II SA/Gd 429/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 20 października 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi W. O.-F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 marca 2010 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją z dnia 25 marca 2010 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 31 sierpnia 2009 r., Nr [...] orzekającą o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, dla działki nr 169/18, nr KW [...], leżącej w obrębie M. gmina P., stanowiącej własność W. F., w wysokości 17.050,00 zł. Decyzja Kolegium została wydana w oparciu o art. 138 § 1 ust. 1, art. 11, art. 80, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 z 2000 r. ze zm.) oraz art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z póz. zm.) i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z zm.). Kolegium ustaliło, że decyzją Nr [...] z dnia 17 lipca 2008 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność W. F. - działki nr 169/18, na działki nr: 169/24, 169/25, 169/26, 169/27, 169/28, 169/29, 169/30, 169/31, 169/32 i 169/33. Działka nr 169/33 wydzielona została jako droga wewnętrzna celem zapewnienia dostępu do drogi publicznej działkom nr 169/32, 169/31, 169/30 i 169/29. Pozostałe działki przeznaczone zostały pod zabudowę letniskową. W dniu 30 czerwca 2009 r. organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki nr 169/18 i zawiadomił stronę postępowania o powołaniu rzeczoznawcy majątkowego A. U.. Rzeczoznawca majątkowy w dniu 27 lipca 2009 r. sporządziła operat szacunkowy określający wartość działki nr 169/18 przed podziałem w kwocie 262.010 zł i po podziale na kwotę 331.210 zł, który Wójt Gminy dopuścił jako dowód w sprawie. Różnica wyliczonych wartości rynkowych wyniosła 69.200 zł. Organ I instancji uznał operat i ustaloną w nim wartość nieruchomości za wiarygodną. Na podstawie uchwały Rady Gminy z dnia 12 lutego 2008 r. [...] w sprawie wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału organ przyjął 30-procentową stawkę opłaty adiacenckiej. Wysokość opłaty adiacenckiej przy wskazanej wyżej różnicy wartości została ustalona w kwocie 17.050 zł. Kolegium wskazało, iż w myśl art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z zm.) wskazują na metody określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Stosując tę metodę do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości ( § 4 pkt 4). Kolegium zważyło, iż rzeczoznawca majątkowy rynek lokalny, na którym zanotowano obrót nieruchomościami rozszerzył na województwo pomorskie, z uwagi na letniskowe przeznaczenie nieruchomości. W okresie od lipca 2007 r. odnotował łącznie jedenaście transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę letniskową (przed podziałem). Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że średnia cena 1 m2 przed podziałem na rynku wynosiła 23,18 zł. Dla działki po podziale przyjął 11 transakcji ustalając cenę średnią na 34,12 zł za 1 m2. Kolegium ustaliło, iż powierzchnia działek przyjętych do porównania dla działki przed podziałem wynosiła od 1264152 m2 do 6591 m2, dla działek po podziale wynosiła od 2000 do 513 m2. Rzeczoznawca uwzględnił takie cechy nieruchomości jak: lokalizacja i sąsiedztwo, walory krajobrazowe, powierzchnię, uzbrojenie i stan zagospodarowania. Dla nieruchomości przed podziałem zastosował współczynnik korygujący 1,109 uznając lokalizację za dobrą, a pozostałe cechy za średnie, przy czym lokalizacja i sąsiedztwo posiada wagę cechy 30%, uzbrojenie 25% a walory krajobrazowe 20%. Przyjmując skorygowaną współczynnikiem cenę 1 m2 rzeczoznawca ustalił wartość działki przed podziałem na 263.010 zł. Po podziale działki, rzeczoznawca przyjmując te same cechy ustalił wartość osobno dla działek 169/29, 169/30 i 169/31 wskazując na brak uzbrojenia, a pozostałe cechy określając jako średnie. Dla tych działek przyjął współczynnik korygujący 0,934 przy takich samych cechach wagi jak dla nieruchomości przed podziałem. Cena 1 m2 tych działek wyniosła 31,87 zł. Odpowiednio działki miały wartość: działka 169/29 - 26.181,21 zł (zmniejszono wartość z uwagi na strefę ochronną linii energetycznej dla powierzchni 375 m2), dla działki 169/30 – 32.029,35 zł i dla działki 169/31 – 32.953,58 zł. Dla działek nr 169/25, 169/26, 169/27 i 169/32 rzeczoznawca zastosował współczynnik korygujący 1,001 i ustalił wartość rynkowa 1 m2 w wysokości 34,15 zł. Cena działek wyniosła zatem dla działki 169/24 (przy uwzględnieniu strefy ochronnej