II SA/Gl 1621/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2014 r. sprawy ze skarg N. S. i E. S. oraz B. K. i M. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżących N. S. i E. S. solidarnie kwotę 1 460 (tysiąc czterysta sześćdziesiąt) złotych oraz na rzecz skarżących B. K. i M. K. solidarnie kwotę 1 460 (tysiąc czterysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r. nr [...], Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, działając na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 3) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z art. 73 ust. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku E. i N. S. oraz M. i B. K. z dnia 30 grudnia 2005 r. ustalił wysokość odszkodowania za przejętą przez Powiat [...] nieruchomość gruntową zajętą pod pas drogowy drogi publicznej powiatowej ul. [...], położoną w jednostce ewidencyjnej M., obręb P., karta mapy [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. [...] ha, ujawnioną w Księdze Wieczystej Nr [...] prowadzonej przez [...] Sądu Rejonowego w W., na rzecz E. i N. S. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, na kwotę [...] zł oraz na rzecz M. i B. K. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, na kwotę [...] zł. W motywach organ I instancji podał, że orzeczenie wydano na wniosek stron w oparciu o ostateczną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] stwierdzającą nabycie z mocy prawa, z dniem [...] r. przez Powiat [...] własności nieruchomości, stanowiącej w dniu [...] współwłasność E. i N. S. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1/2 części oraz M. i B. K. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w 1/2 części, obejmującej działkę nr [...]. Przepis art. 73 ust. 4 ustawy powołującej ustawy – Przepisy reformujące administrację publiczną, w brzmieniu nadanym w art. 7 ustawy z dnia 7 stycznia 2000 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz innych ustaw (Dz. U. z 2000 r., Nr 6, poz. 70) stanowi, że odszkodowanie, o którym mowa w art. 73 ust. 1 i ust. 2 ustawy reformującej administrację publiczną winno być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia [...] r. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości wg stanu z dnia wejścia w życie ustawy przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 cyt. ustawy). Z uwagi na przepis art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który mówi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości, Starosta [...] postanowieniem z dnia 22 listopada 2012 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego B.S., do określenia wartości rynkowej gruntu objętego postępowaniem. Stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości (wyceniana nieruchomość położona jest w jednostce ewidencyjnej M., obręb P. i została zajęta pod pas drogowy drogi publicznej powiatowej ul. [...]), funkcje w planie zagospodarowania (wyceniana nieruchomość jest położona w "liniach rozgraniczających drogi powiatowej", grunty przyległe do ww. działki są położone w terenie o symbolu W - "tereny wód powierzchniowych"), stan zagospodarowania i stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną (w dniu [...] r. wyceniana działka stanowiła fragment drogi zbiorczej. Uzbrojenie, występujące przy drodze, stanowiły sieci: elektroenergetyczna, wodociągowa, gazowa i teletechniczna) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Uwzględniając wszystkie te elementy rzeczoznawca dokonał określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości stosując podejście porównawcze przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Warunkiem do zastosowania podejścia porównawczego konieczna była znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech wpływający na poziom ich cen. W związku z tym, iż na rynku lokalnym (pojmowanym jako teren gminy M. ewentualnie powiatu [...]ego) nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji gruntów zajętych pod drogi publiczne w obrocie wolnorynkowym, analizie poddano transakcje nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod użytki ekologiczne i rolnicze (bez prawa zabudowy) (prawo własności), w okresie: [...] r. [...] r. Obszar rynku obejmuje gminę M.. Z obserwacji rynku wynika, że wartość gruntów przeznaczonych pod użytki ekologiczne jest znacznie niższa od wartości nieruchomości drogowych (co najmniej dwukrotnie niższa), dlatego zachodzi przesłanka do zastosowania powiększenia o 50 % przewidzianego w § 36 ust. 3 rozporządzenia. Zaobserwowano, że na cenę nieruchomości gruntowych wpływają następujące cechy rynkowe: lokalizacja i sąsiedztwo, uzbrojenie i dojazd oraz warunki gospodarowania. Nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę do porównania