II SA/Gd 789/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi H. L.-O.-K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 sierpnia 2010 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej H. L.-O.-K. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 15 marca 2010r. nr [...] Prezydent Miasta G. przekształcił w prawo własności prawo użytkowania wieczystego ustanowione na rzecz : M. K. P. oraz R. P. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej — w udziale 13/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 1 objętego księgą wieczystą [...], H. L. - w udziale 1/7 części, związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 2 objętego księgą wieczystą [...], D. E.— w udziale 9/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 3 objętego księgą wieczystą [...], J. A. D. — w udziale 6/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 4 objętego księgą wieczystą [...], M, E, M, - w udziale 8/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 5 objętego księgą wieczystą [...], M. J. M. - w udziale 9/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 6 objętego księgą wieczystą [...], M. P. — w udziale 1/11 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 7 objętego księgą wieczystą [...], P. S. - w udziale 12/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 8 objętego księgą wieczystą [...], E. J. K. - w udziale 13/100 części związanym z własnością lokalu mieszkalnego nr 9 objętego księgą wieczystą [...], w stosunku do nieruchomości gruntowej obejmującej działkę zabudowaną oznaczoną nr [...] o pow. 204m2, położonej w G. przy ul. F. 6, dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w G. księga wieczysta [...]. Jednocześnie w decyzji organ ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do opisanej nieruchomości w prawo własności na kwotę: |udział 13/100 części (lokal nr 1) |237,40zł | |udział 1/7 części (lokal nr 2) |364,77zł | |udział 9/100 części (lokal nr 3) |125,37zł | |udział 6/100 części (lokal nr 4) |87,31zł | |udział 8/100 części (lokal nr 5) |138,05zł | |udział 9/100 części (lokal nr 6) |130,92zł | |udział 1/11 części (lokal nr 7) |227,20zł | |udział 12/100 części (lokal nr 8) |225,63zł | |udział 13/100 części (lokal nr 9) |237,40 zł | po odliczeniu wartości prawa użytkowania wieczystego oraz uwzględnieniu bonifikaty w wysokości 95%. W uzasadnieniu organ wskazał, iż nieruchomość położona w G. przy ul. F. 6 obejmująca działkę zabudowaną domem oznaczoną nr [...] o pow. 204m2, dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym w G. księga wieczysta [...], stanowi własność Gminy Miasta - z wpisem użytkowania wieczystego na rzecz osób wskazanych w sentencji decyzji. W oparciu o ustawę z dnia 29 lipca 2005 r o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wyżej wymienieni użytkownicy wieczyści złożyli wniosek o przekształcenie ustanowionego na ich rzecz prawa użytkowania wieczystego wprawo własności. Dla ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie biegły rzeczoznawca określił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 154 738 zł, w tym: |• udział 13/100 |części (lokal nr 1) |20 115,9421 | |• udział 1/7 |części (lokal nr 2) |22 105,43zł | |• udział 9/100 |części (lokal nr 3) |13 926,42zł | |• udział 6/100 |części (lokal nr 4) |9 284,28zł | |udział 8/100 |części (lokal nr 5) |12 379,04zł | |• udział 9/100 |części (lokal nr 6) |13 92ó,42zł | |• udział 1/11 |części (lokal nr 7) |14 067,09zł | |• udział 12/100 |części (lokal nr 8) |17 568,5ćzł | |• udział 13/100 |części (lokal nr 9) |20 115,94zł | |i wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę: | |• udział 13/100 |części (lokal nr 1) |15 368zł | |• udział 1/7 |części (lokal nr 2) |14 810zł | |• udział 9/100 |części (lokal nr 3) |11 419zł | |• udział 6/100 |części (lokal nr 4) |7 538zł | |• udział 8/100 |części (lokal nr 5) |9 618zł | |• udział 9/100 |części (lokal nr 6) |11 308zł | |• udział 1/11 |części (lokal nr 7) |19 523zł | |• udział 12/100 |części (lokal nr 8) |14 056zł | |• udział 13/100 |części (lokal nr 9) |15 368zł | Różnica do zapłaty na rzecz Gminy wyniosła: udział 13/100 części (lokal nr 1) 4 747,94zł udział 1/7 części (lokal nr 2) 7 295,43zł udział 9/100 części (lokal nr 3) 2 507,42zl udział 6/100 części (lokal nr 4) 1 746,28 zł udział 8/100 części (lokal nr 5) 2 761,04zł udział 9/100 części (lokal nr 6) 2 618,42zł udział 1 /l 1 części (lokal nr 7) 4 544,09zł udział 12/100 części (lokal nr 8) 4 512,56zł udział 13/100 części (lokal nr 9) 4 747,94zł Organ wskazał, iż po złożeniu przez strony oświadczenia, iż przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest wyłącznie na cele mieszkalne, organ zastosował bonifikatę w wysokości 95% od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, po odliczeniu której opłata wyniosła: udział 13/100 części (lokal nr 1) 237,40zł udział 1/7 części (lokal nr 2) 364,77zł udział 9/100 części (lokal nr 3) 125,37zl udział 6/100 części (lokal nr 4) 87,31 zł udział 8/100 części (lokal nr 5) 138,05zł udział 9/100 części (lokal nr 6) 130,92zł udział 1 /l 1 części (lokal nr 7) 227,20zł udział 12/100 części (lokal nr 8) 225,63zł udział 