoznaniu i rozstrzygnięciu przez organ II instancji. Oznacza to tym samym, iż sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznana oraz rozstrzygnięta. Do uznania, że zasada dwuinstancyjności postępowania została zrealizowana, nie wystarcza jedynie stwierdzenie, iż w sprawie zapadły dwa rozstrzygnięcia dwóch organów różnych stopni. Konieczne jest też, by rozstrzygnięcia te zostały poprzedzone przeprowadzeniem przez każdy z organów, który wydał decyzję, postępowania umożliwiającego osiągnięcie celów, dla których postępowanie to jest prowadzone. W myśl zasady ustrojowej dwuinstancyjności, organ odwoławczy pełni bowiem kompetencje zarówno kontrolne, jak i merytoryczne. W niniejszej sprawie, na co słusznie zwrócił uwagę skarżący, organ II instancji rozpoznający sprawę nie odniósł się w sposób merytoryczny do wszystkich podniesionych przez stronę zarzutów; ustosunkowanie się do zarzutów strony winno zaś znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia. W dyspozycji art. 107 k.p.a. określono zaś podstawowe części składowe, jakie powinna zawierać decyzja administracyjna. Do tych części ustawodawca zalicza między innymi uzasadnienie faktyczne i prawne. Uzasadnienie zatem stanowi integralną cześć decyzji i jego zadaniem jest wyjaśnienie rozstrzygnięcia, stanowiącego dyspozytywną część decyzji. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 maja 2000 r., I SA/Kr 856/98, baza Lex 43041). Bez wątpienia lakoniczne uzasadnienie decyzji organu II instancji regułom nakreślonym przez art. 107 k.p.a. nie odpowiada. Nadto Sąd wskazuje, iż decyzja organu I instancji została wydana w dniu 18 czerwca 2002 r.; z kolei organ II instancji orzekający w sprawie wydał swe rozstrzygnięcie w dniu 4 lipca 2003 r. W przedmiotowej sprawie, gdzie pomiędzy orzeczeniami w obydwu instancjach minął ponad rok z uwagi na jej charakter winno się uwzględnić okoliczność, iż w międzyczasie wartość nieruchomości mogła ulec zmianie. Wadliwe, na co wskazano powyżej, uzasadnienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie zawiera w tej materii żadnego odniesienia. Niezależnie od powyższego zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z art. 67 k.p.a. organ administracji publicznej sporządza zwięzły protokół z każdej czynności postępowania, mającej znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, chyba że czynność została w inny sposób utrwalona na piśmie; w świetle art. 68 § 2 w/w aktu prawnego protokół odczytuje się wszystkim osobom obecnym, biorącym udział w czynności urzędowej, które powinny następnie protokół podpisać. Analiza akt administracyjnych prowadzi do wniosku, iż protokół rozprawy przed organem II instancji nie został podpisany przez wszystkich jej uczestników; na protokole widnieją bowiem jedynie podpisy przewodniczącego oraz protokolanta. Skoro decyzji organu II instancji można skutecznie zarzucić naruszenie przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego, które miałyby istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, skarga musi być uwzględniona. W tym też względzie Sąd, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit a i b ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję. W oparciu o art. 152 w/w aktu normatywnego Sąd orzekł, iż zaskarżona decyzja nie może być wykonana. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 250 w/w ustawy w zw. z § 1, § 2 ust. 1, § 4 ust. 1 i § 14 ust. 2 pkt 1 lit a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ administracji winien uwzględnić rozważania dotyczące prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości; nadto uwzględnieniu winny podlegać rozważania mające za przedmiot prawidłowe odniesienie się do zarzutów strony odwołującej się od decyzji organu I instancji, co powinno znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu merytorycznego rozstrzygnięcia.