II SA/Gd 805/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi W. Z. i M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławcze z dnia 19 września 2018 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. W. Z. i M. Z. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej jako Kolegium) z dnia 19 września 2018 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 10 lipca 2018 r. (dalej jako Wójt), ustalającą na rzecz A. warunki zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca) na działkach: nr [..], położonej w G. oraz na nr [..], położonej w S. Zaskarżona decyzja podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wójt prowadził postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca) na działce nr [..] (w G.) i na działce nr [..] (w S.) oraz rampy rozładunkowej. W toku tego postępowania Wójt w dniu 23 kwietnia 2010 r. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, określając zasady realizacji przedsięwzięcia polegającego na budowie ww. komory składowej, określając w niej warunki wykorzystania terenu w fazie realizacji i eksploatacji, ze szczególnym uwzględnieniem konieczności ochrony cennych wartości przyrodniczych, zasobów naturalnych i zabytków oraz ograniczenia uciążliwości dla terenów sąsiednich. Rozpoznając wniosek organ kolejno decyzjami z dnia 12 listopada 2008 r., 30 grudnia 2011 r. i 23 stycznia 2013 r. ustalał warunki zabudowy dla przedmiotowej decyzji, lecz rozstrzygnięcia te były uchylane przez organ drugiej instancji, a sprawę przekazywano Wójtowi do ponownego rozpoznania. Kolejna z decyzji, decyzja z dnia 14 sierpnia 2013 r. oraz utrzymująca ją w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 7 października 2013 r., stały się przedmiotem sądowej kontroli, w wyniku której Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 947/13 uchylił opisane rozstrzygnięcia. Ponownie rozpatrując sprawę Wójt decyzją z dnia 31 lipca 2015 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie magazynu surowca. Ustalając warunki kształtowania zabudowy organ pierwszej instancji określił m.in.: - że dojazd z drogi publicznej będzie odbywał się z drogi powiatowej nr [..] (działki nr [..] obręb G. oraz nr [..] obręb S.), - wskaźnik powierzchni zabudowy na "max 0,60", - wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na "min. 0,30", - geometrię dachu projektowanego budynku jako dach jedno lub dwuspadowy o spadku połaci około 5 stopni (+/- 5o), - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku magazynowego na "do 8,5 m", - szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego na "max. do 90 m", - bezwzględny zakaz odprowadzania wód opadowych ze wszystkich połaci dachowych oraz z pozostałych powierzchni utwardzonych na tereny użytkowania publicznego i działek sąsiednich, - obowiązek wykonania dwóch ekranów akustycznych o długości 3,5 m i wysokości 3,0 m, osłaniających zespoły agregatów od strony północno-zachodniej. Ponadto organ uwzględnił, że teren działek inwestycyjnych znajduje się w strefie ochronnej ograniczenia wysokości, ustanowionej od obiektu wojskowego - decyzją lokalizacyjną nr [..] z dnia 12 grudnia 1977 r. wydaną przez Komisję Planowania przy Radzie Ministrów w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji budownictwa specjalnego w zakresie obronności kraju i w związku z powyższym projektując należy uwzględnić rzędną posadowienia obiektu jak również max wysokość projektowanej zabudowy tak aby sumaryczna wartość nie przekroczyła rzędnej 93 m n.p.m. W tym zakresie wskazał na treść pisma Wojewódzkiego Sztabu Wojskowego z dnia 17 listopada 2014 r., nr [..], w którym wskazano na ograniczenia w użytkowaniu terenów położonych wokół bazy systemu obrony przeciwrakietowej w R. Ustalając warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ określił, że: - ewentualna uciążliwość wynikającą z funkcji obiektu powinna zamknąć się w granicach działki; - odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych zagospodarować w ramach działki; - planowane przedsięwzięcie stanowi przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko - w stosunku do przedsięwzięcia Wójt Gminy wydał w dniu 23 kwietnia 2010 r. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach nr [..], zaś planowane przedsięwzięcie należy realizować i eksploatować z uwzględnieniem warunków powyższej decyzji, - w projektowaniu inwestycji należy przestrzegać rygorów dotyczących zachowania (nieprzekraczania) standardów jakości środowiska, co wynika z art. 144 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, - niezależnie od poziomu hałasu, w zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić pas wysokiej zieleni izolacyjnej przy granicy z działką nr [..], a także - w razie potrzeby, akustyczny ekran ochronny. W zakresie ustaleń dotyczących ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej określono, że planowana inwestycja jest zlokalizowana na terenie objętym formą ochrony zabytków, o której mowa w art. 7 pkt 4 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. nr 162, poz. 1568 ze zm.), na działce nr [..] znajduje się strefa archeologiczna [..]