II SA/Gl 1641/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2015 r. sprawy ze skargi B. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Wnioskiem z [...] r. Z. K. i Z. K. zwrócili się do Starosty [...] o udzielenie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego typ C1 i zbiornika bezodpływowego na działkach nr 1, 2 w B. przy ul. [...]. Na formularzu wniosku w punkcie 2.2 dotyczącym załączników wynikających z przepisów szczególnych zaznaczono, że nie jest wymagana m. in. decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych na podstawie art. 11 ust. 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r., nr 121, poz. 1266 ze zm., dalej o.g.r.). Lokalizacja budynku została przewidziana w granicy z działką sąsiednią nr 3 należącą do B. P.. Objęty wnioskiem budynek stanowi jeden z ośmiu planowanych budynków mieszkalnych, z których cztery zlokalizowane są w granicy z działką B. P.. Do projektu budowlanego została dołączona analiza zacienienia domu mieszkalnego znajdującego się na działkach 3, 4 i 5, należącego do B. P.. Organ I instancji przekazał projekt do opiniowania Powiatowemu Konserwatorowi Zabytków w B., albowiem zgodnie z postanowieniami obowiązującego planu miejscowego dla terenu położonego w dzielnicy G. przy ul. [...], przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w B. z [...] r., nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. dla terenu położnego w dzielnicy G. (Dz. Urz. Woj. Śl. Z 27 marca 2006 r., nr 37, poz. 1057), obszar inwestycji znajduje się w jednostce 3MN, strefie E – ekspozycji zabytkowego założenia rezydencjonalnego C. Powiatowy Konserwator Zabytków pismem z [...] r. zaopiniował inwestycję negatywnie ze względu na projektowaną wysokość budynku. Stwierdził, że zespół zabytkowego założenia rezydencjonalnego chroniony jest na mocy wpisu do Rejestru Zabytków Województwa [...] (nr [...] r.). W planie miejscowym wyznaczono strefę ochrony konserwatorskiej. Postanowienia odnoszące się do strefy ochrony ekspozycji zawiera § 20 planu. Pod względem ochrony konserwatorskiej przez ochronę ekspozycji obiektu zabytkowego należy rozumieć nie wprowadzanie nowych obiektów, które mogą przesłaniać lub dysharmonizować dany obiekt chroniony. Przewidziana w planie wysokość zabudowy w obszarze ochrony ekspozycji wynosi maks. 1,5 kondygnacji nadziemnej, tj. do 5 metrów. Planowane obiekty przewyższają maksymalną wielkość o wysokość dwuspadowego dachu, co jest wynikiem zastosowania definicji wysokości budynku przyjętej w § 5 pkt 8 planu miejscowego, zgodnie z którą przez wysokość budynku należy rozumieć wymiar pionowy liczony od poziomu terenu do najwyżej położonego gzymsu. Definicja ta jest sprzeczna z definicją wysokości budynku przyjętą w rozporządzeniu MI z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.). Pojęcie gzymsu nie zostało w planie miejscowym zdefiniowane, w konsekwencji nie może ono być rozumiane w sposób prowadzący do sprzeczności z przepisami rozporządzenia. Przepis prawa miejscowego nie może naruszać lub modyfikować przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Zawiadomiona o wszczęciu postępowania B. P. wyraziła sprzeciw wobec inwestycji i jej lokalizacji w granicy. Decyzją nr [...] z [...]r. Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorom pozwolenie na budowę przedmiotowego budynku i zbiornika na nieczystości. W odwołaniu od decyzji B. P. zarzuciła, że usytuowanie w zachodniej granicy jej nieruchomości aż czterech budynków powodować będzie zacienianie i przesłonięcie jej budynku oraz działki, a tym samym obniżenie ich wartości rynkowej. Skutkiem takiego usytuowania będą także uciążliwości związane z koniecznością udostępnienia terenu jej działki na potrzeby prowadzenia robót budowlanych, a w przyszłości na potrzeby konserwacji ścian zlokalizowanych w granicy. Podniosła, że decyzja została wydana z naruszeniem przepisów warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, bowiem budynki typu C1 i C2 są usytuowane na dwóch działkach geodezyjnych, których łączna szerokość wynosi około 20m, nie ma zatem uzasadnienia dla usytuowania tych budynków bezpośrednio przy granicy działki. Zwróciła uwagę, że decyzje o pozwoleniu na budowę wszystkich budynków wchodzących w skład projektowanego osiedla zostały wydane wbrew negatywnej opinii Powiatowego Konserwatora Zabytków, który uznał, iż przedmiotowa inwestycja narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru strefy ochronnej zabytkowego założenia rezydencjonalnego C., na którym znajdują się działki inwestora, z uwagi na przekroczenie dopuszczalnej dla w/w strefy wysokości budynków mieszkalnych, wynoszącej 5m. Według skarżącej, dla nieruchomości inwestora przekroczony został również określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wskaźnik intensywności zabudowy, przewidziany dla obszaru zabudowy jednorodzinnej. Zgłosiła także