II SA/Gl 1348/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2014 r. sprawy ze skargi Gminy L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. w części dotyczącej ustalenia i zobowiązania do wypłaty odszkodowania w kwocie ponad [...] złotych, 2. orzeka, że zaskarżona decyzja w uchylonej części nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy L. kwotę 3601 (trzy tysiące sześćset jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Na wniosek G. i K. B. zostało wszczęte postępowanie o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość położoną w L., opisaną w operacie ewidencji gruntów jako działka nr "1" o pow. 655 m2, stanowiącej na dzień [...] r. część publicznej drogi gminnej – ul. [...]. W jego toku Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r. stwierdził nabycie własności przedmiotowej działki z mocy prawna z dniem [...]r. przez Gminę L. – na podstawie art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz.U. Nr 133, poz. 872, ze zm., zwanej dalej ustawą z 13 października 1998 r.). Po rozpoznaniu sprawy Starosta [...] decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną na podstawie art. 73 ustawy z dnia 23 października 1998 r. i art. 129 ust. 1, art. 130 i 132 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz 651 z póź. zm., zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami) oraz art. 104 i art. 107 Kpa orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie [...]zł. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że procedura wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte 1 stycznia 1999 r. pod drogi publiczne uregulowana została w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. i przepisami rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 73 odszkodowanie jest ustalane i wypłacane na wniosek właściciela złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość odszkodowania ustala się w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość nieruchomości według stanu z dnia 29 października 1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Odszkodowanie zostało ustalone w wysokości wartości nieruchomości określonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...]r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – W. K. Operat ten spełnia wymogi wynikające z obowiązujących przepisów prawa, w tym określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm., zwanego dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości). W odwołaniu od tej decyzji Gmina L. wnosiła o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając to żądanie zarzucono, iż w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównawczą przyjął do porównania ceny zakupu działek budowlanych o powierzchni powyżej 1000 m2 oraz nie uwzględnił faktu, że od 19990 r. Gmina L. ponosi nakłady na bieżące remonty, oczyszczanie i odśnieżanie dróg. Nie uwzględnił również treści § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości zgodnie z którym przy wycenie nieruchomości drogowej możliwe jest przyjęcie do porównania cen transakcyjnych takimi nieruchomościami. Takie transakcje występują zaś na terenie Powiatu [...] i wynikające z nich ceny są znacznie niższe niż ceny działek budowlanych. Trudno przy tym porównywać działki budowlane z działkami drogowymi w odniesieniu do których nie ma znaczenia ich położenie, sąsiedztwo, powierzchnia, kształt, czy też dostęp do drogi publicznej. Wojewoda [...] odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...]r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. oraz w zw. z art. 9 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami utrzymał decyzję Starosty [...] w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdził, że zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami warunkiem określenia przez starostę wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu na dzień 29 października 1998 r. Określając jej wartość bierze się pod uwagę ceny w obrocie nieruchomości podobnymi na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 134). Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak podkreśla się w orzecznictwie sądów administracyjnych do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa (wyrok z 9 listopada 2004 r. IV SA/Wa 277/04, wyrok z 16 czerwca 2000 r. I SA/Lu 367/99, wyrok z 8 listopada 2001 r. I SA 833/00, wyrok z 13 grudnia 2000 r. I SA 790/00, wyrok z 22 sierpnia 2002 r. I SA 1242/02, wyrok z 14 stycznia 2003 I SA 618/01). Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa pod drogi publiczne - w trybie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną - określa się, przyjmując stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. (ust. 6 § 36), nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej nieruchomości jej wartosć określa się w podejściu kosztowym (ust. 2 § 36). W przypadku natomiast gdy przeznaczenie nieruchomości powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, bądź gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3 § 36). Ponadto w sytuacji gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji podziałowej była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4 § 36). Zdaniem Wojewody [...] opracowany w sprawie operat szacunkowy z dnia [...]r. autorstwa rzeczoznawcy majatkowego W. K. spełnia wymogi powyższych przepisów, w którm wartość rynkową objętej postepowaniem działki nr “1" określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. W świetle § 4 rozporządzenia przy tego rodzaju wycenie do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy objął badaniem rynek lokalny - Gminę L. (obręb L.). Badanie obejmowało okres od [...] r. do [...] r. i dotyczyło transakcji nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe. Biegły wskazał, że nie wykorzystał do wyceny transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z terenu L., bowiem ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie noszą znamion transakcji o charakterze rynkowym, ponieważ nie spełniają one warunków określonych w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodał przy tym, że spowodowane to jest faktem, iż nabywcą nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne może być tylko jeden podmiot, tj. Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego. Tym samym strona pozbawiona jest możliwości wyboru nabywcy nieruchomości - nie występuje więc równorzędna pozycja stron. Biegły do porównań przyjął 13 transakcji wolnorynkowych nieruchomościami o znanych cechach, które uznał, że są najbardziej zbliżone parametrami do przejętej działki nr “1". Średnią cenę transakcyjną ustalono na poziomie [...] zł/m2, natomiast po skorygowaniu o stosowne współczynniki wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości określono na poziomie [...]zł. Wartość prawa własności gruntu ustalona została w kwocie [...] zł. Stronom umożliwiono zapoznanie się z operatem zaś pismem z [...]r. autor operatu ustosunkował się do zarzutów Burmistrza Miasta L., zawartych w odwołaniu od kontrolowanej decyzji. Biegły wskazał, że przyjęte do porównań ceny nieruchomości o powierzchniach powyżej 1000 m2 nie były wyższe od cen nieruchomości o miniejszych powierzchniach. Wyjaśnił, że nakłady na bieżące remonty, oczyszczanie i odśnieżanie drogi nie mogły być brane pod uwagę przy wycenie, bowiem pozostają bez wpływu na jej wynik. Powtórzył argumentację zawartą w operacie dotyczącą braku możliwości wykorzystania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gdyż nie noszą znamion transakcji o charakterze rynkowym. Wskazał także, iż wykorzystanie w przedmiotowym operacie nieruchomości o podobnym przeznaczeniu do działki nr “1" (pod zabudowę) sprzed jej przejęcia jest zgodne z art. 134 ust. 3 o gospodarce nieruchomościami. Ponadto biegły na wezwanie Wojewody, pismem z [...]r., przedstawił wyjaśnienia dotyczące przeznaczenia ww. nieruchomości na 29 października 1998 r. – zgodnie z którymi działka nr “1" na ten dzień położona była w strefie mieszkaniowo – usługowej. Dalej Wojewoda stwierdził, że nie podziela stanowsika rzeczoznawcy majątkowego dotycząceo braku możliwości wykorzystania transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne z tego powodu, iż nie noszą one znamion transakcji o charakterze rynkowym. Stwierdził też, że w sprawach szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne nie można odstąpić od stoswania § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym względzie organ odwoławczy powołał się na stanowisko zawarte w wyrokach NSA: z 30 grudnia 2009 r. Sygn. akt I OSK 406/09, z 15 października 2010 r. sygn. akt I OSK 1749/09, z 22 października 2010 r. sygn. akt I OSK 900/09 , z 3 lutego 2011 r. sygn. akt I OSK 497/10, z 9 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 309/11 i z 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09. W ocenie Wojewody uchybienie to pozostaje bez wpływu na prawidłowość ustalonej wartości działki nr “1", bowiem zasadnicze znaczenie przy wycenie miał jej stan na 29 października 1998 r. Skoro na ten dzień znajdowała się ona w strefie mieszkaniowo – usługowej, to biegły prawidłowo przyjął do porównań transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod budowanictwo mieszkaniowe. Podzielił natomiast organ odwoławczy pozostałe stanowisko rzeczoznawcy majątkowego W. K. zawarte w jego piśmie z [...]r., dotyczace przyjęcia przy wycenie nieruchomości o powierzchniach powyżej 1000 m2 oraz nakładów na bieżące remonty, oczyszczanie i odśnieżanie drogi. W konsekwencji Wojewoda [...] stwierdził, że przedmiotowy operat mógł stanowić podstawę ustalenia objętego postępowaniem odszkodowania pomimo pewnych, nie mających wpływu na wynik sprawy błędów. Dlatego też dedcyzję Starosty [...] organ odwoławczy uznał za prawidłową. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody [...] Gmina L. wniosła o jej uchylenie jako wydanej z naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Wniosła również o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. W uzasadnieniu stwierdzono, że zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości istotna dla wyceny jest znajomość cen transakcyjnych. W zasobach ewidencji gruntów Starostwa [...] znaleziono przykłady aktów notarialnych dotyczących nabycia nieruchomości gruntowych pod drogę, gdzie ceny nabycia oscylują pomiędzy [...] zł a [...] zł za m2 gruntu. Średnia arytmetyczna tych transakcji wynosi [...] zł za m2. Transakcje te należało wziąć pod uwagę, ponieważ zgodnie z obowiązującym planem objęta postępowaniem działka leżała w strefie drogi dojazdowej. Co do cen uzyskiwanych przy sprzedaży działek drogowych skarżąca powołała się na wymienionych w skardze (i dołączonych do niej w kserokopiach) 16 aktów notarialnych zawartych w okresie od [...]r. do [...]r., a dotyczących takich działek położonych na terenie Powiatu [...]