. Powyższą decyzję utrzymało w mocy Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 5 października 2015 r., natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (dalej jako WSA) wyrokiem z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 724/15 uchylił tę decyzję oraz poprzedzające ją rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wyroku WSA wskazał, że w sprawie istnieją rozbieżności w określeniu szerokości frontu działek objętych inwestycją, a co za tym idzie – rozbieżność w zakresie obszaru analizowanego. Zarówno w analizie funkcji jak i decyzji organu pierwszej instancji wskazano, że szerokość frontu działek wynosi około 200 m, a zwiększenie jej wartości do dwóch pełnych szerokości nie wpłynie na rozstrzygnięcie ustaleń decyzji w zakresie parametrów technicznych nowej zabudowy. Z kolei Kolegium w odpowiedzi na skargę stwierdziło, że obszar analizowany wyznaczono w odległości większej niż 200 m, stanowiącej trzykrotność frontu działek inwestycyjnych, co oznacza, że szerokość frontu powinna wynosić ok 67 m. Jeżeli zatem przyjąć szerokość frontu ustaloną przez Wójta (200 m), to wyznaczenie granic obszaru analizowanego winno nastąpić w odległości co najmniej 600 m. Tymczasem granice te uwidocznione na załączniku graficznym do decyzji wyznaczono w odległości około 260 m. W ocenie WSA organ nie rozważył należycie, czy planowana inwestycja polegająca na rozbudowie zakładu produkcyjnego zlokalizowanego w sąsiedztwie zabudowy o charakterze mieszkaniowym, spełnia warunek dobrego sąsiedztwa. W tym zakresie WSA podkreślił, że brak jest podstaw prawnych do pomijania funkcji i cech zabudowy istniejącej, uzasadniając to wyłącznie względami związanymi z prawidłową technologią istniejącego zakładu inwestora, pomijając uwarunkowania istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy mieszkaniowej. Jako przejaw uwzględnienia wyłącznie interesu inwestora WSA uznał uzasadnienie, że w przypadku przyjęcia wskaźników zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej, planowany stały się małym budynkiem gospodarczym, a nie magazynem, co stanowiłoby nadmierną ingerencję w prawo własności inwestora. WSA stwierdził również, że prawidłowe dokonanie oceny spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa" jest możliwe jedynie wówczas, gdy z materiału dowodowego sprawy, który stanowi przede wszystkim analiza urbanistyczna będąca załącznikiem do decyzji, wynika w sposób jednoznaczny lokalizacja planowanej zabudowy, którą należy przedstawić przez wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji. Natomiast w niniejszej sprawie część graficzna analizy została sporządzona na nieczytelnej mapie, z której nie można odczytać numerów działek, nie naniesiono funkcji poszczególnych działek oraz istotnych wskaźników ich zabudowy. Dalej sąd wojewódzki wyraził wątpliwość co do prawidłowości ustalenia parametrów zabudowy, takich jak "max 0,60" - w odniesieniu do wielkości powierzchni zabudowy, "min. 0,30" - w odniesieniu do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, "dach jedno lub dwuspadowy o spadku połaci około 5 stopni (+/- 5°)", "do 8,5 m", w odniesieniu do górnej krawędzi elewacji frontowej oraz "max do 90 m" w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej budynku magazynowego. Wskazane parametry nie zostały bowiem określone w sposób konkretny, lecz jako wartości maksymalne. Dodatkowo w odniesieniu do ww. wskaźników istnieją rozbieżności między treścią rozstrzygnięcia a uzasadnieniem organu pierwszej instancji, jak i między rozstrzygnięciem a wynikami analizy funkcji. I tak, w rozstrzygnięciu wskaźnik powierzchni zabudowy określono "do 0,6", w uzasadnieniu decyzji i w analizie podano konkretnie "0,6". Nieprawidłowo dopuszczono też odstępstwa w wyznaczeniu spadku połaci +/- 5, gdyż wskaźnik taki nie wynika z analizy, a ponadto przy przyjęciu wskaźnika "około 5 stopni" odstępstwo do 5 stopni in minus doprowadzi do realizacji budynku o dachu płaskim, tj. niezgodnie z przyjętym w decyzji warunkiem dachu jedno lub dwuspadowego. Niewyjaśniono też sposobu ustalenia maksymalnej szerokości elewacji frontowej budynku na 90 m. Opis inwestycji zdaje się wskazywać, że większość zabudowy będzie na działce nr [..], przy czym kształt tej działki wskazuje, że posadowienie na niej budynku o szerokości elewacji frontowej - 90 m mogłoby nastąpić jedynie poprzez przekroczenie uwidocznionych w części graficznej decyzji organu pierwszej instancji "granic opracowania objętych planowaną inwestycją", co budzi wątpliwości również w zakresie prawidłowego określenia linii rozgraniczających inwestycję. Odnośnie powyższej kwestii należy dodatkowo stwierdzić, że organy nie wyjaśniły, z jakich przyczyn warunki zabudowy ustalone zostały dla dwóch działek o numerach [..] i [..]. W szczególności nie podały wyraźnie czy na obu z nich, czy też na jednej realizowany będzie magazyn objęty wnioskiem. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wójt decyzją z dnia 17 sierpnia 2017 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, lecz rozstrzygnięcie to zostało uchylone decyzją Kolegium z dnia 23 października 2017 r., a sprawa została ponownie przekazana organowi pierwszej instancji. W toku ponownie prowadzonego postępowania inwestor, na wezwanie organu, przedstawił aktualną kopię mapy zasadniczej obejmującą obszar wokół działek inwestycyjnych oraz wskazał gabaryty projektowanego obiektu. W piśmie z dnia 22 stycznia 2018 r. podał wysokość całkowitą do kalenicy – 7 mb, wysokość do attyki – 5 mb, wysokość do gzymsu – 6 mb, spadek połaci dachowych – 10%, powierzchnia hali – 1020 m2, dach wielospadowy, powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu – 2000 m2. Ostatecznie decyzją z dnia 10 lipca 2018 r. Wójt ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej budowy magazynu surowców. Ustalając warunki zagospodarowania terenu i kształtowania zabudowy organ pierwszej instancji określił m.in.: - obowiązującą linię zabudowy, zgodnie z załącznikiem graficznym nr 3 do decyzji, na długości 30 m jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy; - dojazd z drogi publicznej będzie odbywał się z drogi gminnej nr [..] (działki nr [..] obr. G. oraz nr [..] obr. S.), - wskaźnik powierzchni zabudowy dla trenu inwestycji, czyli dz.nr [..] i dz. nr [..] wynosi - 0,3; - powierzchnia zabudowy budynku wynosi 1020 m2, a powierzchnia terenu podlegająca przekształceniu 2000 m2, - wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej wynosi min. 0,40, - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku magazynowego - 6 m, - wysokość do kalenicy