II SA/Gd 243/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi G. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 19 lutego 2025 r. nr NSP-VIII.7581.1.121.2024.AG w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty Puckiego z dnia 10 kwietnia 2024 r. nr GN.683.9.2020, 2. zasądza od Wojewody Pomorskiego na rzecz skarżącej G. kwotę 10.992 (dziesięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Gmina Kosakowo wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego, którą utrzymano mocy decyzję Starosty Puckiego w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją nr AB/RW-6740/286/17/K z 10 listopada 2017 r. Starosta Pucki zezwolił na realizację inwestycji drogowej "Budowa drogi gminnej – [...]". Decyzja ta została następnie zmieniona na mocy decyzji Wojewody Pomorskiego nr WI-III.7821.1.1.2018.EK z 10 lipca 2018 r. oraz nr WI-III.7821.1.23.2018.EK z 19 października 2018 r. Właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działki o numerach [...] o powierzchni 901 m2 i [...] o powierzchni 17 m2 obr. M., Gmina K., dla której prowadzona była księga wieczysta o nr [...], która na mocy ww. decyzji Starosty Puckiego (dalej jako decyzja zrid) przeszła na własność Gminy K. był W. K. G. Dział III i IV pozostawał wolny od wpisu. Starosta Pucki zwrócił się do Wójta Gminy Kosakowo z prośbą o udostępnienie protokołów (inwentaryzacji) opisujących faktyczny stan nieruchomości na dzień wydania ww. decyzji. Przedmiotowa dokumentacja składająca się zarówno z części opisowej jak i części fotograficznej pozwoli na etapie ustalania odszkodowań uniknąć sporów co do nakładów, nasadzeń oraz innych elementów składowych znajdujących się nieruchomościach, na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, pomiędzy poprzednimi właścicielami a Gminą Kosakowo. Mając na uwadze powyższe przedmiotowe protokoły zostały udostępnione Staroście drogą elektroniczną - dwa protokoły wydania nieruchomości z 17 sierpnia 2021 r. Ponadto, Starosta zwrócił się o wydanie zaświadczeń o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości objętych realizacją ww. inwestycji drogowej. Pismem z 25 listopada 2020 r. Starosta Pucki zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie oraz poinformował strony o możliwości zawarcia ugody administracyjnej. Postanowieniem z 4 maja 2021 r. Starosta Pucki powołał rzeczoznawcę majątkowego M. G. jako biegłego w prowadzonym postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia odszkodowania za utratę prawa własności ww. nieruchomości. W dniu 10 maja 2021 r. biegły sporządził operat szacunkowy na kwotę 170 700,00 zł. Następnie w dniu 13 lipca 2021 r. biegły sporządził nowy operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności ww. działek na łączną kwotę 176 071,00 zł. W dniu 30 września 2021 r. biegły wykonał kolejny operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności działek nr: [...] i [...] oraz składników budowlanych na łączną kwotę 180 475,00 zł. Decyzją nr GN.683.9.2020 z 9 grudnia 2021 r. Starosta Pucki orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 180 475,00 zł na rzecz W. G. z tytułu utraty prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy Kosakowo do wypłaty ww. odszkodowania. Decyzją nr NSP-VIII.7581.1.17.2022.AG z 26 września 2022 r. Wojewoda Pomorski uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ponownie przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym w dniu 11 grudnia 2022 r. rzeczoznawca majątkowy M. N. wykonał dwa operaty szacunkowe, w których oszacował wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 256 865,00 zł oraz wartość prawa własności działki nr [...] na poziomie 1 242,00 zł. Pismem z 6 lutego 2023 r. pełnomocnik W. G. przekazał kontroperat szacunkowy z 23 stycznia 2023 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. O. zawierający wycenę działek nr: [..]