II SA/Gl 1340/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji w zakresie dróg publicznych oddala skargę. Pismem z dnia [...] r. J. M. zwróciła się do Prezydenta Miasta B. o wypłatę odszkodowania za zajętą pod drogę nieruchomość. Decyzją deklaratoryjną z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem [...] r. przez Gminę B. prawa własności nieruchomości drogowej oznaczonej jako działka [...], stanowiącej na dzień [...] r. własność J.M. . Decyzja wydana została na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.). Po rozpatrzeniu wniesionego przez J.M. odwołania decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Budownictwa utrzymał ww. decyzję Wojewody [...] w mocy. Pismem z dnia [...] r. J. M. zwróciła się ponownie o wypłatę odszkodowania za przejętą działkę. W czasie prowadzonego przez organ I instancji postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca dwukrotnie sporządził operat szacunkowy (pierwszy bowiem w trakcie postępowania utracił aktualność). W ponownie sporządzonym operacie, określił wartość [...] m2 działki nr [...] na kwotę [...] zł, przyjmując cenę za 1 m2 – [...] zł. Rzeczoznawca wskazał, że wyceny dokonał na podstawie § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) przyjmując podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Do oszacowania wartości nieruchomości przyjął 11 transakcji działkami zajętymi pod drogi. W trakcie prowadzonego postępowania J. M. podniosła (pismo z dnia [...] r., iż ustalona kwota za metr kwadratowy jest zbyt niska albowiem inni właściciele wywłaszczanych działek wedle jej wiedzy uzyskiwali wyższe odszkodowania. Nadto odszkodowanie nie obejmuje krzywd moralnych i uszczerbku na zdrowiu. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 4 i 5 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną Prezydent Miasta B. ustalił należne J.M. odszkodowanie z tytułu utraty prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka [...] o powierzchni [...] m2, która stała się z mocy prawa własnością Gminy B., jako grunt trwale zajęty pod gminną drogę publiczną - ul. [...] na kwotę [...] zł. W uzasadnieniu organ zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie wskazał, że rzeczoznawca majątkowy W.M. sporządzając operat szacunkowy z dnia [...] r. zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównania bazę 11 transakcji podobnych nieruchomości. Powyższa ilość, zdaniem organu, jest wystarczająca do ustalenia średniej ceny gruntu zajętego pod drogę. Rzeczoznawca opisał działkę nr [...] jako teren pasa drogowego ulicy asfaltowej wraz z niewielkim poboczem trawiastym a pierwotnie działka została wydzielona z ogrodu przydomowego. Teren znajduje się w zachodniej części miasta, w strefie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Położenie nieruchomości rzeczoznawca ocenił jako dobre. Kształt działki został opisany jako wąski i wydłużony, dostosowany do wykorzystania pod drogę a teren jako płaski. W sąsiedztwie nieruchomości znajduje się teren zabudowany, uzbrojony i zurbanizowany. Działka stanowi faktycznie część ulicy [...] z dojazdem prawidłowym. Ulica [...] jest drogą asfaltową z dostępną komunikacją miejską. Warunki środowiskowe i sąsiedztwo przedmiotowej działki zostały ocenione jako przeciętne. Rzeczoznawca ustalił, że nieruchomość posiada podstawową sieć uzbrojenia i urządzenia infrastruktury technicznej, prowadzonej częściowo w drodze. Średnią wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną na terenie miasta rzeczoznawca majątkowy ustalił na poziomie [...] zł/m2. Przy uwzględnieniu współczynnika korygującego uwzględniającego cechy przedmiotowej nieruchomości, jednostkową wartość działki nr [...] rzeczoznawca określił w wysokości [...] zł/m2. Jak stwierdził organ I instancji sporządzony operat szacunkowy został przezeń oceniony pod względem rachunkowym oraz zgodności z obowiązującymi przepisami. W wyniku analizy i oceny operatu ustalono, że rzeczoznawca przyjął właściwą przewidzianą prawem metodę wyceny, a ustalona przez niego wartość nie odbiega od wartości innych działek zajętych pod drogi. Jednocześnie, odnosząc się do pisma strony, organ wskazał, że zarówno rozporządzenie dotyczące wyceny nieruchomości, jak i przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w oparciu o którą następuje ustalanie i wypłata odszkodowania, nie przewidują wypłaty odszkodowania z innego tytułu (krzywdy moralne i uszczerbek na zdrowiu). W konsekwencji nie znaleziono uzasadnienia do ponownej weryfikacji oraz aktualizacji wyceny działki nr [...]