zostały scharakteryzowane w zakresie niezbędnym do dokonania wyceny. Biorąc pod uwagę zgodność wykonanego operatu szacunkowego z przepisami prawa, tj. z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, organ stwierdził, że operat szacunkowy jest sporządzony prawidłowo, w związku z czym przyjął przedmiotowy operat jako dowód w sprawie, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. W związku z powyższym, wysokość odszkodowania ustalona została na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. B.S., w którym to wartość rynkowa przedmiotowego gruntu została określona na kwotę [...] zł, z tego odszkodowanie na rzecz E. i N. S. w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej ustalono na kwotę [...] zł, tj. w 1/2 części z wartości całej nieruchomości Nadto, organ I instancji podał, że z uwagi na przepis art. 89 kpa w dniu [...] r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, na którą stawiła się rzeczoznawca majątkowy i pełnomocnik wnioskodawców. Na rozprawie strona zapoznała się z opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość przedmiotowego gruntu, po czym oświadczyła, iż nie zgadza się z proponowaną wysokością odszkodowania, jak również wniosła o wypożyczenie operatu szacunkowego z dnia [...] r. celem dokładniejszego przeanalizowania jego treści. Protokół z przeprowadzonej rozprawy załączono do akt sprawy. Dnia [...] r. strona zwróciła wyżej opisany operat oraz podtrzymała swoje stanowisko przedstawione na rozprawie z dnia [...] r. Nadto, pismem z dnia [...] r. poinformowano stronę o możliwości zapoznania się, przed wydaniem decyzji, z zebranymi dowodami w sprawie oraz wypowiedzenia się, co do tych materiałów oraz zgłoszonych żądań, z którego to prawa strona nie skorzystała. Odwołanie od decyzji złożyli N. i E. S.. oraz B. i M. K., zarzucając że operat szacunkowy, na podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie jest nieprawidłowy. Wskazano przy tym, że rzeczoznawca bezpodstawnie oparł wyliczenia na transakcjach nieruchomościami zajętymi pod użytki ekologiczne i rolnicze -- bez możliwości zabudowy, bowiem w sąsiedztwie działki nr [...] znajdują się również grunty przeznaczone pod zabudowę. Zarzucono także, że Starosta nie odniósł się ani w trakcie prowadzonego postępowania, ani w kontrolowanej decyzji do zastrzeżeń wniesionych przez odwołujących się na rozprawie administracyjnej i pismem z [...] r. Jednakże zaskarżoną decyzją, podjętą z up. Wojewody [...] odwołania nie uwzględniono. Po omówieniu regulacji prawnej i dokonaniu analizy operatu szacunkowego organ nadzoru ustalił, iż w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy objął badaniem rynek lokalny - gminę M.. Badanie obejmowało okres od [...] r. i dotyczyło transakcji nieruchomościami zajętymi pod użytki ekologiczne i rolnicze - bez możliwości zabudowy. Biegła wskazała, że nie odnotowała na terenie powiatu [...]ego stosownych transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, dlatego do wyceny przyjęła transakcje nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki nr [...]. Dodała przy tym, że na [...] r. obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego gminy M., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy M. z [...] r. nr [...], zgodnie z którym obecna działka nr [...] przylegała do nieruchomości położonych na terenie oznaczonym symbolem W — tereny wód powierzchniowych. Podniosła, iż danych transakcyjnych (cen) nie aktualizowała, ponieważ w analizowanym okresie nie zaobserwowała na rynku znaczących zmian cen podobnych nieruchomości. Biegła do porównań przyjęła 11 transakcji wolnorynkowych nieruchomościami o znanych cechach, które uznała, że są najbardziej zbliżone parametrami do przejętej działki. Średnią cenę transakcyjną ustalono na poziomie 7,55 zł/m2, natomiast po skorygowaniu o stosowne współczynniki wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości określono na poziomie 10,03 zł. Biegła zwiększyła - na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. - kwotę 10,03 zł o 50% (otrzymując 15,05 zł/m2) i pomnożyła ją przez powierzchnię działki, otrzymując wartość [...] zł. Kwota ustalona przez biegłą została przyjęta przez organ w zaskarżonej decyzji. Stronom umożliwiono zapoznanie się z operatem. Biegła – na wezwanie Wojewody, w związku z faktem, że kwestia dotycząca zwiększenia o 50% ustalonej ceny rynkowej działki nr [...] nie została wyjaśniona w treści operatu - pismem z 10 maja 2013 r. uzupełniła go o stosowne wyjaśnienia, wskazując, że wartość rynkowa nieruchomości została powiększona o 50 % z uwagi na fakt, iż tereny zielone, tj. użytki ekologiczne i rolnicze - bez możliwości zabudowy, osiągają niższe ceny od terenów przeznaczonych pod