zastrzeżenia dotyczące prawidłowości odprowadzenia wód opadowych z terenu działki inwestora. Według odwołującej się z projektu wynika, że rynny odprowadzające wody opadowe z połaci dachowych projektowanych budynków zostaną zlokalizowane w granicy z jej działką. Nadto istnieje obawa, że zlokalizowanie na niewielkim terenie ośmiu budynków i ośmiu szamb zagrażać będzie zalewaniem wodami opadowymi jej nieruchomości. Teren działek inwestora posiada znaczny 6% spadek w kierunku wschodnim i południowym, w stronę zabudowanej części działki skarżącej, a dodatkowo droga gruntowa, z której zostały zaprojektowane zjazdy do projektowanych budynków ma wyższy poziom niż działki inwestora. Zarzuciła także, że działki inwestora nie posiadają dostępu do drogi publicznej, bowiem działka nr 6, na którą są skierowane projektowane zjazdy, stanowi drogę gruntową położoną wyżej niż działki inwestora, zaś w dokumentacji brak rozwiązań technicznych projektowanych zjazdów, nie wiadomo również czy odpowiadają one parametrom, jakie powinna spełniać droga pożarowa. Zaskarżoną decyzją z [...]r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu podał, że objęty decyzją o pozwoleniu na budowę budynek mieszkalny - typ C1 wchodzi w skład osiedla budynków jednorodzinnych, obejmującego budowę 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych: 1. typ A na działce nr 1, 2. typ B na działce nr 2 3. typ C1 na działkach nr 1 i 2 4. typ C2 na działkach nr 7,1 i 2 5. typ D na działce nr 7 6. typ E na działce nr 2 7. typ F na działce nr 7 8. typ G na działce nr 7. Budynki B, C1, C2 i E zostały zaprojektowane w granicy z nieruchomością nr 3, należącą do Pani B. P.. Wojewoda ocenił, że zarzuty odwołania nie są zasadne, a decyzja została wydana zgodnie art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm., dalej p.b.), po uprzednim zbadaniu zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wymaganiami ochrony środowiska, zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, kompletności projektu budowlanego w zakresie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, teren inwestycji jest położony w obszarze oznaczonym symbolem 3MN -tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W § 26 ust. 2 planu dla terenów oznaczonych symbolem 3MN zostały ustalone m.in. zasady zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametry i wskaźniki zabudowy: 1) Budynki mieszkalne do max dwóch kondygnacji naziemnych lub jedna z użytkowym poddaszem tj. do 9 m, z możliwością ich lokalizacji w granicy działki. 2) Wskaźnik intensywności zabudowy do 0.50, 3) Nakaz utrzymania powierzchni biologicznie czynnej w wielkości min. 30% powierzchni działki, w granicy danego przeznaczenia. 4) Dla terenów 1MN, 3MN obowiązują ustalenia dla strefy ochrony ekspozycji założenia rezydencjonalnego, o których mowa w § 20. Z kolei w § 20 ust. 2 planu dla obszaru oznaczonego symbolem 3MN wprowadzony został zakaz realizacji zabudowy wyższej niż 1,5 kondygnacji nadziemnych tj. do 5 m w granicy strefy ochrony konserwatorskiej "E" - ekspozycji zabytkowego założenia rezydencjonalnego C. Z projektu wynika, że przedmiotowy budynek typu C1 jest to budynek parterowy z poddaszem mieszkalnym, usytuowany na działkach nr 1, 2, zlokalizowany od strony zachodniej w granicy z działką nr 3. W przypadku budynku typu C1 przewidziano dostęp do drogi publicznej od strony drogi wewnętrznej stanowiącej działkę drogową nr 8. Na podstawie uzupełniających wyjaśnień projektanta złożonych w organie odwoławczym w dniu [...]r. organ odwoławczy ustalił, że dla położonych w obszarze planu miejscowego o symbolu 3MN, terenów działek nr 1 (zabudowanej budynkami A,C1 i C2) i nr 2 (zabudowanej budynkami B, C1, C2 i E), intensywność projektowanej zabudowy z uwzględnieniem powierzchni zabudowy wszystkich projektowanych na tych działkach budynków wynosi odpowiednio 33% i 43%, co oznacza, że nie został przekroczony określony w § 26 planu współczynnik intensywności zabudowy, który wynosi 0,50. Wojewoda nie stwierdził także przekroczenia określonego w § 26 planu minimalnego współczynnika powierzchni biologicznie czynnej dla obszaru 3MN o wartości 30%. Współczynnik ten dla fragmentów przedmiotowych działek zlokalizowanych na obszarze planu 3MN wynosi odpowiednio 65%, 42% i 57%. Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę wbrew stanowisku Powiatowego Konserwatora Zabytków, iż planowana inwestycja narusza ustalenia zawarte w § 20 ust. 2 planu ze względu na przekroczenie maksymalnej wysokości zabudowy dla strefy ochronnej zabytkowego założenia rezydencjonalnego C. wynoszącej 5m wskazano, że zgodnie z definicją zawartą w § 5 pkt 8 planu przez wysokość budynku należy rozumieć wymiar pionowy liczony od poziomu terenu do najwyżej położonego gzymsu. Projektowany budynek typu C1 nie posiada gzymsu (element architektoniczny wieńczący mur w formie poziomego, zwykle profilowanego pasa, wysuniętego przed lico muru, stosowany m.in. do ochrony elewacji przed ściekającą wodą lub w celach dekoracyjnych; korona; krajnik; ucios). W ocenie Wojewody za element odpowiadający charakterem gzymsowi, należy uznać wysunięty poza lico ściany frontowej poziomy okap dachu. Wysokość projektowanego budynku liczona od poziomu terenu do szczytu dachu wynosi 8,25m. Zaś wysokość mierzona od poziomu terenu do wysuniętego poza lico ściany zewnętrznej okapu dachu w najwyżej położonym miejscu wynosi 4,21m. Wojewoda nie zgodził się ze stanowiskiem Powiatowego Konserwatora Zabytków, że definicja wysokości budynku zawarta w § 5 pkt 8 planu jest niezgodna z obowiązującymi przepisami, wobec czego zgodność planowanej inwestycji z ustaleniami planu oceniać należy w oparciu o definicję podaną w § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Podzielił stanowisko organu I instancji, że negatywna opinia nie może przesądzać o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę, bowiem konserwator zabytków nie jest prawnie umocowany do dokonywania oceny zgodności projektowanej inwestycji z przepisami planu, szczególnie w zakresie parametrów dotyczących wysokości zabudowy. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. takie kompetencje posiada wyłącznie organ administracji architektoniczno budowlanej. Dokonując oceny zgodności inwestycji z planem Wojewoda podał, że biorąc pod uwagę definicję wysokości budynku zawartą w § 5 pkt 8 planu nie ma podstaw do uznania, że projektowany budynek narusza § 20 ust. 2 planu w zakresie dopuszczalnej wysokości zabudowy. Odnosząc się do dopuszczalność usytuowania projektowanego budynku w granicy organ odwoławczy wyjaśnił, że kwestię tę reguluje § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z §12 ust. 2 tego rozporządzenia, jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 - 273 nie wynikają inne wymagania, w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości 1,5m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego. Dla obszaru oznaczonego symbolem 3 MN plan dopuszcza w § 26 ust. 3 pkt 1 możliwość lokalizacji budynków mieszkalnych w granicy działki. Jednocześnie z projektu budowlanego wynika, że wymagania wynikające z § 13,60 i 271 - 273 w przypadku projektowanego budynku C1 zostały spełnione. Odnosząc się do zarzutów związanych z dostępnością komunikacyjną terenu inwestycji Wojewoda wyjaśnił, że zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3b p.b. inwestor winien jedynie dołączyć do wniosku w sprawie pozwolenia na budowę oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. W świetle tego przepisu brak projektu zjazdu nie może stanowić przeszkody do udzielenia pozwolenia na budowę. Inwestor spełnił obowiązek wynikający z art. 34 ust. 3 pkt 3b Prawa budowlanego bowiem do projektu budowlanego została załączona decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r. znak: [...]zezwalająca na lokalizację zjazdów indywidualnych do projektowanych ośmiu budynków mieszkalnych na działkach nr 7, 1, 2 w ciągu ulicy [...] (dz. nr 9 i 6) w B.. Konkretnie opracowane projekty zjazdów inwestor winien przedłożyć dopiero przy składaniu wniosków o pozwolenie na ich budowę. Odnosząc się do zarzutu zacienienia Wojewoda podał, że kwestie związane z przesłanianiem i nasłonecznieniem zostały uregulowane w § 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stosownie do § 13 ust. 1 pkt 1 lit. a i pkt 2 tego rozporządzenia, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m, oraz zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60. Wysokość przesłaniania, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się od poziomu dolnej krawędzi najniżej położonych okien budynku przesłanianego do poziomu najwyższej zacieniającej krawędzi obiektu przesłaniającego lub jego przesłaniającej części (ust. 2). Natomiast przepis § 60 ust. 1 stanowi, że pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i 21 września) w godzinach 7.00 - 17.00. Wyjątek od tej reguły przewidziano w ust. 2, zgodnie z którym w mieszkaniu wielopokojowym dopuszcza się ograniczenie wymagania określonego w ust. 1 co najmniej do jednego pokoju, przy czym w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia. W skład dokumentacji budowlanej wchodzi opracowana w formie opisowej i rysunkowej analiza zacieniania i przesłaniania, z której wynika, że projektowany budynek C1 i pozostałe budynki zlokalizowane od strony zachodniej w stosunku do działki skarżącej (nr 3) nie spowodują przesłaniania i ograniczenia czasu nasłonecznienia pokoi w budynku mieszkalnym na tej działce, w rozumieniu w/w przepisów, co oznacza, że zarzuty skarżącej w tym zakresie nie są uzasadnione. Natomiast zacienianie terenu samej działki nie jest regulowane przez przepisy Prawa budowlanego ani przepisy wykonawcze do tej ustawy, dlatego nie może mieć znaczenia w postępowaniu