linii energetycznej 37 m2) – 33.996,33 zł, dla działki 169/25 wartość wyniosła (przy uwzględnieniu strefy ochronnej 104 m2) 33.501,16 zł, dla działki 169/26 (strefa ochronna 105 m2) 32.493,73 zł, dla działki 169/27 (strefa ochronna 94 m2) 32.886,45 zł. Wartość rynkowa działki 169/32 wyniosła 35.072,05 zł. Rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość rynkową działki 169/28 w kwocie 48.931,18 przyjmując, że wpływ na cenę ma jej duża powierzchnia. Przyjęty współczynnik korygujący wyniósł 0,974. Na wartość tej nieruchomości wpływ miała powierzchnia strefy ochronnej linii energetycznej (1055 m2) i z uwagi na ten fakt jej wartość ustalono na kwotę 48.931,18 zł. Wartość rynkową działki 169/33, stanowiącej drogę wewnętrzną, rzeczoznawca ustalił w wysokości 23.169,14 zł, przyjmując 23,65 zł za 1 m2. Według Kolegium operat szacunkowy odpowiada warunkom określonym we wskazanym rozporządzeniu. Stanowi dowód potwierdzający fakt wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału oraz podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium zwróciło uwagę, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest decyzją o charakterze uznaniowym, co oznacza, że to organ decyduje o jej wydaniu. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało również, iż interes strony nie oznacza interesu w nieustalaniu opłaty, skoro udowodniono, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości po jej podziale. Rzeczoznawca wskazał na istniejące obciążenia nieruchomości i uwzględnił cechy charakterystyczne działki mające wpływ na jej wartość w tym m.in. przebiegającą linię energetyczną. Przyjmując atrybuty działki szacowanej i działek przyjętych do porównania ustalił ich cechy. To, że dojazd do działki jest drogą gruntową, działka ma nieregularny kształt, jak wynika z operatu faktycznie nie miało wpływu na ustalenie jej wartości z uwagi na to, że do szacowania przyjęto działki o podobnych cechach. Ceny transakcyjne nieruchomości w przyjętym przez rzeczoznawcę okresie nie miały tendencji spadkowej lecz, jak wskazano w operacie, tendencję wzrostową. Kolegium potwierdziło, iż Gmina nie poniosła kosztów związanych z podziałem nieruchomości. Ustawodawca stworzył gminie możliwość ustalenia opłaty, wobec czego może ona z tego uprawnienia korzystać. Interes społeczny, który nie zawsze jest tożsamy z interesem strony, w tym przypadku polega na możliwości zwiększenia dochodów gminy. Nie jest przy tym istotne, czy faktycznie odwołująca się uzyskała korzyści z przeprowadzonego podziału, bowiem wskazane przepisy prawa nie uzależniają możliwości ustalenia opłaty od uzyskania z tego tytułu korzyści. Na ustalenie opłaty nie ma również wpływu ustalona renta planistyczna i fakt, że operaty w tym przypadku sporządzał ten sam rzeczoznawca majątkowy oraz, że nastąpiło to w tym samym czasie. Renta planistyczna ustalana jest z innego tytułu i na innej podstawie prawnej . Kolegium stwierdziło również, że żaden przepis powołanej ustawy i przepisów wykonawczych nie nakłada na organ administracji obowiązku "określenia z góry" - przed dokonaniem podziału nieruchomości - opłaty adiacenckiej. Możliwość wystąpienia o wstępne ustalenie opłaty istnieje jedynie w przypadku renty planistycznej. Jednak w tym przypadku ustalenie wstępne opłaty następuje na wniosek właściciela nieruchomości, a nie jest działaniem z urzędu. Kolegium nie dopatrzyło się również naruszenia art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieustalenie opłaty w ratach. Przepis art. 147 mający zastosowanie w niniejszej sprawie wskazuje, że rozłożenie na raty następuje na wniosek strony. Wprawdzie o takiej możliwości organ I instancji odwołującej się pisemnie nie poinformował, co nie oznacza, że ten brak ma wpływu na wysokość i zasadność ustalonej opłaty. Kolegium wskazało również, iż organ I instancji uznał sporządzony operat za wiarygodny dowód w sprawie. Nie można zarzucić temu organowi naruszenia art. 80, art. 77 czy też art. 11 kpa. W myśl art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy i jest podstawą ustalenia przedmiotowej opłaty. Organ I instancji zawiadomił odwołująca się o możliwości zapoznania się z tym operatem oraz przedstawienia swoich uwag i zastrzeżeń, z czego odwołująca się nie skorzystała. W skardze do Sądu W. F. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika zarzuciła organowi, jak w odwołaniu, naruszenie: - art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu polegające na uznaniu, iż skarżąca powinna zapłacić opłatę adiacencką, podczas gdy indywidualny interes strony przemawia za zwolnieniem z tego obowiązku, szczególnie, że nie wykazano, iż wynikiem podziału był wzrost wartości działki nr 169/18. Słuszny interes strony, dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości. Obowiązek wykazania zaistnienie takiej okoliczności obciąża organ. Pełnomocnik wskazuje, iż w operacie pominięto całkowicie fakt, iż przedmiotowa działka nie jest działką atrakcyjną z uwagi na to, że przebiega nad nią napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia, która posiada strefę ochronna szerokości 15 m (bez prawa zabudowy). Dojazd do działki jest utrudniony drogami gruntowymi, działka posiada nieregularny kształt, jest nieuzbrojona. Operat został sporządzony bez zapoznania się ze stanem faktycznym nieruchomości przed i po podziale. To, że strona nie przedstawiła przeciwdowodu nie oznacza jeszcze, że organ administracji jest zwolniony od rzetelnej, merytorycznej oceny operatu i od konieczności wykazania, że wzrost wartości nieruchomości faktycznie, a nie tylko potencjalnie nastąpił, na skutek podziału geodezyjnego; - art. 7, art. 11, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 kpa mające istotny wpływ na wynik postępowania, w szczególności poprzez dokonanie uproszczonej, jednostronnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego i nieuwzględnienie słusznego interesu strony, niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności występujących w niniejszej sprawie oraz nie rozpatrzenie całego materiału dowodowego i w konsekwencji niesłuszne uznanie, że w związku z podziałem działki nr 169/8 nastąpił wzrost wartości nieruchomości pomimo, że z przedstawionego operatu szacunkowego, będącego podstawowym dowodem w sprawie, nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt podziału nieruchomości. Ponadto w skardze zarzucono sprzeczność istotnych ustaleń w decyzji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało wszystkie argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skargę jako niezasadną należało oddalić. Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002 r. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Rozpoznając skargę Sąd miał również na względzie treść art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), według którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Badając zatem w świetle wskazanych kryteriów legalność opisanej wyżej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę należało uznać za niezasadną, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Podstawą prawną rozstrzygnięcia przez oba organy był art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Przepis ten stanowi w ust. 1, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z ust. 1a, dodanym po nowelizacji ustawy i obowiązującym od dnia 22 października 2007 r., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Zasadnicze, w świetle treści przytoczonego przepisu, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ustalenia organu odwoławczego są w ocenie Sądu prawidłowe. Decyzja zatwierdzająca podział działki nr 169/18 stanowiącej własność skarżącej stała się ostateczna z dniem 12 sierpnia 2008 r. Uchwała Rady Gminy Nr [...] z dnia 12 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, określająca wysokość tej stawki na poziomie 25% (w decyzji Kolegium błędnie, omyłkowo, wskazano wysokość tej stawki, natomiast w decyzji Wójta Gminy wyliczając opłatę wielkość tę podano prawidłowo), opublikowana została w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 16 maja 2008 r. Nr [...], poz. [...]. Postępowanie w niniejszej sprawie wszczęte zostało zawiadomieniem Wójta Gminy doręczonym W. F. w dniu 2 lipca 2009 r., operet rzeczoznawcy sporządzony został w dacie 27 lipca 2009 r., o jego złożeniu strona została zawiadomiona przez Wójta pismem doręczonym dnia 13 sierpnia 2009 r. Decyzję o ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej wydano w dniu 31 sierpnia 2009 r., stronie doręczona została dnia 3 września 2009 r. (vide: zawiadomienia, operat i decyzja wraz z dowodami doręczeń w aktach administracyjnych I instancji). Jak wynika z powyższych, niespornych okoliczności, ustalenie przedmiotowej opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, o którym mowa w ust. 1 art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna), wysokość także w dacie ostateczności decyzji o podziale nieruchomości obowiązywała stosowna uchwała