budynku ( od średniego poziomu gruntu) - 7 m, - geometria dachu projektowanego: dachy dwuspadowe i jednospadowe, kąt nachylenia połaci dachu 10 stopni, kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki jako kontynuację kierunku kalenicy istniejącej na długości 30 m; - szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego - 30,0 m, - nałożono obowiązek wykonania dwóch ekranów akustycznych o długości 3,5 m i wysokości 3,0 m, osłaniających zespoły agregatów od strony północno - zachodniej, - agregaty chłodnicze sytuować od strony północno - zachodniej planowanego magazynu - komory chłodniczej, w przybudówkach zadaszonych i wyciszonych akustycznie przez wyłożenie ścian hali jak i ścian i zadaszenia agregatów wełną mineralną; - teren działek nr [..] obr. G. i nr [..] obr. S. znajduje się w strefie ochronnej - ograniczenia wysokości, ustanowionej od obiektu wojskowego - decyzją lokalizacyjną nr [..] z dnia 12 grudnia 1977 r. wydaną przez Komisję Planowania przy Radzie Ministrów w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji budownictwa specjalnego w zakresie obronności kraju. W związku z powyższym projektując należy uwzględnić rzędną posadowienia obiektu jak również max wysokość projektowanej zabudowy, tak aby sumaryczna wartość nie przekroczyła rzędnej 93,00 m n p m. Ustalając warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi organ określił natomiast, że: - ewentualna uciążliwość wynikającą z funkcji obiektu powinna zamknąć się w granicach działki; - odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych zagospodarować w ramach działki; - planowane przedsięwzięcie stanowi przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko - w stosunku do przedsięwzięcia Wójt Gminy wydał w dniu 23 kwietnia 2010 r. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach nr [..], zaś planowane przedsięwzięcie należy realizować i eksploatować z uwzględnieniem warunków powyższej decyzji, - w projektowaniu inwestycji należy przestrzegać rygorów dotyczących zachowania (nieprzekraczania) standardów jakości środowiska, co wynika z art. 144 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, - niezależnie od poziomu hałasu, w zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić pas wysokiej zieleni izolacyjnej przy granicy z działką nr [..], a także - w razie potrzeby, akustyczny ekran ochronny. Organ wskazał też, że planowana inwestycja jest zlokalizowana na terenie objętym formą ochrony zabytków, o której mowa w art. 7 pkt. 4 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, na działce nr [..] znajduje się strefa archeologiczna [..]. W uzasadnieniu Wójt podał, że szerokość frontu działek objętych wnioskiem wynosi 200 m, zatem obszar analizowany przyjęto w odległości trzykrotności tego parametru, obejmując nim tern 600 m. W tak wyznaczonym obszarze zlokalizowana jest zabudowa produkcyjno-usługowa, kulturalno-oświatowa, zagrodowa związana z produkcją rolną oraz mieszkaniowa jednorodzinna. Organ ocenił też, że czytelności i przejrzystość mapy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji umożliwia stronom odczytanie numerów działek, ich funkcji i istotnych wskaźników zabudowy. Uzasadniając dalej przyjęte wskaźniki nowej zabudowy oraz zastosowane odstępstwa w tym zakresie organ wyjaśnił, że planowaną inwestycję oceniono z punktu widzenia istniejącej na całym terenie zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech urbanistycznych i architektonicznych, z zachowaniem ładu przestrzennego obszaru analizowanego, a uciążliwości i wpływ inwestycji na działki sąsiedniej jest akceptowalny, biorąc pod uwagę sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości o innych funkcjach w tym obszarze. I tak, zauważono, że linię zabudowy dla planowanej inwestycji powinna wyznaczać zabudowa istniejąca na działkach [..] tj. budynki zakładu A. - linia zabudowy 15 m od granicy działki, oraz budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [..] - linia zabudowy 30 m od granicy działki, która przebiega z uskokiem. Należałoby zatem przyjąć dla nowoprojektowanej zabudowy linię zabudowy w odległości 30 m od granicy działki, lecz z wykonanej analizy wynika jednak, że takie wyznaczenie linii zabudowy miałoby niekorzystny wpływ na lokalny ład przestrzenny, dla którego cofnięcie budynku w głąb działki o 30 m nie jest cechą charakterystyczną. Budynek mieszkalny jednorodzinny zlokalizowany na działce nr [..] jest pod tym względem wyjątkiem w najbliższej okolicy. Korzystając z zawartego w § 4 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie), dopuszczenia wyznaczenia innej obowiązującej linii zabudowy, wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku zakładu A. na długości 30 m. Takie założenie pozwoli na rozbudowę zakładu z linii prostej na długości 30 m bez konieczności wykonania załamania elewacji co w rażący sposób ingerowałoby w zastany układ przestrzenny. Organ odstąpił także od wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu a podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wyjaśnił, że ten średni wskaźnik wynosi 0,16 i jest obniżony przez występujące w obszarze analizowanym budynki mieszkalne i zabudowę zagrodową lokalizowaną na stosunkowo dużych działkach. Z kolei średni wskaźnik zabudowy przemysłowo-magazynowej na działkach nr: [..]