II SA/Gd 445/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędzia WSA Wanda Antończyk Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 6 października 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi M. B. i W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 marca 2011 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 27 sierpnia 2010 r., nr [...], 2/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących M. B. i W. B. kwotę 1498 (tysiąc czterysta dziewięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 27 sierpnia 2010 r., nr [...], Wójt Gminy P., działając w oparciu o przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwałą Rady Gminy P. nr [...] z dnia 10 sierpnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. – część wyżynna (Dz.Urz.Woj. z dnia 20 września 2005 r., nr [...], poz. 1814), ustalił dla M. i W. B. opłatę w wysokości 7 013,25 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w postaci działki nr [...] o pow. 1114 m2, obr. geodezyjny B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że uchwałą Nr [...] Rady Gminy P. z dnia 10 sierpnia 2005 r. przyjęto miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. - część wyżynna (Dz. Urz. Woj. Nr [...] poz. 1814 ). Wejście w życie planu nastąpiło w dniu 5 października 2005 r. W planie ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na 15 % wzrostu wartości nieruchomości. Po zmianie planu działka [...] uległa podziałowi na niniejsze działki, w wyniku którego powstała miedzy innymi działka nr [...]. M. i W. B. zbyli w dniu 5 marca 2010 r. stanowiącą ich własność nieruchomość działkę nr [...], obręb geodezyjny B., o pow. 1114 m2, dla której Sąd Rejonowy G. prowadzi księgę wieczystą Kw nr [...]. Powyższe wynika z przesłanego Wójtowi Gminy wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 5 marca 2010 r. Rep. A nr [...]. Organ ustalił, że po zmianie planu miejscowego działka nr [...] została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W dniu 24 czerwca 2010 r. wszczęto postępowanie administracyjne dotyczące ustalenia wysokości opłaty planistycznej za sprzedaną działkę nr [...] w B.. Organ wskazał, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego (pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, oznaczenie na rysunku planu MJ) a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (teren o funkcji rolnej). Nieruchomość stanowiąca własność M. i W. B., oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 18 539 m2 przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego stanowiła teren o funkcji rolnej. Ustalenie wartości nieruchomości po zmianie planu i przed zmianą planu nastąpiło na podstawie operatu szacunkowego z dnia 30 czerwca 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. M.. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, wzrost wartości dla części nieruchomości zbytej przez właściciela, po zmianie miejscowego planu zagospodarowania wyniósł 46 755 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 15 % dało kwotę opłaty w wysokości 7 013,25 zł. W odwołaniu od powyższej decyzji M. i W. B. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie § 51 oraz 55 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7 i 8 k.p.a. W odwołaniu podniesiono zarzuty dotyczące treści operatu szacunkowego. Wskazano, iż rzeczoznawca wycenia część nieruchomości przeznaczoną według nowego planu pod zieleń, podczas gdy szacowana nieruchomość znajduje się w strefach zabudowy jednorodzinnej i zabudowy mieszanej miejscowości rolnych. Nowy plan nie przewiduje dla wycenianej nieruchomości strefy zieleni. Zarzucono brak w załącznikach do operatu szacunkowego wypisów i wyrysów zarówno z poprzedniego, jak i nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Brak tych dokumentów mógł doprowadzić do błędnego ustalenia przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, zarzucono brak wyjaśnienia sposobu wyliczenia opłaty planistycznej. Zdaniem odwołujących operat wobec błędów i braków nie może stanowić dowodu w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. W odwołaniu podniesiono również, iż budzi wątpliwości ustalenie wartości nieruchomości rolnej przed zmianą planu na kwotę 7,56 zł. za 1 m2. Działka leży w odległości około 300 m od granicy administracyjnej G. i cecha ta, zdaniem odwołujących w największym stopniu determinuje wartość wycenianej nieruchomości. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 14 marca 2011 r., sygn. akt [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wyjaśniło, że zgodnie z ustaleniami poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia 11 czerwca 1992 r. działka nr [...] o pow. 1,8539 ha, znajdowała się w obszarze oznaczonym jako tereny rolne i zabudowę mieszaną rolniczych miejscowości. Zgodnie z obecnymi ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. - część wyżynna, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy nr [...] z dnia 10 sierpnia 2005 r. działka ta położona jest w terenie przeznaczonym w planie jako zabudowa jednorodzinna, zieleń i zabudowa mieszana miejscowości rolniczych. Po zmianie planu działka nr [...] została podzielona między innymi na działki [...] — zabudowa jednorodzinna i działki nr [...] zieleń, nr [...] i [...] - drogi wewnętrzne w zabudowie i [...] - istniejące siedlisko. Uchwała w sprawie