II SA/Gd 715/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska (sprawozdawca) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor sądowy WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Specjalista Kinga Czernis po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2026 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. K., A. K. i W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z dnia 4 lipca 2025 r. nr SKO.451.5.2025 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. B. K., A. K. i W. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następującym stanie sprawy: Decyzją z 4 marca 2021 r. Burmistrz Miasta Lęborka, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) - dalej: "u.p.z.p.", ustalił B. i A. małżonkom K. oraz W. S. (dalej także jako: "strona", "skarżący") opłatę jednorazową w kwocie 105.570 zł (dla każdej ze stron po 52.785 zł) w związku ze zbyciem - w dniu 14 sierpnia 2020 r. - nieruchomości (działki nr [...] o powierzchni 15.946 m2, położonej przy ul. P. w L.), której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic Polnej i Pułaskiego w Lęborku, zatwierdzonego uchwałą nr XXXI-434/2017 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 20 października 2017 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. z 1 grudnia 2017 r., poz. 4125) - dalej: "uchwała XXXI-434/2017". W wyniku wniesionego od powyższej decyzji odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Słupsku decyzją z 16 kwietnia 2021 r. uchyliło ją w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Wątpliwości organu odwoławczego wzbudziła wartość dowodowa operatu szacunkowego sporządzonego 10 października 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.S. W tym zakresie Kolegium zwróciło uwagę m.in. na brak wykazania podobieństwa materiału porównawczego według stanu przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego do nieruchomości wycenianej oraz zbyt duże różnice w powierzchniach nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą, brak przedstawienia analizy zmian cen nieruchomości wskutek upływu czasu oraz informacji niezbędnych do określenia cech rynkowych. Po przekazaniu akt sprawy organ pierwszej instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego w osobie W. D., który 19 maja 2022 r. sporządził nowy operat szacunkowy. Pismem z 23 czerwca 2022 r. strony wniosły uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego, do których rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się w piśmie z 13 lipca 2022 r. Z kolei do pisma rzeczoznawcy strony ustosunkowały się kolejnym pismem z 2 sierpnia 2022 r. Decyzją z 16 sierpnia 2022 r. Burmistrz, na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 4 i 6 u.p.z.p., ustalił B. i A. małżonkom K. oraz W. S. opłatę jednorazową w kwocie 265.513,50 zł (dla każdej ze stron po 132.756,75 zł) w związku ze zbyciem w dniu 14 sierpnia 2020 r. nieruchomości (działki nr [...] o powierzchni 15.946 m2, położonej przy ul. P. w L.), której wartość wzrosła w wyniku uchwalenia zmiany planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą XXXI-434/2017. Dokonując oceny operatu szacunkowego z 19 maja 2022 r. organ pierwszej instancji uznał go za sporządzony prawidłowo. Burmistrz wskazał, że biegły przy szacowaniu wartości nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ pierwszej instancji wskazał, że z uwagi na to, iż na rynku lokalnym - miasta L. oraz gmin wiejskich przylegających do miasta, nie występowały transakcje gruntami podobnymi, o przeznaczeniu zgodnym z planem miejscowym obowiązującym do czasu uchwalenia jego zmiany (przeznaczenie rolne z możliwością realizowania na pewnym tylko obszarze zabudowy zagrodowej, w tym również budynków mieszkalnych), biegły dokonał funkcjonalnego podziału wycenianej nieruchomości na teren o powierzchni 1,3851 ha o typowym rolnym przeznaczeniu bez prawa zabudowy oraz na teren o powierzchni 2.365 m2 o dopuszczonej zabudowie zagrodowej, przy czym dla tego obszaru, z uwagi na określoną możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej - przyjął jako tożsame przeznaczenie takie jak pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem Burmistrza podział nieruchomości na obszary o różnych ustalonych w planie miejscowym możliwościach zagospodarowania oraz oszacowanie wartości tych obszarów oddzielnie jest jak najbardziej dopuszczalne prawnie, a przede wszystkim właściwym w takiej jak analizowana sytuacja, rozwiązaniem. Dla stanu po uchwaleniu zmiany planu miejscowego biegły przyjął dla całej nieruchomości jedno wynikające z planu przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W ocenie Burmistrza operat zawiera analizę tendencji do zmian cen transakcyjnych w monitorowanym okresie od września 2019 r. a także wyjaśnienie podstaw ustalenia cech rynkowych i ich wag. Co do powierzchni nieruchomości uznanych za podobne to dla rynku nieruchomości o przeznaczeniu rolnym bez prawa zabudowy w materiale porównawczym znalazły się nieruchomości o powierzchni zbliżonej do terenu wycenianego o przeznaczeniu rolnym. Dla części nieruchomości o przeznaczeniu przed wejściem w życie zmiany planu pod zabudowę zagrodową rzeczoznawca jako właściwe uznał poszukiwanie na rynku nieruchomości podobnych takich o możliwej zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej, a w materiale porównawczym uwzględnił nieruchomości o powierzchni większej i mniejszej niż 1 ha. Z kolei dla przeznaczenia zgodnego już ze zmianą planu miejscowego, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, rzeczoznawca w materiale porównawczym uwzględnił podobne nieruchomości o powierzchni większej niż 1 ha, jak i mniejszej, a ustalając taką cechę różniącą jak wielkość działki, skorygował ceny z uwzględnieniem ocen charakterystyki w zależności od przyjętych przedziałów powierzchniowych, mających wpływ na ceny transakcyjne takimi niezabudowanymi nieruchomościami. Organ pierwszej instancji zaznaczył, że taka cecha jak powierzchnia nieruchomości - wielkość, nie została wprost zaliczona do tych decydujących o podobieństwie nieruchomości, wymienionych w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1889 ze zm.) - dalej: "u.g.n.", ani też o stanie nieruchomości, o którym mowa w pkt 17 tego przepisu. W wyniku wniesionego od powyższej decyzji odwołania Kolegium decyzją z 22 września 2022 r. utrzymało ją w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczył treść przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wskazując, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest spełnienie dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i zbycia tej nieruchomości przez właściciela bądź użytkownika wieczystego. Kolegium zaznaczyło, że decyzja ta nie ma charakteru uznaniowego, nie jest zatem dopuszczalne odstąpienie od nałożenia opłaty planistycznej. Zdaniem organu odwoławczego w niniejszej sprawie zostały spełnione ustawowe przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej i zobowiązanie strony do jej wniesienia. Kolegium wskazało, że Uchwałą XXXI-434/2017 zmieniono plan miejscowy dla obszaru w rejonie ulic Polnej i Pułaskiego w Lęborku. Plan ten został ogłoszony 1 grudnia 2017 r. i wszedł w życie 16 grudnia 2017 r. Natomiast właściciele działki nr [...] zbyli ją 14 sierpnia 2020 r., a zatem w terminie wskazanym w art. 37 ust. 4 u.p.z.p. Analizując przepisy planów miejscowych obowiązujących na badanym terenie organ odwoławczy uznał, że nie było na nim luki planistycznej. Podzielając stanowisko Burmistrza co do wartości dowodowej operatu szacunkowego z 19 maja 2022 r. Kolegium wskazało, że do wykonanej wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Istotą tego podejścia jest określenie nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny (art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Odnosząc się do wątpliwości strony, że renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie planu miejscowego, organ odwoławczy odwołał się do orzecznictwa sądów administracyjnych, w którym wskazuje się, że jeśli zmiany przeznaczenia dotyczą części gruntu wartość renty oblicza się wyłącznie dla tej części nieruchomości, która objęta jest zmianą, wynikającą z postanowień planu. Uwzględnienie bowiem w jakikolwiek sposób wartości nieruchomości, której przeznaczenie nie zmieniło się po uchwaleniu planu oznacza bezpodstawne obciążenie właścicieli obowiązkiem uiszczenia opłaty nienależnej, nie wynikającej z normy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Kolegium wskazało, że w operacie szacunkowym przyjęto, iż na skutek zmiany planu zmieniło się wyłącznie przeznaczenie części nieruchomości wycenianej o powierzchni 1,3851 ha - z terenów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Stwierdzono bowiem, że na terenie L. i gmin wiejskich przylegających do L. działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz przeznaczone pod zabudowę zagrodową uzyskują porównywalne ceny jednostkowe, przy czym stwierdzenie to jest zgodne z doświadczeniem życiowym. Stąd też dla wyceny części działki nr [...] przeznaczonej pod zabudowę zagrodową przyjęto jako porównawcze transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W konsekwencji wartość tej części nieruchomości, o powierzchni 2.365 m2, nie wzrosła na skutek zmiany planu miejscowego -zarówno bowiem przed, jak i po uchwaleniu planu miejscowego, cena jednostkowa tego terenu wynosiła 69,30 zł/m2. Wartość tej części nieruchomości nie wpłynęła więc na wysokość opłaty planistycznej. Zdaniem organu odwoławczego konsekwencją powyższego jest także okoliczność, że określając wartość pozostałej części nieruchomości wycenianej, której przeznaczenie zmieniło się na skutek zmiany planu miejscowego, z terenów rolnych na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nieruchomości porównawczych poszukiwano odpowiednio na rynku nieruchomości o przeznaczeniu rolnym w planie miejscowym na terenie Gminy N. oraz na rynku nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Prawidłowość tego postępowania nie wzbudziła wątpliwości Kolegium, które uznało ją za spójną i logiczną w kontekście wyżej wskazanych założeń. Odnosząc się do zarzutu strony, że wszystkie nieruchomości porównawcze miały przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy czym większość z nich miało jednocześnie przeznaczenie także pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (8.MW.MN), organ odwoławczy podniósł, że brak jest w tym konkretnym przypadku podstaw do przyjęcia, że przeznaczenie to nie jest przeznaczeniem porównywalnym