II SA/Gl 1069/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2013 r. sprawy ze skargi H. O. i T. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę. Pismem złożonym w Urzędzie Miasta K. w dniu [...] r. K. W., działając przez pełnomocnika A. P., wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: "budowa obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ogrodzenie działek, utwardzenie terenu, wykonanie elementów wchodzących w skład placu gospodarczego, zagospodarowanie terenów zielonych, wykonanie przekładek sieci elektrycznej i wodno- kanalizacyjnej, wykonanie przyłączy wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych i gazowych" na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] w K. przy ulicy [...] . Pismami wniesionymi w dniu [...] r. i [...] r. wniosek ten został uzupełniony. Określono inwestycję jako "zabudowa dla dwóch modułów (kompleksów) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej". Pismami z dnia [...] r. oraz [...] r. dołączono do złożonego wniosku uzgodnienia z Miejskim Zarządem Ulic i Mostów w K. Pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta K. zawiadomił o wszczęciu postępowania, przeprowadził wymagane postępowanie oraz uzyskał niezbędne uzgodnienia, a decyzją z dnia [...] r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: "dwa moduły (kompleksów) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej" przy ulicy [...] w K. (działki nr [...], dz. [...]). Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji przywołał przepisy art. 60 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 do 5, art. 54 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. Nr 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.). W decyzji ustalono podstawowe dane charakteryzujące inwestycję wynikające z wniosku i istniejącego zainwestowania w obszarze analizowanym w tym: powierzchnię terenu – ok. [...] m², powierzchnię działek nr [...] – ok. [...] m², powierzchnię zabudowy – [...], powierzchnię całkowitą – [...] m², wskaźnik powierzchni zabudowy – [...] %, linia zabudowy – nieprzekraczalną w odległości 3 m od granicy działek (od frontu), długość i szerokość obiektu – [...], szerokość elewacji frontowej – dwa zespoły zabudowy o szerokości [...], szerokość poszczególnych segmentów [...], wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – ok. [...] m. wysokość obiektu – ok. [...] m, ilość kondygnacji – [...] kondygnacje nadziemne, geometria dachu – dach płaski o spadku minimalnym niezbędnym do prawidłowego odprowadzania wody deszczowej. Określono w niej także warunki i wymagania w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki obsługi w zakresie obsługi komunikacyjnej, oraz wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zostało wykazane w analizie urbanistyczno- architektonicznej, której wyniki załączone zostały do niniejszej decyzji. Spełnienie warunków o których mowa w wymienionej powyżej ustawie obliguje organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ uznał, że istnieją działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej pozwalające na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, teren ma dostęp do drogi publicznej (ulica [...]) poprzez sięgacze położone na działkach stanowiących własność Miasta K., projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, m.in. ustawą o ochronie przyrody. Organ wyjaśnił, iż w trakcie postepowania strony miały możliwość zapoznać się z aktami sprawy, zgłaszać i prezentować swoje stanowisko, przedstawiać swoje zastrzeżenia. Nie mogła być uwzględniona interpelacja mieszkańców wykazująca obawy, że planowana inwestycja pozbawi mieszkańców osiedla dostępu do terenów leśnych. Wieczysty użytkownik ma bowiem swobodę w wyborze sposobu zagospodarowania działek, a teren według obowiązującego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. położony jest w strefie mieszkaniowej. Nie mógł także organ uznać za zasadne zastrzeżeń zgłaszanych w stosunku do wymogu dostępu do drogi publicznej. Zgłoszone zastrzeżenia dotyczyły obawy przed zniszczeniem tych dróg w trakcie planowanej budowy, wzrostu zagrożenia bezpieczeństwa w wyniku nasilenia ruchu kołowego po zrealizowaniu inwestycji, zbyt małą szerokością istniejących wewnętrznych dróg dojazdowych (sięgaczy) oraz małej nośności nawierzchni tych dróg, czy odcięcia dróg ewakuacyjnych i ograniczenie manewrowania dla wozów ratownictwa oraz ograniczenie miejsc parkingowych. Odnosząc się do kolejnych zarzutów organ stwierdził, że: planowana inwestycja została uzgodniona z Miejskim Zarządem Ulic i Mostów, do określania parametrów i geometrii dróg wewnętrznych nie mają zastosowania przepisy dotyczące dróg publicznych, z analizy zagospodarowania terenu nie wynika, aby planowana inwestycja