planu została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr [...], poz. 1814 w dniu 20 września 2005 r. i weszła w życie z dniem 5 października 2005 r. W świetle ustaleń obowiązującego i uchylonego planu organ odwoławczy podzielił ocenę organu pierwszej instancji, że w sprawie doszło do zmiany przeznaczenia w planie działki nr [...], którą właściciele M. i W. B. umową sprzedaży z dnia 5 marca 2010 r. sprzedali, czyli w okresie 5 lat od wejścia w życie nowego planu. Wzrost wartości nieruchomości (działki nr [...]) położonej w B. został określony w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z treści przedmiotowej wyceny (operatu szacunkowego) wartość prawa własności gruntu została określona na dzień sprzedaży nieruchomości. W procedurze szacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. W stosunku do działki będącej przedmiotem wyceny biegła uwzględniła 14 wolnorynkowych transakcji zbycia nieruchomości rolnych i 12 nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Wycena dotyczyła nieistniejącej już w dacie wyceny działki nr [...], z której powstała między innymi działka nr [...], aby uzyskany wzrost obrazował wzrost wartości wynikający jedynie ze zmiany planu zagospodarowania. Odnosząc się do odwołania organ wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, biegła do porównania przyjęła działki, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne i cechy tych nieruchomości. Dokonując analizy biegła wzięła pod uwagę nieruchomości najbardziej zbliżone wielkością, które były dostępne na terenie objętym wyceną oraz zastosowała odpowiednie współczynniki korygujące. Wyjaśniając sposób ustalenia opłaty planistycznej Kolegium wskazało, że w operacie wartość rynkową nieruchomości przed zmianą planu rzeczoznawca obliczył według wartości gruntu przeznaczonego pod tereny rolne oraz przeznaczonego pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych i wartość ta wyniosła 395 119 zł. Natomiast po zmianie planu wartość rynkową określono uwzględniając wartość m2 gruntu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych oraz gruntu przeznaczonego pod tereny zielone, bowiem po zmianie planu działka przeznaczona jest w planie pod zabudowę jednorodzinną, zieleń i zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych. Po zmianie planu oszacowana wartość nieruchomości wynosi 1 173 172 zł, z tego grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną 690 335 zł, pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych 431 000 zł i pod tereny zieleni 51 837 zł. Różnica pomiędzy wartością przed i po uchwaleniu planu dla działki nr [...] wynosi 778 053 zł. Uchwała Rady Gminy P. z dnia 10 sierpnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy P. ustaliła stawkę procentową w wysokości 15%. Opłatę ustalono w następujący sposób: wzrost wartości nieruchomości dla działki nr [...] o pow. 18.539 m2 wynosi 778 053 czyli 41,97 zł za 1 m2. Działka nr [...] o pow. 1114 m2 x 41,97 zł = 46 755 zł i z tej kwoty 15% stanowi opłatę planistyczną w wysokości 7 013,25 zł. W skardze do sądu administracyjnego M. i W. B. wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji w całości i umorzenie postępowania lub o przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia z uwagi na naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez przyjęcie na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej operatu szacunkowego opartego na błędnych ustaleniach faktycznych, sporządzonego w sprzeczności z treścią art. 155 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi wskazano, że wbrew ustaleniom organów opartych o operat szacunkowy działka nr [...] i działki powstałe po jej podziale, tj. działki o nr [...], [...], [...] i [...] przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną (MJ) i zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych (MR – zabudowa mieszkaniowa, zagrodowa, usługowa i turystyczna). W szczególności działka nr [...] oraz działki powstałe na skutek podziału nie występują w strefie zieleni. W ocenie skarżących błędy w ustaleniach faktycznych stanowiących podstawę ustaleń w operacie szacunkowym miały wpływ na ustalenie opłaty planistycznej. W operacie szacunkowym w części oznaczonej nr 1.1. wskazano, że tereny będące przedmiotem wyceny przed zmianą planu miały przeznaczenie jako tereny rolne, pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych. Po zmianie planu miejscowego otrzymały przeznaczenie pod budownictwo jednorodzinne, zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych i zieleń. W operacie rzeczoznawca wycenił część nieruchomości przeznaczonej w planie pod zieleń i ustalił jej wartość na 51 837 zł włączając ją w wartość nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego. Nadto, skarżący zarzucili brak w operacie załączników w postaci wypisów i wyrysów zarówno poprzedniego, jak i nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwrócono również uwagę, że ani operat, ani zaskarżone decyzje nie wskazują sposobu wyliczenia opłaty planistycznej. Operat błędnie wskazał położenie nieruchomości na mapie znajdującej się na str. 7. Skarżący wskazali nadto na rozbieżności i niekonsekwencję organu odwoławczego, który w decyzji przyznając, że przedmiotowa nieruchomość nie znajduje się w obecnym planie w strefie zieleni, niewiele dalej wyraża zdanie