prowadzonym na podstawie tych przepisów. Odnosząc się do problemu zagrożenia zalewaniem działki skarżącej wodami opadowymi z terenów sąsiednich działek nr 1 i 2 oraz z dachów ośmiu budynków zaprojektowanych na tych działkach, w tym z czterech usytuowanych bezpośrednio przy granicy, organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z § 28 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej. W razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Zgodnie z projektem budowlanym dach budynku C1, a także dachy pozostałych budynków w granicy z działką skarżącej posiadają spadki w kierunku działki inwestora. Wody opadowe z dachu budynku C1 będą odprowadzane w sposób przedstawiony na rysunku projektu przewodami kanalizacji deszczowej do studni chłonnej zlokalizowanej na działce nr 1. Zgodnie z wyjaśnieniami inwestora udzielonymi pismem z dnia [...]r. kanalizacja została zaprojektowana z wykorzystaniem naturalnego spadku terenu. Jak wskazują rzędne terenu umieszczone na mapie zasadniczej, na której sporządzony został projekt zagospodarowania, teren działek inwestora posiada znaczny spadek w kierunku południowym, wzdłuż dłuższego boku działki inwestora oraz mniejszy w kierunku wschodnim (na działkę skarżącej). Według inwestora spadek terenu w kierunku południowym wynosi 6%, a w kierunku wschodnim od 0,5 do 1 %. Projekt budowlany nie przewiduje zmiany istniejących spadków terenu (podwyższania terenu, wykonywania nasypów), kierunek spływu wód opadowych pozostanie niezmieniony. Inwestor przedłożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Projekt budowlany jest kompletny, został sporządzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, legitymujące się aktualnym na dzień sporządzenia projektu zaświadczeniem o przynależności do właściwych izb samorządu zawodowego, które złożyły wymagane oświadczenie o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Do projektu dołączona została informacja dotycząca bezpieczeństwa i ochrony zdrowia do planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Wobec powyższego, zgodnie z art. 35 ust. 4 p.b. organ administracji nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W skardze do sądu administracyjnego B. P. wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzuciła naruszenie: 1) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, z uwagi na pominięcie zgłaszanych zarzutów przez skarżącą w zakresie oświadczenia inwestora o spadku terenu i odprowadzeniu wód opadowych który wynosi 8 % w kierunku wschodnim w stronę działki skarżącej, a nie od 0,5 do 1% jak podał inwestor, co skutkowało pominięciem stanowiska skarżącej, 2) § 12 rozporządzenia Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez nieprawidłową interpretację, 3) naruszenia § 6 pkt 8 w odniesieniu do § 7 ust. 3 planu miejscowego, przez co wydane decyzje naruszają zapisy planu poprzez niezachowanie wymaganej powierzchni wydzielonych parceli, przy zabudowie działek: 2, 1, 7, 4) błędną interpretację przepisów planu miejscowego w zakresie definicji wysokości budynku, 5) art. 5 ust.1 pkt 2b p.b. poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego niespełniającego warunków użytkowych zgodnie z przeznaczeniem obiektów, w szczególności w zakresie odprowadzenia i gromadzenia wody opadowej, braku projektu studni chłonnych na gruncie nieprzepuszczalnym oraz pozwolenia wodnoprawnego, 6) art. 5 ust.1 pkt 9 p.b. oraz art. 140 i art. 144 k.c. poprzez brak rozważenia kwestii usytuowania czterech budynków w granicy działki skarżącej, powodującego ograniczenia w zagospodarowania działki skarżącej nr 3 na całej długości, 7) § 20 planu miejscowego poprzez wydanie pozwolenia dla budynku wyższego niż dopuszczone planem 1,5 kondygnacji, 8) § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz. U. z 2012 r., poz. 463), który stanowi, iż w przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii geotechnicznych opracowuje się opinię geotechniczną, której brak w dokumentacji, w przypadku wystąpienia deformacji nieciągłych terenu, oraz strefy ochrony pośredniej zewnętrznej ujęcia wód "P.", 9) art. 17 pkt 6 lit c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze z.) w związku z brakiem odpowiedniej zgody w planie na zmianę przeznaczenia przedmiotowych gruntów MN3, co może prowadzić do stwierdzenia nieważności uchwały i decyzji wydanych na jej podstawie. W uzasadnieniu podniesiono, że inwestor opracował taki sam, wspólny projekt zagospodarowania terenu dla wszystkich ośmiu budynków z szambami. Zaproponował odprowadzenie wód opadowych do studni chłonnych, które ze względu na ukształtowanie i podłoże terenu nie spełniają warunków technicznych. Decyzja narusza § 12 rozporządzenia Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych. Przepis ten reguluje sytuowanie budynku względem sąsiedniej działki budowlanej, nie dopuszcza jednak przypadku usytuowania