III SA/Gd 28/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alina Dominiak, Sędziowie Sędzia NSA Anna Orłowska (spr.), Sędzia WSA Felicja Kajut, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Januszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2009 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej S. G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 12 listopada 2008 r. nr [...] w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Starosty z dnia 12 sierpnia 2008 r. nr [...]. Gmina Miejska [...] wystąpiła do Starostwa Powiatowego [...] z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych, między innymi – lokali nr [...] położonych [...] w budynku wielorodzinnym przy [...], w obrębie wskazanych działek. Postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2008r. Starosta [...], powołując się na art. 123 i 219 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.903 ze zm.) odmówił wnioskodawcy wydania żądanych zaświadczeń. W uzasadnieniu wskazano, iż wskazywane lokale mieszkalne nr [...] nie są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, gdyż nie spełniają wymogów ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 2 ust. 2 cyt. ustawy, Art. 2.s1samodzielnym lokalem mieszkalnym, w jej rozumieniu, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Organ I instancji podniósł, iż powyższą definicję dopełnia i jest z nią spójna definicja "mieszkania" zamieszczona w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz.690 ze zm.), zgodnie z którą przez "mieszkanie" rozumie się: zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego. Następnie organ wyjaśnił, że samodzielny lokal mieszkalny oznacza lokal, który tworzy wyodrębnioną całość od pozostałych pomieszczeń i części budynku. Chodzi o fizyczne wydzielenie lokalu, jako całości, od pozostałych części budynku. Lokal taki ma służyć do użytku właściciela z wyłączeniem innych osób, w szczególności innych właścicieli lokali w budynku. Natomiast z załączonej do wniosku dokumentacji lokali mieszkalnych nr [...] wynika, że zespoły pomieszczeń wchodzące w skład wymienionych lokali nie mają odrębnego wejścia i nie są ze sobą powiązane, a wręcz łącznikiem poszczególnych elementów każdego zespołu jest pomieszczenie wspólne dla kilku lokali mieszkalnych w obrębie danej kondygnacji budynku. W związku z tym nie można uznać, że z przedmiotowego budynku można wyodrębnić samodzielne lokale oznaczone w dokumentacji jako nr [...], gdyż pomieszczenia oznaczone w dokumentacji tymi numerami nie stanowią (każdy) samodzielnej całości. Po rozpoznaniu zażalenia na powyższe orzeczenie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze [...] postanowieniem z dnia 12 listopada 2008 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. i art.217, 218 i 219 k.p.a oraz art. 2 ust. 2, 3 i 4 cyt. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. Przywołując przepisy dotyczące sytuacji, w których wydawane są zaświadczenia, w tym – o samodzielności lokali, organ II instancji podniósł, iż do uznania lokalu mieszkalnego za samodzielny nie wystarczy samo wydzielenie izb lub zespołu izb trwałymi ścianami w obrębie budynku. Konieczne jest ustalenie, czy lokal wyposażony jest w pomieszczenia pomocnicze służące zaspokojeniu potrzeb mieszkańców tego lokalu. Lokal samodzielny jest wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach. Organ podniósł ponadto, iż ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego uzupełnia definicja mieszkania wskazana w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 3 pkt 9 tego rozporządzenia przez mieszkanie rozumie się zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, spełniający niezbędne warunki do stałego pobytu ludzi i prowadzenia samodzielnego gospodarstwa domowego. Z takim lokalem samodzielnym mamy do czynienia wtedy, gdy do korzystania z niego nie jest konieczne korzystanie z urządzeń znajdujących się w innych lokalach (tak G. Bieniek w: "Prawo obrotu nieruchomościami", pod. red. S. Rudnickiego, W-wa 2001r., str.215). Oznacza to, że zamknięta, dająca się ograniczyć przestrzeń lokalu musi także generalnie wystarczać do wypełnienia przez lokal podstawowej funkcji, tzn. zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych – przez to, co znajduje się w jej obrębie. Z dokumentacji wynika, że lokal nr [...] w budynku mieszkalnym przy [...] składa się z 2 pokoi posiadających wejścia z klatki schodowej poprzez dwa przedpokoje, garderoby, łazienki, wc i kuchni, zaś lokal nr [...] z dwóch pokoi posiadających bezpośrednie wejścia z klatki schodowej, kuchni i łazienki posiadających również bezpośrednie wejścia z klatki schodowej oraz pomieszczenia gospodarczego i strychowego. W obu przypadkach pokoje znajdują się po przeciwległych stronach korytarza i oddzielone są od siebie wspólną klatką schodową. Występuje zatem sytuacja swoistego rozdziału poszczególnych części lokali mieszkalnych, a co za tym idzie lokal nr [...] posiada wspólny korytarz z lokalami mieszkalnymi nr [...] , zaś lokal nr [...] z lokalem mieszkalnym nr [...]