całkowicie odmienne. Wniosek o umorzenie postępowania skarżący uzasadniali upływem 5 lat od dnia, w którym wszedł w życie nowy plan zagospodarowania, tj. od dnia 5 października 2005 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do wniosku o umorzenie postępowania Kolegium wyjaśniło, że organ pierwszej instancji zachował 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu renty planistycznej od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy P. – część wyżynna, został zatwierdzony uchwała Rady gminy nr [...] z dnia 10 sierpnia 2005 r. Uchwała ta został opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa nr [...] poz. 1814 w dniu 20 września 2005 r., i weszła w życie z dniem 5 października 2005 r., natomiast organ pierwszej instancji zawiadomieniem z dnia 24 czerwca 2010 r., które strona otrzymała w dniu 3 lipca 2010 r., wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej i decyzją z dnia 27 sierpnia 2010 r. ustalił opłatę planistyczną. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Przepis ten stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że wniosek skarżących o umorzenie postępowania z powodu upływu 5-letniego terminu od daty wejścia w życie uchwały o planie, nie zasługuje na uwzględnienie. Art. 37 ust. 3 ustawy stanowi, iż roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Termin ten, należy rozumieć jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, Lex nr 753419). 5-letni termin na zgłoszenie roszczenia o ustalenie opłaty planistycznej, został przez Gminę zachowany. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy P. – część wyżynna, został zatwierdzony uchwałą Rady Gminy P. nr [...] z dnia 10 sierpnia 2005 r. Uchwała ta została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa nr [...], poz. 1814 w dniu 20 września 2005 r., i weszła w życie z dniem 5 października 2005 r. Data ta stanowi początek ustawowego biegu 5-letniego terminu. Skarżący umową z dnia 5 marca 2010 r. zbyli działkę nr [...], a organ pierwszej instancji zawiadomieniem z dnia 24 czerwca 2010 r., które strona otrzymała w dniu 3 lipca 2010 r., wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. W sprawie zachowano zatem termin 5-letni, który upłynąłby 5 października 2010 r. Sąd uznał natomiast za uzasadnione zarzuty skarżących dotyczące sposobu ustalenia wysokości opłaty. Art. 37 ust. 1 ustawy przewiduje, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 37 ust. 11 odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 7 u.g.n.) Zgodnie z art. 156 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Dane zgromadzone i zweryfikowane w operacie szacunkowym stanowią podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Organ ustalający wysokość odszkodowania nie jest związany ustaleniami operatu szacunkowego. To na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty, w tym obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. (vide; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/2005, LEX nr 206473). Z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109), wynika, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Organy winny zatem dokonać wnikliwego sprawdzenia operatu w tym zakresie. Przepis § 56 ust. 4 rozporządzenia nakazuje dołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Działka Nr [...], której dotyczy naliczona opłata powstała w wyniku podziału działki Nr [...], na 11 mniejszych działek. Podział ten został dokonany decyzją Wójta Gminy P. o zatwierdzeniu projektu podziału z dnia 10 lutego 2009 r., a więc wydaną po uchwaleniu planu. W uchwale z dnia 17 maja 1999 r. sygn. OPK 17/98 (ONSA 1999/4/121) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalając wzrost wartości nieruchomości wynikający ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, należy mieć na uwadze, że poza zmianą treści planu, na wzrost wartości nieruchomości mogą mieć wpływ także inne czynniki, w tym podział nieruchomości na mniejsze działki. Jakkolwiek celowość podziału nieruchomości na mniejsze działki w tym o charakterze budowlanym jest konsekwencją zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, skarżący po zmianie planu mogli zbyć nieruchomość w całości, a cena takiej nieruchomości kształtowałaby się inaczej niż cena mniejszych działek wydzielonych z nieruchomości. Art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.) przewiduje, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wzrost wartości nieruchomość wynikający z jej podziału na mniejsze działki stanowi zatem przesłankę wymierzenia stronie innej opłaty – opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, nie powinien on zatem wywierać wpływu na ocenę wzrostu wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany treści planu zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja taka prowadziłaby bowiem do obciążenia strony dwukrotnie opłatą w związku zaistnieniem tej samej okoliczności – podziałem nieruchomości na mniejsze działki. Ocena wzrostu wartości nieruchomości wynikająca ze zmiany treści planu zagospodarowania przestrzennego winna zatem uwzględniać jedynie wzrost wartości związany ze zmianą przeznaczenia terenu i abstrahować od zmiany wielkości nieruchomości. W przypadku zbycia przez właściciela jednorazowo całej nieruchomości, odnośnie której ustalana jest renta planistyczna, operat szacunkowy