-[..] wynosi 0,5. Dlatego też zastosowano odstępstwo i wskaźnik zabudowy wyznaczono jako 0,3 dla trenu inwestycji czyli dz. nr [..] i dz. nr [..] łącznie, nie przekraczając średniego wskaźnika zabudowy dla działek pobliskich z zabudową o tej samej funkcji. Również w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej organ zrezygnował z uśrednionego parametru dla obszaru analizowanego wynoszącego 17 m, uwzględniając zamiast tego średnią długość rewelacji frontowej dla budynków sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, tj. 65 m. W konsekwencji, dla przedmiotowej inwestycji parametr ten wyznaczono na 30 m. Z uwagi na to, że średnia wysokość krawędzi elewacji frontowej na obszarze analizowanych wynosi 3,82, co nie jest właściwe dla planowanej inwestycji, organ wyznaczył ten parametr w oparciu o cechy budynku na działce [..], którego wysokość krawędzi elewacji frontowej wynosi 7 m i przyjął wartość 6 m. Na skutek rozpoznania odwołania Kolegium uznało zawarte w nim zarzuty za niezasadne i decyzją z dnia 19 września 2018 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium podkreśliło, że orzekające w sprawie organy związane były oceną prawną i wskazaniami zawartymi w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 724/15 i uznało, że wszelkie uchybienia dostrzeżone przez ten sąd zostały wyeliminowane. Jak ustalił organ drugiej instancji na obszarze analizowanym występuje 5 funkcji, a mianowicie: UPR - tereny zabudowy związane z produkcją rolną, UP - tereny zabudowy produkcyjno-usługowej, R - tereny rolne, UO - tereny usług, oświaty i kultu religijnego ora MN - tereny zabudowy mieszkaniowej. Z analizy załącznika graficznego należy wywieść wniosek, że obszary na których realizowane są poszczególne funkcje są położone w zasadzie obok siebie, w zwartych granicach, przy czym zabudowa mieszkaniowa znajduje się w północnej i południowej części obszaru analizowanego. Planowana inwestycja ma być realizowana po części na działce nr [..] obr. G., mającej funkcję produkcyjno-usługową oraz w części na działce nr [..] obr. S., której na załączniku graficznym nie przypisano żadnej funkcji, a która jest położona pomiędzy terenami o czterech odrębnych sposobach korzystania - to jest UP, MN, UPR i R. Sposób wyrysowania planowanego magazynowego budynku na załączniku graficznym wskazuje na to, że będzie on przylegał do istniejącej zabudowy produkcyjnej, pozostając w części na obszarze wykorzystywanym na cele produkcji i usług. Inwestycja nie "wchodzi" natomiast na obszar o przeznaczeniu mieszkaniowym, pozostając poza jego granicami. W ocenie Kolegium należy więc zgodzić się z organem pierwszej instancji, że planowana zabudowa nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego oraz nie spowoduje wprowadzenia dysharmonii na terenach zabudowy mieszkaniowej. Według Kolegium organ pierwszej instancji zgodnie ze wskazaniami sądu ustalił średnie parametry dla obszaru analizowanego, mając na względzie całą występującą w nim zabudowę, a korzystając z wyjątków określonych w § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia nie dopuścił się dowolności. W szczególności, w odniesieniu do ostatniej decyzji Wójta zmniejszeniu uległy wysokość górnej krawędzi oraz szerokość elewacji frontowej. Ponadto jednoznacznie określono szerokość frontu działek, wyrysowano linie rozgraniczające teren inwestycji, wyeliminowano rozbieżności między treścią rozstrzygnięcia i jego uzasadnieniem, a zmniejszając szerokość elewacji frontowej na 30 m z początkowych 90 m i określając lokalizację budynku na działkach – wyjaśniono dlaczego warunki zabudowy ustalono dla dwóch działek. Odnosząc się zaś do kwestii uwzględnienia interesu prawnego właścicieli nieruchomości sąsiednich Kolegium wskazało, że kontrolowana decyzja zawiera nakazy wiążące się z obowiązkiem budowy ekranów akustycznych, odpowiedniego wyciszenia agregatów chłodniczych oraz nasadzenia wysokiej zieleni izolacyjnej. Jednocześnie w okolicznościach niniejszej sprawy, mając na uwadze związany charakter decyzji o warunkach zabudowy, oraz fakt uprzedniego "poddania się" przez wnioskodawcę procedurze oceny oddziaływania na środowisko, mającej na celu doprowadzenie do jak najskuteczniejszego wyeliminowania uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, brak jest podstaw do odmowy uwzględnienia wniosku. Korzystanie przez inwestora z prawa własności do przysługujących mu nieruchomości nie ma charakteru nieograniczonego i całkowicie pomijającego interes właścicieli nieruchomości sąsiednich, pomimo tego, że prawo własności ma co do zasady charakter bardzo szeroki, a pierwotnym zamiarem wnioskodawcy była realizacja budynku o większych rozmiarach. Stąd też w ocenie Kolegium wyważeniem interesów stron jest określona w obecnej decyzji realizacja inwestycji w mniejszych rozmiarach, z uwzględnieniem rygorów nałożonych w decyzji środowiskowej. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego. W ich ocenie w sprawie dokonano błędnej wykładni art. 16 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, dalej jako u.p.z.p.) poprzez uznanie, że planowana inwestycja będzie kontynuacją linii zabudowy wyznaczonej przez istniejącą aktualnie zabudowę oraz nieuwzględnienie przy wyznaczaniu parametrów dla nowej zabudowy funkcji oraz cech zabudowy istniejącej przy wyznaczaniu. Ponadto skarżący zarzucili naruszenie art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia wskazując, że sporządzona w sprawie analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu jest nierzetelna, nieprecyzyjna oraz stronnicza. Dodatkowo analiza ta z naruszeniem § 4 ust. 4, § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 rozporządzenia nadużywa unormowań dotyczących odstępstw od zasad wyznaczania parametrów nowej zabudowy poprzez zawyżenie tych parametrów. W konsekwencji organ wbrew art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydał decyzję o warunkach zabudowy, choć inwestycja nie spełniała łącznie określonych w przepisach wymagań, a decyzja ta stanowi naruszenia art. 21 Konstytucji RP poprzez pozbawienie skarżących prawa ochrony ich własności. Zdaniem skarżących przeprowadzone postępowanie narusza zasady uregulowane w art. 7 w związku z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako k.p.a.), art. 11, art. 89 § 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., albowiem stan faktyczny sprawy nie uwzględnił wszystkich