II SA/Gd 228/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 16 września 2015 r. sprawy ze skargi G. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego G. B. kwotę 1414 zł (jeden tysiąc czterysta czternaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wójt Gminy, decyzją z dnia 5 września 2014r., nr [...], na podstawie art. 104 k.p.a., art. 60 pkt 7, art. 61 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o Finansach Publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2013r., poz. 885 ze zm.), art. 21 § 1 pkt 2, art. 47 § 1, art. 53, art. 55, art. 56, art. 60 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacji podatkowej (tekst jednolity Dz.U. z 2014r., poz. 749 ze zm.) art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) oraz w zw. z § 1 uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2008r. nr 32, poz. 2183) ustalił wobec G. B. jednorazową opłatę w wysokości 49.076zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału działki nr [..] położonej w obrębie geodezyjnym B., gmina S. W uzasadnieniu organ wskazał, że właściciel działki nr [...] położonej w B., gmina S., G. B. zwrócił się z wnioskiem o podział nieruchomości. Na skutek decyzji z dnia 18 września 2012r. r., nr [...] powstały działki od nr [...] do nr [...]. Decyzja o podziale stała się ostateczna 9 października 2012r. Wójt Gminy wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki nr [...]. W decyzji nr [...] z dnia 6 lipca 2013r. została naliczona opłata adiacencka z tytułu podziału w wysokości 3940zł zł. Od tej decyzji G. B. wniósł odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Organ odwoławczy decyzją z dnia 17 lutego 2014r r. (znak: [...]) uchylił decyzję Wójta Gminy ustalająca opłatę adiacencką w kwocie 3940zł i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał na brak uzasadnienia w operacie przyjętych przez rzeczoznawcę dwóch metod wyceny nieruchomości(podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami), brak uzasadnienia powodów przyjęcia dla działek nr [...] i [...] wartości rynkowej 1m² ustalonej dla działki nr [...], brak opisu działek przyjętych do porównania oraz niewystarczający opis stanu faktycznego nieruchomości. W związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego, przed wydaniem decyzji z dnia 5 września 2014r. została zlecona ponowna wycena działki nr [...] położonej w B.. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia z dnia 5 września 2014r. organ I instancji powołał się operat szacunkowy dnia 30 maja 2014r.², który wpłynął do Urzędu Gminy w dniu 9 czerwca 2014r.wraz z pismem wyjaśniającym i z którego wynika, że na skutek uprawomocnienia się decyzji podziałowej nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wysokości 352.866zł. Rzeczoznawca odniósł się także na piśmie do uwag do operatu zgłoszonych przez właściciela działki. Wskazując, że przy wyliczeniu wysokości opłaty adiacenckiej obowiązuje 10% stawka, zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 1 ww. uchwały Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r., organ wyliczył, iż w przedmiotowej sprawie wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 4907,60zł. G. B. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, domagając się jej uchylenia. W odwołaniu zarzucił, że w nowej wycenie niewłaściwie oceniono uzbrojenie techniczne działki przed podziałem i po podziale mimo zgłaszanych zastrzeżeń. W zastrzeżeniach tych podniesiono, że błędne jest ustalenie, że działka nr [...] była nieuzbrojona. W granicach tej działki były dwa przyłącza wody i dwa przyłącza prądu przynależne uprzednio do scalonych na działkę [...] działek nr [...] i [...]