budynku, który jest przecięty granicą oddzielającą dwie sąsiednie działki budowlane i wyraźnie stanowi o konieczności zachowania odległości od sąsiedniej działki budowlanej lub ewentualnie dopuszcza lokalizowanie budynku w granicy sąsiedniej działki budowlanej, nie rozróżniając przy tym kwestii własności sąsiadujących ze sobą działek oraz mając na względzie także i to, że mamy do czynienia z zespołem budynków budowanych w systemie deweloperskim. Przepis ten wskazuje różne możliwości usytuowania budynku względem sąsiedniej działki budowlanej, nie dopuszcza jednak przypadku usytuowania budynku, który jest przecięty granicą oddzielającą dwie sąsiednie działki budowlane. Nadto § 12 ust 2 pkt 2 rozporządzenia dopuszcza lokalizację budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką zabudowaną tylko w przypadku, jeżeli budynek będzie przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, w związku z powyższym inwestor powinien być ograniczony tą zasadą w stosunku do projektowania budowy budynku od strony działki Skarżącej. Spadek terenu z istniejącej skarpy należącej do inwestora przy ulicy [...] jest kilkunastoprocentowy w kierunku budynku, skarżącej, a podane spadki terenu przez inwestora w piśmie z dnia [...]r. są nieprawdziwe. Inwestor będzie musiał wykonać zjazdy z istniejącej drogi, co zmusi go do zrobienia nasypów i przedłużenia skarpy w kierunku działki skarżącej, przez co będzie powodował podtopienia jej gruntu i budynku. Grunt jest gliniasty, nawet przy małym opadzie powstają zastoje wody, ponieważ jest wysoki poziom wód gruntowych. Przepis § 6 pkt 8 w odniesieniu do § 7 ust. 3 planu stanowi, że powierzchnia wydzielonych działek powinna mieścić się w przedziale od 600 do 1200 m2. Wydane decyzje naruszają zapisy planu poprzez niezachowanie wymaganej powierzchni wydzielonych parceli. Podział działek i niezachowanie wymaganej powierzchni parceli powoduje, że ich powierzchnia byłaby mniejsza od minimalnej określonej w zapisach planu miejscowego. W tych okolicznościach tego typu działania w istocie sprowadzają się do obchodzenia prawa. W przypadku lokalizacji na działce więcej niż jednego budynku wolnostojącego winny być spełnione wszystkie inne wymogi odnoszące się do ograniczeń jakie wprowadzają zarówno powszechnie obowiązujące przepisy prawa, jak i zapisy planu miejscowego. Usytuowanie budynku w granicy stanowi ingerencję w prawo własności właścicieli działki sąsiedniej i powinno być rozwiązaniem ostatecznym, a organ wydał aż cztery pozwolenia na budowę w granicy działki skarżącej. Ich usytuowanie spowoduje, że będą ograniczone możliwości zagospodarowania działki skarżącej poprzez zacienienie. Zarzucono w skardze, że analiza zacienienia i przysłaniania jest nieprawidłowa, gdyż wątpliwość budzi wysokości budynku przyjęta przez inwestora, który nie zaliczył nadziemnych piwnic do wysokości budynku. Lokalizacja w granicy zmniejsza atrakcyjność i wartość nieruchomości skarżącej. Inwestor ma możliwość innego zagospodarowania terenu i rozplanowania zabudowy, tak aby nie godzić w interesy sąsiedzkie i zachować przepisowe odległości od działki skarżącej. Organy nie zbadały wielkości działek inwestora i możliwości usytuowania budynku w odległości zgodnej z przepisami. Organ winien kwestie usytuowania budynku w granicy działki skarżącego rozważyć w kontekście ograniczeń, które wynikają z treści przepisu art. 5 ust.1 prawa budowlanego, art. 140 i art. 144 k.c. W skardze podkreślono, że inwestycja została negatywnie zaopiniowana przez Powiatowego Konserwatora Zabytków. Naruszono prawo poprzez sprzeczność pozwolenia na budowę budynków dwukondygnacyjnych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. § 20 planu, który zakazuje realizacji zabudowy wyższej niż 1,5 kondygnacji nadziemnych w strefie ochrony konserwatorskiej od daty uchwalenia planu, tj. od 23 stycznia 2006 r. Skarżąca zarzuciła także, że decyzja narusza § 2 pkt 5 planu. Zgodnie z tym przepisem w procedurze planistycznej została sporządzona i uwzględniona "Prognoza oddziaływania na środowisko" oraz "Prognoza skutków finansowych", stanowią one integralną część treści planu. Prognozy te przyjmują, że w jednostce MN3 wskaźnik intensywności zabudowy wynosi do 0,3, a powierzchnia biologicznie czynna min. 50%, natomiast w planie miejscowym wskaźnik intensywności wynosi 0,5 a powierzchnia biologiczne min. 30%. Plan zawiera zatem błędne wielkości. Wykonanie zjazdów wymusi podniesienie gruntu przez inwestora, albowiem na działce znajduje się skarpa. Teren jest gliniasty i wody opadowe będą podtapiały dom skarżącej. Projektowane studnie chłonne inwestor usytuował wbrew prawu grawitacji, podając fałszywe dane dotyczące spadków terenu. Stanowisko swoje skarżąca podtrzymała w piśmie procesowym z [...]r. Dodatkowo zarzuciła, że decyzja została wydana bez wymaganej decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Podniosła także zarzuty w stosunku do planu miejscowego. Błędnie oznaczono kategorię geotechniczną budynku. Teren jest dotknięty deformacjami nieciągłymi, wymagana jest zatem dokumentacja geotechniczna. Decyzje winny nakazać prowadzenie robot pod nadzorem archeologicznym, zgodnie z § 20 ust. 3 planu. Do pisma skarżąca dołączyła szereg załączników, w tym skierowane do niej pismo Naczelnika Wydziału Środowiska i Leśnictwa Starostwa Powiatowego w B. dnia [...]r., informujące, że zgodnie z ewidencją gruntów użytki rolne R klasy IIIa i IVb występują na działkach 3, 4, 5, 2, 10 i 1 nie zostały wyłączone z produkcji rolnej, użytki te powstały z gleby pochodzenia mineralnego. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymagane jest wyłączenie z produkcji rolnej przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, w niniejszej sprawie obowiązek taki dotyczy użytków klasy IIIa. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zawarte w niej zarzuty są skuteczne i uzasadnione. Badając sprawę w granicach określonych art. 3 § 1 i art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) Sąd doszedł do przekonania, że dwie kwestie mają decydujące znaczenie i uzasadniają uchylenie wydanych decyzji. Pierwsza z nich związana jest z brakiem decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Zgodnie z art. 11 ust. 4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (o.g.r.), decyzję o wyłączeniu należy uzyskać przed wydaniem pozwolenia na budowę. Jej wydanie jest w szczególności konieczne w stosunku do gleb pochodzenia mineralnego zaliczonych do klasy IIIa (art. 11 ust. 1 o.g.r.). Trzeba też zwrócić uwagę, że art. 10a ustawy wyłącza stosowanie jej rozdziału 2 w stosunku do gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, wyłączenie zatem dotyczy przepisów regulujących ograniczanie przeznaczania gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, a nie przepisów rozdziału 3 ustawy, który zawiera przepisy odnoszące się do wyłączania gruntów z produkcji rolniczej. Przeznaczanie gruntów na cele nierolnicze, a wyłączanie ich z produkcji rolnej to dwie różne instytucje. Nie ma zatem podstaw do przyjęcia, że w sprawie mógłby mieć zastosowanie art. 10a o.g.r. Także zwolnienie z obowiązku uiszczenia należności i opłat, o jakim mowa w art. 12a o.g.r. nie wpływ na zakres obowiązku z art. 11 ust. 4 ustawy i nie zwalnia z niego. Składając wniosek o pozwolenie na budowę inwestor zaznaczył, że nie jest wymagana m. in. decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji gruntów rolnych na podstawie art. 11 ust. 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jednocześnie mapy znajdujące się w projekcie budowlanym mają naniesione symbole klas użytków rolnych i ujawniają, że teren przewidziany pod realizację przedmiotowego budynku ma klasę R IIIa. Akta sprawy nie zawierają wypisów z ewidencji gruntów, wykazujących ewentualnie odmienny rodzaj użytków. Jednocześnie pismo Naczelnika Wydziału Środowiska i Leśnictwa Starostwa Powiatowego w B. dnia [...]r. potwierdza, że na działkach nr 1 i 2 występują użytki rolne, w stosunku do których nie wydano decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, które mają pochodzenie mineralne i klasę IIIa, wymagające decyzji o wyłączeniu. Jakkolwiek zatem organy obu instancji stwierdziły, że dokonały sprawdzenia wniosku i uznały jego kompletność, to wskazane wyżej okoliczności nie pozwalają na ustalenie, na jakiej podstawie organy przyjęły za usprawiedliwiony brak decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Kompletność projektu podlega sprawdzeniu zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 3 p.b., a dokumenty wymagane do złożenia wraz z wnioskiem określa art. 33 ust. 2 p.b., w szczególności do wniosku należy dołączyć dokumenty wymagane przepisami szczególnymi, do takich przepisów należy ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wobec wątpliwości we wskazanym zakresie, Sąd ocenił, że decyzja została w konsekwencji wydana z naruszeniem art. 77 k.p.a. w związku z art. 33 ust. 2 pkt 1 i art. 35 ust. 1 pkt 3 p.b. oraz w związku z art. 11 ust. 1 i ust. 4 o.g.r. Należy też zwrócić uwagę, że organy zaakceptowały projekt budowlany nie spełniający warunków § 5 i § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r., poz. 462), które wymagają ponumerowania wszystkich stron i arkuszy oraz oprawienia projektu w sposób uniemożliwiający jego dekompletację. Znajdujący się w aktach projekt budowlany oznaczony jako załącznik do decyzji zawiera w części karty ponumerowane ołówkiem i nie jest zabezpieczony przed dekompletacją. Druga okoliczność mająca wpływ na uwzględnienie skargi związana jest z zarzutem naruszenia planu miejscowego w zakresie określenia wysokości budynku. Bezsporne jest, że limit wysokości dla budynków wznoszonych w strefie ochrony konserwatorskiej E dla jednostki 3MN określa przepis § 20 ust. 