funkcji i cech zabudowy istniejącej, a rozstrzygnięcie zostało oparte na wynikach nierzetelnej analizy, przy czym organ nie wyjaśnił przyczyn wydanej decyzji – w szczególności w zakresie utrzymania w mocy rozstrzygnięcia zezwalającego na budowie magazynu w bliskiej, około 40 m, odległości od domów jednorodzinnych. Niezasadnie też zaniechano przeprowadzenia rozprawy, mimo iż konieczne było przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego. Ponadto organ wbrew art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm., dalej jako p.p.s.a.), nie zastosował się do wiążących wskazań wydanego wyroku Sądu. W uzasadnieniu podkreślono, że wbrew ustaleniom organów planowana inwestycja nie spełnia przesłanki kontynuacji funkcji, która dotyczy m.in. intensywności wykorzystania terenu. Jak wynika z załącznika nr 1 do decyzji, większość działek sąsiadujących z terenem inwestycji to działki przeznaczone na cele mieszkaniowe. Tego rodzaju zabudowa jest zatem zabudową dominującą. Już aktualna działalność przedsiębiorstwa inwestora powoduje liczne uciążliwości (ciągły hałas przekraczający dopuszczalne normy, drgania podłoża powodujące niszczenie budynków, zakłócenie miru domowego) dla sąsiednich nieruchomości o charakterze mieszkaniowym, zatem jej dalszy rozwój niewątpliwie zintensyfikuje zakłócenia, na które każdego dnia narażeni są zamieszkujący sąsiednie nieruchomości. Tymczasem organy pomijają ten fakt i argumentują, że przedmiotowa inwestycja jest spójna i zgodna z istniejącym kompleksem produkcyjnym, zaś takie stanowisko nie spełnia wymogu należytego wyważenia interesów stron postępowania. W ocenie skarżących przeprowadzona analiza nie spełnia wymogu rzetelności, albowiem pominięto w niej wiele faktów. Przede wszystkim przedstawia nierzetelne fotografie kompleksu budynków spółki A. poprzez pominięcie znajdujących się na działce nr [..] budynków o mniejszych wysokościach – 3 m, 4 m i 5 m. Zabudowy tej nie ujęto także w opisie analizy. Rozpatrując zaś kwestię linii zabudowy wybiórczo przedstawiono wyłącznie budynki znajdujące się w bliskiej lokalizacji w stosunku do drogi, pomijając w całym obszarze analizowanym wskazania odległości poszczególnych budynków mieszkalnych od jezdni i w konsekwencji uznając, że tylko budynek skarżących znajduje się dalej od jezdni i stanowi wyjątek. W analizie pominięto także budynki na działkach nr [..] i [..], które znajdują się najbliżej nieruchomości skarżących. Wbrew twierdzeniom organów analiza nie uzasadnia także w sposób wystarczający zastosowania odstępstw od parametrów zabudowy istniejącej i mimo zmiany pierwotnych założeń wielkości inwestycji budynek nadal będzie stanowić naruszenie dotychczasowego ładu przestrzennego. Stanowi on kontynuację wyłącznie pojedynczych budynków odbiegających od już zastanego ładu. Końcowo skarżący zauważyli, że odpowiednim miejscem na realizację inwestycji byłoby ulokowanie jej na działce znajdującej się obok działki nr [..] i naprzeciwko działki [..], która również jest własnością inwestora. W odniesieniu do działki nr [..] inwestora posiada bowiem decyzję o warunkach zabudowy dla rozbudowy znajdującego się na niej zakładu. Takie rozwiązanie pozwoliłoby na realizację inwestycji bez naruszania praw osób trzecich. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ wskazał, że inwestycja na być realizowana na obszarze oraz w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru, który dzisiaj nie ma przeznaczenia mieszkaniowego. Planowany budynek będzie przylegał do istniejącego od dawna kompleksu produkcyjnego, zatem nie będzie powstawał w oderwaniu od otaczającej go zabudowy. W ocenie Kolegium przedmiotowa inwestycja nie będzie w żaden sposób negatywnie wpływać na nieruchomości znajdujące się w granicach obszaru analizowanego uznając, że ze względu na duży zakres tego obszaru funkcją dominującą jest również funkcja rolna. W zakresie wyważenia interesów stron postępowania Kolegium wskazało, że realizacja żądań skarżących spowodowałaby, że całkowicie by pominięto interes wnioskodawcy. Wprawdzie w skardze wskazano na wyjątkowe uciążliwości i hałasy powodowane przez zakład inwestora, lecz brak jest dowodów, że normy w tym zakresie zostały przekroczone. Kwestie te były zaś przedmiotem oceny w postępowaniu dotyczącym środowiskowych uwarunkowań inwestycji. Organ zauważył też, że choć według stron problem naruszenia ich interesów ma zniknąć w przypadku lokalizacji inwestycji na działce nr [..], to na uwagę zasługuje fakt, że działka ta znajduje się około 15 m od przedmiotowej działki nr [..] i także w tym wypadku obszar analizowany objąłby nieruchomości o funkcji mieszkaniowej. Zdaniem Kolegium posadowienie planowanego budynku w istniejącym kompleksie, wyznaczającym pewien ład na jego obszarze, uzasadniał zastosowanie odstępstw od zasad wyznaczania parametrów nowej zabudowy. Poleganie wyłącznie na wskaźnikach zabudowy znajdującej się w znacznej odległości od zakładu prowadziłoby natomiast do wypaczenia, które nie daje się pogodzić z zasadą zachowania ładu przestrzennego. Z tych też względów nie było podstaw do powołania nowego biegłego, który sporządziłby nową analizę funkcji. Fakt, że wynik przeprowadzonej przez organ analizy nie odpowiada oczekiwaniom skarżących nie oznacza, że była ona nierzetelna. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. - w dalszej części w skrócie p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, że sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Zgodnie z przepisem art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W oparciu o tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 września 2018 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z 10 lipca 2018 r. o ustaleniu warunków zabudowy na rzecz A. dla zamierzenia polegającego na budowie magazynu surowca (komory składowej na około 2000 ton głęboko mrożonego surowca) na działce nr [..] w G. oraz nr [..] w S. Materialnoprawną podstawą decyzji o warunkach zabudowy stanowią przepisy u.p.z.p., a w szczególności przepis art. 61 ust. 1 tej ustawy, który przewiduje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dla terenu, na którym tak, jak w rozpoznawanej sprawie, brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Kluczowe dla ustalenia powyższych przesłanek jest prawidłowe sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przewidzianej w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, powoływanego dalej jako rozporządzenie), wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. Sporządzenie powyższej analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Należy podkreślić, że wniosek inwestora o wydanie warunków zabudowy został złożony 12 listopada 2008 r., a więc ponad 10 lat temu. W tym czasie w przedmiocie tego wniosku wydawane były kilkukrotnie decyzje przez Wójta, które następnie były uchylane przez organ odwoławczy i przekazywane do ponownego rozpoznania, a także w sprawie zapadły dwa orzeczenia sądu administracyjnego, wyznaczające kierunek przyszłych rozstrzygnięć organów administracji. Decyzja, będąca przedmiotem niniejszego rozpoznania przez sąd jest więc wydana w następstwie uwzględnienia szeregu wytycznych, wynikających zarówno z decyzji organu odwoławczego, a przede wszystkim - z wyroku WSA w Gdańsku z dnia 28 września 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 724/15. Zgodnie z treścią art. 153 p.p.s.a. ocena prawa i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą organy i sądy prowadzące ponownie postępowanie, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Ocena prawna o charakterze wiążącym dotyczy właściwego zastosowania konkretnego przepisu, czy też prawidłowej jego wykładni w odniesieniu do ściśle określonego rozstrzygnięcia podjętego w konkretnej sprawie i w konkretnych okolicznościach faktycznych. W konsekwencji, w okolicznościach niniejszej sprawy podstawowym zadaniem sądu jest ocena, czy organy administracji zrealizowały wskazania co do dalszego postępowania, wyrażone w wyroku WSA Gdańsk z 28 września 2016 r. oraz czy zapadłe rozstrzygnięcie administracyjne jest zgodne z wykładnią prawa, wyrażoną przez sąd w tym orzeczeniu. Z orzeczenia WSA w Gdańsku z 28 września 2016 r. wynika, że istnieją rozbieżności w określeniu szerokości frontu działek objętych inwestycją, a w konsekwencji – dotyczące zakresu obszaru analizowanego i wymagają one wyjaśnienia. Ponadto WSA wskazał, że przeważająca na analizowanym obszarze zabudowa pełniąca funkcję mieszkaniową jednorodzinną powinna być uwzględniana przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, polegającej na budowie obiektu budowlanego o funkcji produkcyjnej w duchu spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa. Decyzja organu administracji powinna zawierać także ustalenia zmierzające do wyważenia interesów wszystkich stron postępowania, a nie tylko interesu inwestora. WSA podkreślił przy tym, że z art. 61 u.p.z.p. nie wynika zakaz lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym terenie oraz bezwzględny obowiązek kontynuacji funkcji dominującej funkcji zabudowy, ale odstępstwa muszą wynikać z prawidłowej analizy urbanistycznej popartej uzasadnieniem przyczyn odstępstwa od zabudowy dominującej z punktu widzenia ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie. Takiej oceny tymczasem zabrakło. Z analizy urbanistycznej musi wynikać w sposób jednoznaczny lokalizacja planowanej zabudowy, którą należy przedstawić przez wyznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji. Część graficzna analizy nie zawierała żadnych wskazań, sporządzona została na nieczytelnej mapie, gdzie nie widać numerów działek oraz istotnych ich wskaźników zabudowy. Nie jest więc możliwa weryfikacja lokalizacji budynku w obszarze analizowanym oraz z punktu widzenia przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy. WSA wskazał ponadto, że parametry nowej zabudowy powinny być przyjęte zarówno w analizie urbanistycznej oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez wskazanie ich dokładnych wartości. Tymczasem wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, geometrii dachu, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i szerokości elewacji frontowej nie zostały określone w analizie oraz decyzji w sposób konkretny, lecz co do zasady jako wartości minimalne. Jest to niezgodne z cytowanymi w wyroku przepisami prawa i wymaga korekty. Sąd w przedmiotowym wyroku zwrócił uwagę ponadto na fakt, że organy nie wyjaśniły, z jakich przyczyn warunki zabudowy ustalone zostały dla dwóch działek o nr [..] i [..] i w jaki sposób zostaną one objęte planowaną inwestycją. Wreszcie WSA podkreślił, że wszystkie wyżej wymienione elementy muszą znaleźć odzwierciedlenie w treści uzasadnienia decyzji, które winno być wolne od rozbieżności i niejasności. Zadaniem sądu wojewódzkiego orzekającego obecnie jest zatem sprawdzenie, czy organy orzekające w niniejszej sprawie uwzględniły wyżej wymienione wskazania wynikające z wyroku WSA w Gdańsku z 28 września 2016 r., a w konsekwencji – czy wydana decyzja jest zgodna z prawem, nienaruszając art. 153 p.p.s.a. W pierwszej kolejności należy wskazać, że Wójt obecnie jednoznacznie ustalił, że teren objęty decyzją o warunkach zabudowy to obszar dwóch działek – nr [..] w G. oraz nr [..] w S. W odniesieniu do kwestii jednoznacznego określenia szerokości frontu działki i wyznaczenia obszaru analizowanego wskazać należy, że z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu w zakresie niezbędnym do ustalenia warunków dla nowej zabudowy (załącznik do decyzji Wójta) wynika, że szerokość frontu obu działek objętych inwestycją wynosi 200 m. W konsekwencji prawidłowo przyjęto obszar analizowany jako stanowiący trzykrotną wielkość