II SA/Gd 233/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi S. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Decyzją z dnia 27 grudnia 2011 r., Nr [...], Wójt Gminy C. na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz., 651 ze zm.), ustalił dla S. H. opłatę adiacencką w wysokości 74 673,90 zł z tytułu wzrostu wartości w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej nr dz. [...] położonej w miejscowości C. i zapisanej w KW [...] o powierzchni 3,5000 ha, stanowiącej po podziale działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w obrębie geodezyjnym C. Ustaloną należność rozłożono na dziesięć rocznych rat. W uzasadnieniu wskazano, że S. H. - właściciel nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] położoną w miejscowości C., wniósł o zatwierdzenie jej podziału na 14 działek: nr [...] o powierzchni 0,1197 ha, nr [...] o powierzchni 0,1237 ha, nr [...] o powierzchni 0,1260 ha, nr [...] o powierzchni 0,1090 ha, nr [...] o powierzchni 0,1110 ha, nr [...] o powierzchni 0,1111 ha, nr [...] o powierzchni 0,1137 ha, nr [...] o powierzchni 0,1158 ha, nr [...] o powierzchni 0,1158 ha, nr [...] o powierzchni 0,1178 ha, nr [...] o powierzchni 0,1169 ha, nr [...] o powierzchni 0,1139 ha, [...] o powierzchni 1,8029 ha, nr [...] o powierzchni 0,3486 h. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy C. Nr [...] z dnia 1 czerwca 2009 r. W toku wszczętego przez organ postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej S. H. zwrócił się z wnioskiem o rozłożenie opłaty na 10 rat rocznych. Wartość działki nr [...] przed podziałem wynosiła 1.205.941 zł. Po podziale została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. z dnia 5 września 2011 r. zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na kwotę 1 454 854 zł. Rada Gminy w C. uchwałą Nr [...] z dnia 10 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. W związku z tym, że wartość nieruchomości wzrosła o 248 913 zł należało ustalić opłatę adiacencką z tytuł wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 74.673, 90zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości. S. H. w odwołaniu od powyższej decyzji podniósł zarzuty naruszenia art. 7 i 10 k.p.a. Wskazał on, iż wskutek braku postanowienia o powołaniu biegłego nie wiedział o przygotowywaniu wyceny i nie mógł czynnie uczestniczyć w postępowaniu, rzeczoznawca dokonywał oględzin nieruchomości jeszcze przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a biegły nie uwzględnił w opracowaniu kwestii opodatkowania sprzedaży działek podatkiem od towarów i usług. S. H. wskazał ponadto, że aby działki powstałe w wyniku podziału miały dostęp do drogi publicznej należy ustanowić służebność przejazdu przez teren prywatny, a operat szacunkowy zakłada, że działki posiadają dostęp do drogi publicznej. Odwołujący podniósł także, że odległość do centrum wsi jest większa niż wskazano w wycenie a trend czasowy, którym rzeczoznawca koryguje ceny rynkowe powinien odnosić się do dat 1 czerwca i 2 lipca 2009 r. Odwołujący się zakwestionował również działki przyjęte do porównania stwierdzając, że nie odpowiadały one wielkościom działki przed podziałem i działek po podziale i wskazał na wątpliwości, co do terminów, na które dokonywano ustalenia wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 lutego 2012 r., Nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty adiacenckiej i zobowiązanie strony do jej wniesienia. Podziału przedmiotowej nieruchomości dokonano na wniosek jej właściciela. Ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w okresie krótszym niż 3 lata od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, bowiem decyzja Wójta Gminy C. nr [...] z dnia 1 czerwca 2009 r. stała się ostateczna w dniu 2 lipca 2009 r. Organ uznał za niezasadne zarzuty odwołania w zakresie uchybień w postępowaniu przeprowadzonym przez organ pierwszej instancji. Organ wskazał, że brak wydania postanowienia o dopuszczeniu dowodu z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego nie niweczy wartości dowodowej wyceny, gdyż operat szacunkowy stanowi główny, wymagany prawem dowód w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej i organy nie mają możliwości niedopuszczenia tego dowodu. Wskazano, że w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Organ odwoławczy wskazał, iż organ pierwszej instancji zakreślił stronie termin do wypowiedzenia się w zakresie zebranych materiałów dowodowych, umożliwił zatem stronie czynny udział w postępowaniu administracyjnym zgodnie z dyspozycją art. 10 k.p.a. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w operacie szacunkowym podatku od towarów i usług, organ stwierdził, że rzeczoznawca powołując się na Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wyjaśnił, że wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania kosztów transakcji oraz związanych z nią podatków i opłat. W związku z wątpliwościami dotyczącymi terminów, na które została ustalona wartość nieruchomości, organ odwoławczy wskazał, że myśl art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (zd. 4). Zaskarżona decyzja została wprawdzie wydana później w dniu 27 grudnia 2012 r., jednakże nie jest to uchybienie mające wpływ na jej prawidłowość. Organ stwierdził, że w obowiązującym planie miejscowym zapewniony jest dostęp do dróg publicznych przez wewnętrzne drogi komunikacyjne, które rzeczoznawca określił przy opisie cechy "lokalizacji szczegółowej" jako "poniżej przeciętnej", co w konsekwencji obniżyło wartość działki. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało także, że rzeczoznawca odnosząc się do różnicy w odległości od centrum wsi wyjaśnił, że odległości te podane są szacunkowo, w linii prostej. Z kolei trend czasowy obliczony został w odniesieniu do lokalnego rynku na podstawie konkretnych zawartych transakcji. Organ wskazał, że sposób sporządzania operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207, poz. 2109 ze zm.). Operat stanowi dowód w sprawie dotyczącej ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, podlegający ocenie organu administracyjnego pod względem jego formalnej prawidłowości i zgodności z przepisami. Organ wskazał, że ocenił przedmiotowy operat szacunkowy pod tym kątem i nie znalazł podstaw do kwestionowania jego ustaleń. Reasumując organ stwierdził, że nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. S. H. w skardze na powyższą decyzję powtórzył zarzuty sformułowane w odwołaniu. Ponowił on zarzuty dotyczące uchybień procesowych polegających na braku formalnego powołania biegłego poprzez wydanie postanowienia w tej kwestii oraz przeprowadzenia przez niego oględzin przed terminem wszczęcia postępowania w sprawie. Podniósł on również zarzuty dotyczące treści operatu. Zakwestionował brak uwzględniania faktu, że pozostaje on podatnikiem VAT, co wpływa na wartość transakcji sprzedaży oraz daty na które biegły dokonywał wyceny nieruchomości. Biegły zanalizował bowiem rynek nieruchomości w latach 2009-2011 i do porównania przyjął transakcje z 2011 r., podczas gdy decyzję o podziale wydano w 2009 r. i w tym też roku stała się ona ostateczna. Zdaniem skarżącego, rzeczoznawca winien przyjąć ceny sprzedaży na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty, czyli na dzień 27 grudnia 2011 r., a w operacie przyjęto ceny na dzień 5 września 2011 r. Skarżący ponownie zakwestionował przyjęte w operacie ustalenie, że jego działki mają dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowił przepis 98a w ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Przepis ten stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Z art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy dokonuje w operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. na dzień 5 września 2011 r. w oparciu o przepisy rozporządzenia w wersji obowiązującej przed jego zmianą, która została wprowadzona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165, poz. 985), które weszło w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. Z operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie wynika, że rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale przyjął podejście porównawcze. Wśród działek powstałych po podziale znajduje się działka nr [...] o powierzchni 0, 3486 ha przeznaczona pod drogę wewnętrzną. W niniejszej sprawie zachodzi sytuacja, w której teren działki stanowiącej drogę wewnętrzną, jeszcze