spowodowała ograniczenie możliwości manewrowania wozów ratownictwa lub zmniejszenie liczby miejsc parkingowych, a nadto dodał, że nie ma obowiązku zapewnienia dróg pożarowych (§ 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę i dróg pożarowych- Dz.U. Nr 124, poz.1030). Wobec dalszego sprzeciwu stron podtrzymujących stanowisko, że parametry istniejących dróg wewnętrznych nie zapewniają dostępu do drogi publicznej, a w szczególności uniemożliwiają dojazd samochodów ciężarowych i sprzętu budowlanego, w ramach analizy architektoniczno- urbanistycznej dokonano pomiarów szerokości trzech istniejących dróg wewnętrznych łączących planowaną inwestycję z drogą publiczną i stwierdzono, że wymienione drogi wewnętrzne posiadają parametry wystarczające dla zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Potwierdzono też, że inwestor przewiduje miejsca do parkowania na terenie objętym wnioskiem, stąd nie spowoduje to pogorszenia w zakresie ilości miejsc parkingowych. W zakresie wniosku o przeprowadzenie opinii Państwowej Straży Pożarnej na temat spełnienia wymogów bezpieczeństwa pożarowego przez planowaną inwestycję i jej połączenia z drogą publiczną istniejącymi drogami wewnętrznymi (sięgaczami) organ stwierdził, iż analiza taka na tym etapie postępowania jest przedwczesna. Problem spełnienia wymogów bezpieczeństwa pożarowego jest przedmiotem następnego etapu procesu inwestycyjnego, tj. postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Uznając, że zostały spełnione warunki dla wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy orzeczono jak w sentencji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli, reprezentowani przez pełnomocnika H. i T. O., zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności związanych z warunkami dojazdu do terenu planowanej budowy kompleksu budynków mieszkalnych i uznaniu, że posiada ona odpowiadający normom technicznym dostęp do drogi publicznej oraz naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy, mimo, że teren na którym ma być inwestycja nie posiada, odpowiadających wymaganym normom, dostępu do drogi publicznej. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do jej ponownego rozpatrzenia, względnie zmianę zaskarżonej decyzji poprzez odmowę ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W uzasadnieniu pełnomocnik wskazał, że ustalenie organu pierwszej instancji dotyczące dostępu terenu planowanej inwestycji do drogi publicznej (poczynione w trakcie analizy architektoniczno- urbanistycznej) dokonano dla ulicy [...], podczas, gdy przedmiotowa inwestycja ma być połączona z ulicą [...] Podniósł, iż szerokość "sięgaczy" nigdy nie była sprawdzana w drodze pomiarów lub przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji wizji lokalnej, stąd podana ich szerokość – ponad [...] m nie jest adekwatna do rzeczywistości, w której szerokość tych "sięgaczy" wynosi od [...] m. (bez uwzględnienia szerokości krawężników). W ocenie skarżących "sięgacze", które mają w niniejszej sprawie pełnić funkcję dojazdową nie spełniają warunków określonych w § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie. Ustawowy wymóg by teren, dla którego ustalane są warunki zabudowy, posiadał dostęp do drogi publicznej, oznacza, że dostęp ten musi odpowiadać wymogom i parametrom wynikającym z przepisów prawa, co w niniejszej sprawie nie zostało spełnione. "Sięgacze" nie są bowiem typową drogą dojazdową, stanowiąc w istocie drogę wewnętrzną biegnącą pomiędzy urządzonymi już budynkami. Zdaniem skarżących nie można podzielić stanowiska organu pierwszej instancji, iż na etapie postępowania dotyczącego warunków zabudowy nie ocenia się czy dojazd do planowanej inwestycji odpowiada wymogom wynikającym z przepisów prawa, spełnia warunki bezpieczeństwa itp. Kwestia ta powinna być rozstrzygnięta w postępowaniu obecnym, stanowi bowiem element weryfikacji wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy. Na zakończenie pełnomocnik skarżących dodał, że teren objęty zaskarżoną decyzją porośnięty jest licznymi (141) drzewami, stąd też realizacja planowanej inwestycji prowadzić będzie do likwidacji tego drzewostanu, co sprzeczne jest z intencją regulacji zawartej w ustawie o ochronie przyrody. Rozpatrując złożone odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, iż stosownie do treści art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zmiana zagospodarowania i terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych wymaga ustalenia warunków zabudowy, zaś zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy ustalenie ich w drodze decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w pkt 1-5 wskazanego przepisu. W przypadku ustalenia, że warunki te nie zostały spełnione, obowiązkiem organu pierwszej instancji jest wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. W konsekwencji, przed wydaniem przedmiotowej decyzji organ powinien dokonać oceny, czy spełnione zostały przesłanki określone w tym artykule, uwzględniając przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy uznał, że przedłożony przez inwestora wniosek spełnia przesłanki wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy. W obszarze zabudowy, wyznaczonym zgodnie z przepisem § 3 ust. rozporządzenia występuje zabudowa jednorodzinna szeregowa, bliźniacza, wolnostojąca oraz zabudowa towarzysząca typu garaże, do której planowana inwestycja będzie nawiązywać i którą będzie kontynuować. Teren objęty wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej ulicy [...] poprzez powszechnie dostępne wewnętrzne drogi dojazdowe stanowiące własność Miasta K.. Na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy nie bada się warunków technicznych związanych z dostępem inwestycji do drogi publicznej, ujmując ten dostęp w rozumieniu możliwie jak najszerszym. Stąd też odnoszenie się do przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie należałoby uznać za wkraczanie w kompetencje organów architektoniczno- budowlanych. Na obecnym etapie postępowania, przy ocenie czy teren posiada dostęp do drogi publicznej, kwestia szerokości drogi pozbawiona jest znaczenia. Kolegium stwierdziło nadto, że zostały spełnione przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 3-5, tzn. inwestor przedłożył dokumenty wskazujące na zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, nie jest wymagana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, pozostając w rejestrze jako teren mieszkaniowy. Kwestia zezwolenia na wycinkę drzew i krzewów także nie jest rozstrzygana w tym postępowaniu lecz odrębnie w oparciu o przepisy ustawy o ochronie przyrody. Wreszcie Kolegium stwierdziło iż parametry i wskaźniki nowej zabudowy wyznaczone zostały zgodnie z przepisami przywołanego powyżej rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Linia zabudowy wyznaczona została na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia – ustalając ją w odległości 3m od granicy (od frontu) działek. Wobec faktu, iż działki objęte wnioskiem zlokalizowane są prostopadle do szeregów istniejącej zabudowy, a tym samym braku możliwość ustalenia tej linii na podstawie 4 ust. 1 – 3, a zarazem konieczności ustalenia tego parametru, organ przejął minimalną odległość budynku od granicy działki, o której mowa w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych. Kolejne ustalone wskaźniki mają oparcie zarówno w przepisach rozporządzenia wykonawczego jak również w wynikach przeprowadzonej analizy. Wobec zatem spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy wydanie przedmiotowej decyzji było w pełni zasadne. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach działający przez pełnomocnika skarżący H. i T. O. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie, że połączenie terenu inwestycji "budowa dwóch modułów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej przy ulicy [...] w K." spełnia warunki dostępu do drogi publicznej mimo, iż zgromadzony w sprawie materiał dowodowy okoliczności tej nie potwierdza, oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez wydanie dla wymienionej inwestycji decyzji o warunkach zabudowy, mimo, że dostęp do drogi publicznej z terenu tej inwestycji nie odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów, wnieśli o uchylenie tej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący powtórzyli co do zasady argumenty podniesione w odwołaniu, wskazując na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy w zakresie uznania, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, dowodząc, iż wobec braku dostępu do drogi publicznej dla przeznaczonej do zainwestowania działki, nie został spełniony jeden z niezbędnych warunków dla wydania przedmiotowej decyzji. W ocenie skarżących rozumowanie przyjęte przez organy – iż warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony zawsze, gdy na teren inwestycji można dostać się z drogi publicznej w jakikolwiek sposób jest błędne i może prowadzić do absurdalnych sytuacji. Zdaniem skarżących, gdy dostęp do drogi publicznej zapewniany jest poprzez wewnętrzną drogę dojazdową, to droga ta musi odpowiadać minimalnym standardom wynikającym z obowiązujących przepisów. Tylko wówczas bowiem "dojazd’ ten jest realny i gwarantuje minimum bezpieczeństwa jego użytkownikom. W ocenie strony skarżącej teza prezentowana przez orzekające w sprawie organy, iż na etapie postępowania o warunki zabudowy przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2007 r. (powinno być 2002 r.) nie mają zastosowania jest błędna. wobec nadrzędności decyzji o warunkach zabudowy nad decyzją o pozwoleniu na budowę (w myśl art. 34 ust. 1 i art. 35 Prawa budowlanego). Ta pierwsza decyzja przesądza o dostępności do drogi publicznej. Ustalenie, że "sięgacze" wypełniają warunek dostępu do drogi publicznej, stworzy sytuację trwałą, pomimo, iż dojazd nie spełnia warunków normatywnych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 6 lutego 2013 r. pełnomocnika skarżących w pełni podtrzymał złożoną skargę oraz zawarte w niej argumenty. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując sprawę zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy wskazać, że w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w treści ustawy. Kryterium kontroli wykonywanej przez te sądy określa art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), stanowiąc, że jest ona sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zatem kontrola sądów polega na zbadaniu, czy kwestionowana decyzja nie uchybia przepisom prawa materialnego lub procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądy badają również, czy organ administracji publicznej nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji (art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) W myśl art. 134 § 1 tej ustawy sądy te rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc związanymi zarzutami i wnioskami skargi, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Kierując się wymienionymi powyżej przesłankami Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., jak również poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta K. nie naruszają obowiązującego prawa w sposób skutkujący koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Wskazać należy, że kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 tej ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walory architektoniczne i urbanistyczne. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość z otoczeniem oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (co występuje w badanej sprawie), polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Art. 61 ust. 1 przywołanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków, tzn. wydanie tej decyzji jest możliwe jedynie w przypadku potwierdzenia warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decydującym zatem czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zachowanie kontynuacji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występujących na działkach sąsiednich wobec działek objętych wnioskiem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Oznacza to, że niespełnienie chociażby jednego z wskazanych w tym przepisie warunków prowadzić musi do wydania w sprawie decyzji odmawiającej ustalenie warunków zabudowy. W tym stanie prawnym obowiązkiem właściwego organu administracji jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie której w sposób jednoznaczny stwierdzić będzie można, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w cytowanym już powyżej art. 61 ust. 1 do 5 ustawy. Zasady i tryb przeprowadzenia takiej analizy określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588). Zgodnie z § 9 ust. 1 powołanego rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Mocą § 3 przywołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której wniosek dotyczy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei kolejne paragrafy mówią o wyznaczaniu wymaganych wskaźników nowej zabudowy. Przenosząc powyższe uwagi na grunt kontrolowanej sprawy stwierdzić należy, iż - jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego - przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej przedmiotowym wnioskiem. Zgodnie z przywołanym powyżej przepisem § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznaczył wokół działek przewidzianych do zabudowy i których dotyczył złożony wniosek - obszar analizowany, który zgodnie z ust. 2 tego przepisu, wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (czyli mapy w skali 1 : 500, lub 1 : 1000) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniej jednak niż 50 m. Na podstawie analizy tego obszaru przygotowana została analiza słowna – załącznik tekstowy. Tak załącznik w postaci graficznej jak i tekstowej dołączone zostały do zaskarżonej decyzji ustalającej warunki zabudowy jako załączniki. Wyniki tej analizy przedstawione w części tekstowej wskazują, o jakich funkcjach i cechach zabudowę wnioskodawca może zrealizować na terenie działek wymienionych we wniosku. W ocenie Sądu analiza ta przy zachowaniu wymogów wynikających z cyt. art. 61 ust. 1 ustawy została przeprowadzona w sposób właściwy. Prawidłowo wskazano nieprzekraczalne linie zabudowy (§ 4 ust. 1 wymienionego rozporządzenia), wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy projektowanej w stosunku do powierzchni działki, ilość kondygnacji, wysokość budynku, szerokość elewacji oraz geometrię dachu. Ustalając cechy nowej zabudowy we wskazanym wyżej zakresie organ orzekający prawidłowo oparł się na charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich położonych przy ulicy [...] w bezpośrednim sąsiedztwie działek przewidzianych do zainwestowania. Przyjęte i określone w decyzji wskaźniki przyszłej zabudowy wynikają z tej analizy, a ustalone zostały na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Co do zasady ustalenia te nie były kwestionowane. Zasadniczą kwestią sporną jest natomiast wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy decyduje dostęp do drogi publicznej. Bez zapewnionego dostępu tym zakresie, warunków zabudowy ustalić nie można. Pojęcie "dostępu do drogi publicznej" zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 wymienionej powyżej ustawy. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak również dostęp do niej przed drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp ten rozumiany być winien nie jako wyłącznie stan faktyczny, lecz jako uprawnienie, dostęp ma być prawie zagwarantowany, gdzie każdy ma prawo korzystać z drogi publicznej. Pojęcie to należy rozumieć jednak możliwie najszerzej. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem- z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu czy ma to być droga, ścieżka itp. . W przedmiotowej sprawie, jak wygląda m.in. z dołączonego do decyzji załącznika graficznego czy też załączonej dokumentacji fotograficznej, działki przeznaczone do zainwestowania mają dostęp do ulicy [...] poprzez powszechnie dostępne wewnętrzne drogi dojazdowe stanowiące własność Miasta K.. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału- także z wykonanych pomiarów – drogi te tzw. sięgacze posiadają szerokość ponad 5m. Analiza ta prowadzi do wniosku, iż drogi te posiadają parametry wystarczające dla zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Zresztą, jak wynika z akt sprawy drogi te stanowią dojazd do mieszczących się przy nich budynków jednorodzinnych. Na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy nie bada się warunków technicznych związanych z dostępem inwestycji do drogi publicznej, ujmując ten dostęp w rozumieniu możliwie jak najszerszym. Stąd też odnoszenie się do przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim odpowiadać powinny budynki i ich usytuowanie należałoby uznać za wkraczanie w kompetencje organów architektoniczno- budowlanych. W postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, przy ocenie czy teren posiada dostęp do drogi publicznej, kwestia szerokości drogi pozbawiona jest znaczenia. Dopiero bowiem ba etapie pozwolenia na budowę kwestia ta podlega szczegółowemu badaniu. To organ administracji architektoniczno- budowlanej bada, czy dostęp do działki przeznaczonej do zainwestowania spełnia wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej i przepisy techniczno- budowlane, które w aktualnym stanie prawnym nie dopuszczają szerokości jezdni mniejszej niż 3m czy ciągu pieszo- jezdnego niż mniejsza niż 5 m. W realiach niniejszej sprawy nie podlega sporowi fakt, iż działki (nr [...], dz. L) przeznaczone do planowanej zabudowy – dwóch modułów (kompleksów) budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej przy ulicy [...] w K., posiadają połączenie z drogą publiczną – ulicą [...] poprzez trzy drogi wewnętrzne – tzw. "sięgacze". Drogi te przebiegają przez działki należące do Miasta K., są ogólnodostępne, co potwierdza korespondencja prowadzona z Zarządem Dróg i Mostów w K., Nie jest w sprawie kwestionowany fakt istnienia tych dróg, ani ich ogólnodostępny charakter zapewniający komunikację budynkom jednorodzinnym przy tej drodze usytuowanym. Zasadnie zatem organy administracji uznały, że warunek dostępu do drogi publicznej został spełniony. W świetle powyższego nie znajduje uzasadnienia stanowisko strony skarżącej, iż brak jest dostępu do drogi publicznej. Nie przemawia za tym w szczególności podniesiona przez okoliczność niespełnienia przez przedmiotowe drogi parametrów określonych w ustawie o drogach publicznych. W realiach niniejszej sprawy nie podlega sporowi fakt, iż działki przeznaczone do planowanej zabudowy mają dostęp do drogi publicznej. W konkluzji stwierdzić należy, że ani zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., ani decyzja ja poprzedzająca Prezydenta Miasta K. nie naruszyły przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie doszło także do naruszenia prawa materialnego, które by miało wpływ na wynik sprawy. Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na zasadzie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjni orzekł jak w sentencji.