z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Podkreślono przy tym, że w podejściu porównawczym zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego z 19 maja 2022 r. Kolegium wskazało, że zarówno część nieruchomości wycenianej przed, jak i po zmianie planu, jak i nieruchomości porównawcze o najwyższej i najniższej cenie, zostały precyzyjnie opisane pod kątem konkretnych ocen w cechach rynkowych, a wartości współczynników przyjęto w zależności od stopnia natężenia danej cechy. W operacie wyjaśniono także, że najwyższe ceny na rynku lokalnym obrębu 4 miasta L. osiągają grunty przeznaczone pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, m.in. o korzystnej wielkości (do 1.000 m2). Niższe ceny dotyczą m.in. działek o większej powierzchni (powyżej 2.000 m2), przy czym wzrost powierzchni działki powyżej 5.000 m2 nie powoduje zauważalnego obniżenia ceny jednostkowej takiej działki. Różnica w powierzchni pomiędzy wycenianą częścią nieruchomości a nieruchomościami porównawczymi została zatem zauważona i odpowiednio skorygowana w ocenianym operacie szacunkowym. Po rozpoznaniu wniesionej skargi wyrokiem z 24 stycznia 2024 r. sygn. II SA/Gd 436/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta Lęborka z 16 sierpnia 2022 r., zarzucając organom orzekającym w sprawie prowadzenie postępowania w oparciu o akta zawierające kserokopie dokumentów oraz przekazanie takich akt również i Sądowi, na skutek wniesienia skargi. Prowadząc ponownie postępowanie, organ I instancji pozyskał operat szacunkowego z 17 czerwca 2024 r., w oparciu o który Burmistrz następnie wydał decyzję z 30 lipca 2024 r. Decyzja ta, na skutek wniesienia odwołania, została uchylona decyzją Kolegium z 19 września 2024 r., kierującą sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Po pozyskaniu kolejnego operatu z 15 listopada 2024 r., decyzją z 30 kwietnia 2025 r. Burmistrz ustalił, że wzrost wartości ww. nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego wynosi 745 926,82 zł (pkt 1). Wzrost wartości nieruchomości stanowi przy tym różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego ustaleniem (pkt 2). Jednocześnie Burmistrz ustalił wysokość jednorazowej opłaty, stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości, ustalonej w pkt 1 wynoszącej dla działki nr [...] - 223 778,05 zł, tj. 111 889,02 zł dla każdej ze stron. Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania, decyzją z 4 lipca 2025 r. Kolegium utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zgodnie z treścią § 18 uchwały nr XXXI-434/2017 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 20 października 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic Polnej i Pułaskiego w Lęborku (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2017 r., poz. 4125), stawka procentowa służąca naliczaniu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolami: MN; MN,U; MW,MN; U, Prz; U - wynosi - 30%, a dla pozostałych terenów - 0 %. Kolegium uwzględniło, że rzeczoznawca majątkowy W. D. sporządził na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy opatrzony datą 15 listopada 2024 r. Ustalił w nim, że przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego uchwałą nr XXXI-434/2017 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 20 października 2017 r., wartość nieruchomości - położonej w L. przy ul. P., obręb [...] miasta L., stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 15.946 m2, opisanej w księdze wieczystej [...] - wynosiła 219.479,51 zł, zaś po jego uchwaleniu wzrosła do 965.406,33 zł. Wzrost wartości wyniósł więc 745.926,82 zł. Ustalił, że wedle postanowień nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczona działka położona jest w strefie funkcyjnej 5.MN, o przeznaczeniu zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Poprzednio natomiast znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolami 03.02.ER - strefa rolnicza z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Dokonując wyceny, biegł oparł się na transakcjach w okresie od września 2019 r. do sierpnia 2020 r. Wyjaśnił, że wyceniana nieruchomość jest położona na peryferiach L., przy granicy z terenem Gminy N. Zaznaczył, że działka jest niezagospodarowana, nieogrodzona, porośnięta roślinnością trawiastą. Teren działki jest płaski, kształt prostokątny, mocno wydłużony. Do działki możliwe jest dociągnięcie sieci elektroenergetycznej i wodociągowej z działki drogowej. Powierzchnia działki wynosi 15.946 m2, z czego powierzchnia określona w uprzednio obowiązującym planie jako możliwa do zabudowy wynosi 2.365 m2 (na podstawie informacji zawartych w części tekstowej i graficznej planu miejscowego), a powierzchnia gruntów rolnych bez możliwości zabudowy to 1,3851 ha. Rzeczoznawca wyjaśnił, że w sąsiedztwie są grunty niezabudowane i budynki mieszkalne w zabudowie o niskiej intensywności. Nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, ul. P., stanowiącej drogę gruntową będącą we władaniu Gminy Miasta L. Rzeczoznawca wyjaśnił, że przed zmianą planu miejscowego wyceniana nieruchomość miała przeznaczenie rolne, z dopuszczeniem zabudowy zagrodowej. Podniósł przy tym, że ani na terenie L., ani na terenie gmin wiejskich przylegających do tego miasta, nie znalazł ani jednej transakcji nieruchomością o