. W konsekwencji zdaniem Gminy L. budzi wątpliwości twierdzenie jakoby na rynku nie było danych na temat transakcji w obrocie wolnorynkowym działkami drogowymi. Gminy Powiatu [...] nabywają bowiem nieruchomości pod różne cele, w tym drogowe. Odnośnie nabywania takich nieruchomości prowadzą także negocjacje i rokowania, więc trudno nazwać takie transakcje nierynkowymi. Biorąc pod uwagę ceny uzyskiwane przy takich transakcjach nie można zgodzić się z tezą, że w gminach o niskim zurbanizowaniu w lokalizacjach peryferyjnych wartość nieruchomości drogowych odpowiada cenom przyległych działek mieszkaniowych lub mieszkaniowo – usługowych, występuje bowiem prawidłowość, że działki drogowe sięgają około 50% wartości działek przyległych. Nadto zdaniem skarżącej biegły nie uwzględnił w swoim operacie trendu czasowego na rynku. Z obserwacji wynika zaś, że w ostatnim roku obserwowano wyraźny trend spadkowy, gdyż istnieją trudności ze zbywaniem nieruchomości zarówno przez gminy jak i prywatnych właścicieli. Z tych też względów zdaniem skarżącej opracowany w sprawie operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy ustalenia objętego postępowaniem odszkodowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie stojąc na stanowisku, że przedstawione w niej zarzuty stanowią powtórzenie zarzutów sformułowanych wcześniej w odwołaniu, do których ustosunkowano się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W piśmie procesowym z dnia [...]r. uczestnicy postępowania wnieśli o oddalenie skargi uznając sformułowane w niej pod adresem operatu szacunkowego zarzuty są bezpodstawne. Na rozprawie sądowej w dniu 17 stycznia 2014 r. pełnomocnik skarżącej Gminy sprecyzował skargę w ten sposób, że wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalonego odszkodowania ponad kwotę [...]zł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: W zaskarżonej części decyzje organów obu instancji ostać się nie mogą albowiem zostały wydane zdaniem Sądu bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy do końcowego jej załatwienia, które to uchybienie mogło nieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.) w związku z art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 Kpa. Skoro przedmiotem postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją było ustalenie odszkodowania o jakim mowa w art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. to zgodnie z treścią ust. 6 pkt. 1 § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy ustaleniu wartości zajętej pod drogę nieruchomości dla ustalenia tego odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ust. 1-4 tego paragrafu, z tym, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę nieuprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. W świetle zatem treści ust. 4 przedmiotowego paragrafu (stosowanego odpowiednio), przy ustaleniu objętego postępowaniem odszkodowania należało w pierwszej kolejności ustalić, jakie było przeznaczenie działki nr "1", a w szczególności czy była ona przeznaczona pod inwestycję drogową. Istotne jest przy tym rozstrzygniecie kwestii na jaką datę przeznaczenie to należy na użytek innego postępowania ustalić. Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista gdy zważy się, że w ust. 4 § 36 przedmiotowego rozporządzenia jest mowa o dniu wydania decyzji w rozumieniu ust. 5, do których niewątpliwie nie można zaliczyć żadnej decyzji jakie mogą być wydane na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Nadto przepis ust. 4 nakazuje stosować odpowiednio przepisy ust. 1-3 tj. również przepis, że przeznaczenie nieruchomości określa się zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (§ 36 ust. 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia). Analiza powyższych przepisów daje zdaniem Sądu podstawę do wniosku, że dla ustalenia czy objęta postępowaniem działka była przeznaczona pod inwestycję drogową decyduje jej przeznaczenie z dnia 29 października 1998 r., określone zgodnie z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tak też, w tym względzie WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 14 października 2013 r. sygn. akt II SA/Gl 210/13). Analiza decyzji organów obu instancji prowadzi do wniosku, że kwestia przeznaczenia objętej postępowaniem działki nr "1" w dacie 29 października 1998 r. nie została należycie przeanalizowana. W tym względzie Starosta [...] w swojej decyzji nie zajął w ogóle stanowiska, natomiast Wojewoda [...] swojego stwierdzenia, że w dacie 29 października 1998 r. działka "1" stanowiła "strefę mieszkaniowo – usługową" w ogóle nie uzasadnił. W szczególności nie powołał się w tym względzie na ustalenia obowiązującego ewentualnie wówczas na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, względnie na treść studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (w związku z treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Podkreślić przy tym trzeba, że przedmiotowe stwierdzenie organu odwoławczego budzi zasadnicze wątpliwości, gdyby wziąć pod uwagę treść dołączonego do skargi wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla mieszkaniowego L. w L. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w L. z dnia [...]r., z którego to dokumentu wynikałoby, że działka nr "1" położona była zgodnie z tym planem (obowiązującym również w dniu 29 października 1998 r.) w jego strefie urbanistycznej oznaczonej symbolem D1/2 z przeznaczeniem pod ulicę. Ten zasadniczy dla prawidłowej wyceny tej działki problem nie został też dostatecznie zbadany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w opracowanym przez niego operacie szacunkowym, na którym oparły się organy orzekające. W operacie tym biegły powołał się przy tym na ustalenia planu zagospodarowania z daty [...]r. (a więc nieobowiązującego jeszcze w dniu 29 października 1998 r.), przy czym nawet w odniesieniu do tego planu nie dokonał wykładni treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości stojąc na stanowisku, że "w obwiązującym stanie prawnym nie jest możliwe wystąpienie transakcji", gruntów usytuowanych w pasie drogi mogących stanowić transakcje o charakterze rynkowym (str. 9 operatu). Stanowiska tego nie można jednak podzielić zarówno z uwagi na treść obowiązujących przepisów prawa (m.in. treść § 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia) jak i z uwagi na zdarzenia faktyczne. W praktyce występuje bowiem w dalszym ciągu wolnorynkowy obrót nieruchomościami drogowymi w rozumieniu § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Brak jest też podstaw do formułowania ogólnej tezy, że obrót takimi nieruchomościami nie spełnia wymogów z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O tym, że takie transakcje występują i mogą stanowić podstawę do ustalenia wartości nieruchomości zajętych pod drogi gminne świadczą transakcje, na które powołano się w skardze jak i orzecznictwo sądów administracyjnych (powołane m.in. w zaskarżonej decyzji). Odmienne w tym względzie stanowisko rzeczoznawcy oznacza, że sporządzony przez niego operat nie został poprzedzony właściwą analizą rynku nieruchomości o jakiej mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Wobec niewyjaśnienia i nierozważenia w postępowaniu administracyjnym tej jednej z zasadniczych dla wydania prawidłowej decyzji o odszkodowaniu kwestii (przeznaczenia działki nr "1" na dzień 29 października 1998 r.) nie do podważenia należy też uznać sformułowany w skardze zarzut wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które to naruszenie należy uznać za mające wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1a ustawy p.p.s.a. W przypadku bowiem gdyby działka ta była w tej dacie przeznaczona na inwestycję drogową to zgodnie z treścią tego przepisu jej wartość powinna być ustalona w pierwszej kolejności przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Byłoby to zaś możliwe, gdyby na rynku lokalnym wystąpiła wystarczająca liczba transakcji takimi nieruchomościami dająca podstawę do wyceny, w oparciu o te transakcje, wartości rynkowej działki objętej postępowaniem. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami powinien o tym zdecydować rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy. W tym względzie powinien on m.in. wypowiedzieć się co do możliwości wykorzystania przy takiej wycenie transakcji wymienionych w skardze. Dopiero gdyby nie było możliwe ustalenie wartości działki nr "1" przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych lub gdyby na dzień 28 października 1998 r. działka ta nie była przeznaczona pod inwestycję drogową, jej wartość należałoby ustalić przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W świetle treści przedstawionych Sądowi akt administracyjnych nie wynika także by rzeczoznawca przy opracowaniu operatu rozważał kwestię zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu od transakcji, które wykorzystał w podejściu porównawczym, na co zasadnie zwrócono uwagę w skardze. Z tych wszystkich względów decyzje organów obu instancji podlegały w części zaskarżonej uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c i art. 135 ustawy p.p.s.a. Wskazania co do dalszego postępowania przy ponownym rozpatrzeniu sprawy wynikają wprost z powyższych rozważań Sądu. W pierwszej kolejności ustalą organy orzekające w sposób nie budzący wątpliwości jakie było przeznaczenie objętej wyceną działki w dniu 28 października 1998 r. Gdyby zostało ustalone, że była ona przeznaczona w tym czasie pod inwestycję drogową rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny powinien rozważyć przy opracowaniu operatu szacunkowego czy możliwe jest ustalenie jej wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W dalszej dopiero kolejności wartość rynkowa nieruchomości powinna być ustalona przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji w uchylonej części orzeczono na podstawie art. 152 ustawy p.p.s.a., zaś o kosztach postępowania sądowego stosownie do wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 211 tej ustawy oraz § 2 ust. 2 i § 14 ust. 2 pkt 1a w zw. z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz... (Dz.U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). bu