13/100 części (lokal nr 9) 237,40zł H. L. w odwołaniu od powyższej decyzji wskazała, iż udziały wskazane w decyzji winny zostać sprostowane. W toku postępowania odwoławczego skarżąca wskazała, iż ogólna powierzchnia lokali w budynku wynosi 635,84 m 2 i przedłożyła zaświadczenia wspólnoty określające jej udział w nieruchomości wspólnej obliczony z uwzględnieniem stosunku powierzchni jej lokalu do rzeczywistej powierzchni budynku na 10,2699 % Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 sierpnia 2010r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję na podstawie na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art. 4 ust. 1 i 2, art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz.1459 ze zm.), § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), § 1 uchwały nr XXI/565/08 Rady Miasta G. z dnia 27 marca 2008 r. w sprawie wyrażenia zgody na udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przysługujące osobom fizycznym i spółdzielniom mieszkaniowym, oraz ustalenia stopy procentowej rozłożonej na raty opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.Urz.Woj.P. z 2008 r. nr 41, poz. 1216). W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył treść przepisów będących podstawą orzekania w niniejszej sprawie, jako prawidłowe uznał wartości wskazane w zaskarżonej decyzji, zaś odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu wyjaśnił, iż zarówno z księgi wieczystej jak i z informacji z rejestru gruntów wynika, że H. L. posiada udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1/7. Dokumenty te są ze sobą spójne i stanowią dowód na okoliczność wysokości tego udziału. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Organ wskazał, iż przedłożone przez stronę zaświadczenie zarządcy nieruchomości dotyczące powierzchni lokalu nr 2, nie może stanowić dowodu na inną wysokość udziału, również załączony spis właścicieli nie jest dokumentem stanowiącym taki dowód. Podstawowymi dokumentami stanowiącymi o wysokości udziałów jest odpis z księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów. Jak wynika z informacji organu I instancji z dnia 7 sierpnia 2010 r. do organu nie wpłynął żaden dokument dotyczący zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Z odpisu księgi wieczystej [...] prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr 2 udział w gruncie wynosi zatem 1/7 części. Skargę na powyższą decyzję wniosła H. L., zarzucając błędne wyliczenie udziałów w gruncie, wpływające na wielkość ustalonej opłaty. Skarżąca wskazała, iż wedle aktu notarialnego zakupu nieruchomości posiada ona 1/7 (14,29%) udziału, zaś wedle stanu faktycznego udział ten wynosi 10%. Skarżąca wskazała iż w latach dziewięćdziesiątych Gmina G. kosztem części wspólnych wykonała adaptację strychu na lokale mieszkalne, co w konsekwencji spowodowało zwiększenie powierzchni lokali mieszkalnych i wpłynęło na wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej. Gmina G. przed wejściem w życie ustawy o własności lokali nie sprostowała wielkości udziałów. Skarżąca stwierdziła, iż wskutek tego zaniechania będzie ponosiła wyższe koszty przekształcenia. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Na rozprawie w dniu 9 lutego 2011 r. skarżąca wyjaśniła, iż w marcu 2010 r. wspólnota podjęła uchwałę w sprawie zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Skarżąca wskazała, iż w momencie zakupu przez nią jej lokalu budynek miał około 400 m 2 powierzchni i było w nim tylko 8 lokali. W latach 90-tych dobudowane zostało jedno piętro budynku o powierzchni ponad 200 m 2, w związku z czy w budynku przybyły dwa lokale. Właścicielem jednego z lokali w budynku jest nadal Gmina. Skarżąca wskazała, iż jej udział w nieruchomości wspólnej wynosił 1/7 w momencie zakupu lokalu, a obecnie uległ on zmniejszeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz,1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, co do zasady, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem i polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Stanowiący podstawę wydania zaskarżonej decyzji art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. z 2005 r. Nr 175, poz.1459 ze zm.), zwanej dalej ustawą, stanowi, iż osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. W myśl art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Organ dokonując przekształcenia, orzeka o zmianie charakteru prawa oraz ustaleniu, zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy - opłaty z tego tytułu. Wielkość udziału w budynkowej nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej ma istotne znaczenie dla określenia wysokość opłaty. Właściciele lokali w budynku położonym na nieruchomości gruntowej, której dotyczy przekształcenie, posiadają udziały w nieruchomości wspólnej oraz udziały w prawie użytkowania wieczystego. Udziały w prawie użytkowania wieczystego wynikają z szeregu zawieranych kolejno umów dotyczących wyodrębnienia poszczególnych lokali. Z podniesionych przez skarżącą w odwołaniu zarzutów wynikało, iż udziały w nieruchomości wspólnej oraz w użytkowaniu wieczystym nieruchomości, określone są nieprawidłowo, bowiem w budynku