II SA/Gd 28/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 2 sierpnia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 października 2016 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Będąca przedmiotem niniejszej sprawy skarga W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 października 2016 r. wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Wnioskiem z dnia 22 października 2015 r. D. W. zwróciła się do Burmistrza o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i adaptacji gospodarstwa ogrodniczo -agroturystycznego "A." na hotel z częścią SPA, na działkach nr [..] i [..] w obrębie [..] przy ul. T. w B. Decyzją z dnia 10 lutego 2016 r. Burmistrz ustalił warunki zabudowy dla tej inwestycji zgodnie ze złożonym wnioskiem. Decyzję tę uchyliło jednakże Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 12 kwietnia 2016 r., a sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia z zaleceniem wyznaczenia obszaru analizowanego na właściwej mapie zasadniczej oraz prawidłowego oznaczenia załączników do decyzji. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz decyzją z dnia 2 sierpnia 2016 r., uwzględniając również wniosek, ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i adaptacji gospodarstwa ogrodniczo -agroturystycznego "A." na hotel z częścią SPA, na działkach nr [..] i [..] w obrębie [..] przy ul. T. w B., rodzaj zabudowy - zabudowa usługowa stwierdzając, że planowana inwestycja spełnia wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja została wydana na podstawie: art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 7 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 nr 164, poz. 1588), a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589). Określając warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, Burmistrz ustalił: 1) linie nowej zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym, 2) wskaźnik powierzchni nowej zabudowy maksymalny - 8,5 %, wskazując przy tym w uzasadnieniu, że ostateczny wskaźnik zabudowy po uwzględnieniu planowanych rozbiórek oraz nowej zabudowy wyniesie łącznie maksymalnie 18%, przy średnim w obszarze analizowanym 35,51 %. 3) udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni inwestycji minimalnie 40%, 4) szerokość elewacji frontowej – całego zwartego zespołu zabudowy po rozbudowie: 60 m ± 20%, inną niż średnia z uwagi na projektowaną nową zabudowę w głębi działki oraz zwartą formę zabudowy, która już w znacznej części – od frontu zabudowy przy ul. T. -obecnie funkcjonuje, 5) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki lub okapu dla budynków od ulicy T. od 2,5 do 6,5 m, ze wskazaniem, że nie ulega zmianie w stosunku do stanu obecnego, 6) geometrię dachów: układ głównych połaci dachowych: dachu dwuspadowe o symetrycznym kacie nachylenia połaci, dopuszczalne w niewielkich częściach wielospadowe, jednospadowe (nad basenem, wejściem, przedsionkiem) oraz płaskie (nad północno - zachodnim segmentem biurowo – gospodarczo - technicznym), kąt nachylenia płaci dachowych w granicach 5 - 45 stopni, wysokość głównej kalenicy maksymalna 12 m, dominanty 14 m, kierunek głównych kalenic: dominujący równoległy do elewacji frontowej budynku SPA, dla pozostałych budynków dowolny. Wyjaśniając ustalone parametry, organ wskazał, że przyjęcie innych niż uśrednione paramenty, w zakresie szerokości elewacji frontowej, wysokości kalenic oraz dominanty, wynika głównie z niepowtarzalności formy i funkcji, a także szczególnej lokalizacji oraz charakteru wnioskowanej zabudowy, stanowiącej wyrazisty i atrakcyjny architektonicznie obiekt dominujący w otaczającej przestrzeni, eksponowany i postrzegany głównie ze znacznej odległości z drugiej strony rzeki, od strony śródmieścia miasta - terenów posadowionych kilkanaście metrów wyżej w stosunku do rzędnej terenu przedmiotowej lokalizacji. W ustaleniach dotyczących ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu organ wskazał, że inwestycja należy do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Na wniosek inwestora, Burmistrz wydał dnia 24 września 2015 r. decyzję, w której w oparciu o opinie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska i Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego, stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. W związku z tym obowiązują wszystkie uwarunkowania określone w tej decyzji, a dotyczące ochrony środowiska, wykorzystania terenu w fazie realizacji i eksploatacji, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności ochrony cennych wartości przyrodniczych, zasobów naturalnych oraz ograniczenia uciążliwości dla terenów sąsiednich. Nadto obszar inwestycji znajduje się na terenie otuliny Parku Krajobrazowego "[..]", objętego uchwałą Sejmiku Województwa z dnia 27 kwietnia 2011 r., a także w bezpośrednim sąsiedztwie specjalnego obszaru ochrony siedlisk Natura 2000 PLH 220052 "[..]". Burmistrz stwierdził jednakże, na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, że planowane zamierzenie nie będzie potencjalnie znacząco oddziaływać na siedliska objęte ochroną w tym obszarze. Powołał się w tym zakresie na zawarte w postanowieniu z dnia 6 sierpnia 2015 r. stanowisko Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, który stwierdził, że lokalizacja inwestycji na terenie istniejącego ośrodka agroturystycznego nie będzie miała wpływu na warunki ekologiczne pobliskich ostoi, tym samym nie pogorszy stanu siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których została wyznaczony obszar Natura 2000, nie pogorszy integralności i powiązania z innymi obszarami. W decyzji wskazano również, że projekt powinien zapewniać poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Jako załącznik nr 2 do wydanej decyzji dołączono wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej dla przedmiotowej inwestycji. W dokumencie tym wskazano w szczególności, że zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyznaczony został obszar analizowany, którego granice zostały określone na załączniku graficznym. W granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa usługowa, usługowo-mieszkalna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz zabudowa zagrodowa. Na podstawie parametrów występujących w obszarze analizowanym ustalono parametry do nowej zabudowy. Ponadto projekt przedmiotowej decyzji został uzgodniony z właściwymi organami i instytucjami. W toku postępowania uwagi zgłosiła skarżąca, wskazując na skutki dla lokalnego środowiska oraz pobliskich mieszkańców, a także środowiska. Odnosząc się do tych uwag, Burmistrz wyjaśnił, że nie może uzależniać wydania decyzji o warunkach zabudowy od zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Ocena spełniania wymogów wynikających z prawa budowalnego należy do organu wydającego pozwolenie na budowę. W decyzji nałożono zakaz odprowadzania wody na grunty sąsiednie. Poza tym inwestora zobowiązano do zastosowania najlepszych dostępnych technologii przyjaznych środowisku, dotrzymania standardów emisyjnych, podjęcia działań zapewniających by planowana inwestycja nie powodowała zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich, zastosowania odpowiednich rozwiązań technicznych i technologicznych chroniących nieruchomości sąsiednie przed przenikaniem emisji. Nadto organ wskazał, że wszelkie kwestie dotyczące oceny oddziaływania na środowisko zostały przytoczone w uzasadnieniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia 24 września 2015 r. Od decyzji Burmistrza Miasta odwołanie złożyła skarżąca W. M., domagając się jej uchylenia i orzeczenia o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 53, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewłaściwe zastosowanie i bezzasadne zatwierdzenie warunków zabudowy, mimo że planowana inwestycja będzie miała niekorzystny wpływ na środowisko i sąsiednie nieruchomości, zakłócając funkcjonowanie znacznego obszaru miasta B. w rejonie rozbudowującego się osiedla mieszkaniowego, czego organ i instancji nie sprawdził. Zarzuciła także naruszenie art. 84 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko przez uznanie, że inwestycja nie wymaga przyprowadzenia wyczerpującej oceny oddziaływania na środowisko. Nadto zarzuciła naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 77 §1, art. 81 i art. 107 §1 i §3 Kpa przez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności, nieprawidłowe rozstrzygnięcie i uzasadnienie decyzji. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zaskarżoną decyzją z dnia 7 października 2016 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, uznając zarzuty odwołania za bezzasadne. Kolegium stwierdziło bowiem, że inwestycja spełnia wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z prawidłowo sporządzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika bowiem, że w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa usługowa, a istniejąca zabudowa pozwoliła na ustalenie paramentów dla nowej zabudowy, zgodnie z przepisami rozporządzenia. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 372 m od granic, tj. w odległości trzykrotności szerokości szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Zmiana sposobu użytkowania wraz z rozbudową gospodarstwa ogrodniczo - agroturystycznego na hotel z częściom SPA stanowi kontynuację funkcji usługowej w obszarze objętym wnioskiem. parametry dla nowej zabudowy zostały określone prawidłowo, zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja zawiera wymagane załączniki w postaci mapy zasadniczej z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji oraz analizę - część tekstową i graficzną. Część graficzna została sporządzona na rysunkach 1a -1f, które z uwagi na duży format zostały pozostawione w aktach sprawy, o czym poinformowano strony. Projekt został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia. Decyzja uzyskała wszystkie wymagane uzgodnienia. Kwestia dotycząca oceny oddziaływania na środowisko była przedmiotem analizy w sprawie. Wydana w dniu 25 września 2015 r. przez Burmistrza decyzja, stwierdzająca brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko jest ostateczna. Decyzja ta, stosownie do treści art. 86 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, wiąże organ wydający decyzję o warunkach zabudowy. Kolegium, odnosząca się do zarzutów odwołania stwierdziło, że wydając decyzję organ nie wziął po uwagę tylko interesu inwestora. Z analizy wynika, że teren inwestycji sąsiaduje od zachodu z ul. T., po przeciwnej stronie której znajduje się zabudowa zagrodowa, tak jak i od północy, zaś z pozostałych stron przylega do kompleksu łąk i pastwisk oraz rzeki B. W bezpośrednim sąsiedztwie nie występuje zatem rozbudowująca się zabudowa jednorodzinna. W zakresie możliwych oddziaływań inwestycji na osoby trzecie, organ sporządził w punkcie 7 decyzji szczegółowy wykaz warunków, których spełnienie winno zapewnić bezkolizyjne istnienie wnioskowanej funkcji na danym obszarze. Kolegium stwierdziło również, że skarżącej, tak jak i pozostałym stronom, zapewniono udział w postępowaniu. Skarżąca zapoznała się z aktami sprawy w dniu 19 czerwca 2016 r., a następnego dnia wniosła uwagi do postępowania. W skardze wniesionej do Sądu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, skarżąca zarzuciła, mające wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania - art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 107 § 3 kpa przez utrzymanie w mocy decyzji Burmistrza zamiast jej uchylenia, niewyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych przemawiających za uchyleniem decyzji w zakresie nieuwzględnienia interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości, których należyte wykorzystanie będzie utrudnione w związku z przeprowadzeniem inwestycji oraz wadliwe uzasadnienie decyzji. Zarzuciła także naruszenie prawa materialnego art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu zasad dobrego sąsiedztwa. Wskazując na te zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie decyzji obu instancji. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w pełni argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie natomiast z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach oceny, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.). Oznacza to, że kontrola sądowa sprawowana jest w granicach sprawy administracyjnej zakończonej zaskarżonym orzeczeniem, a sąd administracyjny ma obowiązek uwzględnić każde dostrzeżone naruszenia prawa, o ile miało lub mogło mieć wpływ na jego treść. Mając na uwadze tak zakreślony zakres kognicji, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Materialnoprawną podstawę wydania kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz.778 ze zm.). W niniejszej sprawie bezsporne jest, że planowana inwestycja wymagała ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, albowiem dla tego terenu brak było w czasie wydawania zaskarżonej decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek inwestora dotyczy zamierzenie polegającego na rozbudowie, przebudowie i adaptacji funkcjonującego już gospodarstwa ogrodniczo - agroturystycznego "A." na hotel z częścią SPA, na działkach nr [..] i [..] w obrębie [..] przy ul. T. w B. Skarżąca jest natomiast właścicielka sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości rolnej stanowiącej działkę nr [..]. Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Art. 61 ust. 1 tej ustawy wyjaśnia, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489). Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określił Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588). W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepis § 3 rozporządzenia, że w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów (ust. 2). Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 rozporządzenia, należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Obszar analizowany wyznaczony został w niniejszej sprawie zgodnie z dyspozycją § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., a sporządzona na jego podstawie analiza uwarunkowań potwierdza, że planowana inwestycja spełnia wymagania, o których mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sposób ustalenia parametrów dla nowej zabudowy został szczegółowo opisany w sporządzonej w sprawie analizie, a także uzasadnieniu decyzji. W ocenie Sądu wydana w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy spełnia również wszystkie wymagania, o których mowa w art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a który ma zastosowanie w sprawie na podstawie art. 64 ust.1 tej ustawy. Decyzja ta określa bowiem: 1) rodzaj inwestycji; 2) wymagania wynikające z przepisów szczególnych; 3) warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego; 4) warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi; 5) warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 6) warunki w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej; 7) wymagania dotyczące interesów osób trzecich, 9) wymagania dotyczące uzgodnienia projektu budowlanego. Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może wykraczać poza ramy określone przepisami prawa. Ustając warunki zabudowy, organ określa wymagania dotyczące interesów osób trzecich. Zdaniem Sądu, wydana w sprawie decyzja zawiera w tym zakresie szczegółowe warunki, jakie musi spełnić inwestor na dalszych etapach procesu inwestycyjnego, w tym zwłaszcza w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. W ocenie Sądu nie mogą odnieść skutku w niniejszym postępowaniu zarzuty dotyczące braku związania opinią regionalnego dyrektora ochrony środowiska w zakresie konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Opinia ta została wydana w toku postępowania dotyczącego środowiskowych uwarunkowań, które zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia 24 września 2015 r. stwierdzającej brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Decyzja ta, jak prawidłowo stwierdziło Kolegium, wiąże w niniejszym postępowaniu nie tylko dlatego że jest ostateczna, ale również z uwagi na treść art. 86 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Z decyzji tej wynika wprawdzie brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, jednakże określa ona wiążące środowiskowe uwarunkowania dla realizacji przedmiotowej inwestycji. W sprawie niniejszej organ rozważał dodatkowo kwestię oddziaływania na obszar Natura 2000 na podstawie art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Organ nie dostrzegł jednakże negatywnego wpływu zamierzenia w tym zakresie, wskazując na ocenę dokonaną w tym właśnie zakresie przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w wydanym w sprawie środowiskowych uwarunkowań postanowieniu z dnia 6 sierpnia 2015 r., w którym stwierdzono, że lokalizacja inwestycji na terenie istniejącego ośrodka agroturystycznego nie będzie miała wpływu na warunki ekologiczne pobliskich ostoi, tym samym nie pogorszy stanu siedlisk przyrodniczych lub siedlisk gatunków roślin i zwierząt, dla których została wyznaczony obszar Natura 2000, nie pogorszy integralności i powiązania z innymi obszarami. Wnioskowane zamierzenie polega na rozbudowie, przebudowie i adaptacji funkcjonującego już gospodarstwa ogrodniczo - agroturystycznego "A." na hotel z częścią SPA, na działkach nr [..] i [..] w obrębie [..] przy ul. T. w B. Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania, że warunki zabudowy zostały ustalone prawidłowo, a decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem. Nie są również zasadne zarzuty dotyczące wadliwości uzasadnień podjętych w sprawie decyzji. Art. 107 § 3 Kpa uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Obowiązek uzasadniania decyzji jest związany jest z zasadą przekonywania (art. 11 Kpa) oraz zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 Kpa). W ocenie Sądu wszystkie wskazane powyżej wymogi spełniają uzasadnienia decyzji organów obu instancji, które są szczegółowe i wyczerpujące. Z tych wszystkich względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.