przeznaczeniu w planie miejscowym pod zabudowę zagrodową. Stwierdził natomiast, że na całym tym terenie, działki o przeznaczeniu w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz te, dla których nie ma obowiązującego planu miejscowego, a dla których już są wydane (lub niedługo po zakupie będą wydane) decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zabudowy zagrodowej, uzyskują bardzo porównywalne ceny jednostkowe. Dlatego postanowił przyjąć dla wyceny części działki [...] o przeznaczeniu pod zabudowę zagrodową jako porównawcze, transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Ponieważ na terenie L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami oznaczonymi w planie miejscowym jako rolnicze, przyjęto jako rynek lokalny teren bezpośrednio sąsiadującej z L. Gminy N.. W ramach dokonywanej wyceny, rzeczoznawca przeanalizował: otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości, uzbrojenie terenu, wielkość działki, warunki dojazdu. Przyjął do porównań co najmniej po kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej każdorazowym przedmiotem wyceny określił w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości scharakteryzował lokalny rynek nieruchomości i uwzględnił ceny transakcji za okres od września 2019 r. do sierpnia 2020 r. Na potrzeby wyceny uwzględnił takie kryteria jak: otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości, uzbrojenie terenu, wielkość działki, warunki dojazdu, lokalizacja, ukształtowanie terenu, warunki agrotechniczne. Wartość działki nr [...] po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego określił na kwotę 965.406,33 zł (980.317,80 zł - wartość działki po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego + 7.437,78 zł - wartość stanowiska archeologicznego - 22.349,25 zł wartość służebności przesyłu linii SN 15 kV). Dla obszaru o powierzchni 1.800 m2, w granicach którego mieści się stanowisko archeologiczne, oznaczone w zmianie planu miejscowego jako [...], przyjął za podstawę wyceny rynek nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, pomimo że stanowi on teren mieszkaniowy z uwagi na znaczne ograniczenia w zagospodarowaniu w tym prowadzeniu prac ziemnych związanych z ingerencją w głębsze warstwy gruntu. Dla pozostałego obszaru o pow. 14.146 m2, przyjął za podstawę wyceny rynek nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym pod zabudowę jednorodzinną. Rzeczoznawca dla rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym przyjął 4 cechy porównawcze: otoczenie, uzbrojenie terenu, wielkość działki, warunki dojazdu. Ustalił też odpowiednio wagi tych cech na 40% 30%, 20% i 10%. Określił również zakres współczynników korygujących cenę średnią. Oceniając cechy szacowanego gruntu przyznał ostatecznie określone współczynniki korygujące, które przedstawił w tabeli. W opracowany zbiorze nieruchomości podobnych znajdują się nieruchomości powyżej 1.000 m2 (3), poniżej 1.000 m2 (10), oraz jedna o pow. 14.605 m2. Rzeczoznawca stwierdził, że z obserwacji innych rynków terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wynika, że wzrost powierzchni działek powyżej 3.000 m2 nie powodował istotnego zmniejszenia ceny jednostkowej. Wyższe ceny osiągają nieruchomości o powierzchni do 1.000 m2, natomiast niższe powyżej 2.000 m2. Przy czym z analizy rynków równoległych wynika, że wzrost powierzchni powyżej 5.000 m2 nie powodował zauważalnego obniżenia ceny jednostkowej takiej działki, gdyż bardzo duża wielkość oznacza atrakcyjność inwestycyjną spowodowaną coraz większymi możliwościami jej zabudowy. W przypadku wyceny wedle stanu sprzed zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca odrębnie wycenił część działki o przeznaczeniu na zabudowę zagrodową (2.365 m2) i odrębnie cześć nieruchomości o przeznaczeniu wyłącznie rolnym (1,3851 ha). W pierwszym przypadku ustalił wartość na 163.894,50 zł (2.365 m2 x 69,30 zł/m2). W drugim zaś na kwotę 56.118,05 zł (1,3581 ha x 41.321 zł/ha). Łącznie więc wartość całej nieruchomości w stanie sprzed uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła co do zasady 220.012,55 zł (163.895 zł + 56.118 zł). Rzeczoznawca zastosował korektę związaną z obniżeniem wartości części działki o przeznaczeniu rolnym, wynikającą z usytuowania na niej stanowiska archeologicznego i linii SN 15 kY (41,321 zł/ha - wartość jednostkowa gruntu x 0,0645 ha - powierzchnia służebności x 0,2 - maksymalna wielkość współczynnika korzystania z nieruchomości obciążonej przez uprawnionego = 533,04 zł). W rezultacie wartość nieruchomości w stanie sprzed uchwalenia nowego miejscowego planu wyniosła 219.479,51 zł (220.012,55 zł - 533,04 zł). Z powyższego zestawienia wynika, że w wyniku zmiany planu miejscowego wartość wycenianej nieruchomości wzrosła o kwotę 745.926,82 zł (965.406,33 zł - 219.479,51 zł). Na tej podstawie organ pierwszej instancji ustalił opłatę jednorazową z tytułu wzrosty wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego na kwotę 223.778,05 zł (30% z kwoty 745.926,82 zł) i obciążył nią strony. Za bezzasadne Kolegium uznało zarzuty skarżących, jakoby opisany wyżej operat szacunkowy z 15 listopada 2024 r. nie mógł stanowić podstawy do orzekania w mniejszej sprawie, ze względu na fakt, że odpowiada on treści operatu, na podstawie