II SA/Gd 264/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia WSA Jolanta Sudoł Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza z dnia 10 grudnia 2009 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej G. S. kwotę 5.617 zł (pięć tysięcy sześćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. określa, że decyzje wymienione w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane. Decyzją z dnia 10 grudnia 2009r. ustalił G. S. opłatę w wysokości 112.992 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, tj. działek oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], dla których Sąd rejonowy w G. prowadzi księgę wieczysta KW [...]. Podstawę prawną decyzji stanowił art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz.717 ze zm.) oraz uchwała Rady Miejskiej nr [...] z dnia 19 czerwca 2006r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tzw. renty planistycznej, na 30%. Po wejściu w życie planu G. S. zbyła stanowiące jej własność działki za łączna kwotę 1.083.050 zł. Zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatów szacunkowych z dnia 4 listopada 2009r., sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. U. Łączny wzrost wartości nieruchomości wyniósł 376.640 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę 112.992 zł. W odwołaniu od decyzji G. S. zarzuciła naruszenie art. 7 Kpa, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skarżąca wskazała na rozbieżność cen m2 działek [...], [...], [...] w stosunku do pozostałych działek (dwukrotnie wyższa cena) oraz niezasadne określenie lokalizacji niektórych działek jako dobrej, podczas gdy inne mają lokalizacje średnią. Nie uwzględniono, że przez teren działek przebiegała linia średniego napięcia, co w istotny sposób winno wpłynąć na obniżenie ich wartości. Pominięto przeznaczenie działki nr [...] określone w studium zagospodarowania przestrzennego. Błędnie ustalono jako średnią cechę "trudności uprawy". Brak także obliczeń aktualizacji cen z uwagi na upływ czasu dla działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 14 stycznia 2011 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że z art. 34 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że możliwość pobrania renty planistycznej zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru części wsi C. uchwalony przez Radę Miejską uchwałą nr [...] z dnia 19 czerwca 2006r. wszedł w życie 19 lutego 2007r. Plan ten objął swoimi ustaleniami działki oznaczone numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położone w miejscowości C., które zostały przeznaczone jako tereny zabudowy mieszkaniowej i jednorodzinnej z usługami -6MN, U oraz tereny dróg dojazdowych wewnętrznych 09 KDW. Działki te zostały wydzielone nr [...] w wyniku podziału decyzją z dnia 15 listopada 2007r. Na obszarze działki nr [...] nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego. Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu polegał na użytkowaniu rolniczym. Zbycie działek nastąpiło w dniach 10 stycznia 2008r., 18 stycznia 2008r., 26 sierpnia 2008r. i 26 listopada 2008r. W sprawie zostało sporządzonych osiem operatów szacunkowych, ustalających wartość poszczególnych działek przy określeniu wartości prawa własności na dzień sprzedaży według stanu tych nieruchomości w dniu wejścia w życie planu. Odnosząc się do odwołania organ wskazał, że biegła w pismach z dnia 6 lipca 2010r. i 15 listopada 2010r. ustosunkowała się zgłoszonych przez stronę zarzutów. W szczególności wyjaśniła, że różnica w cenie metra kwadratowego wynika z hossy na rynku nieruchomości w drugiej połowie 2008 r., co potwierdzają również uzyskane przez skarżąca ceny transakcyjne, które wzrosły z 30 do 135zł. Każdy operat jest dowodem obrazującym wzrost wartości spowodowanej sprzedażą innej nieruchomości. Nie jest możliwe porównanie dwóch operatów i udzielenie odpowiedzi na pytanie dlaczego w części operatów przyjęto średnią lokalizację, a w innych dobrą. Określenie "dobrej lokalizacji" wynika z porównania konkretnych nieruchomości z transakcjami podobnych nieruchomości na rynku. Nadto organ odwoławczy ustalił, że w 2007r. na działce nr [...] istniała linia napowietrzna niskiego napięcia o długości 395m, biegnąca wzdłuż granicy działki, jednak dla takiej linii nie określa się stref