frontu działki objętej wnioskiem, tj. 600 m. Szerokość frontu działki został określony na podstawie zakresu planowanej inwestycji na obu działkach objętych wnioskiem. Na tak wyznaczonym obszarze organ pierwszej instancji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1- 5 u.p.z.p. , ustalając m. in. że w obszarze tym znajduje się zabudowa produkcyjna, usługowa, zagrodowa związana z produkcją rolną, kulturalno-oświatowa oraz mieszkaniowa jednorodzinna. Ustalenie takie, któremu nie można zarzucić błędu wskazuje, że w analizowanym obszarze zlokalizowana jest zróżnicowana zabudowa pod względem funkcji. W ocenie sądu szerokość frontu działki oraz obszar analizowany zostały ustalone prawidłowo i jednoznacznie, stosowanie do wytycznych wynikających z wyroku z dnia 28 września 2016 r. Kolejnym elementem analizy, zgodnie ze wskazaniami WSA, powinno być uwzględnienie faktu, że przeważającą funkcją na analizowanym obszarze jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, która powinna znaleźć odzwierciedlenie przy ustalaniu warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, polegającej na budowie obiektu budowlanego o funkcji produkcyjnej w duchu spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa. Sąd nakazał także wyważenie interesów wszystkich stron postępowania, nie tylko inwestora. Jak wynika z analizy, będącej złącznikiem do decyzji o warunkach zabudowy, Wójt szczegółowo opisał wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, ze wskazaniem charakteru zabudowy i jej cech, takich jak: rodzaj dachu, kąt nachylenia połaci dachu, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej i wskaźnik zabudowy. Przepisy § 4-9 rozporządzenia dają bowiem podstawę do określania parametrów technicznych planowanej inwestycji, takich jak linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, górna krawędź elewacji frontowej, gzymsu, attyki, czy geometria dachu i porównania ich z odpowiadającymi im parametrami zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Należy przy tym podkreślić, że analiza urbanistyczna jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, determinującym treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Analiza powinna więc być sporządzona w sposób jasny i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor i dlaczego wyznaczył takie, a nie inne wskaźniki dla nowej zabudowy. Stanowiąca załącznik do decyzji Wójta analiza zawiera wskazanie oraz opis w stosunku do wszystkich czterech rodzajów istniejącej zabudowy (zagrodowej z produkcją rolną, produkcyjno-usługowej, oświatowej i kultu religijnego, mieszkaniowej) występujących w obszarze analizowanym parametrów zabudowy, takich jak: wskaźnik zabudowy, dachy budynków, kąty nachylenia dachów, szerokość elewacji frontowych, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Wskaźniki te stanowią warunki kształtowania nowej zabudowy i zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinny zostać ustalone w sposób, który stanowi o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu), a więc w porównaniu do zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym (zasada dobrego sąsiedztwa). W ocenie sądu, organ pierwszej instancji dokonał prawidłowych ustaleń w zakresie ww. parametrów nowej zabudowy. Niewątpliwie wynikają one z analizy, która zawiera – jak wskazano powyżej – opis wszystkich tych parametrów z odniesieniem ich do działek przeznaczonych pod cztery rodzaje funkcji znajdujących się w obszarze zabudowanym. W odniesieniu do linii nowej zabudowy - § 4 rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza, na zasadzie wyjątku, inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, która przebiega tworząc uskok, jeżeli wynika to z analizy. Taka wyjątkowa sytuacja zaistniała w okolicznościach niniejszej sprawy, co jednoznacznie uzasadnia analiza urbanistyczna. Jak wskazano w analizie, linię zabudowy dla planowanej inwestycji powinna wyznaczać zabudowa istniejąca na działkach: nr [..], tj. budynki zakładu A. – linia zabudowy 15 m od granicy działki oraz budynek mieszkalny na działce nr [..] – linia zabudowy 30 m od granicy działki. Linia zabudowy przebiega zatem z uskokiem i należałoby przyjąć dla nowoprojektowanej inwestycji linię zabudowy w odległości 30 m od granicy działki. W analizie wskazano jednak, że takie wyznaczenie linii zabudowy byłoby niekorzystne dla ładu przestrzennego, dla którego nie jest charakterystyczne cofnięcie budynku w głąb działki o 30 m. Budynek jednorodzinny na działce nr [..] jest pod tym względem wyjątkiem, a układ ruralistyczny wsi S. charakteryzuje się bardzo bliską lokalizacją budynku w stosunku do drogi. Z tych tez względów przyjęto, że linię zabudowy powinien wyznaczać budynek zakładu A. na działce [..]. Takie założenie pozwoli na rozbudowę zakładu w linii prostej na długości 30 m bez konieczności wykonania załamania elewacji, co ingerowałoby w zastany ład przestrzenny. W ocenie sądu, zastosowanie § 4 ust. 4 rozporządzenia, a więc wyjątku, pozwalającego na ustalenie linii zabudowy w sposób odmienny niż jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, zostało prawidłowo uzasadnione w okolicznościach niniejszej sprawy i wynika z analizy. Uzasadnieniem jest wzgląd na ład przestrzenny, którego uwzględnienie stanowi podstawową zasadę prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego, wymienioną jednoznacznie w art. 1 ust. 1 u.p.z.p. (przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę działań w sferze planowania i zagospodarowania przestrzennego). Wskaźnik zabudowy, zgodnie z § 5 rozporządzenia wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Średni wskaźnik zabudowy analizowanego, wszystkich działek łącznie, wynosi 0,16. W odniesieniu do planowanej inwestycji, jak zasadnie oceniły organy kierując się ustaleniem analizy, nie mógł on jednak zostać przyjęty na