którego wydane zostały wcześniej decyzje uchylone wyrokiem WSA w Gdańsku z 24 stycznia 2024 r., sygn. II SA/Gd 436/23. Wskazano, że bezpośrednią przyczyną uchylenia rzeczonych decyzji był fakt, że ograny wydając je nie dysponowały oryginałem operatu szacunkowego, a jedynie jego niepotwierdzoną za zgodność kserokopią (kluczowe ustalenia poczyniono w oparciu o nieoryginalne dokumenty). W niniejszej sprawie takie okoliczności nie zachodzą. W aktach znajduje się bowiem oryginał operatu szacunkowego z 15 listopada 2024 r. Chybione okazały się również zarzuty dotyczące nieuwzględnienia w ramach dokonywanej wyceny istniejącego na działce stanowiska archeologicznego, przebiegającej przez nią linii energetycznej, czy wreszcie niewyjaśnienia doboru nieruchomości podobnych oraz sposobu wyceny i przyjętych w tym zakresie założeń. W skardze na ww. decyzję zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 11, art. 15, art. 77§ 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. i art. 107 § 2 k.p.a., poprzez nienależyte podjęcie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dokonanie dowolnej oceny operatu szacunkowego, polegającej na niewyeliminowaniu wątpliwości skarżących co do poprawności tego operatu oraz przejętych w nim założeń, w tym wysokości należnej opłaty oraz lakoniczne uzasadnienie decyzji, odwołujące się jedynie częściowo do zarzutów skarżących i przez to działanie sprzeczne z zasadą przekonywania i zaufania do władzy publicznej, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił kwotę wzrostu wartości nieruchomości a przez to do błędnego ustalenia, że organ pierwszej instancji prawidłowo obliczył wysokość opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Mając na uwadze powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skarżący podkreślili, że subsumpcja stanu prawnego pod stan faktyczny została dokonana przez organ w pięciu ostatnich akapitach uzasadnienia decyzji, które są przy tym krótkie i lakoniczne, w konsekwencji nie odpowiadają standardom art. 107 § 3 k.p.a. organ powielił przy tym w dużej mierze argumentację ujętą w poprzednio zaskarżonej decyzji, ograniczając się przy tym do wyrażenia całkowitej aprobaty dla stanowiska rzeczoznawcy majątkowego oraz organu pierwszej instancji, bez przeprowadzenia pogłębionych rozważań, nie jest zatem jasne na jakich przesłankach Kolegium oparło swoją argumentację. Kolegium nie odniosło się przy tym do zarzutu skarżących dotyczących niezrealizowania przez Burmistrza zaleceń Sądu, nie wyjaśniło także dlaczego uważa za chybione część podniesionych zarzutów, rezygnując z merytorycznej polemiki z zarzutami. Strona skarżąca podniosła, że na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca wykorzystał do porównania nieruchomości o szerszym przeznaczeniu oraz bez stanowisk archeologicznych na ich terenie a jedyną cechą wspólną dla porównywanych nieruchomości jest położenie ich na terenie tego samego powiatu, co nie czyni je nieruchomościami podobnymi. Przedstawione do porównania nieruchomości są z wyjątkiem jednej działkami małymi z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Poza jedną działką pozostałe znajdują się na obszarze zabudowy wielorodzinnej i jednorodzinnej, co czyni analizę nieporównywalna. Skarżący zwrócili także uwagę na ograniczenia związane ze stanowiskiem archeologicznym i z ochroną konserwatora zabytków. Skarżący podkreślili także, że Burmistrz nie zrealizował zaleceń Kolegium co do wyjaśnienia spornych aspektów treści operatu szacunkowego. Wskazali na wyrok WSA w Łodzi sygn. II SA/Łd 680/07, podając, że Sąd uznał, iż "nie można się zgodzić z twierdzeniami, że objęcie ochroną archeologiczną nie wpływa na wartość nieruchomości". Skarżący wskazali także na wyrok WSA w Poznaniu z 27 czerwca 2018 r. sygn. IV SA/Po 25/18, w którego uzasadnieniu Sąd odniósł się do kwestii podobieństwa. Nadto skarżący wskazali, że wybierając nieruchomości porównawcze do stanu sprzed zmiany planu rzeczoznawca wybrał nieruchomości zlokalizowane poza obszarem miasta L. Zdaniem skarżących w niniejszej sprawie naruszono zasadę swobodnej oceny dowodów. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Kontrolą Sądu w niniejszej sprawie objęta była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Słupsku z 4 lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta Lęborska z 30 kwietnia 2025 r., ustalającą skarżącym jednorazową opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego, a następnie przez nich zbytą. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. w dacie orzekania: Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej u.p.z.p.). W myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie o opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i ust. 4 u.p.z.p.). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, bezzwłocznie po przekazaniu mu wypisu z aktu notarialnego (art. 36 ust. 6 u.p.z.p.). Kompetencja do ustalenia wskazanej opłaty wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W świetle art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. jest bowiem konieczne, aby do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej doszło nie później niż w terminie 5 lat od dnia, w którym m.p.z.p. albo jego zmiana "stały się obowiązujące" (por. wyrok NSA z 4 lutego 2011 r., II OSK 207/10, ONSAiWSA z 2012 r. nr 3, poz. 45). Przyjmuje się, że wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest odpowiednikiem zgłoszenia roszczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. W konsekwencji dla zachowania terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie poza sporem pozostawało, że skarżący, korzystając ze swoich uprawnień właścicielskich, przed upływem 5 lat, liczonych od dnia, w którym zaczęła obowiązywać obejmująca analizowaną nieruchomość zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zbyli opisaną w sentencji decyzji organu I instancji działkę nr [...] o powierzchni 15.946 m2, położoną w L. Nastąpiło to bowiem w dniu 14 sierpnia 2020 r. Jak wynika zaś z treści § 22 uchwały nr XXXI-434/2017 Rady Miejskiej w Lęborku z 20 października 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulic Polnej i Pułaskiego w Lęborku (Dz. Urz. Woj. Pom. z 1 grudnia 2017 r., poz. 4125) - weszła ona w życie 15 grudnia 2017 r. Według poprzednio obowiązującego planu miejscowego, tj. uchwały Rady Miejskiej w Lęborsku nr XXXII-316/2000 z 7 lipca 2000 r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Lęborka na obszarze obejmującym jednostkę terytorialną T.3. i część T.7. (dz. Urz. Woj. Pom. z 18 września 2000 r., poz. 573), ww. działka znajdowała się w obszarze obejmującym jednostkę terytorialną T.3 i część T.7 na terenie elementarnym: 03.02.ER o dominującej funkcji – rolnictwo. Szczegółowe ustalenia planu dopuszczały na działce nr [...] zabudowę zagrodową – wyłącznie wzdłuż ulicy P. z uwzględnieniem określonych linii zabudowy. W rozpoznawanej sprawie, o czym mowa była powyżej, plan miejscowy zmieniający przeznaczenie działki nr [...] wszedł w życie 15 grudnia 2017 r., nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie tego planu, bo 14 sierpnia 2020 r., zaś postępowanie w przedmiocie naliczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości wszczęto we wrześniu 2020 r., a więc przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego. W ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że ziściły się wszystkie wskazane wyżej przesłanki warunkujące wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (§ § 18 uchwały nr XXXI-434/2017 stanowi, że stawka procentowa służąca naliczaniu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów oznaczonych symbolami: MN; MN,U; MW,MN; U, Prz; U - wynosi - 30%). Przy czym, co do trzeciej z wymienionych przesłanek, strona skarżąca konsekwentnie – w toku toczącego się od kilku lat postępowania - kwestionuje wysokość (wartość) tego wzrostu, która w ich ocenie jest mniejsza niż to wynika z operatu sporządzonego na zlecenie organu, a stanowiącego podstawę ustalonej opłaty. Oś sporu w sprawie sprowadza się więc do zakwestionowania wysokości ciążącej na stronie opłaty planistycznej, gdyż skarżący co do zasady podważają sporządzony w sprawie operat szacunkowy na podstawie którego wyliczono jej wysokość. W ich ocenie rzeczoznawca uchybił obowiązkowi prawidłowego ustalenia katalogu nieruchomości podobnych, z którymi, przy przyjętej metodzie szacowania nieruchomości, porównywana jest nieruchomość, której dotyczy postępowanie w celu ustalenia jej wartości. Argumentują, że przyjęte do porównania nieruchomości po zmianie planu (tabela 1 str. 12 operatu) – wszystkie z wyjątkiem jednej – są działkami małymi, liczącymi po około 1000 m2, gdy tymczasem nieruchomość wyceniana jest niemal 16 razy większa. Co więcej, wskazują, że tylko jedna z nieruchomości porównywanych znajdowała się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy pozostałe znajdowały się w obszarze zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Z kolei w odniesieniu do katalogu nieruchomości porównywanych w stanie sprzed zmiany planu rzeczoznawca uwzględnił nieruchomości zlokalizowane poza miastem L., z terenu typowych osad wiejskich, które – w ocenie skarżących - niewątpliwie osiągają ceny niższe niż w miastach. Skarżący kwestionują również sposób uwzględnienia w operacie znajdującego się na działce nr [...] stanowiska archeologicznego [...] (w północnej części działki) oraz przebiegającej tam linii napowietrznej SN 15kV. W ich ocenie biegły wadliwie wycenił wpływ tych okoliczności na wzrost wartości nieruchomości. Sąd nie podziela zarzutów skarżących podkreślając, że w zasadniczej mierze odnoszą się one do tej warstwy wyceny nieruchomości, która objęta jest sferą wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Przechodząc zatem do spornej kwestii w okolicznościach niniejszej sprawy, a więc kwotowego określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia ww. zmiany planu, wskazać należy, że podstawę ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy. W operacie biegły rzeczoznawca określa wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, różnica pomiędzy tym wartościami stanowi podstawę do określenia opłaty planistycznej. Istotne jest, że określenie wartości nieruchomości następuje według stanu danej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Przez stan nieruchomości - zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 u.g.n. - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należy określić różnicę w wartości nieruchomości, porównując przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego z przeznaczeniem terenu obowiązującym przed uchwaleniem lub zmianą tego planu, określonym w poprzednim planie miejscowym. Jednocześnie zgodnie z art. 37 ust.12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej jako u.g.n.), o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. On też dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (zob. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. Ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Warstwa merytoryczna operatu podlega więc weryfikacji organu czy sądu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie zwracano uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych - zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne - nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 3284/19). W konsekwencji weryfikacja merytorycznej prawidłowości operatu szacunkowego, w tym dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru zarówno podejścia, jak i metody wyceny nie dokonuje się na gruncie przepisów k.p.a., lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18). Powyższe oznacza, że choć operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., to jednak ocena ta ma swoje ograniczenia, o których mowa była powyżej. Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Rzeczoznawca jest natomiast jedynie związany zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 555, dalej także rozporządzenie w sprawie wyceny). Rozporządzenie to określa m.in. sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów oraz wskazuje, że w ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Podzielając powyższe poglądy dotyczące operatu szacunkowego i jego treści formalnej oraz merytorycznej Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy sporządzony 15 listopada 2024 r. przez rzeczoznawcę W. D. jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżących opłaty planistycznej. Sformułowane w skardze zarzuty dotyczą w istocie tej sfery operatu, która obejmuje wiadomości specjalne. Wbrew stanowisku skarżących, zgłaszane zastrzeżenia podnoszone były wielokrotnie na etapie toczącego się od kilku lat postępowania administracyjnego i znalazły wyjaśnienie w uzasadnieniu skarżonej decyzji. W odniesieniu do kwestionowanego przez skarżących doboru nieruchomości podobnych zestawionych przez biegłego do porównania z nieruchomością wycenianą – dla stanu po zmianie planu – obrazuje go tabela 1 (k. 98 akt). W badanym okresie od września 2019 roku do sierpnia 2020 roku biegły uwzględnił 14 transakcji, z których w istocie większość dotyczyła działek do 1000 m2, a jedna – działki o powierzchni zbliżonej do wycenianej. Biegły odnotował fakt, na który powołują się skarżący, a mianowicie, że rynek obrotu nieruchomościami na analizowanym terenie (obręb [...] miasta L.) jest wprawdzie mocno rozwinięty - to jednak brakuje transakcji nieruchomościami o porównywalnej wielkości. Ustalił zarazem, że wzrost powierzchni powyżej 3000 m2 nie powoduje istotnego zmniejszenia ceny jednostkowej za 1 m2. W konsekwencji, dokonując wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej biegły przyjął współczynniki korygujące – otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, wielkość działki i warunki dojazdu – przypisując do nich odpowiednie wagi. Zdaniem Sądu zatem, biegły odnotował wielkość nieruchomości jako cechę różnicującą nieruchomości porównywane i uwzględnił ją – dokonując stosownych korekt. Podobnie, w odniesieniu do katalogu nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym, przyjętych do wyceny dla stanu sprzed zmiany planu – obrazuje go tabela 5 (k. 94 akt). W badanym okresie od września 2019 roku do czerwca 2020 roku biegły uwzględnił również 14 transakcji, z których 8 dotyczyło działek o porównywalnej wielkości do działki wycenianej (około 1 – 2 hektara), położonych na obszarach – jak podnoszą skarżący – poza miastem L. (T., N., C., Ł.). Biegły i ten fakt odnotował wskazując, że na terenie L. nie stwierdzono transakcji nieruchomościami przeznaczonymi w planie jako rolnicze. Z tych też względów wybrał jako najbardziej zbliżony rynek lokalny, teren gminy N., uwzględniając w wycenie przeprowadzonej przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej takie cechy jak: lokalizacja, warunki agrotechniczne, ukształtowanie terenu oraz dojazd i przypisując im stosowne wagi. Chybiony jest więc zarzut, że biegły zignorował okoliczności kwestionowane w skardze (jak i w poprzedzających ją odwołaniach) dotyczące wadliwego doboru nieruchomości podobnych. Nie mają też racji skarżący oczekując, by nieruchomości przyjęte do porównania były w zasadzie identyczne z wycenianą. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, o czym już mowa była powyżej, w art. 4 pkt 16 pod pojęciem nieruchomości podobnej nakazuje rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak podkreśla się w doktrynie prawa, przez pojęcie nieruchomości podobne należy rozumieć takie nieruchomości, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest do siebie zbliżony. Mówiąc o podobnym stanie prawnym mamy na myśli takie same formy prawne uprawnień do władania nieruchomościami. Znaczenie będzie miało zatem to, czy osoba władająca nieruchomością jest jej właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym. Podobny stan funkcjonalny odnosił się będzie do przeznaczenia nieruchomości i możliwości jej odmiennego zagospodarowania. Jeśli zaś chodzi o podobieństwo stanu fizycznego, to dla nieruchomości gruntowej niewątpliwie znaczenie będzie miała jej powierzchnia. Niewątpliwie zatem biegły ma obowiązek poszukiwać nieruchomości najbardziej zbliżonych do wycenianej. Dotyczy to również poszukiwania nieruchomości o podobnym obszarze. W ich braku jednak, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, ma obowiązek wytypowania nieruchomości najbardziej zbliżonych i skorygowania ich wartości, przy wykorzystaniu instrumentów korygujących, takich jak przypisanie określonych wag i współczynników. Przedłożony operat nie budzi wątpliwości Sądu w sferze doboru nieruchomości przyjętych do porównania i ich oszacowania. W ocenie Sądu, dobór nieruchomości podobnych, jak również ustalenie cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, zostały przez rzeczoznawcę przekonująco wyjaśnione, a skarżący – nie zdołali ich zasadnie podważyć. W odniesieniu do argumentacji związanej z uwzględnieniem w wycenie stanowiska archeologicznego oraz linii energetycznej 15kV znajdujących się na działce nr [...] wskazać należy, że okoliczności te znajdują odzwierciedlenie już w opisie działki (k. 102 akt). Biegły na k. 91 odnotowuje, że obie te okoliczności stanowią obciążenie dla wycenianej działki. Wpływ istnienia napowietrznej linii elektroenergetycznej średniego napięcia został przez biegłego określony w drodze wyliczenia wartości służebności przesyłu (k. 88-86), natomiast wpływ istnienia stanowiska archeologicznego wyliczono odrębnie dla stanu sprzed i po zmianie planu (k. 86-85). Skarżący kwestionują sposób uwzględnienie ww. obciążeń w wycenie nieruchomości, jednak ich polemika jest gołosłowna, gdyż prezentuje subiektywne przekonanie o wadliwości ustaleń biegłego. Konkludując tę część rozważań wskazać należy zatem, że nie jest zadaniem Sądu weryfikacja operatów szacunkowych w zakresie merytorycznym, w jakim chodzi o wiedzę specjalną. Niewątpliwie, dobór nieruchomości podobnych, cech istotnych, mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich gradacja, oszacowanie obciążeń nieruchomości - w tej sferze się znajdują. W tym też aspekcie Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania operatu sporządzonego na zlecenie organu. W świetle powyższego trafnie organy wskazały, że operat z 15 listopada 2024 r. sporządzony został prawidłowo, przez odpowiednią osobę, zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Prawidłowo przedstawiony został sposób dokonania wyceny. Przypomnieć należy, o czym zresztą już mowa była powyżej, że ze względu na szczególny walor dowodowy operatu szacunkowego, zrównany z opinią biegłych, ustawa o gospodarce nieruchomościami ustanawia odrębny (szczególny) tryb kwestionowania ustaleń operatów szacunkowych, z którego skarżący nie skorzystali. Nie sposób oczekiwać realizacji tego uprawnienia przez organy w sytuacji, gdy nie mają one żadnych wątpliwości co do prawidłowości operatu, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty planistycznej. W kontrolowanej sprawie organy obu instancji wnikliwie ustosunkowały się do zarzutów skarżących, zgłaszanych w toku całego postępowania. Przypomnieć należy, że właśnie w następstwie uwzględnienia zarzutów odwołania dotyczących poprzedniego operatu sporządzonego w sprawie Kolegium uchyliło wcześniejszą decyzję organu I instancji z 30 lipca 2024 r. Zarzuty dotyczące ustalenia rynku lokalnego, doboru nieruchomości podobnych oraz obciążeń nieruchomości (stanowisko archeologiczne i linia 15 kV), a także przyjęcia do wyceny nieruchomości przeznaczonych pod mieszkalnictwo jedno i wielorodzinne biegły uwzględnił w operacie, a w ślad za nim – orzekające w sprawie organy. W tej sytuacji, chcąc skutecznie zakwestionować operat - skarżący powinni byli skorzystać z uprawnienia do zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych. Sąd wskazuje przy tym, że treść art.157 § 3 u.g.n. nie wyklucza zwrócenia się przez samą stronę skarżącą do organizacji zawodowej rzeczoznawców w trybie unormowanym w art.157 u.g.n. o dokonanie weryfikacji prawidłowości sporządzenia kwestionowanego operatu. Przepis ten dotyczy, jak to literalnie wskazuje, tylko sytuacji, gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Ugruntowane jest już stanowisko sądów administracyjnych, że o ocenę unormowaną w art.157 ust. 1 u.g.n. może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (np. wyroki NSA z 19.10.2021 r. o sygn. I OSK 578/21, z 08.11.2021 r. o sygn. I OSK 633/21, z 10.08.2021 r. o sygn. I OSK 494/21). Takie samo stanowisko wyrażono w doktrynie (E. Kucharczyk w Komentarzu/el. do art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tym samym skarżący, niezależnie od ewentualnej możliwości zwrócenia się przez Kolegium o dokonanie weryfikacji kwestionowanego operatu w trybie art.157 u.g.n., mogli sami złożyć stosowny wniosek do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art.157 u.g.n., czego jednak nie uczynili. W tym stanie rzeczy Sąd, nie znajdując usprawiedliwionych zarzutów w sformułowanej skardze, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143), skargę oddalił.