II SA/Gd 305/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Agnieszka Lewandowska po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 marca 2004 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. II SA/Gd 305/04 UZASADNIENIE Prezydent Miasta decyzją z dnia 12 stycznia 2004 r.nr [...], na podstawie art. 1 ust 2, art. 2 ust 1 pkt 2, art. 2 ust 3, art. 4 i art. 4a ust 1 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.) postanowił: 1. przekształcić prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów Miasta jako działka nr [...] w obrębie [...], o powierzchni 166 m2, objętej księgą wieczystą KW Nr [...], położonej w S. przy ul. [...], będącej w użytkowaniu wieczystym na prawach współwłasności ustawowej W. i J. K. w prawo własności. 2. ustalić odpłatność za powyższe przekształcenie na kwotę 1515 zł., płatnej jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu organ wskazał, że wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wniesiono w maju 1999 r., w związku z czym za podstawę do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przyjęto operat szacunkowy z miesiąca października 1997 r., wykonany do celów aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w którym ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 6159 zł. oraz operat z miesiąca grudnia 2003 r., w którym biegły wycenił wartość użytkowania wieczystego przysługującego wnioskodawcom za przekształcenie. Opłata w kwocie 1515 zł została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez zaliczenie na poczet opłaty za przekształcenie kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości w operacie szacunkowym wyceny sporządzonym w grudniu 2003 r. Organ administracji wyjaśnił, iż strony zawiadomiono o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym z operatami szacunkowymi. W toku postępowania małżonkowie K. wskazali, że nie wyrażają zgody na wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy z grudnia 2003 r., gdyż zawiera on nieprawdziwe dane. Wywodzili również, że opłata ta nie może być wyższa od opłat ustalonych w stosunku do działek sąsiednich. Odnosząc się do tych zarzutów organ administracji wyjaśnił, iż opłaty w stosunku do działek sąsiednich były ustalane w latach 1997 – 2003, przy zastosowaniu zmieniających się w tym czasie przepisów oraz indywidualnych wycen nieruchomości. Jednocześnie organ podkreślił, iż nie jest możliwe zaliczenie opłaty, jaką wnieśli małżonkowie K. z tytułu użytkowania wieczystego, na poczet opłaty z tytułu przekształcenia tego prawa w prawo własności, ponieważ ustawodawca takiego zaliczenia nie przewidział. J. i W. K. wnieśli odwołanie od tej decyzji wywodząc, że naruszone zostały przepisy art. 4a ust 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jak również art. 6, 7, 8 i 9 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 67, 69 i art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołujący się wskazywali, że przepis art. 4a ust 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zawiera odstępstwo od zasady określonej w przepisie art. 4a ust 1 tej ustawy w sytuacji, gdy w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Do ustalenia opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67, 69 i art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołujący się podkreślili także, iż o operacie szacunkowym z 1997 r. dowiedzieli się dopiero z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. W ich ocenie z decyzji tej wynika również, że wartość opłaty nie została w dalszym ciągu wyliczona i jest zawyżona. W tej sytuacji nie wzięcie pod uwagę wysokości opłat naliczanych w stosunku do działek sąsiednich jest zdaniem odwołujących się sprzeczne z prawem. Takie działanie organu narusza także przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 107 § 3 k.p.a., zgodnie z którym organ powinien wskazać w uzasadnieniu decyzji, które z dowodów uznał za udowodnione i dlaczego. Nie uwzględniając zarzutów tego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 1 marca 2004 r.nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, podzielając w całości jego uzasadnienie faktyczne i prawne. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał ponadto, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w okresie krótszym niż 2 lata przed złożeniem wniosku przez małżonków K. Dlatego też dla ustalenia wysokości opłaty z tytułu takiego przekształcenia przyjęto wartość nieruchomości określoną dla celów aktualizacji. Następnie, stosownie do art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządził operat oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego i tę kwotę zaliczono na poczet opłaty z tytułu przekształcenia. Odnosząc się do zarzutu odwołujących się, iż nie wiedzieli oni o operacie szacunkowym z 1997 r. SKO wskazało, że byli oni powiadomieni o możliwości zapoznania się z całością akt sprawy, a zatem również i z tym operatem. Organ administracji podkreślił, iż w jego ocenie niezadowolenie odwołujących się wynika z faktu, iż naliczona opłata za przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była wyższa niż opłata naliczona w stosunku do właścicieli działek sąsiednich. Organ wyjaśnił, iż nie wzięli oni jednak pod uwagę ani zmieniających się przepisów prawa, ani też czasu orzekania – ustalania tych opłat. J. i W. K. wnieśli skargę do Sadu na tę decyzję, w której ponowili zarzuty odwołania. Ponadto podkreślili, że Prezydent ponownie rozpoznając sprawę nie uwzględnił następujących zaleceń SKO: • przepis art. 4a ust 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zawiera odstępstwo od zasady wyrażonej w przepisie art. 4a ust 1 ustawy wówczas, gdy w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego • do ustalenia opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67, 69 i art. 70 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mającej zastosowanie w tej sprawie • dla ustalenia opłaty za przekształcenie SKO zleciło przyjęcie wartości nieruchomości określonej dla celów aktualizacji, a nie według wartości określonej w operacie sporządzonym w operacie z dnia 7 lipca 2003 r. Skarżący zaznaczyli, że stosownie do art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określonej według stanu na dzień sprzedaży. Sprzedaż ta winna nastąpić, zdaniem skarżących, do dnia 18 lipca 1999 r., ponieważ złożyli oni swój wniosek w dniu 18 maja 1999 r. Organ powinien był uwzględnić dotychczasowy czas korzystania z gruntu przez użytkownika oraz poniesione przez niego nakłady w tym okresie, a także obecną sytuacje na rynku, jak również funkcję wyznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego dla tych terenów, ich lokalizację oraz stopień wyposażenia w urządzenia komunalne, energetyczne i gazowe, a także stan zagospodarowania tych gruntów. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, powołując się na uzasadnienie faktyczne i prawne zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Ponadto organ administracji wyjaśnił, że z treści skargi wynika, iż małżonkowie K. domagają się ustalenia należności za przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności na podstawie przepisów z 1997 r., których niezgodność z Konstytucją stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 12 kwietnia 2000 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie mogła być uwzględniona, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Z treści skargi wynika, iż W. i J. K. kwestionują jedynie wysokość naliczonej im opłaty z tytułu przekształcenia prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów Miasta jako działka nr [...] w obrębie [...], o powierzchni 166 m2, objętej księgą wieczystą KW Nr [...], położonej w S. przy ul. [...], będącej w ich użytkowaniu wieczystym w prawo własności. Stosownie do art. 4 obowiązującej w dniu wydania zaskarżonej decyzji ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz.U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.) osoba, która nabyła własność nieruchomości na podstawie przepisów tej ustawy (art. 2), zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, z zastrzeżeniem przypadków, kiedy przekształcenie to nastąpiło nieodpłatnie. Art. 4a ust. 1 tej ustawy stanowi, że do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 4, stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ust. 2-4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). 2. Jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Z akt sprawy wynika, że wniosek skarżących o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności został złożony w dniu 18 maja 1999r. Organ za podstawę do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przyjął operat szacunkowy z miesiąca października 1997 r., wykonany do celów aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w którym ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 6159 zł. – a więc zgodnie z art. 4a ust 2 ustawy z 1997 r. Organ wskazał jednocześnie, że kolejnym operatem z miesiąca grudnia 2003 r. biegły wycenił wartość użytkowania wieczystego przysługującego wnioskodawcom za przekształcenie, stosownie do art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży Opłata w kwocie 1515 zł została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego poprzez zaliczenie na poczet opłaty za przekształcenie kwoty równej wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości w operacie szacunkowym wyceny sporządzonym w grudniu 2003 r. Uznać zatem należy, iż organy administracji dokonały wyliczenia opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutu skarżących, iż nie zaliczono na poczet tej kwoty opłaty wniesionej przez nich za użytkowanie wieczyste w roku, w którym to przekształcenie nastąpiło wskazać należy, iż ustawodawca nie przewidział takiej możliwości (por. między innymi wyrok NSA z 8 października 1999 r., sygn. akt II SA/Wr 2367/98, ONSA 2000/4/155 "Wymieniona w art. 238 k.c. i art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) opłata za użytkowanie wieczyste za rok, w którym nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, nie podlega zaliczeniu na poczet opłaty wymienionej w art. 4 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781 ze zm.; obecnie Dz. U. z 1999 r. Nr 65, poz. 746) bez względu na termin złożenia wniosku o przekształcenie, jak również na datę wydania konstytutywnej decyzji o przekształceniu oraz formę (jednorazową bądź ratalną) uiszczenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste"). Sąd w składzie niniejszym podziela wyrażone w uzasadnieniu tego wyroku stwierdzenie, że: "ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 123, poz. 781) przyjmuje jako zasadę odpłatność przekształcenia. Wyjątki od tej reguły wylicza enumeratywnie art. 6 ustawy. Skoro ustawodawca przyjmuje jako zasadę odpłatność przekształcenia, należy uznać, że jego wolą było "zrekompensowanie" dotychczasowemu właścicielowi (Skarbowi Państwa lub gminie) z jednej strony utraty przysługującego mu do nieruchomości gruntowej prawa własności, a z drugiej - stałego dopływu znaczących kwot z tytułu swoistego wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy w postaci rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste działek. W konsekwencji należy uznać, że gdyby ustawodawca dopuszczał możliwość kompensaty lub zaliczenia należności z tytułu uiszczonych opłat za użytkowanie wieczyste na poczet opłaty zapisanej w art. 4 omawianej ustawy, dałby temu wyraz wprost w zasadach naliczania opłat (...). Przede wszystkim jednak za niemożnością zaliczenia w całości lub nawet w części (proporcjonalnie do części roku, w jakiej działka pozostawała jeszcze w użytkowaniu wieczystym) wniesionej przez użytkownika wieczystego rocznej opłaty za użytkowanie gruntu na poczet opłaty przekształceniowej przemawia całkowita odrębność obu opłat podstaw prawnych je regulujących i aktów normatywnych nakładających na stronę oba zobowiązania pieniężne". Nie znajduje również uzasadnienia zarzut skarżących, zgodnie z którym organ winien był naliczyć im opłaty w kwocie równej z naliczoną użytkownikom działek sąsiednich. Wskazać w tym miejscu należy, iż każda sprawa administracyjna, w tym o przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ma swój zindywidualizowany bieg i w związku z czym indywidualne rozstrzygnięcie oparte dowodach wskazanych w uprzednio przeprowadzonym postępowaniu oraz na obowiązujących w czasie rozstrzygania przepisach prawa. W stosunku do nieruchomości sąsiednich opłaty były naliczane indywidualnie, na podstawie obowiązujących wówczas przepisów prawa i w latach 1997 -2003. Strona postępowania administracyjnego nie może się skutecznie powoływać na odmienne rozstrzygniecie odnoszące się do innej nieruchomości. Ustalenie wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje bowiem w stosunku do danej, konkretnej nieruchomości, a nie w stosunku do ogółu nieruchomości na danym terenie. Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, uznając, iż zaskarżona decyzja prawa nie narusza, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę oddalił.