. Konsekwencją tego błędu jest błędne przyjęcie parametrów dla obliczenia wartości 1m² działki nr [...] na str. 13 operatu. W wyniku podziału działka [...] posiada dwa przyłącza wody, natomiast utraciła przyłącze prądu. Z kolei działki nr [...] i [...] posiadają tylko przyłącze prądu, nie są jednak uzbrojone w przyłącze wody. W tej sytuacji przyjęcie jednakowej wyceny za 1m² działek o różnym uzbrojeniu technicznym jest błędne. Nadto w odwołaniu odwołujący zarzucił, że dla ustalenia ceny działki nr [...] przyjęto ceny sprzedanych działek w D. i K., a ich podobieństwo z działką nr [...] polegało jedynie na zbliżonej powierzchni. Działka w D. leży na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, ponadto cena działek jest tam niska z uwagi na planowany przebieg obwodnicy L. Powyższe uwagi dotyczą również działki położonej w K. Natomiast działka nr [...] leży na obszarze przeznaczonym na budownictwo mieszkaniowe, przed podziałem uzbrojona była w dwa przyłącza wody i dwa prądu ze względu na to, że powstała z połączenia dwóch działek posiadających pełne uzbrojenie. Te okoliczności nie zostały uwzględnione w operacie. Nowe działki nr [...]-[...] nie zyskały na wartości, a nawet ją utraciły, gdyż utraciły pełne wyposażenie techniczne. Odwołujący zarzucił również, że w operacie nie uwzględniono dokładnego stanu faktycznego nieruchomości przed i po podziale. Ceny działek ustalono na podstawie cen nieruchomości tylko zbliżonych powierzchnią, nie uwzględniono charakteru zurbanizowania otoczenia a przede wszystkim przeznaczenia nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia 26 lutego 2015r. (znak: [...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz 98a ust.1 i ust. 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium powołało się na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. art. 98 ust. 1 i ust. 1a stanowiące, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej tej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Organ odwoławczy ustalił na podstawie wykazu zmian danych ewidencyjnych, że na podstawie operatu z dnia 12 lipca 2012r. w ewidencji gruntów dokonano scalenia działek nr [...] i [...] o pow. 3144m², w wyniku którego powstała działka nr [..] o pow. 3144m². Podział działki nr [...] na działki nr [...]-[...] został dokonany na podstawie decyzji Wójta Gminy z dnia 18 września 2012r. Na decyzji widnieje adnotacja organu, że stała się ona ostateczna w dniu 9 października 2012r., choć w aktach sprawy brak jest dowodu doręczenia tej decyzji. Jak wynika z akt organu I instancji, m.in. z zapisów decyzji podziałowej na terenie wycenianych nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie, z którym działki nr [...]-[...] przeznaczone są pod zabudowę mieszkalna jednorodzinną (2.164.MN). Organ powołał się na znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony w dniu 30 maja 2014r. r. przez rzeczoznawcę majątkowego – K. W., z którego wynika, że stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (tj. 18 września 2012r. r.), a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (tj. 9 października 2012r.). Wyceną został objęty obszar o pow. 3152 m² obejmujący działki od nr [...]-[...] o powierzchni odpowiednio 1051m², 1050m² i 1051m². W operacie stwierdzono, że na przedmiotowym terenie obowiązuje uchwała Nr [...] Rady Gminy z dnia 25 października 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi A.A-Z.Z. gmina S. (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2007 r., nr 57, poz. 853 ze zm.). W operacie stwierdzono, że w ww. uchwale działki o nr od [...]-[...] zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.W dniu 18 lutego 2010 r. tj. dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Nr [...] Rady Gminy z dnia 30 grudnia 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2009 nr 32, poz.616), w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, w wysokości 10% różnicy wartości tej nieruchomości przed i po podziale. Z operatu szacunkowego wynika, że przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej oraz metodę porównywania parami, uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny, dostępne dane oraz obowiązujące przepisy prawne i zapisy powszechnych krajowych zasad wyceny. Uzasadniając przyjęcie dwóch metod wyceny rzeczoznawca wyjaśniła, że ze względu na małą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do stanu przed podziałem zastosowano metodę porównywania parami, natomiast dla stanu po podziale ze względu na dużą liczbę transakcji możliwe było zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Odnosząc się do wyżej przytoczonych zarzutów odwołującego w zakresie uzbrojenia działek organ powołał się na operat z dnia 30 maja 2014r. oraz wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę, która wyjaśniła, że w operacie z dnia 30 maja 2014r. uwzględniła uzbrojenie nieruchomości, wskazując że cecha rynkowa "dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej" nie jest tożsama z uzbrojeniem w poszczególne media. Cecha ta odzwierciedla łatwość w dostępie do urządzeń infrastruktury technicznej. Na podstawie przeprowadzonej wizji nie stwierdzono zróżnicowania cenowego pomiędzy działkami uzbrojonymi w jedno lub kilka infrastruktur technicznych. Stopień uzbrojenia został uwzględniony w stanie przed i po podziale nieruchomości. Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ wskazał, że z operatu wynika, że przy określeniu wartości nieruchomości przed podziałem działki nr [...] o pow. 3152m² do porównania przyjęto trzy transakcje tj. dwie działki położone w D. o pow. 4001m² i 3001m² oraz w K. o pow. 3049 m²,a więc wyceniając nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca wzięła pod uwagę nieruchomości o zbliżonej powierzchni i dokonała ich wyceny podejściem porównawczym metodą porównywania parami, przy której porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są ceny transakcyjne i cechy tych nieruchomości. Również wyceniając nieruchomości po podziale ( o pow. 1051m², 1050m² i 1051m²)rzeczoznawca uwzględniła w wycenie działki o zbliżonej powierzchni. Ponadto rzeczoznawca wyjaśniła, że rynek nieruchomości gminy S. nie rozróżnia zabudowy mieszkaniowej od zabudowy mieszkaniowo-usługowej, gdyż w znakomitej większości nieruchomości położone na terenie gminy S. przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową mają dopuszczoną funkcję usługową. W związku z tym różnice w przeznaczeniu nie mają odzwierciedlenia w zróżnicowaniu cenowym tych nieruchomości. Nadto Kolegium ustaliło, że rzeczoznawca wyceniając nieruchomość wyszczególnił cechy rynkowe nieruchomości mające wpływ na jej wartość rynkową w postaci: lokalizacji nieruchomości, wielkości nieruchomości, dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej oraz dojazdu do nieruchomości. Operat zawiera także prawidłowy opis wycenianej nieruchomości znajdujący się na str. 5-7 operatu. Organ II instancji dokonując oceny operatu szacunkowego i mając na uwadze wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę stwierdził, ze operat będący podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej został sporządzony rzetelnie, zgodnie z wymogami prawa i zawiera wszystkie niezbędne elementy. Powołując się na powyższe ustalenia Kolegium uznało, że organ I instancji w sposób prawidłowy ustalił opłatę adiacencką na kwotę 4907,60zł. G. B. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na ww. decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie: 1. przepisów art. 7 kpa i art. 77 § 1kpa, poprzez odstąpienie od zbadania całokształtu okoliczności mających dla rozstrzygnięcia w sprawie istotne znaczenie i poprzez niedochowanie obowiązku wyczerpującego zebrania i wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego, w szczególności poprzez wyznaczenie rozprawy, 2. naruszenie przepisu art. 138 § 2 kpa poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w toku postępowania odwoławczego uzupełniono braki postępowania przed organem I instancji, podczas gdy nie wyjaśniono okoliczności niepełnego dostępu do mediów na powstałych w wyniku podziału działkach, 3. naruszenie przepisu art. 11 w związku z art. 80 kpa poprzez brak wyjaśnienia powodu odmowy wiary podnoszonym przez skarżącego zarzutom, co do nieprawidłowości w ocenie biegłego 4. przepisu art.98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na obciążeniu skarżącego opłatą adiacencka, mimo że należąca do niego nieruchomość nie zyskała na wartości. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy nie odniosły się do zarzutów skarżącego co do wyceny posiadanej przez niego nieruchomości, w tym zwłaszcza do zarzutów kierowanych do operatu szacunkowego. Zarzuty te dotyczyły nieuwzględnienia w nim, tej okoliczności, że nieruchomość nr [..] była tworem jedynie przejściowym służącym podziałowi działek, a zatem nie stanowiła miarodajnego źródła informacji dla nowopowstałych w wyniku podziału działek, organy nie zwróciły uwagi na istniejącą różnicę pomiędzy przyjętymi za podstawy operatu nieruchomościami położonymi na terenach mieszkaniowo-usługowych oraz ulegającej podziałowi nieruchomości położonej na terenie wyłącznie mieszkaniowym oraz nie uwzględniły faktu, że nowopowstałe działki zmniejszyły w istocie swą wartość na skutek utraty przez nie przyłączy do mediów, które na działce pierwotnej występowały. Zarzucono, że biegły nie odniósł się wyczerpująco do zarzucanych uchybień a rozważania odnośnie tożsamości celu mieszkaniowego i mieszkaniowo-usługowego oraz tożsamości przyłączenia do jednego tylko z mediów z przyłączeniem nieruchomości do wszystkich z nich, wynikają wyłącznie z braku na rynku nieruchomości o tożsamej sytuacji prawnej i faktycznej, których porównanie byłoby bardziej wymierne. Skarżący podkreślił, że w zaistniałej sytuacji braku właściwych i optymalnych do porównania nieruchomości rzeczoznawca nie powinien zakładać fikcji wspomnianych tożsamości działek. Porównując je powinien był dokonać stosownych w tym zakresie odliczeń i stosunkowych pomniejszeń przyjmowanych wartości. Organ naruszył tym samym art. 7 kpa poprzez odstąpienie od dokładnego zbadania okoliczności wskazywanych przez stronę wpływających na rzeczywistą wartość powstałych w wyniku podziału działek. Organ nie podjął też wszelkich kroków w celu wykazania istnienia okoliczności wpływających na wartość nieruchomości, które nie zostały uwzględnione w operacie szacunkowym, co stanowi o naruszeniu art. 77 § 1 kpa i art. 138 § 2 kpa. Odnośnie naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami skarżący wskazał, że obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej powinien aktualizować się tylko i wyłącznie w sytuacjach, gdy po rozpatrzeniu wszelkich okoliczności wpływających na podwyższenie, jak i na obniżenie wartości nieruchomości, wątpliwości nie ulega zwiększenie się jej wartości. W rozpatrywanej sprawie ustalenie opłaty nastąpiło natomiast bez wyczerpującego zbadania całości stanu faktycznego i na podstawie negatywnych dla skarżącego założeń (wyżej przywołanych). Skarżący wskazał również, że przepisy przewidują jedynie możliwość, a nie obowiązek nałożenia przez organ opłaty adiacenckiej. Odstąpienie od tej opłaty może być motywowane m.in. szczególnymi właściwościami dzielonej nieruchomości. Taki przypadek występuje w rozpatrywanej sprawie, skoro celem dalszego podziału konieczne było uprzednie scalenie nieruchomości, które same w sobie także przedstawiały inną, niż nieruchomość scalona. Niesłusznym i niesprawiedliwym społecznie jest więc obciążanie opłatą adiacencką skarżącego obliczoną na zasadzie porównania nieruchomości scalonej, skoro powstała ona tylko na potrzeby późniejszego postepowania działowego, a skarżący z takiej scalonej nieruchomości nie korzystał. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując dotychczasową argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Z art. 98a w ust. 1 ustawy wynika, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przedmiotowej sprawie podział działki został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia 18 września 2012r., która stała się ostateczna w dniu 9 października 2012r. co wynika z załączonego do wyceny nieruchomości odpisu decyzji Wójta Gminy, potwierdzonego za zgodność z oryginałem. Natomiast co ustalił organ odwoławczy w aktach brak jest dowodu doręczenia decyzji zatwierdzającej podział skarżącemu, jednakże w toku postępowania data prawomocności nie była kwestionowana. Ustalenie opłaty nastąpiło w ustawowym terminie 3- letnim wynikającym z art. 98a ust. 1 ustawy, który upływa z dniem 9 października 2015r. W uchwale z dnia 11 stycznia 2010 r. (I OPS 5/09, LEX nr 558259) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie 7 sędziów przesądził, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną. Decyzja organu II instancji została wydana w dniu 26 lutego 2015r. a więc przed upływem tego terminu. W rozpatrywanej sprawie ostateczny termin na ustalenie opłaty upływa zatem w dniu 9 października 2015r. Zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu z uwagi na jej wydanie z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Organ decydujący o wysokości opłaty nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania, i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473) Organ administracji prowadząc postępowanie w przedmiocie nałożenia zobowiązania finansowego na stronę winien mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej winny stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. W niniejszej sprawie strona podnosiła szczegółowe zastrzeżenia odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Organ powinien dokonać wnikliwego sprawdzenia operatu i prześledzić szczegółowo prawidłowość zastosowanej metody. Podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. na dzień 30 maja 2014r. r. Z operatu tego wynika, że rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami z uwagi na brak na rynku lokalnym działek o dużej powierzchni przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, ostatecznie rzeczoznawca odnotowała po rozszerzeniu analizy 3 transakcje z miejscowości porównywalnych do B. Natomiast dla stanu po podziale działki nr [...] rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej ze względu z uwagi na dobrze rozwinięty rynek nieruchomościami i dużą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie miejscowości B. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). "Nieruchomość podobna" to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy). Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzgledniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust 4 rozporządzenia). Mając na uwadze powyższe metody mające na celu określenie wartości nieruchomości i treść operatu oraz wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę Sąd uznał, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował wskazane metody co do poszczególnych działek przed podziałem i po ich poddziale. Jako niezasadny Sąd uznał zarzut braku podstaw do ustalania wartości działki nr [...] przed podziałem na tej podstawie, że powstała ona w wyniku scalenia dwóch działek, tak aby następnie działka nr [...] mogła ulec podziałowi. Przepisy ustawy, jak i powołanego rozporządzenia będącego podstawą prawną rozstrzygania przez organ administracji nie zawierają postanowień umożliwiających odstąpienie od wyliczenia wartości takiej nieruchomości. Jedynym warunkiem dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Nieruchomość nr [...] miała określoną wartość rynkową-cenę transakcyjną, o której mowa w § 4 ust. 1 rozporządzenia i mogła być przedmiotem obrotu rynkowego miała też określone przeznaczenie w planie miejscowym. Za niezasadny Sąd uznał też zarzut dotyczący nieuwzględnienia w wycenie uzbrojenia działki nr [...] w dwa przyłącza wody i dwa przyłącza prądu, a następnie nieuwzględnienia, że w wyniku podziału działka nr [...] ma dwa przyłącza wody, utraciła natomiast przyłącze prądu, natomiast działki nr [...] i [...] posiadają tylko przyłącze prądu, nie są natomiast uzbrojone w przyłącze wody. Skarżący podnosił, że nie jest prawidłowe przyjęcie jednakowej ceny 1m² dla działek o różnym uzbrojeniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, że z treści operatu szacunkowego wynika, że dokonując wyceny działki przed podziałem i po podziale rzeczoznawca uwzględniła dostęp tych nieruchomości do infrastruktury technicznej i dokonując oceny wpływu poszczególnych atrybutów na cenę nieruchomości ustaliła, że dostęp do urządzeń infrastruktury jest łatwy lub umiarkowanie trudny-uzbrojenie techniczne w znacznej odległości od wycenianej działki i w zależności od położenia tej infrastruktury dokonała wyceny. Odpowiadając na wątpliwości skarżącego rzeczoznawca wskazała, że cecha rynkowa "dostęp do infrastruktury technicznej" nie jest tożsama z uzbrojeniem w poszczególne media. Cecha ta odzwierciedla łatwość w dostępie do urządzeń infrastruktury techniczne i na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nie stwierdziła zróżnicowania cenowego pomiędzy działkami uzbrojonymi w jedno lub kilka infrastruktur technicznych. Wobec treści operatu, jak i złożonych wyjaśnień Sąd uznał, że zarzuty w omawianym zakresie nie zasługują na uwzględnienie, skoro operat zawiera wycenę nieruchomości uzależniającą jej wartość od dostępu do urządzeń infrastruktury i w zależności od sposobu tego dostępu. Skarga zasługuje jednakże na uwzględnienie na tej podstawie, że w ocenie Sądu w