2 planu miejscowego. Wprowadza on zakaz realizacji zabudowy wyższej niż 1,5 kondygnacji nadziemnej, tj. do 5 metrów. Pomijając wadliwość redakcyjną przepisu, który sugeruje zakaz zabudowy do 5 m, należy przyjąć, że 5 metrów, o jakich mowa w tym przepisie oznacza górną granicę wysokości budynku. Plan wprowadza przy tym własną definicję wysokości budynku w § 5 pkt 8, określając że przez wysokość budynku należy rozumieć wymiar pionowy liczony od poziomu terenu do najwyżej położonego gzymsu. Organy obu instancji stanęły na stanowisku, że definicja wysokości budynku przyjęta w rozporządzeniu MI z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (...) nie może mieć zastosowania w sprawie, albowiem organy nie badają projektu architektoniczno-budowanego w zakresie zgodności z przepisami warunków technicznych (w tym zakresie badają tylko projekt zagospodarowania terenu). Definicja z rozporządzenia ma inny zakres zastosowania, określa wysokość budynku służącą do przyporządkowania mu odpowiednich wymagań rozporządzenia (przepis § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych). Kwestie ładu przestrzennego i zagospodarowania regulowane w planie nie obejmują wedle organu odwoławczego kwestii techniczno-budowlanych, a zatem również wprowadzone w planie limity wysokości związane są nie z warunkami technicznymi, ale z ładem przestrzennym. W ocenie Sądu stanowisko to można podzielić (por. wyrok WSA w Gliwicach z 8 grudnia 2011 r., sygn. II SA/Gl 596/11, wyrok WSA w Gdańsku z 3 kwietnia 2013 r., sygn. II SA/Gd 542/12). Nawet jednak uznając, że do ustalania wysokości budynku na gruncie przepisów planu miejscowego nie ma bezwarunkowego zastosowania przepis § 6 rozporządzenia, a plan może wprowadzić odmienną definicję wysokości zabudowy, należy pamiętać o celach, jakim służy określenie w akcie planistycznym górnej wysokości zabudowy, ponad którą inwestorzy nie mają prawa realizować obiektów budowlanych. Kwestionując zasadność powoływania definicji wysokości budynku określonej w rozporządzeniu i akcentując wyłączną kompetencję organów administracji architektoniczno-budowlanej do badania zgodności inwestycji z planem miejscowym, organy arbitralnie przyjęły, że ze względu na definicję z § 5 pkt 8 planu, budynek nie narusza § 20 ust. 2 planu. Wniosek ten pozbawiony jest pogłębionej analizy uwzględniającej wątpliwości interpretacyjne, jakie budzi definicja z § 5 pkt 8 planu miejscowego. Przepis ten wprowadza pojęcie gzymsu. Nie jest to termin zdefiniowany prawnie, zaś w języku potocznym i fachowym odnosi się do elementów stanowiących detale architektoniczne, wystające poza lico muru, w szczególności służące ochronie elewacji przed ściekającą wodą deszczową, ale także pełniące funkcje dekoracyjne. Gzyms nie jest zatem elementem konstrukcyjnym budynku, który musi zostać zastosowany w każdym przypadku. Budynek objęty pozwoleniem nie ma gzymsu. Definicja wysokości przyjęta w planie w § 5 pkt 8 nie jest zatem jasna, posługuje się terminem określającym element, którego nie musi mieć każdy budynek. W konsekwencji ocena, czy przedmiotowy budynek nie narusza przepisów planu miejscowego w zakresie dopuszczonej wysokości nie sprowadza się do zastosowania definicji z § 5 pkt 8 planu, ale wymaga uprzedniego rozstrzygnięcia, jak tę definicję stosować do budynków pozbawionych gzymsu. Pod względem interpretacyjnym sytuacja nie jest zatem prosta, sama definicja legalna wymaga bowiem wykładni i określenia zakresu użytych w niej terminów. Organy przyjęły, że równoważny z gzymsem jest okap dachu. Brak jest niewątpliwie tożsamości znaczeniowej między tymi elementami. Organ odwoławczy odwołał się do względów funkcjonalnych, przyjmując że okap chroni elewację przed wodą. Aby jednak zaakceptować takie utożsamienie należy uwzględnić, po co dany limit wysokości został wprowadzony. Inaczej mówić, skoro nie da się zastosować w sprawie definicji wysokości budynku wprost, to jej wykładnia nie może prowadzić do skutku niweczącego cel, dla jakiego dany limit wprowadzono. W związku z powyższym istotnego znaczenia w sprawie nabiera stanowisko organu ochrony zabytków. Nie budzi wątpliwości, że celem wprowadzonego w § 20 ust. 2 planu limitu wysokości jest ochrona ekspozycji zabytkowego założenia rezydencjonalnego. Przy określaniu, jak w niniejszym przypadku należy obliczać wysokość planowanego budynku i co stanowi odpowiednik najwyżej położonego gzymsu organy w pierwszym rzędzie winny wziąć pod rozwagę, czy przyjęty sposób ustalania wysokości do okapu dachu temu celowi ochrony ekspozycji służy. O zgodności z planem w tym zakresie świadczy bowiem realizacja tej funkcji ochronnej i ona ostatecznie weryfikuje poprawność przyjętego rozumienia definicji z § 5 pkt 8 planu miejscowego. Co do zasady mają zatem organy administracji architektoniczno- budowlanej słuszność twierdząc, że nie są związane stanowiskiem o charakterze