powinien porównywać wartość całej tej nieruchomości o przeznaczeniu sprzed zmiany planu z wartością nieruchomości o przeznaczeniu po zmianie planu - niezależnie od faktu podziału geodezyjnego sprzedawanej nieruchomości na mniejsze działki. Wartość nieruchomości przy przyjęciu metody porównawczej winna być ustalana w porównaniu do nieruchomości o wielkości podobnej do nieruchomości podlegającej wycenie. Wówczas ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględni zmiany wynikającej z faktu podziału. Wskazać jednak należy, iż w sytuacji, gdy nieruchomość znajduje się na terenie jednostek planistycznych o różnym przeznaczeniu, ustalenie jej wartości musi uwzględniać fakt, jaki obszar znajduje się na terenie poszczególnych jednostek. W praktyce duże trudności budzić może znalezienie do porównania nieruchomości spełniającej takie parametry – posiadającej takie samo mieszane przeznaczenie i podobne wielkości. Ustalenie wartości nieruchomości wymagać będzie w takiej sytuacji oceny wartości części powierzchni o różnym przeznaczeniu wchodzących w skład nieruchomości w stosunku do nieruchomości podobnych do tych części pod względem wielkości i przeznaczenia. Prawidłowe ustalenie wysokości opłaty wymagało poczynienia ustaleń odnośnie przeznaczenia nieruchomości przed podjęciem uchwały w sprawie planu, oraz przeznaczenia nieruchomości w planie. Wymagało to ustalenia treści obowiązującego poprzednio planu, a w razie jego braku, faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, oraz treści aktualnie obowiązującego planu. W aktach brak jest wypisów i wyrysów z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stanowiącego podstawowe źródło wiedzy na temat funkcji terenu, do operatu dołączono bowiem wyłącznie wyciąg z ewidencji gruntów i decyzję o podziale z dnia 10 lutego 2009 r. Zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Gminy w P. Nr [...] z dnia 11 czerwca 1992 r. utracił moc 31 grudnia 2003 r. Zatem w dacie uchwalania nowego planu - 10 sierpnia 2005 r. dla działki Nr [...] nie obowiązywał już żaden plan zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie wartości nieruchomości winno zatem uwzględniać faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. W tym zakresie w operacie inny znaleźć się szczegółowe ustalenia, ze wskazaniem źródła dokonania tych ustaleń. W operacie brak jest takich ustaleń. Ze znajdującej się w aktach dokumentacji nie wynika, jaką funkcję w nowym planie ma działka nr [...], w wyniku podziału której powstała między innymi działka nr [...]. Organ w tym celu winien dołączyć dokumenty stwierdzające treść aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego – części graficznej, umożliwiającej ustalenie przeznaczenia działki. W operacie wskazano, iż w planie zagospodarowania przestrzennego teren działki Nr [...] przeznaczony jest pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych, zieleń bez prawa zabudowy, zabudowę jednorodzinną. Takie też funkcje zostały przez autora operatu przyjęte do oceny wartości nieruchomości. Skarżący kwestionują takie przeznaczenie nieruchomości wskazując, iż w planie brak jest ustaleń odnośnie przeznaczenia nieruchomości na cele zieleni. Zebrany materiał dowodowy nie pozwala na dokonanie oceny tego zarzutu ani też ocenę prawidłowości przyjęcia w operacie wielkości poszczególnych terenów o różnym przeznaczeniu. Znajdująca się w aktach decyzja o podziale nieruchomości mnie może stanowić podstawy dokonania takich ustaleń, ocena funkcji nieruchomości może być bowiem dokonana jedynie na podstawie planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić przy tym należy, iż przyjęta w operacie średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu na tereny zieleni wynosiła 82, 04 gr., przy średniej cenie nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną 90,01 zł i średniej cenie nieruchomości pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych 41, 02 zł., zatem ustalenie funkcji zieleni mogło wpłynąć na zawyżenie wysokości opłaty. W ocenie Sądu, w rozpoznawanej sprawie, organy administracji publicznej nie zebrały i nie rozpatrzyły w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, do czego zobowiązuje je art. 77 § 1 k.p.a., jak też nie wykazały należytej dbałości i staranności o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, jak tego wymaga art. 7 k.p.a. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Ponownie rozpatrując sprawę organ winien uwzględnić zawarte w uzasadnieniu wskazania Sądu i dokonaną ocenę prawną. W szczególności organ administracji ponownie rozstrzygając sprawę, winien przeprowadzić postępowanie dowodowe, zlecając sporządzenie prawidłowego operatu szacunkowego i dokonać jego oceny rozważając ewentualne uwagi stron co do treści operatu. Organ winien uwzględnić, iż nakładając na obywatela zobowiązanie pieniężne, ma on obowiązek szczegółowego i wnikliwego ustalenia jego wysokości, tak by ustalona opłata odpowiadała okolicznościom sprawy, a na stronę nie nałożono obciążenia w niezasadnie zawyżonej wysokości. Na podstawie art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. W związku z uwzględnieniem skargi, Sąd na podstawie art. 200 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zasądził solidarnie na rzecz skarżących kwotę 1498 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.