przed dokonaniem podziału nieruchomości miał w planie przeznaczenie pod funkcję drogową dojazdową wewnętrzną oznaczoną symbolem KDW. Zatem wartość nieruchomości zarówno przed jak i po podziale nie mogła być ustalana jak dla działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, lecz jak dla działek o przeznaczeniu drogowym. W odniesieniu do działki wydzielonej po podziale nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, rzeczoznawca, stwierdziwszy brak nieruchomości podobnych na rynku lokalnym i ponadlokalnym nadających się do porównania ze wskazaną działką, zastosował dyspozycję § 36 ust. 1 i 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu sprzed zmiany z dnia 14 lipca 2011 r. Zastosowana wersja tego przepisu zakładała, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne w pierwszej kolejności należy zbadać rynek i zastosować podejście porównawcze. Jeżeli w wyniku poszukiwań rzeczoznawca majątkowy stwierdzi, że transakcje dotyczące tych nieruchomości nie są miarodajne lub liczba tych transakcji jest niewystarczająca wartość gruntów należało określić jako iloczyn 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Nowelizacja rozporządzenia w istotny sposób zmodyfikowała określania wartości rynkowej nieruchomości przeznaczonych bądź przejętych pod drogi publiczne i drogi wewnętrzne. Zgodnie z obowiązującym brzmieniem § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej nieruchomości drogowych, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. W myśl art. 153 ust. 3 ustawy, podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jego odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego - 5 września 2011 r., jak i wydanie rozstrzygnięć administracyjnych w obu instancjach nastąpiło już po dacie wejścia w życie, w dniu 26 sierpnia 2011 r., zmiany rozporządzenia. W treści rozporządzenia brak jest przepisów przejściowych. W tej sytuacji rozstrzygnięcia wymagało, na podstawie jakiego stanu prawnego winna zostać ustalona wartość nieruchomości drogowej. Podstawowa zasada stosowania prawa, które weszło w życie i obowiązuje w dacie wydania decyzji, nakazywała zastosowanie przepisów rozporządzenia w wersji obowiązującej w dacie wydawania decyzji, czego organ nie uczynił. Z operatu szacunkowego wynika bowiem, że do wyceny działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną w sytuacji braku na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości danych umożliwiających określenie wartości nieruchomości w trybie § 36 ust. 1 rozporządzenia, nie zastosowano, zgodnie z ust. 2 tego przepisu, podejścia kosztowego. Jej wartość określono przy zastosowaniu nieobowiązujących już wówczas zasad porównywania do gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Działkę nr [...] przeznaczoną pod drogę wewnętrzną porównano z nieruchomościami o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo – usługowym. Działki o takim przeznaczeniu za reguły mają wartość wyższą od działek o przeznaczeniu drogowym. Rzeczoznawca nie zastosował współczynnika korygującego taką różnicę w przeznaczeniu, co przyczyniło się do zawyżenia wartości działki drogowej po podziale. Odstępstwo od zasady stosowania przepisów prawa obowiązujących w dacie wydawania decyzji o ustaleniu opłaty mogłoby być uzasadnione stwierdzeniem, iż przepisy rozporządzenia w nowej wersji są dla strony mniej korzystne w stosunku do przepisów obowiązujących w dacie dokonywania podziału. Organ nie dokonał ustaleń w tym zakresie, a z okoliczności sprawy nie wynika by przypadek taki zachodził w niniejszej sprawie. Stwierdzenie, iż zastosowanie przepisów poprzednio obowiązujących, nakazujących wzięcie pod uwagę wartości gruntów przyległych, a więc o przeznaczeniu mieszkaniowym jest dla skarżącego bardziej korzystne niż zastosowanie przepisów nakazujących zastosowanie metody kosztowej, wymagałoby oszacowania wartości nieruchomości według metody kosztowej i porównania obu wartości. Ustalenie wartości nieruchomości drogowej na podstawię stanu prawnego nieobowiązującego w dacie wydawania decyzji narusza prawo. Podkreślić należy, iż cena za 1 m2 nieruchomości objętej planem przed podziałem wynosiła 59,49 gr., natomiast po podziale cena za 1 