rady gminy, a wysokość ustalonej w tej uchwale stawki (wynosząca 25%) nie przekraczała 30%. Istota sporu w kontrolowanej sprawie sprowadza się do kwestionowania przez skarżącą innej zasadniczej przesłanki niezbędnej dla ustalenia opłaty adiacenckiej, jaką jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału tej nieruchomości. Skarżąca, począwszy od wniesionego odwołania, kwestionuje opinię rzeczoznawcy majątkowego A. U. – autorki operatu będącego dowodem w kontrolowanej sprawie administracyjnej. Zdaniem Sądu, ocena tego dowodu przedstawiona w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa, ustalenia poczynione na podstawie operatu kompletne i wyczerpujące, a wnioski co do wzrostu wartości spornej nieruchomości w związku z jej podziałem uprawnione. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji, w którym szczegółowo odniesiono się także do zarzutów odwołania, odpowiada wymogom art. 107 § 3 kpa. Sąd nie dopatruje się w związku z powyższym naruszenia przez Kolegium wskazanych w skardze przepisów postępowania (art. 7, 11, 77, 80, 107 § 3 kpa). W kontekście powyższego nietrafne są również zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia przez organ przepisu prawa materialnego – art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ w ocenie Sądu wykazano w niniejszej sprawie wzrost wartości działki nr 169/18 w wyniku jej podziału, w związku z tym "indywidualny interes strony", do którego odwołuje się strona skarżąca, nie stanowi przesłanki dla niezastosowania wymienionego wyżej przepisu. W szczególności, jak zasadnie wywodzi Kolegium, określone przez rzeczoznawcę wartości działki przed i po podziale uwzględniają mający wpływ na ustaloną wartość fakt przebiegu napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia, wraz ze strefą ochronną 15 m. Rzeczoznawca majątkowa w opinii wskazała na obciążenie z tego tytułu przedmiotowej nieruchomości, ustalając w związku z tym zmniejszenie wartości dla działki nr 169/18 w strefie ochronnej, w wysokości ustalonego współczynnika K = 50%, stanowiącego współczynnik wpływający na wartość szacowanego prawa (vide: opinia str. 7-8, 19). Taki sam współczynnik zastosowany został przy ustalaniu wartości działek nr 169/24, 169/25, 169/26, 169/27 z uwagi na przebieg wzdłuż ich północnej granicy napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia SN, oraz dla działki nr 169/28, na której znajdują się słupy elektroenergetyczne, a linia SN przebiega w trzech kierunkach i dla działki nr 169/29, gdzie linia SN przecina jej róg południowy (vide: opinia str. 10-11, 23). Trzeba zatem przyjąć, że na ocenę wartości spornej działki przed i po podziale miał wpływ przebieg napowietrznej linii energetycznej średniego napięcia, co czyni bezzasadnym zarzut podniesiony w skardze, a dotyczący nieuwzględnienia nieatrakcyjności działki z tego tytułu. Podobnie podnoszona w skardze kwestia utrudnionego dojazdu, jak i nieregularny kształt działki oraz fakt braku jej uzbrojenia, jak również szczegółowy opis działek po podziale, ich kształtu i innych elementów wpływających na ich atrakcyjność stanowiły okoliczności uwzględnione przez rzeczoznawcę (vide: opis nieruchomości str. 7, 10 operatu), a w konsekwencji wzięte pod uwagę przy obliczeniu jej wartości (przed i po podziale), o czym świadczą ustalone i opisane współczynniki korygujące (vide: operat str. 19-23, 25). Jak prawidłowo wskazało Kolegium, opierając się na treści operatu, dla wyceny przedmiotowej nieruchomości przyjęta została metoda korygowania ceny średniej, przy podejściu porównawczym. Przyjęta metodologia pozostaje w zgodzie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z zm.). Wyliczone przez rzeczoznawcę wartości uwzględniają reguły określone w § 41 (ust. 1 zd. pierwsze) wskazanego wyżej rozporządzenia (vide: operat str. 24-27), zgodnie z którym przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (ust. 2). Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (ust. 3). Tak wyliczone w przedmiotowym operacie ceny wynikają również z prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości (przed i po podziale) na cele letniskowe, zgodnie z postanowieniami obowiązującego zarówno już w dacie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym M. (vide: uchwała Nr [...] Rady Gminy z dnia 4 lipca 2007 r., opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 24 października 2007 r., Nr [...], poz. [...]). Twierdzenia strony o braku dowodów wskazujących na wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem są niezasadne i całkowicie gołosłowne. Z reguły podział dużej nieruchomości na mniejsze działki, przy atrakcyjności przeznaczenia terenu, może wywołać taki wzrost, a w sytuacji, jak w rozpoznawanej sprawie, że podziałowi uległa nieruchomość przeznaczona na cele letniskowe, a taki sposób zagospodarowania dla działek mniejszych jest bardziej uzasadniony gospodarczo, wniosek o wzroście wartości po podziale jest wysoce prawdopodobny. Niemniej, Sąd podziela stanowisko organu, że jedyny dowód w sprawie, jakim jest sporządzony na zlecenie organu I instancji operat rzeczoznawcy nie budzi wątpliwości w zakresie prawidłowości ustaleń co do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Ponieważ zastrzeżenia strony do operatu sprowadzają się do nieuzasadnionych i gołosłownych twierdzeń, że rzeczoznawca nie wzięła pod uwagę wskazywanych okoliczności, tym samym sama skarga (a wcześniej odwołanie) nie mogą stanowić dowodu na wadliwość przedmiotowego operatu, a w konsekwencji jego wniosków. Tak sformułowane zarzuty odwołania (powtórzone następnie w skardze) nie nakładały na organ II instancji konieczności podjęcia dodatkowych czynności wyjaśniających zaistniałe wątpliwości, w szczególności poprzez uzupełnienie operatu, czy też wyznaczenie rozprawy z udziałem rzeczoznawcy. Podzielając wszakże zarzut odnoszący się do naruszenia w decyzji organu I instancji art. 107 § 3 kpa, poprzez brak oceny dowodu, jakim jest operat, wskazać trzeba, że Kolegium, rozpatrując sprawę merytorycznie w pełnym zakresie oceny tej dokonało i uzasadniło, z jakich przyczyn operat stanowi wiarygodny dowód w niniejszej sprawie, odnosząc się przy tym do wszystkich zarzutów odwołania. Niemniej należy podkreślić, że stan i przedmiot wyceny dokonany został wnikliwie i jak wynika z treści operatu, zarówno poprzez ocenę niezbędnych dokumentów, dołączonych następnie do operatu, jak i oględziny nieruchomości, które miały miejsce w dniu 29 czerwca 2009 r. (vide: str. 7 operatu). Całkowicie niezrozumiały jest zatem zarzut skargi (a wcześniej odwołania), że "operat został sporządzony bez zapoznania się ze stanem faktycznym nieruchomości przed i po podziale". Trafna jest także ocena Kolegium co do tego, że nieuzyskanie przez stronę korzyści na skutek podziału pozostaje bez znaczenia prawnego dla postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej. Ustawodawca nie uzależnił w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami możliwości wymiaru tej opłaty od uzyskania korzyści przez stronę wnioskującą o podział. Fakt obciążenia skarżącej, jak twierdzi w skardze, również opłatą od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, także nie ma wpływu na niniejsze postępowanie. Są to odrębne instytucje prawne, regulowane innymi ustawami (tzw. "renta planistyczna" ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) i nie wykluczają się wzajemnie. Wspólne dla obu instytucji jest jedynie to, że obie opłaty stanowią daninę na rzecz gminy. Niemniej wymaga podkreślenia, że operat sporządzony w niniejszej sprawie wykonany został dla określenia wartości nieruchomości w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości na skutek jej podziału i mógł być wykorzystany wyłącznie przez zleceniodawcę (t.j. Wójta Gminy) dla tak określonego celu (vide: str. 2 i 28 operatu). W kontrolowanym postępowaniu wzrost wartości nieruchomości wystąpił, co zostało należycie wykazane w treści operatu, wyłącznie na skutek jej podziału, nie zaś na skutek uchwalenie miejscowego planu. Sąd nie bada natomiast w niniejszym postępowaniu okoliczności uzasadniających wymiar renty planistycznej. Trafnie również zauważa Kolegium, że strona nie przedstawiła dowodu zaprzeczającego przedmiotowemu operatowi. W okolicznościach niniejszej sprawy takim dowodem mógłby być inny operat, przedstawiony przez stronę, w szczególności przeciwdowód (co do prawidłowości pierwotnego operatu) w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o którym mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponieważ operat rzeczoznawcy A. U. został wszechstronnie i prawidłowo oceniony przez Kolegium, a zastrzeżenia strony mają charakter subiektywny i niepoparty stosownymi dowodami, przedmiotowy dowód jest wystarczający dla zasadności obciążenia strony opłatą adiacencką na skutek podziału nieruchomości. Sąd nie podziela także zarzutu, iż sposób naliczania opłaty adiacenckiej powinien być znany stronie przed podziałem nieruchomości. Przywołany