drogi. Ponadto podniosła, że zgodnie z opinią Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawartą w piśmie z [...] r. do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych pojęcie ’’przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych" odnosi się do przeznaczenia nieruchomości, które mają wspólną granicę w przeważającym stopniu. Dodała przy tym, iż na [...] r. wśród gruntów przyległych do obecnej działki nr [...] przeważały grunty wyłączone spod zabudowy. Biegła wskazała także, iż w jej ocenie rynek nieruchomości drogowych jest rynkiem szczególnym nie oddającym specyfiki wolnorynkowej, tym samym uznała, że nie mógł być podstawą do przedmiotowej wyceny. Starosta [...] - na wezwanie Wojewody - pismem z [...] r. poinformował, iż w latach [...] zawarto 15 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne na terenie powiatu [...]ego, których cechy są znane organowi. Przechodząc do oceny przedmiotowego operatu szacunkowego organ wskazał, iż nie podzielił stanowiska rzeczoznawcy majątkowego zawartego w piśmie z [...] r., dotyczącego braku możliwości wykorzystania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gdyż nie noszą znamion transakcji o charakterze rynkowym. Problematyka ta była już wielokrotnie poddawana ocenie przez Naczelny Sąd Administracyjny, który ukształtował jednoznaczne stanowisko w tym zakresie. Sąd odrzucił pogląd, że transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, w których stroną są Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, nie spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Podkreślił przy tym, że rzeczoznawcy majątkowi nie są uprawnieni do oceny, czy ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają to kryterium. Sąd podkreślił, że w sprawach szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne nie można odstąpić od stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (vide: wyroki NSA z 30 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 406/09, z 15 października 2010 r. sygn. akt I OSK 1749/09, z 22 października 2010 r. sygn. akt I OSK 900/09, z 3 lutego 2011 r. sygn. akt I OSK 497/10, 9 lutego 2012 r. sygn. akt I OSK 309/11 i z 23 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1548/09). W ocenie organu nadzoru stanowisko biegłej pozostaje jednak bez wpływu na prawidłowość ustalonej wartości działki nr [...], bowiem zasadnicze znaczenie przy wycenie miał jej stan na [...] r. Mając na uwadze, że działka nr [...] na ten dzień stanowiła tereny wód powierzchniowych, biegła prawidłowo przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na tereny zielone, którymi są m.in. użytki ekologiczne i rolnicze. Organ odwoławczy podzielił zaś stanowisko Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zawarte w piśmie z [...] r. do Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych dotyczące pojęcia ’’przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych" - na które powołała się biegła. Zatem Wojewoda [...] stał na stanowisku, że mimo błędnego stanowiska wyrażonego w operacie - dotyczącego braku możliwości wykorzystania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gdyż nie noszą znamion transakcji o charakterze rynkowym, może on być wykorzystany do celów ustalenia przedmiotowego odszkodowania. Tym samym zarzuty odwołujących pod adresem operatu szacunkowego nie mogły odnieść skutku. W tej sytuacji organ odwoławczy orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. W skardze do sądu administracyjnego N. i E. S. oraz B. i M. K. zarzucili: 1) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: – art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa, art. 80 kpa poprzez błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, że wyceniana działka nr [...] na dzień [...] r. stanowiła tereny wód powierzchniowych, podczas gdy zgodnie z obowiązującym wówczas planem zagospodarowania przestrzennego stanowiła fragment drogi zbiorczej, co miało zasadniczy wpływ na ocenę dowodu z operatu szacunkowego, – art. 84 § 1 kpa przez niedopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawczy na okoliczność wartości przedmiotowej nieruchomości pomimo ustalenia przez Wojewodę [...] , że biegła B.S. błędnie przyjęła, iż przy sporządzeniu operatu szacunkowego brak jest możliwości wykorzystania transakcji dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, gdyż nie noszą znamion transakcji o charakterze wolnorynkowym, – art. 8 i 107 kpa przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim jedynie ogólnych stwierdzeń, odnoszących się do zarzutów skarżących, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiana zaufania obywateli do organów państwa i uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji. Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenie od organu kosztów postępowania. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest uzasadniona. Określanie wartości nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające..., wyżej powołanej, reguluje przepis § 36 ust. 6 pkt 1 RM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Przepis ten, w brzmieniu nadanym rozp. zmieniającym z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) i obowiązującym w dacie orzekania przez organy obydwu instancji, stanowi że na potrzeby ustalenia odszkodowania w tym trybie przyjmuje się stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. oraz nakazuje odpowiednie stosowanie ust. 1-4. Z kolei § 36 ust. 1 rozp. przewiduje ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej. Tymczasem art. 154 ustawy, jako jedno z kryteriów szacowania nieruchomości przewiduje jej przeznaczenie w planie miejscowym. Skoro § 36 ust. 6 pkt 1 rozp. stanowi o stanie nieruchomości na dzień [...] r., to konsekwentnie należy przyjąć, że dla ustalenia odszkodowania miarodajne jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, obowiązującym w tej dacie. Zdaniem Wojewody, w tej dacie działka [...] stanowiła tereny wód powierzchniowych. Tymczasem organ I instancji podał w motywach decyzji, że wyceniana nieruchomość zgodnie z planem miejscowym położona jest w liniach rozgraniczających drogi powiatowej. Tak też określiła stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy B.S., która podała, że zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia [...] r. (Dz. Urzęd. Woj. Kat. Nr 1 z dnia [...] r.), działka nr [...] jest położona w liniach rozgraniczających drogi powiatowej, zaś grunty przyległe do tej działki stanowią teren o symbolu W – tereny wód powierzchniowych. Co więcej, w postępowaniu odwoławczym organ II instancji zwrócił się do Starosty [...] o uzupełnienie materiału dowodowego w zakresie przeznaczenia wycenianej nieruchomości na dzień [...] r. W odpowiedzi otrzymał wypis i wyrys z planu miejscowego z dnia 14 maja 2013 r., sporządzony przez Wójta Gminy M., zgodnie z którym działka nr [...] w świetle przywołanego wyżej planu miejscowego, znajdowała się na terenach: - 9L – teren ulicy lokalnej... - 8D – skrzyżowanie... W tej sytuacji ustalenia Wojewody, że działka ta na dzień [...] r. stanowiła tereny wód powierzchniowych, jest całkowicie dowolne i sprzeczne z treścią zebranego materiału dowodowego, czym naruszono art. 7, 77 § 1 i 80 kpa. Przeznaczenie terenu zgodnie z obowiązującym wówczas planem miejscowym ma zaś istotne znaczenie dla określenia wartości nieruchomości na użytek niniejszego postępowania. Prawidłowo bowiem organ odwoławczy wskazał, że skoro w latach [...] zawarto 15 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomościami zajętymi nie przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie powiatu [...] (wykaz transakcji nadesłany przez starostę [...] pismem z dnia [...].), to zgodnie z przywołanym w zaskarżonej decyzji orzecznictwem, transakcje te należy uznać jako mające walor obrotu rynkowego. W konsekwencji, wartość wycenianej nieruchomości należało ustalić przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, jak to uczyniła rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania. Z tych względów decyzje organów obu instancji zapadły nadto z naruszeniem § 36 ust. 6 pkt 1 w zw. z ust. 4 cyt. rozp. Zatem skarga musiała odnieść skutek poprzez uchylenie obydwu decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Wobec uwzględnienia skargi należało orzec o niewykonalności zaskarżonej decyzji zgodnie z art. 152 tej ustawy. O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwotach po 260 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie adwokata w kwotach po 1.200 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżących po myśli art. 200, art. 202, art. 205 § 2 i 3 i art. 209 cyt. ustawy oraz § 6 pkt 4 rozp. Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r. poz. 461). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji winien zatem ponownie zlecić opracowanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego przy uwzględnieniu przeznaczenia szacowanej działki wg planu miejscowego, obowiązującego w dniu 29 października 1998 r. i uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi pomiędzy osobami fizycznymi oraz również z udziałem Skarbu Państwa i jednostki samorządu terytorialnego na rynku lokalnym, a z braku odpowiedniej liczby – rynku regionalnym (§ 36 ust. 2 rozp.). Dopiero na tej podstawie i po należytej ocenie operatu szacunkowego pod kątem jego kompletności i zgodności z obowiązującymi przepisami, możliwe będzie określenie wysokości należnego skarżącym odszkodowania. sw