doszło do nadbudowy co wpłynęło na zmianę wysokości udziałów. Powyższa okoliczność nie została przez organ odwoławczy wyjaśniona. Organ w niniejszej sprawie prawidłowo powołał się na treść księgi wieczystej nieruchomości, w oparciu o którą dokonano ustalenia wysokości udziałów. Wskazać jednak należy, iż wpis w księdze wieczystej nieruchomości nie w każdym przypadku odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu nieruchomości. Z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. Nr 124 z 2001 r. poz. 1361 ze zm.) wynika, że księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Art. 3 tej ustawy wprowadza domniemanie prawne, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Treść wpisów w księdze wieczystej może różnić się od rzeczywistego stanu prawnego. W przypadku niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, stronie przysługuje prawo wystąpienia z powództwem o usunięcie tej niezgodności w trybie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, iż osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, przysługuje roszczenie o usunięcie tej niezgodności. Celem tego powództwa jest zmiana istniejącego w księdze wpisu na wpis odpowiadający rzeczywistemu stanowi prawnemu. Wyodrębnione w budynku na nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym lokale mieszkalne podlegają regulacji ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Przepis art. 3 tej ustawy w ust. 1-3 stanowi, iż: 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. 2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. 3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Według art. 4 ust. 3 tej ustawy, jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to prawo. Z unormowania tego wynika, iż co do zasady wielkość udziałów w prawie własności nieruchomości gruntowej (i odpowiednio użytkowania wieczystego takiej nieruchomości) winna odpowiadać wielkości udziałów we współwłasności nieruchomości budynkowej, a udział ten odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Zasada wynikająca z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali jest zasadą bezwzględnie obowiązującą, a odstępstwa od niej możliwe tylko w przypadkach określonych w tej ustawie. W sytuacji określenia udziałów w sposób nie odpowiadający tej zasadzie, osobom posiadający lokale w budynku przysługuje prawo wystąpienia z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w trybie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. (vide: uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2002 sygn. IV CKN 1304/00 Lex 78365) Skarżąca przedłożyła organowi II instancji dokument obrazujący rzeczywistą wielkość nieruchomości i zawierający wyliczenie udziałów obliczonych prawidłowo z uwzględnieniem reguły wynikającej z art. 3 ust. 3 ustawy. Z dokumentu tego wynika, iż istnieją uzasadnione wątpliwości odnośnie zgodności wpisu w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego. Organ winien zatem dokonać ustalenia, czy podnoszone przez skarżącą okoliczności faktyczne polegają na prawdzie. W sytuacji uzasadnionych wątpliwości odnośnie prawidłowości wpisu w księdze wieczystej organ winien uwzględnić konieczność wystąpienia przez podmiot uprawniony do sądu z powództwem o uzgodnienie treści stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Organ administracji nie mógł samodzielnie dokonać ustaleń odnośnie prawidłowej wielkości udziałów, gdyż kwestia ta podlega kompetencji sądu cywilnego. W takiej sytuacji w sprawie zachodziłby przypadek określony w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zagadnienia wstępnego, którego rozpatrzenie warunkowało wydanie decyzji administracyjnej, a organ winien zastosować tryb przewidziany w art. 100 k.p.a. Przeciwne działanie organu narusza przewidziany w art. 7 k.p.a. obowiązek stania na straży praworządności i podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz jej załatwienia z uwzględnieniem słusznego interesu obywatela. W sprawie, wobec niewyjaśnienia powyższej kwestii i nieustalenia wielkości rzeczywistych udziałów w nieruchomości wspólnej, mogło dojść do niezasadnego obciążenia skarżącej opłatą za przekształcenie w zawyżonej wysokości. Nadto wskazany w decyzji udział we współwłasności nieruchomości gruntowej nie będzie odpowiadał rzeczywistemu udziałowi w nieruchomości wspólnej. Wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej jest kwestią istotną dla właściciela lokalu z uwagi na fakt, iż ma on m. in. wpływ na zakres obciążeń związanych z nieruchomością wspólną (art. 12 ust. 2, art. 17 ustawy). Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż w pierwszej kolejności organ winien umożliwić skarżącej złożenie ewentualnych wniosków dowodowych na podnoszone przez skarżącą w toku postępowania sądowego okoliczności dotyczące zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze czynności członków wspólnoty mieszkaniowej. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję. W oparciu o art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd zasądził od organu na rzecz skarżącej kwotę 100 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania - uiszczonego wpisu sądowego.