II SA/Gl 215/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Protokolant Izabela Maj-Dziubańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Wójt Gminy P., ponownie rozpatrując sprawę, ustalił jednorazową opłatę (rentę planistyczną) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązkiem uiszczenia tej opłaty organ obciążył obecnie skarżącego J. S. w związku ze zbyciem przez niego, przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego, udziału wynoszącego 281/56360 w nieruchomości o powierzchni 5,6360 ha położonej w S. oznaczonej nr ew. 1 k.m. 2. Na skutek wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r., Nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Z kolei Wojewódzki Sąd administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 22 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1039/12, uchylił obie wymienione wyżej decyzje. Wójt Gminy P. rozpatrując sprawę po wyroku, w dniu [...] r. wydał decyzję, mocą której ustalił wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 2.243,00 zł. W uzasadnieniu organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz okoliczności, które brał pod uwagę w związku ze wskazówkami zawartymi w powołanym wyżej wyroku. Organ podkreślił, że ustalając wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wziął pod uwagę jej przeznaczenie oraz związaną z nim wartość w dacie obowiązywania starego planu, następnie w okresie, gdy żaden plan nie obowiązywał i wreszcie pod rządami nowego planu. Wysokość opłaty planistycznej stanowi więc różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed sporządzeniem miejscowego planu i po jego sporządzeniu, przy czym w sytuacji, gdy najpierw plan obowiązywał, a później już nie, dla ustalenia wysokości wspomnianej opłaty przyjęto wartość korzystniejszą dla strony. Z poczynionych ustaleń wynikało, że w okresie pomiędzy [...] r. a [...] r. (a więc w okresie, gdy żaden plan nie obowiązywał i nie wydano żadnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości związanego z faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości, która w poprzednim planie była przeznaczona na produkcję rolną, a w okresie, gdy plan ten już nie obowiązywał, stanowiła nieużytek. W obecnie obowiązującym planie (uchwała Rady Gminy P. z dnia [...] r., Nr [...]) tereny, na których położona jest przedmiotowa nieruchomość przeznaczone są w części na tereny zabudowy mieszkaniowej, w części natomiast na terenu usług sportu i rekreacji. Rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając zalecenia organu ustalił wartość nieruchomości w okresie gdy obowiązywał poprzedni plan, w okresie, gdy planu nie było oraz wartość zgodną z obecnie obowiązującym planem. Ustalając wartość nieruchomości zastosowano czynniki korygujące oraz sięgnięto do rynków sąsiednich, albowiem na terenie Gminy P. transakcje dotyczące nieruchomości o tak dużej powierzchni i takim przeznaczeniu nie występowały. Rzeczoznawca, a zanim organ ustalił różnicę pomiędzy wartością rynkową sprzedanego udziału w nieruchomości na kwotę 7.478,00 zł, a wobec tego wysokość opłaty planistycznej (wg stawki 30%) ustalono na kwotę 2.243,00 zł. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy szacując wartość zbytego udziału w nieruchomości nie wziął pod uwagę nieruchomości podobnych, a więc takich, których powierzchnia, kształt oraz przeznaczenie byłyby zbliżone do nieruchomości będącej przedmiotem analizy. Żadnej z nieruchomości przyjętych do porównania nie cechowało zróżnicowanie co do przeznaczenia w planie miejscowym, tak jak miało to miejsce w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej współwłasność skarżącego. Ponadto w odwołaniu zwrócono uwagę na ustalenia dotyczące dostępu do drogi publicznej – dojazd odbywa się w ramach służebności gruntowej, nieruchomość jest położona w drugiej linii zabudowy, a droga nie jest przystosowana do przejazdów. Oprócz tego skarżący podniósł, że nieruchomość jest okresowo zalewana przez wody opadowe ze względu na niedrożność systemu melioracyjnego, a jedynie jej cześć jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Po rozpatrzeniu odwołania, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy w pierwszej kolejności zauważył, że w postępowaniu uwzględniono zalecenia zawarte w wyroku tut. Sądu z dnia 22 lutego 2013 r. i zbadano kwestię wartości nieruchomości zarówno pod rządami starego planu jak i w okresie, gdy żaden plan nie obowiązywał. Zarazem nie podzielił zastrzeżeń odwołującego się co do prawidłowości ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Wyjaśnił, że o ile na rynku lokalnym brak jest nieruchomości o parametrach zbliżonych do nieruchomości poddanej wycenie, to wówczas rzeczoznawca uwzględnia inne, lokalne rynki nieruchomości i stosuje współczynniki korygujące. Organ podkreślił, że wyceniając wartość zbytego udziału rzeczoznawca uwzględnił zróżnicowane przeznaczenie nieruchomości oraz rozszerzył