ochronnych. W operatach ustalono, że linia ta nie znajdowała się na terenie działki nr [...], jednakże biegła wyjaśniła, że przypadku linii niskiego napięcia nie określa się w planie stref ochronnych, a zatem możliwa jest zabudowa w sąsiedztwie takich linii. Przebieg linii wzdłuż granicy powoduje, że zabudowa zostaje odsunięta na podstawie przepisów prawa budowlanego. Fakt ten może wpływać na odczucia estetyczne i pogarszać sąsiedztwo takiej linii. Dla nieruchomości rolnej nie miało to wpływu na wycenę, a w budowlanej uwzględniono w cesze "sąsiedztwo" określonej na najniższym poziomie - średnim. Organ odwoławczy wyjaśnił też, że studium nie jest wiążące przy dokonywaniu wyceny dla potrzeb ustalenia renty planistycznej. Wyjaśniając sposób ustalenia cechy "trudność uprawy" jako średniej biegła wskazała, że w cesze tej mieszczą się także jakość gleb, mozaikowatość gleb, stosunki wodne, rzeźba trenu, kształt rozłogu, pola, sieć dróg. Nadto biegła wyjaśniła, że korekty cen ze względu na trend czasowy dokonane zostały w oparciu o program komputerowy "Walor". Kolegium dało wiarę wyjaśnieniom biegłej, a w konsekwencji uznało operaty za wiarygodny dowód w sprawie, przyjmując, że nastąpił wzrost zbytych przez skarżącą nieruchomości. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku G. S. zarzuciła naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 Kpa poprzez naruszenie obowiązku gromadzenia materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, błędne ustalenia faktyczne oraz ocenę operatu szacunkowego; naruszenie art. 4 ust. 1 oraz art. 55 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu. W uzasadnieniu skargi powtórzyła zarzuty odwołania. Istotnym błędem popełnionym przez rzeczoznawcę, a także organ administracji jest nieuwzględnienie w wycenach faktu, że w momencie wejścia w życie planu, przez teren przedmiotowych działek przebiegała linia średniego napięcia, a nie jak ustalił organ linia niskiego napięcia wzdłuż granicy. Nadto, wbrew twierdzeniom biegłej zawartym w piśmie z dnia 6 lipca 2010r. oraz wbrew ustaleniom organu, z treści karty terenu 6MN.U planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że wzdłuż wszystkich linii napowietrznych znajdują się obszary ograniczonego użytkowania, a mianowicie dla linii średniego napięcia o szerokości minimum 16m, zaś dla linii niskiego napięcia 8m, w których to obowiązuje zakaz zabudowy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 15 czerwca 2011r. pełnomocnik skarżącej wyjaśnił, że w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez nieruchomość skarżącej przebiegały dwie linie elektroenergetyczne, a mianowicie linia niskiego napięcia, tak jak ustalił organ odwoławczy, oraz linia średniego napięcia, która to została zdemontowana w 2008 roku. Wskazał, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę dla sąsiedniej nieruchomości, uwzględniono fakt przebiegu linii elektroenergetycznej, co wpłynęło na wartość nieruchomości, powodując jej obniżenie o kilkanaście procent. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Skarga jest zasadna, gdyż wydane w niniejszej sprawie decyzje zapadły z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja, na mocy której ustalono skarżącej jednorazową opłatę w związku ze zbyciem czternastu działek oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położonych w miejscowości C., których wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W szczególności zaś stosownie do art. 154 ust. 1 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy). Nadto wskazać należy na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rozporządzenie to określa między innymi rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. W szczególności zaś z § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 oraz z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. Stosownie zaś do ust.2 w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Nadto zgodnie z § 55 ust. 2 operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W toku postępowania administracyjnego skarżąca zarzucała, że przy dokonywaniu wyceny powinien zostać uwzględniony stan nieruchomości z daty wejścia w życie planu miejscowego, a szczególności fakt, iż przez tę nieruchomość przebiegała linia średniego napięcia. Organ odwoławczy