tym poziomie, gdyż jest zaniżony przez występujące licznie na obszarze analizowanym budynki mieszkalne i zabudowę zagrodową, lokalizowane na stosunkowo dużych działkach. W stosunku do zabudowy produkcyjnej taki wskaźnik nie jest zatem uzasadniony. Jak wynika z analizy – dla zabudowy produkcyjnej średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,5. Biorąc pod uwagę te średnie wartości dla poszczególnych rodzajów zabudowy organ ostatecznie ustalił ten parametr dla planowanej inwestycji na poziomie 0,3. W ocenie sądu, takie ustalenie jest prawidłowe, uwzględnia fakt istnienia różnych rodzajów zabudowy na obszarze analizowanym i różną intensywność tych rodzajów zabudowy oraz interesy inwestora oraz skarżących, jako stron postępowania, stanowiąc rodzaj kompromisu. W odniesieniu do parametru, jakim jest geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), wskazać należy, że zgodnie z § 8 rozporządzenia ustala się go odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Uwzględniając wytyczne wynikające z wyroku WSA z dnia 28 września 2016 r., organ doprecyzował ten parametr i przyjął, że planowana inwestycja powinna mieć dach dwuspadowy i jednospadowy, kąt nachylenia – 10 stopni, kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działku ma stanowić kontynuację kalenicy istniejącej na długości 30 m. Następnie zgodnie z § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Uśredniona szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 17 m. Z analizy wynika, że przyjęcie takiej wartości tego parametru w stosunku do planowanej zabudowy byłoby nieuzasadnione, gdyż analiza działek sąsiednich znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie, dostępnych z tej samej drogi publicznej, tworzących spójną przestrzeń wskazuje, że średnia długość elewacji frontowej wynosi 65 m. W tej sytuacji organ prawidłowo uznał za uzasadnione skorzystać z odstępstwa przewidzianego w ust. 2 § 6 rozporządzenia i - stosownie do wyników analizy – ustalił szerokość elewacji frontowej budynku magazynowego objętego inwestycją na 30 m. Również w tym zakresie, wbrew argumentom skargi, uznać należy, że przyjęte ustalenie znajduje uzasadnienie w wynikach analizy i jako takie jest dopuszczalne, nie stanowiąc nadużycia sytuacji wyjątkowych, przewidzianych w rozporządzeniu. Stanowi również kompromis w stosunku do tożsamych ustaleń, wynikających z poprzednich decyzji, wydawanych przez organ I instancji w niniejszej sprawie. Z kolei, zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4 § 7 rozporządzenia). Jak wynika z analizy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynków na działach sąsiednich wynosi 9 m dla budynku na działce nr [..] oraz 7 m na działce [..] i [..]. Średnia wysokość zaś na całym obszarze analizowanym wynosi 3,82 m. Ostatecznie organ pierwszej instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku magazynowego na 6 m, korzystając z możliwości jakie daje ust. 4 § 7 rozporządzenia. Organ uznał, że należy zrównoważyć analizowany parametr poprzez uwzględnienie wysokości budynków na działach sąsiednich i w całym obszarze analizowanym. Przyjęta wartość jest zatem efektem wypośrodkowania analizowanej cechy przestrzennej i zdaniem sądu mieść się w granicach, jakie wyznacza treści ust. 4 § 7 rozporządzenia. To wszystko w ocenie sądu wojewódzkiego wskazuje, że organy administracji jednoznacznie i precyzyjnie ustaliły wskaźniki nowej zabudowy, należycie uzasadniając zastosowane odstępstwa. W ten sposób, zdaniem sądu, organy prawidłowo wykonały wskazania wynikające z wyroku z 28 września 2016 r. Uwzględniając natomiast wymóg w zakresie wyważenia interesów osób trzecich, zwłaszcza w zakresie ochrony przed hałasem i drganiami, w decyzji o warunkach zabudowy przewidziano obowiązek wykonania dwóch ekranów akustycznych o długości 3,5 m i wysokości 3 m, osłaniających zespoły agregatów od strony północno – zachodniej. Ponadto z decyzji wynika, że agregaty chłodnicze należy sytuować w zadaszonych przybudówkach, wyciszonych akustycznie przez wyłożenie ścian hal i zadaszenia wełną mineralną. Z warunków w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi określonych w decyzji wynika także, że w zagospodarowaniu terenu należy także uwzględnić pas wysokiej zieleni izolacyjnej przy granicy z działką nr [..], a także – w razie potrzeby – akustyczny ekran ochronny (dodatkowy, niezależnie od dwóch ekranów wyżej wymienionych). Powyższe przeczy zarzutom skargi, wskazującym na naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 61 ust. 1 pkt 1 i 53 u.p.z.p. w zw. z § 3 – 7 rozporządzenia oraz na naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., bowiem organy administracji orzekające w niniejszej sprawie dokonały prawidłowej wykładni wskazanych przepisów prawa w oparciu o prawidłowo wykonaną i rzetelną analizę, popartą czytelnym załącznikiem graficznym (mapą). Sąd orzekający w niniejszym składzie nie dopatruje się również dowolności i arbitralności przy dokonywaniu ustaleń, które znalazły odzwierciedlenie w decyzji o warunkach zabudowy. Chybiony jest zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a., bowiem organy administracji wykonały wszystkie wskazania wynikające z wyroku z dnia 28 września 2016 r., o czym mowa była powyżej. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut zaniechania przeprowadzenia rozprawy, czy przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, bowiem obie te możliwości mają charakter fakultatywny i organ administracji może z nich skorzystać, jeśli ma to znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Zdaniem sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy, takiej potrzeby nie było, gdyż materiał dowodowy został zebrany i oceniony prawidłowo. Biorąc pod uwagę powyższe, na mocy art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku skargę jako niezasadną oddalił.