II SA/Gd 249/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak po rozpoznaniu w dniu 2 października 2018 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi G. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 lutego 2018 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Skarga G. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 lutego 2018 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: W dniu 27 lipca 2017 r. skarżący złożył w Urzędzie Gminy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domku letniskowego typu kontenerowego do rekreacji indywidualnej - czasowego pobytu na działce nr [..] położonej w obrębie Ż., gmina K. Wójt Gminy decyzją z dnia 24 listopada 2017 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53 ust. 4 pkt 6, 8 i 9, art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) – zwanej dalej u.p.z.p., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie domku letniskowego typu kontenerowego do rekreacji indywidualnej - czasowego pobytu na działce nr [..] w obrębie Ż., gmina K. Uzasadniając wydaną decyzję Wójt wskazał, że w wyniku przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym stwierdzono, że: wnioskowana funkcja nie stanowi kontynuacji funkcji zastanej w obszarze analizowanym; wnioskowana inwestycja nie odpowiada wymogom określonym w przepisach rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, gdyż z powodu braku zabudowy w obszarze analizowanym nie można ustalić nawiązujących do sąsiedztwa elementów decyzji; inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej; istnieje możliwość zapewnienia odpowiedniego uzbrojenia terenu; inwestycja spełnia warunek zgodności z przepisami odrębnymi. Z uwagi na niespełnienie warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należało odmówić ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Od decyzji Wójta Gminy G. i J. P. wnieśli odwołanie zarzucając, że decyzja ta wydana została z naruszeniem art. 7 w zw. z art.77 § 1 Kpa oraz 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia poprzez ograniczenie analizy jedynie do nieruchomości znajdujących się w odległości 50 – 59 m wokół działki nr [..], na których nie ma obiektów budowlanych. Ponadto, jak wskazali, w sprawie nie jest jasne, w jakiej odległości organ wyznaczył obszar analizowany, ponieważ w analizie wskazano obszar 59 m we wszystkich kierunkach, natomiast w załączniku graficznym wskazano, że obszar analizowany wynosi 50 m. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną decyzją z dnia 12 lutego 2018 r., wydaną na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 24 listopada 2017 r. Kolegium podzieliło bowiem stanowisko organu I instancji, zgodnie z którym w wyznaczonym dla potrzeb niniejszej sprawy obszarze analizowanym brak jest legalnej zabudowy pozwalającej na ustalenie warunków zabudowy dla planowanej przez skarżącego inwestycji. W piśmie z dnia 6 września 2017 r. Starosta Powiatowy wskazał, że dla istniejących budynków w obszarze analizowanym wokół działki nr [..] położonej w obrębie geodezyjnym Ż. nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę ani też nie przyjęto zgłoszeń zamiaru budowy jakichkolwiek obiektów w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Również w piśmie z dnia 28 sierpnia 2017 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że w zasobach archiwalnych organu nadzoru budowlanego nie znaleziono postępowań administracyjnych, które legalizowałyby obiekty budowlane zlokalizowane na terenie działek uwidocznionych na załączonej mapie, w tym działek nr [..] i [..], położonych w obrębie Ż., gmina K. (w obszarze analizowanym), tym samym nie wydano decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wznowieniu robót budowlanych, prócz tego nie wydano żadnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w trybie art. 49 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków rekreacji indywidualnej, szczelnych zbiorników na ścieki oraz istniejących studni. Kolegium podkreśliło, że przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organy administracji nie powinny uwzględniać zaś obiektów wzniesionych niezgodnie z prawem. Brak legalnej zabudowy uniemożliwia z kolei dokonanie analizy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu dla nowej zabudowy objętej wnioskiem skarżącego i w konsekwencji ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Kolegium podkreśliło przy tym, że obszar analizowany został wyznaczony w niniejszej sprawie zgodnie z wymogiem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. Front działki inwestycyjnej wynosi 19,5 m a jego trzykrotność to 58,5 m. Obszar analizowany wyznaczono w odległości 59 m z każdej strony działki, co można ustalić dokonując pomiaru granicy obszaru wyznaczonego na załączonej do analizy mapie. Kolegium wyjaśniło jednocześnie, że z uwagi na treść § 3 rozporządzenia regułą jest wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych a dopiero na skutek okoliczności uzasadniających objęcie tym obszarem większego terenu możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. We wniesionej do Sądu skardze na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego G. P. domagał się jej uchylenia zarzucając, że wydana została ona z naruszeniem: - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kpa - poprzez ograniczenie analizy urbanistycznej jedynie do nieruchomości znajdujących się w odległości 59 m od granic działki nr [..] położonej w obrębie Ż. gmina K.; - § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - poprzez wyznaczenie obszaru wokół działki nr [..] w obrębie Ż. gmina K. obejmującego jedynie nieruchomości znajdujące się w odległości 59 m od granic działki nr [..], na których brak jest obiektów budowlanych. Skarżący jest bowiem zdania, że w niniejszej sprawie występuje uzasadniony przypadek, w którym należy zwiększyć obszar analizy, gdyż w obszarze wyznaczonym zgodnie z powołanym przepisem brak jest jakiejkolwiek zabudowy pozwalającej na ustalenie dobrego sąsiedztwa. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Rozpoznając wniesioną skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Kontrolowana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 lutego 2018 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy z dnia 24 listopada 2017 r. są zgodne z prawem. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.) – zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy wyjaśnia, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z powołanego przepisu wynika przy tym, że wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451). Niespełnienie zaś choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu, sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie w § 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 tego rozporządzenia należy rozumieć zaś część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – granicę maksymalną organ wyznacza z kolei według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Logiczna bowiem interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nakazuje uznać, że określone w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa ("działki sąsiedniej") jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708). Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 września 2010 r. sygn. akt II OSK 1334/09 (Lex nr 741383) wyjaśnił, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy i "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy (czasami bardzo licznej) jedynie w jednym kierunku od granicy działki, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, skrzyżowaniem dróg publicznych, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach. Obszar analizowany w niniejszej sprawie, jak wskazano w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wyznaczono wokół działki nr [..] w promieniu 59 m, przy szerokości frontu działki, przylegającego do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, wynoszącej 19,5 m. Wielkość 59 m stanowi niewątpliwie trzykrotną szerokość frontu działki nr [..] i stanowi wielkość minimalną obszaru analizowanego w niniejszej sprawie. W analizie zaznaczono przy tym, że analiza dotyczyła wszystkich działek, których nawet małe fragmenty zawierają się w granicach obszaru analizowanego, przedstawionych na załączniku graficznym w postaci czytelnie pokazującej minimalną odległość 59 m od granic przedmiotowej działki, tym samym wielkość wyznaczonego na mapie załączonej do analizy obszaru analizowanego nie powinna budzić wątpliwości, mimo wskazania w jej oznaczeniach, że: "granice obszaru analizowanego (w odległości 50 m od terenu inwestycji)". Z akt sprawy oraz argumentacji skarżącego nie wynika zaś potrzeba poszerzenia tak wyznaczonego obszaru analizowanego. Skarżący nie wskazał powodów, które mogłyby uzasadniać poszerzenie obszaru analizowanego a fakt istnienia w wyznaczonym obszarze analizowanym jedynie nielegalnej zabudowy nie może umożliwiać takiego poszerzenia, które doprowadziłby w końcu do ujęcia w nim zabudowy legalnej o funkcji zaplanowanej przez skarżącego. Z akt sprawy nie wynika również aby w niewielkim oddaleniu od wyznaczonego obszaru analizowanego znajdowała się zabudowa mogąca stanowić kontynuację zabudowy dla zabudowy zaplanowanej przez skarżącego. Dlatego też, ewentualne poszerzenie obszaru przyjętego do analizy mogłoby zostać odebrane jako celowe poszukiwanie podobnie zagospodarowanych działek i prowadziłoby w istocie do zaburzenia harmonijnego ukształtowania przestrzeni wprowadzając możliwość zabudowy rozproszonej. Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a także z pozostałego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że planowana na działce nr [..], położonej w obrębie Ż., gmina K., budowa domku letniskowego typu kontenerowego do rekreacji indywidualnej – czasowego pobytu, nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Jednakże, zabudowa istniejąca, która tworzy tzw. dobre sąsiedztwo musi być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać samowoli budowlanej (zob. Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck 2013, s. 513-515). Przewidziany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy warunek istnienia zabudowy w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy dotyczy zabudowy legalnej (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 listopada 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 1672/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie takiej zabudowy, która powstała i jest użytkowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt IV SA/Wa 2931/14, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Tak więc, przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 u.p.z.p., celem uregulowania przewidzianego w art. 61 u.p.z.p. jest zapewnienie ładu przestrzennego. Organ orzekając o warunkach zabudowy winien w analizie uwzględniać legalnie istniejące obiekty, a więc obiekty, odnośnie do których wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę w trybie art. 35 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, bądź obiekty w stosunku do których przeprowadzono legalizację i wydano decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego w trybie art. 49 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane. Tym samym, orzekające w sprawie organy trafnie przyjęły, że do analizy porównawczej nie może być przyjęta zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym, czego zresztą nie kwestionował skarżący ani w odwołaniu, ani też w skardze. Przy dokonywaniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przyjąć należało, że są to działki niezabudowane. Ponadto zdaniem Sądu, organy dokonały prawidłowych ustaleń w zakresie legalności zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym. Jednoznaczną i wystarczającą informację w tym zakresie organ I instancji uzyskał od Starosty Powiatowego, który w piśmie z dnia 6 września 2017 r. wskazał, że dla istniejących budynków w obszarze analizowanym wokół działki nr [..] położonej w obrębie geodezyjnym Ż. nie zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę ani też nie przyjęto zgłoszeń zamiaru budowy jakichkolwiek obiektów w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Również w piśmie z dnia 28 sierpnia 2017 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że w zasobach archiwalnych organu nadzoru budowlanego nie znaleziono postępowań administracyjnych, które legalizowałyby obiekty budowlane zlokalizowane na terenie działek uwidocznionych na załączonej mapie, w tym działek nr [..] i [..], położonych w obrębie Ż., gmina K. (w obszarze analizowanym), tym samym nie wydano decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i wznowieniu robót budowlanych, prócz tego nie wydano żadnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego w trybie art. 49 ust. 4 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, budynków rekreacji indywidualnej, szczelnych zbiorników na ścieki oraz istniejących studni. W ocenie Sądu informacje te jednoznacznie wskazują, że działki położone w obszarze analizowanym nie są zabudowane zgodnie z obowiązującym porządkiem normatywnym. Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, organy obu instancji słusznie uznały, że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym niewątpliwie brak jest co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu a tym samym, że nie jest spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Brak możliwości przyjęcia, że planowana przez skarżącego inwestycja spełnia warunek kontynuacji cech i funkcji zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym jest wystarczającą przesłanką do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną, o czym orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302).