analizowany rynek obrotu nieruchomościami o powiat będziński, miasta D. i S. oraz teren powiatu olkuskiego. W skardze na powyższą decyzję skarżący wniósł o jej uchylenie w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania zarzucając naruszenie interesu prawnego polegające na znaczącym zawyżeniu wartości sprzedanego udziału, oparcie się przez organy na nierzetelnym operacie szacunkowym oraz określenie stawki wzrostu wartości nieruchomości w maksymalnej wysokości, która nie oddaje realnego wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu podkreślił, że rzeczoznawca nie mógł wycenić wartości udziału wynoszącego 281/56360, gdyż nie miał wiedzy jakie udziały (z której części działki) zostały zbyte. Ze względu na znaczną wielkość nieruchomości cena 1m2 jest zależna od położenia tej jej części, której udziały zostały sprzedane. Skarżący podkreślił, że przed wejściem w życie obowiązującego planu nieruchomość miała charakter siedliskowy, a więc można było na niej wznieść budynki mieszkalne, a wobec tego zmiana planu nie zmieniła tej sytuacji. Nadto jej częściowo sportowe przeznaczenie wyklucza realizację budynków mieszkalnych. Poza podniesionymi wyżej argumentami, skarżący zarzucił nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego polegające na błędnym dobraniu nieruchomości do porównania, które nie były podobne, do nieruchomości, w której udział został zbyty. Podniósł również, że przy wycenie wartości nie wzięto pod uwagę usytuowania działki (niedaleka odległość wysypiska śmieci) oraz jej zalewania przez wody opadowe ze względu na niedrożne rowy melioracyjne. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie odwołując się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 3 czerwca 2014 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu. W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że kwestia ustalenia renty planistycznej z tytułu zbycia przez skarżącego przedmiotowego udziału w prawie własności nieruchomości była już przedmiotem oceny tut. Sądu. Wyrokiem z dnia 22 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Gl 1039/12, uchylone zostały decyzje wydane przez organy obydwu instancji. We wspomnianym orzeczeniu sformułowano szereg wskazówek dotyczących dalszego postępowania, a wobec tego kontrolując zarówno zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, Sąd zobligowany był przede wszystkim do ustalenia, czy wykonane zostały wspomniane zalecenia. Stosownie bowiem do treści art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania były przedmiotem zaskarżenia. Analiza przeprowadzonego postępowania administracyjnego oraz treść decyzji organów obu instancji pozwalają stwierdzić, że organy zastosowały się do wskazówek co do dalszego postępowania i uzupełniły materiał dowodowy w wymaganym zakresie, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniach wydanych przez nie decyzji. Odnosząc się do oceny sformułowanych w skardze zarzutów wskazać przyjdzie, iż zasadniczo sprowadzają się one do trzech kwestii: - zawyżenia wartości sprzedanego udziału, - niewłaściwego zastosowania stawki opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, - wadliwego przeprowadzenia postępowania dowodowego, polegającego na oparciu się o nierzetelnie sporządzony operat szacunkowy. W ocenie Sądu żaden ze wspomnianych zarzutów, w konfrontacji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, nie zasługiwał na uwzględnienie. Najdalej idącym jest zarzut oparcia się przez organy orzekające w sprawie na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym, co zdaniem skarżącego miało bezpośredni wpływ na wynik postępowania. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego, organ pierwszej instancji zlecił biegłemu rzeczoznawcy sporządzenie operatu szacunkowego uwzględniającego sposób korzystania oraz wartość nieruchomości pod rządami poprzedniego planu miejscowego, jej wartość w okresie, gdy planu nie było oraz w czasie obowiązywania aktualnego planu. Z ustaleń poczynionych przez rzeczoznawcę wynika, że w "starym" planie nieruchomość była przeznaczona pod tereny upraw polowych i lasów, natomiast w okresie, gdy planu nie było nieruchomość stanowiła nieużytek porośnięty trawami. W tym kontekście twierdzenia skarżącego, że przed uchwaleniem aktualnego planu działka miała charakter siedliskowy nie znajdują uzasadnienia i nie mogły mieć wpływu na ocenę ustaleń organów. W obecnie obowiązującym planie nieruchomość jest oznaczona symbolem 35MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z nieuciążliwymi usługami jako funkcja uzupełniająca oraz symbolem 1US – tereny usług sportu i rekreacji. Nie ulega więc wątpliwości, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w aktualnie obowiązującym planie spowodowała wzrost jej wartości, a wobec tego, stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) zasadnym było ustalenie i nałożenie na skarżącego obowiązku uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy zbył on udział w nieruchomości przed upływem 5 lat od ogłoszenia uchwały w sprawie planu miejscowego. Podkreślenia wymaga, że przedmiotem zbycia był udział w nieruchomości. Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121, zwanej dalej K.c.), własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Niezależnie od tego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 K.c.). Pamiętać trzeba, że współwłasność stanowi jedno prawo, które przysługuje kilku podmiotom do całej rzeczy. Zbycie udziału w prawie własności nieruchomości nie oznacza przeniesienia uprawnienia do korzystania z konkretnej części (fragmentu) nieruchomości, gdyż żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części (fragmentu) rzeczy, a każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli (por. A. Wosiewicz: Powstanie, istota, zniesienie współwłasności, Poznań 1965; A. Gola: Współwłasność, Warszawa 1987; A. Karnacka-Kawczyńska, J. Kawczyński: Współwłasność jako szczególna forma własności. Problematyka i wzory pism procesowych, Warszawa 2004). Tym samym sformułowany w skardze zarzut dotyczący braku wiedzy rzeczoznawcy odnośnie fizycznego położenia części nieruchomości odpowiadającej zbytemu udziałowi, w świetle przywołanych przepisów jest bezzasadny, albowiem brak tej wiedzy pozostawał bez wpływu na wynik sprawy. Oceniając wartość zbytego udziału w nieruchomości rzeczoznawca prawidłowo ustalił najpierw stosunek części przeznaczonej pod budownictwo jednorodzinne względem tej, dla której przewidziano usługi z zakresu sportu i rekreacji. Następnie, wobec braku na rynku nieruchomości łączących tego rodzaju zagospodarowanie, dokonał porównania najpierw nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, a następnie pod usługi sportu i rekreacji. Zsumowanie uzyskanych wyników pozwoliło oszacować aktualną wartość całej nieruchomości, a następnie ustalić wartość zbytego udziału. Zastrzeżeń Sądu nie budzi ani przyjęty przez rzeczoznawcę sposób wyceny wartości nieruchomości ani też metoda użyta w tym celu. Wbrew zarzutom skargi, a zwłaszcza tym, dotyczącym naruszenia art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), rzeczoznawca prawidłowo dobrał nieruchomości podobne, ze względu na nietypową powierzchnię i przeznaczenie nieruchomości poszerzając analizę rynku o sąsiednie powiaty, uwzględniając działki gruntu o podobnej powierzchni, kształcie i przeznaczeniu. Jest rzeczą oczywistą, że na rynku obrotu nieruchomościami zawartych zostało niewiele transakcji dotyczących nieruchomości o tak dużej powierzchni i takim przeznaczeniu. Stąd też w operacie wyraźnie wskazano na jakie czynniki korygujące powołał się rzeczoznawca starając się ustalić, w sposób możliwie obiektywny wartość nieruchomości, uwzględniając zarazem jej uzbrojenie, kształt i sąsiedztwo. Uzyskane wyniki zostały w sposób dostateczny omówione w operacie, a organy obydwu instancji w obszernych uzasadnieniach wyjaśniły powody, dla których uznały ten operat za prawidłowy. Konkludując, nie można było w opisanych okolicznościach sprawy czynić organom skutecznego zarzutu naruszenia art. 7 i 77 § 1 k.p.a. tym bardziej, że skarżący nie przedstawił żadnego własnego dowodu (operatu, opinii) pozwalającego stwierdzić, że ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, na których oparły się organy są nieprawidłowe. Odnosząc się z kolei do zarzutu zastosowania maksymalnej stawki renty planistycznej Sąd zauważa, że zgodnie z treścią przywołanego wyżej art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ orzekający o ustaleniu tzw. renty planistycznej jest związany stawką tej opłaty określoną w uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 przywołanej ustawy). Plan miejscowy jest aktem prawa miejscowego (art. 14 ust. 8 ustawy), a stosownie do treści art. 6 k.p.a. organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa, co oznacza, że orzekając w niniejszej sprawie nie miały możliwości zastosowania stawki innej, aniżeli określonej w uchwale Rady Gminy P. z dnia [...] r., nr [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w sołectwie S. (Dz. Urz. Woj. [...]. z 2010 r. nr [...], poz. [...]). Na koniec wreszcie wskazać przyjdzie, że w świetle przeprowadzonego przez organy postępowania dowodowego brak jest podstaw do zaakceptowania zarzutu skarżącego o zawyżeniu wartości sprzedanego udziału w nieruchomości, tym bardziej, że nie przedstawiono jakiegokolwiek dowodu potwierdzającego ten zarzut. Jedynie na marginesie Sąd zauważa, że z operatu szacunkowego wynika, iż wartość przedmiotowego udziału ustalona została na kwotę 7.892,00 zł, gdy tymczasem wspomniany udział został zbyty za cenę 19.670,00 zł (vide: akt notarialny sporządzony w dniu [...] r., rep. A nr [...]), co dodatkowo czyni wskazany wyżej zarzut skargi niezrozumiałym. Mając na względzie opisane wyżej okoliczności orzeczono jak w sentencji wyroku w oparciu o art. 151 p.p.s.a.