m2 działki nr [...] wynosiła 63,99 zł. Działka drogowa ma wielkość 3 486 m2, wzrost wartości nieruchomości tylko tej działki oszacowany został na 15 687 zł., miał on zatem istotny wpływ na wysokość wymierzonej opłaty. Dodatkowo wskazać należy na fakt, iż przepis § 36 rozporządzenia, co do zasady został skonstruowany dla ustalenia wartości nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, a obecnie wywłaszczonych lub przejętych z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008 r. nr 193 poz. 1194 ze zm.) Do ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną unormowanie to, zgodnie z § 36 ust. 6 rozporządzenia w poprzednim brzmieniu zastosowanym przez organ znajdowało zastosowanie odpowiednie. O ile ustalenie wartości takiej nieruchomości, tak jak nieruchomości sąsiedniej – o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe, w przypadku wywłaszczenia nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe, mogłoby prawidłowo chronić interes właściciela wywłaszczanej nieruchomości, zapewniając określenie wartości wywłaszczanej nieruchomości na poziomie cen nieruchomości budowlanych, a nie niższych cen nieruchomości drogowych, o tyle rozwiązanie to jest niekorzystne i krzywdzące dla właściciela nieruchomości stanowiącej działkę drogową powstałą w wyniku podziału. Wartość takiej działki nie odpowiada bowiem wartości działki budowlanej. Sąd podzielił zarzut skargi dotyczący dostępu do drogi publicznej działek skarżącego. Organy administracji uznały, że działki powstałe w wyniku podziału mają dostęp do drogi publicznej. Takie też ustalenie przyjęto w operacie szacunkowym uznając to za cechę wycenianych działek. Organ ustalił, że dostęp do drogi publicznej będzie odbywał się przez drogi wewnętrzne. W operacie nie uwzględniono faktu, że dostęp do drogi publicznej poprzez drogi wewnętrzne przewidziane w miejscowym planie pod komunikację, ma się odbywać na ostatnim etapie poprzez drogi wewnętrzne, nie stanowiące własności właściciela działek powstałych w wyniku podziału. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.), przez dostęp do drogi publicznej rozumie się także dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności. Prawodawca dopuszcza skomunikowanie działki za pośrednictwem drogi wewnętrznej, przy czym nie wskazuje szczegółowo, kiedy można uznać, iż warunek ten jest spełniony. W szczególności nie wskazuje, jakie prawa do drogi przysługujące właścicielowi działki decydują o uznaniu, iż określona droga może służyć jej skomunikowaniu. Sytuacja, w której nie ma podstaw dla oczekiwania, iż właściciel działki będzie mógł korzystać z drogi wewnętrznej (nie ma żadnych uprawnień w tym zakresie wynikających z mocy prawa czy ukształtowania stosownego stosunku prawnego), wyklucza przyjęcie, iż droga taka zapewnia dostępność do drogi publicznej (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 sierpnia 2009 r., IV SA/Wa 610/09, Legalis). W takiej sytuacji zapewnienie dostępu do drogi publicznej wiązać się będzie z uzyskaniem zgody zarządcy drogi wewnętrznej na korzystanie z niej. Może to nastąpić poprzez ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze wewnętrznej dla każdej z wydzielonych działek, albo na zbyciu udziałów we własności lub w prawie użytkowania wieczystego działki drogi wewnętrznej osobom, którym zbywa się działki gruntu przylegające do drogi wewnętrznej. Są to okoliczności, które wywierają wpływ na ocenę wartości nieruchomości. Inną wartość bowiem ma nieruchomość mająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a inną nieruchomość, która za zapewnienie tego dostępu w sposób pośredni przez drogę wewnętrzną stanowiącą własność osoby trzeciej musi ponieść dodatkowe koszty związane z formalnoprawnym udzieleniem zgody na komunikacyjne jej wykorzystywanie przez właściciela. Rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie nie wziął pod uwagę tej cechy wycenianych nieruchomości. Zarzuty skarżącego dotyczące wadliwego sporządzenia operatu są zatem uzasadnione. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów w zakresie postępowania dowodowego - braku postanowienia o wyznaczeniu biegłego rzeczoznawcy oraz przeprowadzenia przez niego oględzin przed momentem formalnego wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie nie są uzasadnione. Udział skarżącego w oględzinach przeprowadzonych przez rzeczoznawcę nie był konieczny i obligatoryjny, albowiem nie są to oględziny w rozumieniu art. 85 k.p.a., a z efektem działań rzeczoznawcy skarżący mógł się zapoznać i ustosunkować do nich w toku postępowania, brak udziału skarżącego w oględzinach nieruchomości nie miał zatem żadnego wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Skarżący miał wgląd w zgromadzony materiał dowodowy, w tym sporządzony przez powołanego rzeczoznawcę operat szacunkowy i mógł podnosić wszelkie zarzuty i wkładać wnioski w tym zakresie. Wbrew stanowisku skarżącego, organ nie miał w niniejszej sprawie obowiązku wydania postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego. Zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a., w sytuacji, gdy w sprawie wymagane są widomości specjalne, organ może dopuścić dowód z opinii biegłego. W sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej organ ma natomiast wynikający z art. 98a ust. 1 w związku z art. 146 ust. 1a ustawy, obowiązek uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Te zatem przepisy, a nie norma art. 84 § 1 k.p.a., stanowią podstawę uzyskania opinii określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 123 § 1 k.p.a., w toku postępowania organ wydaje postanowienia. Organ wskazał, iż w prowadzonym postępowaniu nie podejmuje czynności polegającej na wyrażeniu swej woli dopuszczenia dowodu z takiej opinii, bowiem obowiązek sporządzenia operatu ciąży na nim z mocy ustawy. Taka jest też praktyka organów w tym zakresie, które nie wydają postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii rzeczoznawcy. Nawet, gdyby wydanie postanowienia uznać za celowe ze względu na konieczność wyznaczenia osoby rzeczoznawcy, to brak takiego postanowienia nie ma żadnego wpływu na rozstrzygniecie sprawy. Wbrew zarzutom skargi, organy prawidłowo, zgodnie z dyspozycją art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjęły do wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. W myśl powołanego przepisu, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Operat datowany jest na dzień 5 września 2011 r., a decyzja organu pierwszej instancji na dzień 27 grudnia 2011 r. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Skarżący nie wykazał by w okresie trzech miesięcy między sporządzeniem operatu a wydaniem decyzji wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mające znaczenie dla wyceny nieruchomości. Oczywistym jest, że ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje się w oparciu o wycenę zawartą w operacie, którego sporządzenie poprzedza wydanie decyzji ustalającej opłatę. Z istoty rzeczy operat musi być zatem datowany wcześniej niż decyzja. Odnosząc się do żądania uwzględnienia przy wycenie nieruchomości opodatkowania ich sprzedaży podatkiem VAT należy wyjaśnić, że podatek VAT, związany między innymi z transakcją kupna – sprzedaży nieruchomości, oraz inne podatki i opłaty nakładane przez Państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa. Podatek VAT, jak również inne podatki czy opłaty powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny. Zatem określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość przedmiotu wyceny winna być ustalona bez uwzględnienia podatków i innych obciążeń zawiązanych z zawarciem umowy. Organy rozpoznające sprawę dokonały nieprawidłowej oceny sporządzonego w sprawie wadliwego operatu szacunkowego i dokonały ustaleń na jego podstawie. Naruszenie przepisów postępowania miało istotny wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), uchylił zaskarżoną decyzję. Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji winien wziąć pod uwagę, iż decyzja ustalająca opłatę stała się ostateczna w dniu 2 lipca 2009 r. w sprawie w dniu 2 lipca 2012 r. upłynął zatem 3 - letni okres na wydanie decyzji przewidziany w art. 98 a ust. 1 ustawy. Postępowanie powinno w tej sytuacji podlegać umorzeniu na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Na podstawie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone i wadliwe decyzje nie mogą być wykonane.