. J. M. wniosła odwołanie od otrzymanej decyzji wyrażając niezadowolenie wobec ustalonej stawki za 1m2, ponownie podnosząc, że przedmiotowe postępowanie prowadzone jest od kilkunastu lat przewlekle i niegospodarnie, a na etapie wypłaty należnego odszkodowania cechuje się, albo całkowita bezczynnością UM, przerywaną co kilka lat wnioskami strony, albo jak w tym przypadku zaniżoną kwotą ustalonego odszkodowania. Przedmiotowa decyzja zawiera błędy merytoryczne w postaci nieprawidłowego określenia obrębu nieruchomości, wycena zaś 1 m2, jest zaniżona tym bardziej, że i tak nie zawiera zadośćuczynienia w zakresie krzywd moralnych i uszczerbku na zdrowiu. Urząd przyjął, że przedmiotowa wycena jest poprawna. Taka ocena nie może być zaakceptowana gdyż w świetle tak dużej rozbieżności pomiędzy cenami rynkowymi (w załączeniu strona przedłożyła przykładowe oferty z stron internetowych) jak również wiedzy o dokonywanych wypłatach przez GDDKiA nie może być mowy o poprawności przyjętych do wyceny transakcji tym bardziej, że oszacowana przez innego rzeczoznawcę majątkowego w prowadzonym wobec strony kolejnym postępowaniu wywłaszczeniowym dotyczącym kolejnej działki cena za 1 m2 jest o 50% wyższa i wynosi ca. [...] zł/m2. Strona podniosła nadto, że w operacie rzeczoznawca majątkowy przyznał, że w obrębie miasta brak transakcji spełniających kryteria zajętych już pod drogi co w konsekwencji upoważniałoby do zastosowania § 36 ust. 2 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego. W odpowiedzi na wezwanie organu I instancji dodatkowym pismem z dnia [...] r. rzeczoznawca wskazał, że na s. 7 operatu znalazły się omyłki pisarskie (m.in. błędne użycie wyrazu "nie") sugerujące, że na przedmiotowym terenie nie było transakcji działkami zajętymi pod drogę podczas gdy, jak wskazuje operat, miały one miejsce i właśnie takich 11 transakcji zostało przyjętych do porównań. Korygując omyłki wskazał, że operat uwzględniał jedynie transakcje gruntami zajętymi pod drogę. Wycena i procedura w zakresie doboru transakcji zostały przeprowadzone prawidłowo. Rzeczoznawca zapewnił też, że operat sporządził ze szczególną starannością dokładnie badając rynek. Nadto postanowieniem z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. sprostował z urzędu zawartą w decyzji omyłkę pisarską co do oznaczenia obrębu. W wyniku rozpoznania wniesionego odwołania decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, iż obligatoryjnym warunkiem określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia jego wysokości stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy ustalaniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość organ I instancji oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym z [...] r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W. M. . W związku z ustaleniem przez rzeczoznawcę majątkowego, iż na rynku lokalnym rozumianym jako obszar miasta B., w okresie od końca [...] r., do chwili sporządzenia operatu szacunkowego, odnotowano transakcje, których przedmiotem były grunty zajęte pod drogi publiczne, wartość przedmiotowej nieruchomości określono w oparciu o przywołany wyżej przepis § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Określenia wartości nieruchomości dokonano stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto 11 transakcji zawartych w okresie od [...] r. Średnią cenę transakcyjną ustalono na poziomie [...] zł/m2, a po skorygowaniu o stosowne współczynniki wartość 1 m2 nieruchomości określono na kwotę [...] zł/m2. Po dokonaniu analizy lokalnego rynku stwierdzono ponadto, iż w segmencie nieruchomości drogowych istnieje stabilizacja. Nie zachodzi zatem konieczność korygowania cen z uwagi na trend czasowy. Zdaniem organu II instancji zastosowanie podejścia porównawczego w niniejszym przypadku wynika wprost z regulacji zawartej w § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Rzeczoznawca zdecydował natomiast o przyjęciu metody korygowania ceny średniej, co uznać należy za zgodne z treścią