ustalił, w oparciu o wyjaśnienia rzeczoznawcy, którym to dał wiarę, że na granicy przedmiotowej nieruchomości znajduje się jedynie linia niskiego napięcia, która nie powoduje żadnych ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości, jako że przypadku linii niskiego napięcia nie określa się w planie stref ochronnych. Tymczasem z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części wsi C. uchwalony przez Radę Miejską uchwałą nr [...] z dnia 19 czerwca 2006r. wynika, że wzdłuż wszystkich linii napowietrznych SN i NN znajdują się obszary ograniczonego użytkowania o szerokości 16m dla linii SN i 8m dla linii NN, w których obowiązuje zakaz zabudowy (karta terenu 1 dotycząc a strefy 6MN.U). Nadto z przedłożonego przez skarżącą pisma spółki A z dnia 14 lutego 2011r. wynika, że przez działkę [...] przebiegała napowietrzna sieć elektroenergetyczna SN, która to została zdemontowana w 2008 roku. Powyższe okoliczności nie zostały uwzględnione ani przez rzeczoznawcę w sporządzonych wycenach, ani też orzekające w sprawie organy administracji, co stanowi naduszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Również organy nie wyjaśniły dokładnie okoliczności uwzględnionych przy wycenie nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, przyjętego toku obliczeń, mimo konkretnych zarzutów skarżącej, dotyczących w szczególności korekty cen ze względu na trend czasowy, poprzestając jedynie na oświadczeniu rzeczoznawcy, że dokonane zostały w oparciu o program komputerowy. Organ prowadzący postępowanie administracyjne, zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, obowiązany jest przestrzegać zasady prawdy obiektywnej, wyrażonej w art. 7 Kpa. Oznacza to, że powinien on podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Zgodnie bowiem z art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 Kpa). Organ administracji publicznej obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 Kpa). Ponadto stosownie do art. 80 Kpa organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów (art. 81 Kpa). Z przedstawionych wyżej przepisów postępowania wynika, że obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych dla danej sprawy okoliczności faktycznych spoczywa na organie administracji. Prawidłowe zastosowanie przepisów prawa materialnego będzie możliwe tylko wówczas, gdy zostaną wszechstronnie wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne sprawy, a stronie zostanie zapewniony czynny udział w każdej fazie postępowania. W orzecznictwie i doktrynie utrwalony jest pogląd, że jednorazową opłatę pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomością w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy jest także część gruntu należąca do tego samego właściciela objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Powyższe wskazuje, iż pobranie renty planistycznej możliwe jest również w sytuacji, gdy właściciel (użytkownik wieczysty) zbywa jedynie część, a nie całość nieruchomości, o ile oczywiście zostaną spełnione pozostałe przesłanki z art. 36 ust. 4 (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawach o sygnaturach: II OSK 505/09, II OSK 1867/08, II OSK 408/07, uchwała tego Sądu z dnia 17 maja 1999 r. sygn. akt OPK 17/98 a także Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, 3. wydanie, wydawnictwo C.H.Beck, str. 285 – 286). W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma również fakt, że przedmiotowe działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], powstały w wyniku podziału działki nr [...] dokonanego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 października 2009r. sygn. akt II OSK 1517/07 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl) opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie, co wynika z art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (podobnie wyrok NSA 2008.11.19 sygn. akt II OSK 1316/07). Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił również, że zasadą jest, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji "porównywalną działką" (w rozumieniu § 4 ust.4 cytowanego rozporządzenia) jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeżeli więc po tej ostatniej dacie działki stron zostały podzielone na zdecydowanie mniejsze działki budowlane, to niezgodne z art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 4 ust.4 rozporządzenia jest ustalanie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych małych działek budowlanych. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny opłata planistyczna pobierana jest od wzrostu wartości działki z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed podziałem, jak i po jego przeprowadzeniu. Gmina nie może uwzględniać w kwocie renty planistycznej efektu podziału dużej działki Skoro zostaje sprzedana część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa będzie kwota opłaty. Orzekające w prawie organy administracji powinny więc były dokonać oceny, czy operaty sporządzone przez rzeczoznawcę odpowiadają powyższym wymogom. Takich ustaleń w sprawie brak. Wskazać przy tym należy, że z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że każdy operat jest dowodem obrazującym wzrost wartości spowodowanej sprzedażą innej nieruchomości. Nadto w ocenie rzeczoznawcy nie jest możliwe porównanie dwóch operatów i udzielenie odpowiedzi na pytanie dlaczego w części operatów przyjęto średnią lokalizację, a w innych dobrą. Organ winien był precyzyjnie wyjaśnić te okoliczności, jako że wycena we wszystkich operatach powinna dotyczyć tej samej nieruchomości, według tego samego stanu z daty wejścia w życie planu miejscowego, z różnicą jednie w wartości, którą wyznacza każdorazowo data sprzedaży poszczególnej części. W niniejszej sprawie wskazać nadto należy, że zaskarżoną decyzją oraz poprzedzającą ją decyzją organu I instancji ustalono jednorazową opłatę w odniesieniu do ośmiu transakcji, dotyczących w sumie czternastu działek. Tym samym w decyzjach tych rozstrzygnięto osiem spraw administracyjnych. Tymczasem art. 104 Kpa stanowi, iż organ administracji publicznej załatwia sprawę przez wydanie decyzji, chyba ze przepisy kodeksu stanowią inaczej. Decyzja administracyjna rozstrzyga władczo o uprawnieniach bądź obowiązkach w określonej, jednej sprawie administracyjnej. Elementami sprawy administracyjnej są: treść obowiązku albo żądania uprawnienia, norma prawa materialnego i stan faktyczny z którego wynika uzasadnienie zastosowania tej normy (T. Kiełkowski, Sprawa administracyjna, Zakamycze 2004, s. 32). W wielu stanach faktycznych problematyczne jest wskazanie granicy pomiędzy dwiema sprawami administracyjnymi, albo też wykazanie, że określony stan faktyczny regulowany przepisami prawa jest jedną sprawą administracyjną. Z normy bądź norm prawa materialnego powinno wynikać czy mamy do czynienia z jedną czy też z dwiema sprawami administracyjnymi. Zdaniem Sądu odrębna sprzedaż każdej części nieruchomości powoduje powstanie odrębnej sprawy administracyjnej. Zbycie działek nastąpiło w dniach 10 stycznia 2008r. - dwie transakcje, 18 stycznia 2008r. - trzy transakcje, 26 sierpnia 2008r. - dwie transakcje i 26 listopada 2008r. jedna. Każda odrębna sprzedaż części nieruchomości spowodowała powstanie możliwości nałożenia przez organ obowiązku zapłaty opłaty planistycznej na skarżącą i ustalenia jej wysokości. Kolejne transakcje stanowią zdarzenia od siebie niezależne. Nadto miały miejsce w rożnym czasie. W efekcie dają one możliwość ustalenia niezależnych opłat. To zaś powoduje, że mamy do czynienia z różnymi sprawami administracyjnymi. W związku z tym, w ocenie Sądu, odnośnie sprzedaży każdej części nieruchomości winno być prowadzone odrębne postępowanie i wydane odrębne rozstrzygniecie. Co więcej, takie właśnie stanowisko przedstawiła rzeczoznawca sporządzając w niniejszej sprawie osiem operatów szacunkowych. Również organ odwoławczy wymierzając opłatę stwierdził, że nastąpił wzrost zbytych przez skarżącą nieruchomości. W świetle powyższego stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji zapadły z naruszeniem przepisów postępowania, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych względów Sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym. Na podstawie mocy art. 152 tej ustawy Sąd określił, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Wobec uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania przyjmując stosownie do treści art. 205 § 2 tej ustawy, że na koszty te składa się uiszczony przez skarżącą wpis sądowy oraz koszty zastępstwa procesowego. Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.