opinii i przysługuje im wyłączna kompetencja do oceny zgodności inwestycji z planem. Stanowisko konserwatora zabytków wyrażone w negatywnej opinii nie zawiera twierdzeń, czy określona wysokość budynku ze spadzistym dachem niweczy cel ochrony ekspozycji, koncentrując się jedynie na dopuszczalności wprowadzenia w planie definicji odmiennej niż w rozporządzeniu. Rozstrzygając, co określa wysokość budynku i jak ją liczyć, organy udzielające pozwolenia winny jednak samodzielnie lub z wykorzystaniem wiedzy organu ochrony konserwatorskiej zweryfikować, czy w danym przypadku można utożsamić górny gzyms z okapem dachu. Cel ochrony jest w tym przypadku w ocenie Sądu najsilniejszym argumentem przemawiającym za uznaniem, że dana wykładnia przepisu § 5 pkt 8 planu jest prawidłowa. Nie jest nim argumentacja przedstawiona przez organ I instancji, odwołująca się do minimalnej wysokości kondygnacji mieszkalnej. Jakkolwiek minimalna wysokość takiej kondygnacji zgodnie z § 72 ust. 1 warunków technicznych dla pokojów w budynkach mieszkalnych wynosi 2,5 m, to dla pokojów na poddaszu w budynkach jednorodzinnych wysokość ta wynosi 2,2 m. Nie jest zatem oczywisty wniosek, że nie da się zbudować budynku o wysokości 1,5 kondygnacji, którego wysokość liczona powyżej okapu dachu wynosiłaby 5 m. Sąd nie podzielił natomiast pozostałych zarzutów zgłaszanych przez skarżącą. Nakaz prowadzenia prac pod nadzorem archeologicznym, o jakim mowa w § 20 ust. 3 planu dotyczy strefy ochrony W, i nie ma zastosowania w sprawie. Spadki terenu ilustruje mapa zasadnicza dla celów projektowych i zgłaszane wobec niej zarzuty skarżącej są gołosłowne, bezsporne jest też, że pozwolenie na budowę nie przewiduje żadnych prac niwelacyjnych i związanych z ingerencją w poziomy terenu. Przepis § 7 ust. 3 planu miejscowego dotyczy powierzchni działek powstałych w wyniku podziału i scalenia, nie ma zatem zastosowania w sprawie. Odprowadzenie wody opadowej do studni chłonnych na teren inwestora jest zgodne z warunkami technicznymi, a same studnie chłonne jako urządzenia budowlane nie wymagają odrębnych projektów. Kwestie zacienienie pomieszczeń mieszkalnych w budynku skarżącej rozstrzyga sporządzona analiza zacienienia, skarżąca nie zgłosiła żadnych rzeczowych zarzutów pod adresem dokonanych w niej obliczeń. Zarzut pominięcia wysokości piwnic nie polega na prawdzie, albowiem zgodnie z projektem budynek nie ma piwnic. Wprowadzony w § 20 ust. 2 planu miejscowego limit 1,5 kondygnacji oznacza dopuszczalność użytkowego poddasza, a definicja kondygnacji zawarta w § 3 pkt 16 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych (...) nie ma bezpośredniego znaczenia na gruncie aktu planowania przestrzennego. W projekcie budowlanym uprawniony projektant, ponoszący odpowiedzialność za treść projektu, przyjął że teren inwestycji jest wolny od oddziaływania górniczego. Także plan miejscowy w § 14 stanowi, że jedynie na terenie 1-2 MN może wystąpić ograniczenie w zagospodarowaniu ze względu na możliwość występowania deformacji nieciągłych, zastrzeżenie to nie dotyczy terenu o symbolu 3MN. Nie jest zatem zasadny zarzut niewłaściwej kwalifikacji geotechnicznej budynku przyjętej przez projektanta. Przedmiotem kontroli Sądu nie był także plan miejscowy, nie mogły zatem odnieść skutku zarzuty dotyczące naruszenia procedury planistycznej i niezgodności planu z materiałami będącymi podstawą jego opracowania. Natomiast wielości wyliczone dla inwestycji, odnoszące się do zachowania powierzchni biologicznie czynnej i wskaźnika intensywności zabudowy odpowiadają wielkościom przyjętym w obowiązującym planie. Jeśli natomiast chodzi o lokalizację budynku względem granic działek, to po pierwsze nie mają znaczenia granice wewnętrzne wyróżniające geodezyjnie działki należące do inwestora i wchodzące w skład terenu inwestycji. Takie działki nie są działkami sąsiednimi w rozumieniu § 12 ust. 1 rozporządzenia sprawie warunków technicznych i nie dotyczą ich ograniczenia w sytuowaniu obiektu. Inwestor nie ma obowiązku znoszenia granic między swoimi działkami, aby wybudować na nich budynki, zachowanie odległości dotyczy tylko granic zewnętrznych terenu inwestora. Natomiast sytuowanie budynku w granicy z działką sąsiednią § 12 warunków technicznych dopuszcza w kilku przypadkach, jednym z nich jest sytuacja uregulowana w § 12 ust. 2 rozporządzenia, gdy taką lokalizację dopuszcza plan miejscowy. Obowiązujący plan miejscowy w § 26 ust. 3 pkt 1 dla terenów 3MN przewiduje możliwość lokalizacji w granicy działki, co czyni ją dopuszczalną. Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w związku z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji o uchyleniu decyzji organów obu instancji. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s., a o zwrocie kosztów postępowania na rzecz skarżącej postanowiono w oparciu o przepisy art. 200, 205 § 1 i 209 p.p.s.a.