-[...], w którym wartość prawa własności działki nr [...] została określona na poziomie 398 460,00 zł, a wartość prawa własności działki nr [...] na kwotę 1 920,00 zł. Decyzją nr GN.683.9.2020 z 16 marca 2023 r. Starosta Pucki orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 258 107,00 zł, na rzecz W. G. z tytułu utraty prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy Kosakowo do wypłaty ww. odszkodowania. Decyzją nr NSP-VIII.7581.1.109.2023.AG z 11 grudnia 2023 r. Wojewoda Pomorski uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W dniu 23 lutego 2024 r. rzeczoznawca majątkowy M. O. wykonał operat szacunkowy, w którym oszacował wartość prawa własności gruntu działek nr [...] i [...] na łączną kwotę 559 190,00 zł. Decyzją nr GN.683.9.2020 z 10 kwietnia 2024 r. Starosta Pucki ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 559.190,00 zł na rzecz W. K. G. za utratę prawa własności do nieruchomości oznaczonej jako działki o nr [...] o powierzchni 901 m2 i nr [...] o powierzchni 17 m2 obr. M., Gmina K., która na mocy ww. decyzji zrid przeszła na własność Gminy K. pod budowę publicznej drogi gminnej (pkt 1) i zobowiązał do zapłaty ww. odszkodowania Wójta Gminy Kosakowo wskazując, że wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień zapłaty, a waloryzacji dokona organ zobowiązany do jego zapłaty (pkt 2) oraz że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie ww. odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (pkt 3). W uzasadnieniu organ przywołał treść art. 12 ust. 4, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej jako specustawa drogowa) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.). Organ powołał się na operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. O. z 23 lutego 2024 r., w którym oszacował wartość rynkową działki nr [...] na 554.190,00 zł, a wartość rynkową działki [...] na 5.000,00 zł. Organ przypomniał, że powyższe działki położone są w rejonie ulicy D. i ulicy K. i stanowią wspólny kompleks. Charakteryzują się nieregularnym kształtem i zróżnicowaną konfiguracją terenu. Teren jest uzbrojony w następujące sieci infrastruktury technicznej: elektryczną, wodociąg, gazociągową, kanalizację sanitarną i deszczową. Następnie Starosta wskazał, że na datę wydania decyzji zrid oraz na dzień sporządzenia operatu szacunkowego teren, na którym znajdują się przedmiotowe działki był i jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości Mechelinki, zatwierdzonym uchwałą nr XXXII/69/2012 Rady Gminy Kosakowo z dnia 26 września 2012 (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 30 listopada 2012 r. poz. 3855). Działka nr [...] na obszarze oznaczonym symbolem: 50MN.UT - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystyki, 2.KDL - publiczne drogi lokalne, 30.KDW - drogi wewnętrzne, granica strefy konserwatorskiej. Działka nr [...] - na obszarze oznaczonym symbolem 17.KDD - publiczne drogi dojazdowe, 50.MN,UT - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług turystyki. Analizę transakcji nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługi turystyki przeprowadzono na gruntach niezabudowanych zlokalizowanych na terenie gminy K. w okresie od 1 stycznia 2022 r. do 20 lutego 2024 r. W przypadku nieruchomości przeznaczonych pod drogi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego analizowano obszar powiatu p. z uwagi na niewielką ilość transakcji na terenie gminy K. Analizowano 50 transakcji w zakreślonym przedziale czasowym, które dotyczyły działek drogowych, a stronami transakcji w przypadku kupujących w dużej mierze były gmina, realizująca swoje zadania. Z uwagi na niewielką ilość transakcji ale również specyfikę rynku w zakresie przedmiotu i występujących w transakcji stron utrudnione było ustalenie wielkości zmiany cen z uwagi na upływ czasu. Przyjęto trend w wysokości 8,15 % rocznie ustalony na podstawie większej próby działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe i usługi turystyki, jako w pewnym stopniu determinujący zmiany na rynku. Przeprowadzona analiza rynku w zakresie sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, mieszkalnictwo jednorodzinne i usługi turystyki, wykazała, iż na przestrzeni badanego okresu na rynku odnotowana została sprzedaż nieruchomości porównywalnych do przedmiotów wyceny, dlatego też możliwe było wykorzystanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. W ocenie Starosty, sporządzony operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest jasny, logiczny, nie zawiera nieścisłości czy błędów bądź pomyłek oraz nie budzi też wątpliwości co do swojej rzetelności i poprawności, które pozbawiają go wartości dowodowej, a tym samym może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na podstawie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy zbywaniu nieruchomości przewidzianych pod funkcję komunikacyjną i w pełni odzwierciedla wysokość odszkodowania za tą nieruchomość. Następnie organ powołał się na art. 18 ust. 1e specustawy drogowej i wskazał, że dotychczasowemu właścicielowi przedmiotowej nieruchomości nie należy się odszkodowanie powiększone o 5% wartości nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy Kosakowo decyzją nr NSP-VIII.7581.1.121.2024.AG z 19 lutego 2025 r. Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przypomniał stan sprawy i przywołał treść art. 12 ust. 4f specustawy drogowej oraz z art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. Następnie Wojewoda wskazał, że na podstawie art. 80 k.p.a. dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej sporządzonego operatu szacunkowego, a także zbadał jego wartość dowodową w niniejszej sprawie. Jednym z podstawowych ustaleń, jakich powinien dokonać rzeczoznawca majątkowy oraz organ prowadzący postępowanie jest wykazanie, jakie przeznaczenie planistyczne miała wyceniana nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid. Organ odwoławczy przypomniał przeznaczenie przedmiotowych działek w planie miejscowym i wskazał, że biegły na stronie 23 wyceny niewłaściwie wskazał, że działka nr [...] położona była w części na terenie przeznaczonym pod publiczne drogi dojazdowe (symbol planu 17.KDD) oraz w części na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usług turystyki (symbol planu 50.MN, UT). Z kolei na stronie 27 wyceny prawidłowo wskazano przeznaczenie planistyczne. Powyższe należy zatem traktować jako omyłkę pisarską, bowiem M. O. wycenił całą działkę nr [...] prawidłowo, zgodnie z przeznaczeniem drogowym. Następnie Wojewoda przypomniał, że ustalenia potwierdza zaświadczenie planistyczne wydane przez Wójta Gminy Kosakowo z 14 lipca 2022 r. (w aktach sprawy). Na potrzeby wyceny biegły dokonał pomiaru powierzchni ww. działki o różnych przeznaczeniach planistycznych (vide: strona 27 wyceny). W ocenie Wojewody wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid zostało ustalone w sposób niebudzący najmniejszych wątpliwości. W dalszej kolejności organ odwoławczy powołał się na § 49 ust. 1 i 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832), dalej jako rozporządzenie, które weszło w życie z dniem 9 września 2023 r., a ponadto na art. 134 ust. 4 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy zastosował w wycenie z dnia 23 lutego 2024 r. podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły poddał analizie transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod drogę, zgodnym z aktualnym przeznaczeniem części działki nr [...] i całej działki nr [...], jak i z alternatywnym przeznaczeniem ww. działek, występujące na obszarze terenu powiatu puckiego, w okresie od lutego 2022 r. do dnia wyceny, a także transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową z usługami turystyki, zgodnym z aktualnym przeznaczeniem części działki nr [...], występujące na obszarze gminy K., w okresie od stycznia 2022 r. do dnia wyceny (vide: strony 28-33 operatu szacunkowego). Autor wyceny stwierdził wpływ współczynnika czasu na zmianę wartości nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową z usługami turystyki na poziomie +8,15 %, w związku z czym, dokonał ich korekty wskutek upływu czasu (vide: strona 29, 30 przedmiotowej wyceny). W związku z faktem, iż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę osiągały wyższe ceny niż transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod drogę, zastosowanie znalazł art. 134 ust. 3 ugn, zatem biegły oszacował wartość części działki nr [...] o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i usługi turystyki, zgodnie z przeznaczeniem pod ww. zabudowę. Natomiast części działki nr [...] o przeznaczeniu drogowym i cała działka nr [...] zostały oszacowane na podstawie § 49 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z przeznaczeniem drogowym. Mając powyższe ustalenia na uwadze, biegły oszacował wartość gruntu części działki nr [...] o przeznaczeniu pod zabudowę o powierzchni 294 m2 na kwotę 375 730,00 zł, zaś wartość gruntu części ww. działki o przeznaczeniu drogowym o powierzchni 607 m2 na kwotę 178 460,00 zł. Zatem, działka nr [...] została oszacowana na poziomie 554 190,00 zł. Natomiast wartość gruntu działki nr [...] o przeznaczeniu pod drogę o powierzchni 17 m2 została określona na kwotę 5 000,00 zł. Wartość gruntu działek nr: [...] i [...] została oszacowana na łączną kwotę 559 190,00 zł. Ponadto, rzeczoznawca ustalił, że na działce nr [...], na dzień wydania decyzji zrid, znajdowały się składniki budowlane, tj. nawierzchnia asfaltowa o powierzchni ok. 5 m2 oraz płyty betonowe o powierzchni ok. 15 m2. Jednakże powyższe składniki budowlane stanowią własność Gminy K. W związku z powyższym wartość ww. składników budowlanych nie została oszacowana w wycenie. Wojewoda wskazał, że rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest do wyceny wszystkich części składowych znajdujących się na gruncie wywłaszczonej nieruchomości, a organ administracyjny ustalając odszkodowanie decyduje, czy należy uwzględnić ich wartość. Niemniej jednak, z uwagi na powyższe uzasadnienie, należy uznać działanie biegłego za dopuszczalne. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 23 lutego 2024 r. szczegółowo wyjaśnia sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowych działek, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości. Ponadto, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń. Następnie Wojewoda odniósł się do zarzutów Wójta Gminy Kosakowo i powołując się obszernie na orzecznictwo wskazał, iż nie zasługują na uwzględnienie. Organ odwoławczy wyjaśnił, że nie ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia wyceny działek nr [...] i [...] z 23 lutego 2024r. przez biegłego M.O. W związku z powyższym nie zlecił oceny prawidłowości ww. operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Reasumując, w ocenie Wojewody powyższy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego wiedzę specjalistyczną, tj. uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten należy uznać za wiarygodny i mogący stanowić podstawę określenia odszkodowania za działki nr [...] i [...]. Zatem subiektywne zdanie strony odwołującej się o błędnie przeprowadzonej wycenie, nie świadczy o tym, iż operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Odnosząc się natomiast do art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda przypomniał, że decyzji zrid nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, zatem termin na wydanie działek nr [...] i [...] biegł od dnia jej ostateczności, tj. od dnia 10 lipca 2018 r. Natomiast protokolarne wydanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu 17 sierpnia 2021 r. Nadto, strona nie złożyła oświadczenia woli wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. W związku z powyższym dotychczasowemu właścicielowi działek nr [...] i [...] nie należy się odszkodowanie powiększone o 5% wartości nieruchomości, co organ I instancji słusznie zauważył. W skardze Gmina Kosakowo, reprezentowana przez adwokata, zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 k.p.a. w związku z art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. poprzez brak realizacji oceny prawidłowości operatów szacunkowych stanowiących podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania pomimo zaistniałej znaczącej rozbieżności pomiędzy operatami. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia, a także o zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu Skarżąca wskazała, że zaskarżone decyzje zostały wydane w oparciu o operaty szacunkowe z 23 lutego 2024 r. Tymczasem organy obu instancji pominęły całkowicie, że wcześniej wartość odszkodowania była przedmiotem ustaleń dokonanych przez innego rzeczoznawcę majątkowego M. G., który w operacie z 22 października 2021 r. wycenił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość na znacznie niższym poziomie, tj. 180 475 zł. Oznacza to, że w toku postępowania dopuszczono dowody z opinii różnych rzeczoznawców, które zawierają istotne rozbieżności w zakresie wyceny. Wartość odszkodowania ustalona w oparciu o operat z 2024 r. stanowi blisko trzykrotność wartości ustalonej w operacie z 2021 r. Tymczasem zgodnie z orzecznictwem, w przypadku powstania wątpliwości co do rzetelności operatu organ ma obowiązek zlecić z urzędu przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu w oparciu o treść art. 157 u.g.n. W niniejszej sprawie rozbieżności pomiędzy sporządzonymi operatami budzą poważne wątpliwości co do rzetelności sporządzenia co najmniej jednego z nich. Jednocześnie Skarżąca ma świadomość, że operaty szacunkowe mogą różnić się pomiędzy sobą, jednakże różnica na tak wysokim poziomie podważa ich wiarygodność i winna zostać poddana kontroli organizacji rzeczoznawców majątkowych. Abstrahując od ustaleń w zakresie rzeczywistej wartości odszkodowania nie sposób jest pogodzić wnioski płynące z obu ww. operatów, a organy administracji nie posiadają merytorycznych możliwości, aby w pełni przeanalizować powstałe różnice w wycenie wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Pomorski wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentacją zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto organ wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Pomorskiego z 19 lutego 2025 r., którą utrzymano mocy decyzję Starosty Puckiego z 10 kwietnia 2024 r. w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana za wywłaszczoną nieruchomość regulują (w brzmieniu obowiązującym na dzień orzekania przez organy): ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2024 r., poz. 311), ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.) oraz rozporządzenie rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 (tj. nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ust. 4a). Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (ust. 4f). Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). Natomiast z regulacji zawartych w art. 130 u.g.n. wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy jest osobą posiadającą wiedzę specjalistyczną potrzebną organom administracji publicznej do podjęcia prawidłowej decyzji i w tym zakresie wypowiadającą się w sprawie. Spełnia więc w postępowaniu administracyjnym funkcję biegłego. Powinno zatem stosować się do rzeczoznawców majątkowych odpowiednio przepisy art. 84 i art. 24 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.). Potrzebę taką dostrzegł sam ustawodawca wprowadzając do porządku prawnego art. 176 u.g.n., z którego wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. W judykaturze wskazuje się, że wprowadzenie przez ustawodawcę regulacji art. 176 u.g.n., mimo obowiązywania art. 84 § 2 k.p.a., wskazuje na szczególną rolę rzeczoznawcy majątkowego wyznaczoną w u.g.n., z czym wiąże się konieczność zapewnienia odpowiednich gwarancji proceduralnych przy wydawaniu decyzji opartych na jego opiniach jako materiale dowodowym (zob. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1382/12, przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Z kolei w piśmiennictwie zwraca się uwagę, że zapis art. 176 u.g.n. wiąże się z wyartykułowanym w art. 175 ust. 1 tej ustawy obowiązkiem zachowania bezstronności przez rzeczoznawcę majątkowego (J. Dydenko, T. Telega, Komentarz do niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, [w:] Wycena nieruchomości. Komentarz, wydanie II, WKP 2018). Zgodnie z art. 84 k.p.a. gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii (§ 1). Biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Poza tym do biegłych stosuje się przepisy dotyczące przesłuchania świadków (§ 2). W myśl natomiast art. 24 § 1 k.p.a. pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie: 1) w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki; 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia; 3) osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli; 4) w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; 5) w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji; 6) z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne; 7) w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej. Bezpośredni przełożony pracownika jest obowiązany na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć go od udziału w postępowaniu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika (art. 24 § 3 k.p.a.). W rozpoznawanej sprawie okolicznością bezsporną jest to, że rzeczoznawca majątkowy M. O. w dniu 23 stycznia 2023 r. sporządził operat szacunkowy na zlecenie W. G. (s. 6 operatu - dane zleceniodawcy), a więc jednej ze stron niniejszego postępowania (stronie uprawnionej do otrzymania odszkodowania). W ocenie Sądu jest to okoliczność skutkująca koniecznością wyłączenia tego biegłego od udziału w postępowaniu na podstawie art. 24 § 3 k.p.a. w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., ponieważ wykonywanie pracy za wynagrodzeniem na rzecz jednej ze stron postępowania, których interesy są sporne, jest okolicznością, która w obiektywnej ocenie może wywołać uzasadnione wątpliwości drugiej strony co do bezstronności biegłego (zob. wyrok NSA z 11 maja 2018 r. sygn. akt I OSK 1589/16). W konsekwencji, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.O. na zlecenie Starosty (s. 5 operatu - dane zleceniodawcy) operat szacunkowy z 23 lutego 2024 r. nie mógł zostać uznany za dowód w sprawie. Skoro M. O. łączył stosunek zobowiązaniowy z jedną ze stron postępowania (W. G.), oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy przygotowując operat szacunkowy na potrzeby postępowania administracyjnego dla potrzeb ustalenia odszkodowania od Gminy Kosakowo na rzecz m.in. W. G.