toku postępowania nie ustalono w sposób nie budzący wątpliwości, że nieruchomości przyjęte do porównania działki nr [...] w niniejszej sprawie, spełniają wymóg nieruchomości podobnych. Jedną z cech nieruchomości podobnych zgodnie z przytoczonym przepisem art. 4 pkt 16 ustawy jest ich przeznaczenie. Skarżący słusznie zakwestionował w zakresie dotyczącym działki nr [...] przyjęcie przez rzeczoznawcę w operacie do porównania działek o przeznaczeniu mieszkaniowo-usługowym zamiast mieszkaniowym (o zabudowie jednorodzinnej), jako działek podobnych. Rzeczoznawca wskazała, że rynek nieruchomościami na terenie gminy S. nie rozróżnia zabudowy mieszkaniowej od zabudowy mieszkaniowo-usługowej, gdyż w znakomitej większości nieruchomości położone na terenie gminy przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, mają dopuszczoną funkcję usługową. W związku z powyższym różnice w przeznaczeniu nie mają odzwierciedlenia w zróżnicowaniu cenowym tych nieruchomości. Jednakże ewentualna zbieżność cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowo- usługowym i mieszkaniowym- jednorodzinnym na tym obszarze nie została przez rzeczoznawcę w żaden sposób wykazana. Natomiast organ nie podjął niezbędnych działań dla wyjaśnienia tej okoliczności. Powyższe uniemożliwia Sądowi ocenę trafności zarzutu skarżącego i w konsekwencji kontrolę prawidłowości operatu w tym zakresie, a więc ustalenie czy w miejscowości B. ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną) nie odbiegają od cen nieruchomości pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Należy wskazać, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym niewątpliwie ma wpływ na uzyskanie ceny przy sprzedaży nieruchomości. Natomiast w oparciu o przedstawione dane nie można ustalić, czy i które z działek wymienionych przez rzeczoznawcę i przyjętych do sporządzenia wyceny działki nr [...] są działkami o przeznaczeniu tylko mieszkaniowym, a które zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniowo-usługową. Zastrzeżenia kwestionujące podobieństwo działek o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym na terenie B. w stosunku do działek przyjętych do wyceny były zgłaszane przez skarżącego lecz nie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione. Skarżący swoje wątpliwości zgłaszał już w piśmie z dnia 8 lipca 2014r. a następnie w odwołaniu od decyzji I instancji. W swoim piśmie skarżący wskazywał, że jego zastrzeżenia budzi cena 1m² działki przed podziałem, z uwagi na jej porównanie z działkami położonymi w D. i K. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, w sytuacji gdy działka nr [...] położona jest na terenie wyłącznie mieszkaniowym z wykluczeniem budowy zakładów usługowych. Jak to wyżej wskazano zastrzeżenia te nie zostały rozpoznane. W konsekwencji powyższego za zasadny należy uznać zarzut zawarty w skardze dotyczący naruszenia przez organ przepisu art. 7 i 77 § 1 kpa w związku z art. 98a ust. 1 ustawy, a mianowicie zarzut niezbadania i niewyjaśnienia wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy, co w konsekwencji miało wpływ na wynik sprawy z uwagi na treść przepisu art. 98a ust. 1 ustawy, który uzależnia wysokość opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uwzględnił skargę i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji zobowiązane będą mieć na uwadze trzyletni termin określony w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ciągu którego może nastąpić ustalenie opłaty adiacenckiej. Z okoliczności przedmiotowej sprawy wynika, że upływ trzyletniego terminu od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna upływa w dniu 9 października 2015r. W takiej sytuacji ustalenie opłaty po tej dacie nie będzie już możliwe. Zaistnieją przesłanki, bezprzedmiotowości postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, co uzasadnia jego umorzenie. O kosztach postepowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit.a i § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj. Dz. U. z 2013r., poz. 461 ) zasądzając od organu na rzecz skarżącego kwotę 1414zł obejmującą uiszczony wpis sądowy w kwocie 197zł oraz koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą za pełnomocnictwo w łącznej kwocie 1217zł.