art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który stanowi iż wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Wojewoda [...] podkreślił, że w analizowanym operacie szacunkowym, na stronie 7, w części dotyczącej wniosków z analizy rynku znalazły się twierdzenia: "ilość transakcji (gruntami drogowymi) nie jest wystarczająca do poprawnej procedury wyceny" oraz "brak transakcji gruntami zajętymi pod drogi". W piśmie z [...] r. autor analizowanego operatu szacunkowego – W.M. udzielił w powyższych kwestiach obszernych wyjaśnień. Rzeczoznawca majątkowy oświadczył, iż w operacie z [...] r. znalazł się błąd pisarski, który absolutnie nie powinien mieć miejsca. Przytoczona wyżej fraza powinna bowiem pomijać słowo "nie" i brzmieć "Jest wystarczająca ilość transakcji do poprawnej procedury wyceny". Wyjaśnił również, iż użycie zwrotu "brak transakcji" miało w istocie na celu uświadomienie, iż brak jest transakcji idealnie podobnych z uwagi np. na położenie i kategorię drogi. Wobec przedstawienia w analizowanym operacie obrazu rynku transakcji gruntami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi na terenie B., w którym wskazano na 78 zbliżonych parametrami transakcji uznanych za podobne oraz wobec przedstawienia 11 transakcji, dotyczących gruntów zajętych pod drogi wyjaśnienia powyższe uznać należy za przekonywujące. Wojewoda [...] stwierdził nadto, że analizując prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego uznał, iż został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a zatem w sposób prawidłowy. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji stronie została zapewniona możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia na jego temat, a do zgłoszonych zastrzeżeń organ I instancji ustosunkował się udzielając wyczerpujących informacji. Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w odwołaniu stwierdził, iż procedura wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne jest szczegółowo uregulowana w § 36 Rozporządzenia w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego i nie pozostawia rzeczoznawcy majątkowemu swobody wyboru drogi szacowania. W niniejszej sprawie, wobec istnienia na badanym rynku transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne, zastosowanie przez rzeczoznawcę § 36 ust. 1 uznać należy za w pełni uzasadnione i zgodne z obowiązującymi przepisami. Przesłane w załączeniu do odwołania przykładowe oferty ze stron internetowych dotyczą działek budowlanych (jak wynika z opisu - przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne). Są to więc grunty o całkowicie innym charakterze i w żadnym razie nie mogą stanowić materiału porównawczego w procesie wyceny działki drogowej. Ponadto przesłane dane stanowią wyłącznie ofertę. Odnosząc się natomiast do zarzutu błędu merytorycznego, zawartego w decyzji, dotyczącego błędnego określenia obrębu położenia nieruchomości, to został on sprostowany postanowieniem Prezydenta Miasta B. i nie wpływa na rozstrzygnięcie sprawy co do istoty. Pismem z dnia [...] r. J. M. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji, zarzucając jej naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, art. 132, art. 134, art. 135 ust. 2 oraz ust. 3, art. 150 ust. 1 pkt. 1, art. 151 do art. 155 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, § 3 ust. 2, § 4, § 5, § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 6, art. 7, art. 8, art. 9, art. 35, art. 77, art. 80 k.p.a. i wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu strona podniosła, że art. 21 Konstytucji wskazuje, iż dopuszczalne jest wywłaszczenie, o ile zostaną spełnione dwa podstawowe warunki. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, drugi warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania to jest takiego, które jest odszkodowaniem sprawiedliwym i ekwiwalentnym bowiem tylko takie nie narusza istoty odszkodowania za przejętą własność. Stronie należy się zatem słuszne odszkodowanie, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Gdy chodzi o zasady obliczania odszkodowania, NSA przyjmuje, że powinno ono umożliwić wyrównanie w pełni poniesionej przez właściciela szkody, określenie zaś szkody i odpowiedniego do niej odszkodowania powinno wynikać z ustalenia, za jaką cenę mogłaby zostać nabyta wywłaszczona nieruchomość w obrocie cywilnoprawnym, niezwiązanym z celem dokonanego wywłaszczenia. Za podstawę należy przy tym brać ceny kształtujące się w obrocie wolnorynkowym. W zakresie wartości rynkowej organ administracji nie dokonał weryfikacji oszacowanej ceny za 1 m2 i to pomimo dysponowania dokładną wiedzą o cenie za 1 m2 gruntu w tej samej lokalizacji - w okresie ostatnich kilku lat UM wypłacał odszkodowania w tym rejonie na poziomie [...] zł/m2 i wyższym oraz sprzedawał własne nieruchomości w cenie [...] zł/m2. Skarżąca zaakcentowała, że przedkłada wyciąg z operatu dotyczącego kolejnej jej nieruchomości w kolejnym postępowaniu wywłaszczeniowym z poziomem ceny za ten sam grunt o 50% wyższym, aniżeli cena zastosowana w przedmiotowej decyzji. Nadto organ administracji bezkrytycznie przyjął operat nie wnosząc żadnych uwag i zastrzeżeń pomimo uchybień, o których również samokrytycznie wspomina w swoim wyjaśnieniu rzeczoznawca. W konsekwencji zastosowana zaniżona wycena w stosunku do cen rynkowych jest wysoce krzywdząca tym bardziej, że nawet odszkodowanie na poziomie ceny rynkowej za m2 nie jest satysfakcjonujące gdyż nie zawiera rekompensaty za szkody moralne, przymus, utratę wartości i funkcji pozostałej części nieruchomości, Skarga została wniesiona w terminie. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez m.in. kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, nie mogła zostać uwzględniona. Wskazać zatem w tym miejscu należy, że z mocy art. 73 ust. 1 i 4 cytowanej już wyżej ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 maja 2001 r., nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa winno być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Koniecznym w celu określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w cytowanym wyżej Rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 Rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji (to jest przed wejściem w życie w dniu 26 sierpnia 2011 r. nowelizacji) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 Przepisy wprowadzające, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te codpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich transakcji na badanym rynku lokalnym bierze się pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, o czym mowa w ust. 2 pkt 2 tegoż paragrafu. Z przywołanej regulacji w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w § 36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w ust. 2 § 36 Rozporządzenia - por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09. Prawnie niedopuszczalnym było zatem w okresie obowiązywania § 36 w podanym brzmieniu dokonanie wyceny w oparciu o wartość gruntów przyległych (§ 36 ust. 2) o ile na danym terenie były zawierane transakcje sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W konsekwencji przyjęte w dołączonym do akt sprawy operacie z dnia [...] r. podejście porównawcze (metoda korygowania ceny średniej) w pełni odpowiadało obowiązującemu prawu. Wartość rynkową działki określono bowiem w oparciu o przepis ust. 1 § 36 cyt. Rozporządzenia, z uwagi na to, że na terenie analizowanym, jak stwierdził rzeczoznawca, miały miejsce liczne transakcje dotyczące działek zajętych pod drogi. Wykluczało to możliwość zastosowania innej metody ustalenia wysokości należnego odszkodowania. Aprobata dla przyjętej w operacie metody dokonywania porównań nie przesądza jednak automatycznie o tym, że na podobną aprobatę zasługują także szczegółowe zawarte w operacie ustalenia, oceny i wnioski. Zważyć bowiem należy, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i jak każdy dowód podlega w trakcie postępowania administracyjnego kontroli organów. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczne szczegóły opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania por. wyrok NSA z dnia 24 listopada 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organy orzekające wymogów tych dochowały i dokonały wszechstronnej i obiektywnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że treść operatu w niektórych fragmentach wywołała wątpliwość zarówno odwołującej się J.M. , jak też orzekających w sprawie organów. Organy nie pominęły ich jednak i nie przeszły nad nimi do porządku lecz w celu wyjaśnienia powstałych wątpliwości, tak aby pełna ocena operatu była możliwa, zwrócono się do jego autora o dodatkowe informacje. Rzeczoznawca, w ramach udzielania uzupełniających informacji, pismem z dnia [...] r. wyjaśnił, że na s. 7 operatu znalazły się omyłki pisarskie (m.in. błędne użycie wyrazu "nie") sugerujące, że na przedmiotowym terenie nie było transakcji działkami zajętymi pod drogę podczas gdy, jak wskazuje całość operatu, miały one miejsce i właśnie takich 11 transakcji zostało przyjętych do porównań. Zaakcentował, że operat uwzględniał jedynie transakcje gruntami zajętymi pod drogę. Wycena i procedura w zakresie doboru transakcji zostały przeprowadzone prawidłowo. Rzeczoznawca zapewnił też, że operat sporządził ze szczególną starannością dokładnie badając rynek. Formułując zarzuty co do nieuwzględnienia faktycznej rynkowej wartości nieruchomości a więc kwoty najbardziej prawdopodobnej możliwej do uzyskania na rynku, skarżąca wywodzi w uzasadnieniu skargi, iż sporządzony przez rzeczoznawcę operat jest wadliwy i nie uwzględnia prawdziwej wartości rynkowej działki, a organy nie dokonały stosownej jego oceny. Zważyć w tym miejscu należy, iż wbrew twierdzeniom skarżącej z akt sprawy, w tym z uzasadnień wydanych w sprawie decyzji jednoznacznie wynika, że orzekające w sprawie organy dokonały analizy i oceny sporządzonego w sprawie operatu, Wojewoda [...] przeprowadził zaś analizę nie tylko samego operatu lecz także dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, o których mowa powyżej, nie doszukując się nieprawidłowości ani w zakresie przyjętej metody wyliczeń, ani przyjętych jako podstawa wyliczeń danych, ani też płynących z dokonanych ustaleń wniosków co do wartości nieruchomości Oceny te należy, zdaniem Sądu, podzielić. Operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia ww. odszkodowania dokładnie opisuje bowiem i uzasadnia wybór podejścia, metody oraz dobór analizowanych w trakcie porównań nieruchomości. Żadne zaś przepisy nie uprawniają rzeczoznawcy do uwzględnienia w przeprowadzanych obliczeniach żądanych przez stronę własnych ocen co do rynkowych cen podobnych nieruchomości. Podkreślenia wymaga w tym miejscu, że kwestionując prawidłowość operatu strona, jak wynika z akt sprawy, nie przedłożyła w charakterze przeciwdowodu odmiennego operatu, ani żadnych innych dokumentów obrazujących transakcje analogicznymi działkami odmienne niż uwzględnione w operacie, ani też nie wniosła do organu by ten zwrócił się w trybie art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która to władna jest dokonać oceny prawidłowości sporządzonego operatu. Dołączone zaś do skargi dokumenty, zdaniem strony dowodzące niewłaściwości obliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę, w rzeczywistości w żadnej mierze nie podważają wiarygodności operatu. Dołączone bowiem oferty cenowe gruntów umieszczone w Internecie nie wskazują faktycznie uzyskanych cen transakcyjnych, z ofert tych nie wynika nadto, by grunty stanowiły działki zajęte pod drogi publiczne, a jak to wskazano powyżej tylko takie transakcje w myśl obowiązujących w dacie wydania zaskarżonych decyzji przepisów mogły być przyjęte do porównań. Dowodem podważającym wiarygodność operatu nie może być także dołączony przez stronę fragment innego operatu dotyczącego innej należącej do strony nieruchomości. Jak bowiem wynika z fragmentu owego dotyczył on nieruchomości, której stan oceniano nie na dzień 29 października 1998 r. lecz 26 września 2008 r., a nadto wycena dokonywania była nie na podstawie art. 73 ustawy wskazanej powyżej lecz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Tym samym zawarty w aktach sprawy operat stanowiący podstawę określenia wartości należącej w przeszłości do J.M. działki uznać należy za zgodny z treścią § 36 Rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, poprawnie przyjęto w nim bowiem właściwą metodę szacowania wartości nieruchomości i na podstawie analizy szeregu transakcji dokonano stosownych obliczeń. Zdaniem Sądu orzekające w sprawie organy prawidłowo przytoczyły nadto i zastosowały przepisy prawa, poprawnie przeprowadzono też postępowanie wyjaśniające obejmujące przed organem I instancji m.in. rozprawę administracyjną. W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.