. Wspólny korytarz służy zaś do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców lokali sąsiednich – nr [...]. Powołując poglądy wyrażane w piśmiennictwie oraz orzecznictwie, Kolegium wskazało, iż podział pomieszczeń na "izby" i "pomieszczenia pomocnicze" oparty został na kryterium funkcjonalnym, podczas gdy wyróżnienie "pomieszczeń przynależnych" opiera się na kryterium położenia. Zatem ze sformułowania "izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych" można wysnuć wniosek, że "izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają, zaś "pomieszczeniami pomocniczymi" te z nich, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają. W takim rozumieniu, izbami będą z pewnością pokoje, zaś przedpokój i łazienka to pomieszczenia pomocnicze, przy czym za izbę należy uznać także kuchnię, w której jak uczy doświadczenie koncentruje się życie typowej rodziny. W niniejszej sprawie, w przypadku lokalu nr [...] – kuchnia oddzielona jest od pokoi wspólną (z lokalem nr [...]) klatką schodową, zaś w przypadku lokalu nr [...] – kuchnia również oddzielona jest od jednego z pokoi (o pow.15,50 m2) wspólną (z lokalami nr [...]) klatką schodową, i o ile można by dopuszczać w kontekście orzekania o samodzielności lokalu mieszkalnego taką rozdzielność w stosunku do pomieszczeń pomocniczych jak. np. łazienka i wc, to całkowicie nieuprawnione jest rozciąganie takiej interpretacji na kuchnię jako jedną z odrębnych izb wchodzących w skład lokalu mieszkalnego. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Gmina Miejska [...] wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Starosty [...] z dnia 12 sierpnia 2008r. W ocenie skarżącej, zaskarżone postanowienia naruszają art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez przyjęcie, ze lokale nr [...] nie są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, podczas, gdy lokale te w świetle powołanego przepisu są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi. Ustawa o własności lokali nie określa w żaden sposób, że samodzielny lokal mieszkalny to taki, który posiada jedno odrębne wejście, czy też, że zespoły pomieszczeń tworzących dany lokal muszą być ze sobą ściśle powiązane. Ponadto, w sprawie nie mają zastosowania powołane przez organy orzekające przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury, zwłaszcza, że podstawą do jego wydania nie są przepisy ustawy o własności lokali. Zarówno lokal nr [...], jak i nr [...] spełniają wymogi zawarte w ustawie, a także wymagania budowlano – techniczne. Można z nich korzystać bez konieczności korzystania z urządzeń, czy pomieszczeń należących do innych lokali. Zatem pomieszczenia tworzące dany lokal służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób w nich zamieszkujących. Nie powinno mieć przy tym znaczenia, iż część pomieszczeń danego lokalu znajduje się po różnych stronach korytarza klatki schodowej. Klatka schodowa stanowi część wspólną nieruchomości położonej przy [...] i w żaden sposób nie narusza praw lokatorów lokali nr [...]. Ponadto w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż izby tych lokali są wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, zatem uznanie samodzielności lokali byłoby zgodne z literalnym brzmieniem ustawy. Odnosząc się do argumentacji zaprezentowanej w uzasadnieniu postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 12 listopada 2008 r., skarżąca wskazała, iż żaden przepis nie stanowi, że kuchnię należy zaliczyć do izb, zaś łazienkę czy wc – do pomieszczeń pomocniczych. Przyjęcie kryterium, że "izbami" są te pomieszczenia, w których mieszkańcy – co do zasady – stale przebywają, zaś "pomieszczeniami pomocniczymi" te z nich , które, które ten stały pobyt w izbach ułatwiają lub wręcz umożliwiają, nie jest właściwe, ponieważ osoba zajmująca lokal mieszkalny może więcej czasu spędzać w łazience niż w kuchni i przy stosowaniu tego kryterium łazienkę należałoby zaliczyć do izby, natomiast kuchnię do pomieszczenia pomocniczego. Zdaniem skarżącej, w świetle art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, samodzielny lokal mieszkalny może się składać z pomieszczeń nieprzylegających bezpośrednio do niego, zaś występujące w niniejszej sprawie kuchnie powinny być zaliczone jako pomieszczenia wchodzące w skład samodzielnych lokali mieszkalnych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zaważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd orzekł w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a. Skarga zasługiwała na uwzględnienie. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm.), samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art.2 ust.3 cyt. ustawy). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi" (art. 2 ust. 4 powołanej ustawy). Dokonując wykładni powyższych przepisów stwierdzić należy, że samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o własności lokali jest zarówno wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku jedna izba, jak i zespół izb przeznaczonych na pobyt stały ludzi. Nie ulega wątpliwości, że pomieszczenia pomocnicze wraz z izbą, jak też zespołem izb służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc wchodzą w skład samodzielnego lokalu mieszkalnego. Orzekający w niniejszej sprawie organ I instancji odmawiając wydania zaświadczenia w przedmiocie stwierdzenia samodzielności wskazanych lokali mieszkalnych zajął stanowisko, iż samodzielnym lokalem mieszkalnym jest lokal, który tworzy wyodrębnioną całość od pozostałych pomieszczeń i części budynku. Chodzi o fizyczne wydzielenie lokalu, jako całości, od pozostałych części budynku. Lokal taki ma służyć do użytku właściciela z wyłączeniem innych osób, w szczególności innych właścicieli lokali w budynku. Z załączonej do wniosku dokumentacji lokali mieszkalnych nr [...] wynika zaś, że zespoły pomieszczeń wchodzące w skład wymienionych lokali nie mają odrębnego wejścia i nie są ze sobą powiązane, a wręcz łącznikiem poszczególnych elementów każdego zespołu jest pomieszczenie wspólne dla kilku lokali mieszkalnych w obrębie danej kondygnacji budynku. W związku z tym przyjął, iż nie można uznać, że z przedmiotowego budynku można wyodrębnić samodzielne lokale oznaczone w dokumentacji jako nr [...], gdyż pomieszczenia oznaczone w dokumentacji tymi numerami nie stanowią (każdy) samodzielnej całości. Dla wsparcia tego stanowiska, organ przytoczył definicję mieszkania zawartą w § 3 pkt 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz.690 ze zm.), wydanego na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.). Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło pogląd, iż ustawową definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego uzupełnia definicja mieszkania wskazana w cyt. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odnosząc się do poglądów, zaprezentowanych w postanowieniach organów orzekających w niniejszej sprawie, Sąd zauważa, iż przesłanką samodzielności lokalu określoną w ustawie o własności lokali jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Podobne rozumienie samodzielności lokalu przyjął w tym zakresie NSA (w wyroku z dnia 6 lipca 2005 r., sygn. akt OSK 1653/04), stwierdzając, że samodzielny lokal mieszkalny w rozumieniu ustawy to - zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego - taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami, to znaczy funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Co istotne, przepisy ustawy o własności lokali w stanie prawnym, w jakim wydano zaskarżone postanowienie, nie zawierają ani wyraźnego, ani też pośredniego odesłania do przepisów ustawy - Prawo budowlane. Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali zawiera natomiast definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego obowiązującą dla celów tej ustawy. W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, niedopuszczalne jest posługiwanie się definicjami tego pojęcia skonstruowanymi dla potrzeb innych aktów prawnych w tym ustawy Prawo budowlane, czy też rozporządzeń wydanych na podstawie delegacji zawartych w tej ustawie (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 9 lutego 2005r. sygn. akt II SA/Wr 203/03, niepubl.; postanowienie NSA z dnia 23 maja 2007 r. sygn. akt II OW 12/07, System Informacji Prawnej LEX nr 338285). Odnosząc się do identyfikacji charakteru pomieszczeń w lokalach, dokonanego przez organ odwoławczy, Sąd w niniejszym składzie zauważa, iż użyte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia sformułowanie "...za izbę należy uznać także kuchnię, w której jak uczy doświadczenie koncentruje się życie typowej rodziny...." należy ocenić jako zbyt daleko idące, albowiem kwestia lokalizacji centrum życiowego rodziny w lokalu mieszkalnym ma niewątpliwie charakter indywidualny oraz subiektywny. Dlatego też nie sposób zaakceptować wniosków, do jakich doszły organy orzekające o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych nr [...] przy [...]. Skoro bowiem osoby zamieszkujące w tych lokalach mają możliwość zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wyodrębniony zespół izb i pomieszczeń, nawet w sytuacji, gdy znajdują się one po przeciwległych stronach korytarza i oddzielone są od siebie klatką schodową, to nie jest to wystarczająca podstawa, by lokalom tym odmówić przymiotu samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. Sąd nie zawarł w wyroku rozstrzygnięcia opartego na podstawie art.152 p.p.s.a., określającego, czy i w jakim zakresie zaskarżone postanowienie nie może być wykonane. Rozstrzygnięcie takie jest bowiem zdaniem Sądu obligatoryjne tylko wówczas, gdy zaskarżone orzeczenie nadaje się ze swej istoty do wykonania, a tak w rozpatrywanej sprawie nie jest. W dalszym toku postępowania organ administracji publicznej rozpatrzy sprawę, uwzględniając powyższą ocenę prawną.