(jako właściciela działek nr [...] i [...]) pozostawał z jedną ze stron w relacji usługobiorcy, co może budzić uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności, szczególnie że zarówno operat szacunkowy z 23 stycznia 2023 r., jak i operat z 23 lutego 2024 r. obejmowały swoim zakresem wysokość odszkodowania, które powinna zapłacić Gmina K. m.in. W. G. za przejście z mocy prawa (na podstawie Decyzji ZRID) prawa własności działek nr [...] i [...]. W przypadku istnienia uzasadnionych wątpliwości co do bezstronności biegłego, o czym stanowi art. 24 § 3 k.p.a., tak jak w niniejszej sprawie, organy administracji publicznej powinny zwrócić się o przedstawienie opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, który spełniałby ten warunek. Podsumowując: skoro wnioski operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. O., który powinien podlegać wyłączeniu w niniejszej sprawie, jednoznacznie wpłynęły na wynik sprawy, to nie można uznać, że sporządzona przez niego wycena stanowi dowód w sprawie. Wada taka skutkuje uchyleniem decyzji organów obu instancji, bowiem postępowanie poprzedzające ich wydanie było przeprowadzone w sposób wadliwy, z naruszeniem przepisów art. 7, art. 8, art. 77, art. 84 § 1 w zw. z art. 24 § 3 k.p.a. Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 w zw. z art. 120 p.p.s.a., uchylił zarówno zaskarżoną, jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2023 r., poz. 1964), zasądzając od Wojewody na rzecz strony skarżącej kwotę 10.992 zł, na którą składa się uiszczony wpis sądowy od skargi (5.592 zł) i wynagrodzenie pełnomocnika (5.400 zł). Wprawdzie z powołanych przepisów rozporządzenia wynika, że w postępowaniu przed sądem administracyjnym w pierwszej instancji minimalna stawka wynagrodzenia za czynności adwokata przy wartości przedmiotu sprawy powyżej 200.000 zł do 2.000.000 zł wynosi 10.800 zł, należy jednak zauważyć, że art. 206 p.p.s.a. daje sądowi uprawnienie do odstąpienia od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w całości lub w części - w uzasadnionych przypadkach. Ponieważ przepis ten dotyczy kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw, o których mowa w art. 205 p.p.s.a., obejmuje on swoim zakresem również miarkowanie wysokości wynagrodzenia fachowego pełnomocnika (zob. postanowienie NSA z 10 lutego 2014 r. sygn. akt I FPS 3/13). Sąd stosuje ten przepis z urzędu według własnej oceny okoliczności sprawy. Należy również zauważyć, że w art. 206 p.p.s.a. jedynie przykładowo wskazano okoliczności uzasadniające miarkowanie kosztów postępowania w postaci uwzględnienia przez sąd skargi w części niewspółmiernej do wartości przedmiotu sporu ustalonej w celu pobrania wpisu. Określanie wysokości wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika powinno następować każdorazowo z uwzględnieniem stopnia zawiłości sprawy, nakładu pracy pełnomocnika oraz wkładu jego pracy w przyczynienie się do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności czasu poświęconego na przygotowanie się do jej prowadzenia, liczby stawiennictw w sądzie, w tym na rozprawach i posiedzeniach, czynności podjętych w sprawie, w tym wkładu pracy w przyczynienie się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych, jak również do wyjaśnienia i rozstrzygnięcia istotnych zagadnień prawnych budzących wątpliwości w orzecznictwie i doktrynie, a także trybu i czasu prowadzenia sprawy, obszerności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Nie zwalania od tego określenie w rozporządzeniu minimalnych stawek wynagrodzenia pełnomocnika. Przepis art. 206 P.p.s.a., jako zawarty w akcie o randze ustawy, ma bowiem pierwszeństwo przed regulacjami rozporządzenia. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy zauważyć, że skarga została uwzględniona, jednakże z innych przyczyn aniżeli w niej wskazano. W skardze nie zwrócono uwagi na dostrzeżone przez Sąd z urzędu (art. 134 p.p.s.a.) uchybienia procesowe. Należy również zauważyć, że Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym (art. 119 pkt 2 P.p.s.a.), bowiem wniosek w tej sprawie złożył Wojewoda w odpowiedzi na skargę, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu tego wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy. Tym samym pełnomocnik strony skarżącej nie musiał stawić się w sądzie na rozprawę. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd odstąpił od zasądzenia na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania w całości (art. 206 p.p.s.a.).