przez skarżącego na poparcie tej tezy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 sierpnia 2003 r., sygn. akt I SA/2769/01 wydany został w nieco innym stanie prawnym, natomiast w całkowicie odmiennych okolicznościach sprawy. Kontrolowana przez NSA decyzja oceniona została jako dotknięta wadą nieważności na skutek wydania przez organ decyzji po upływie trzyletniego okresu, o którym mowa była w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowanym wraz z ówczesnym art. 98 tej ustawy. Nadto uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej podjęta została po ostatecznym podziale nieruchomości. W takich okolicznościach pogląd wyrażony we wskazanym wyroku należy rozumieć w ten sposób, co uzasadnione jest okolicznościami kontrolowanej przez NSA sprawy, że stronie powinna być znana wysokość opłaty adiacenckiej, ustalana w drodze uchwały przez radę gminy. Na gruncie niniejszej sprawy pozostaje zaś niesporne, że w dacie ostateczności decyzji o podziale uchwała taka (z dnia 12 lutego 2008 r. podjęta przez Radę Gminy), będąca zresztą przepisem prawa miejscowego i podlegająca publikacji we właściwym wojewódzkim dzienniku urzędowym obowiązywała, a o jej istnieniu strona została poinformowana w zawiadomieniu o wszczęciu niniejszego postępowania (vide: zawiadomienie z dowodem doręczenia w aktach administracyjnych I instancji). Odnosząc się do tego zarzutu w zaskarżonej decyzji trafnie w ocenie Sądu wywodzi Kolegium, że z kolei możliwość wystąpienia o wstępne ustalenie wysokości opłaty dotyczy jedynie renty planistycznej i zagwarantowane zostało w przepisie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Brak jest takiego odpowiednika w ustawie o gospodarce nieruchomościami, w szczególności przepis art. 98a regulujący instytucję opłaty adiacenckiej możliwości takiej nie przewiduje. Niemniej, ustawodawca nie nałożył na organ dokonujący podziału obowiązku określenia z góry sposobu naliczania tej opłaty, przewidział jedynie w cytowanym wyżej ust. 1a tego przepisu jako warunek naliczenia tej opłaty obowiązywanie uchwały rady gminy o wysokości stawki procentowej w dacie ostateczności decyzji o podziale. Z tego wywieść można o obowiązku poinformowania wnioskodawcy w postępowaniu o podział nieruchomości o obowiązku poinformowania o obowiązującej stawce procentowej opłaty adiacenckiej, jednakże nawet naruszenie tego obowiązku w postępowaniu, którego obecnie Sąd nie kontroluje, nie może stanowić o wadliwości niniejszego postępowaniu i naruszeniu przez to przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wymierzenie opłaty nie jest bowiem możliwe zasadniczo w sytuacjach, gdy nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, gdy upłynął termin trzech lat od daty ostatecznego (lub prawomocnego) podziału, a także gdy w dacie ostateczności decyzji o podziale nie obowiązywał akt prawny określający stawkę opłaty. Odnosząc się dalej do zarzutów skargi trzeba zauważyć, że wprawdzie przepis art. 98a tej ustawy nie nałożył na organy obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz przewidział jedynie uprawnienie do takiego ustalenia i tylko w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, nie oznacza to jednak, że organ musi usprawiedliwiać interesem społecznym, że z uprawnienia tego korzysta. Koniecznym jest jedynie, by organ ustalający przedmiotową opłatę dowiódł na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Można w tym miejscu przytoczyć pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2007 r., sygn. akt I OSK 1425/06 (Baza orzeczeń LEX nr 384151), zachowujący aktualność w stanie prawnym obowiązującym w dacie skarżonej decyzji, że "słuszny interes strony, tj. właściciela lub użytkownika wieczystego, bo o nich mówi przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości". O ile, jak już wyżej zaznaczono, w uzasadnieniu decyzji organu I instancji zabrakło argumentów oceniających prawidłowość jedynego dowodu, jakim jest operat rzeczoznawcy, to wadliwość ta została naprawiona w decyzji II instancji, nie tylko mającej charakter kontrolny, ale także merytorycznie rozstrzygającej niniejszą sprawę, jak przewiduje to art. 138 § 1 pkt 1 kpa. Prawidłowe jest zatem przyjęcie przez Kolegium, że dowiedziono w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym wzrostu wartości nieruchomości skutkiem jej podziału, a to uzasadniało ustalenie opłaty adiacenckiej i obciążenie nią właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę jako niezasadną oddalił.