II SA/Gl 228/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant referent Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2011 r. sprawy ze skargi K. Dz. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta C. z dnia [...]r. Nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz skarżącej kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta C. (dalej PINB) nakazał W. M. i K. Dz. wykonanie w terminie 12 miesięcy (od daty uzyskania przez decyzję waloru ostateczności) szeregu robót budowlanych mających na celu przywrócenie właściwego stanu technicznego budynków frontowych położonych przy ul. [...] i ul. [...] w C., a także łączących je budynków dwóch oficyn. Nakazane roboty obejmowały wykonanie: remontu pokrycia dachów, obróbek blacharskich, odwodnień oraz gzymsów budynków frontowych i oficyn, remont elewacji budynków frontowych oraz oficyn, a także naprawę nawierzchni betonowej podwórza wraz z zabezpieczeniem naświetli części okien piwnicznych. Organ nadzoru budowlanego nałożył jednocześnie na adresatów decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na wykonanie wskazanych wyżej robót budowlanych. W podstawie prawnej tego orzeczenia PINB wskazał art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm. dalej zwanej P.b.) oraz art. 104 k.p.a. W uzasadnieniu podał, że przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch frontowych budynków dwukondygnacyjnych połączonych dwukondygnacyjnym, podpiwniczonym budynkiem oficyny północnej i dwukondygnacyjnym, częściowo podpiwniczonym budynkiem oficyny południowej. Dodał także, że obiekt ten został wpisany do rejestru zabytków, a jego kontrola wykazała zły stan techniczny budynków oraz betonowej nawierzchni terenu. W dalszej części uzasadnienia PINB zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania. Wskazał, że pierwszą zapadłą w sprawie decyzją z dnia [...] r. działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 P.b. nakazał współwłaścicielom obiektu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Nadał także tej decyzji, z uwagi na ochronę zdrowia i życia ludzi, rygor natychmiastowej wykonalności. W wyniku odwołania wniesionego przez K. Dz. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. (dalej WINB) decyzją z dnia [...] r. uchylił jednak to orzeczenie i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia PINB. Powodem uchylenia decyzji było niewyjaśnienie stanu prawnego nieruchomości, a w szczególności brak ustaleń dotyczących jej współwłaścicieli. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji wydał decyzję z dnia [...] r., w której zawarł oparte na art. 66 ust. 1 pkt 1 P.b. identycznej treści nakazy skierowane do tych samych podmiotów, jakie zamieścił w decyzji z dnia [...] r. Także i to orzeczenie nie utrzymało się w obrocie prawnym, bowiem w wyniku kolejnego odwołania K. Dz. zostało ono uchylone decyzją kasacyjną WINB z dnia [...] r. W tej drugiej decyzji organ odwoławczy ponownie zakwestionował brak dostatecznych ustaleń dotyczących sytuacji własnościowej nieruchomości. W skierowanych do organu I instancji zaleceniach nakazał również zapewnienie udziału w czynnościach administracyjnych współwłaścicielce nieruchomości. Kierując się tymi wskazaniami PINB przeprowadził w dniu [...] r. rozprawę administracyjną z udziałem pełnomocników W. M. i T Dz., w toku której poczynił ustalenia dotyczące osób zobowiązanych do przeprowadzenia remontu obiektu. Następnie organ ten wydał opisaną na wstępie decyzję nr [...] oraz pochodzącą z tej samej daty decyzję nr [...], którą nakazał W. M. wykonanie remontu płyty balkonowej w należącym do niego lokalu w budynku frontowym przy ul. [...]. Odwołanie od decyzji nr [...] do WINB wniosła po raz trzeci K. Dz. Zarzuciła jej wydanie z naruszeniem art. 75 k.p.a. przez nieprzeprowadzenie dowodu z ponownych oględzin obiektu, a także nakazanie wykonania robót budowlanych niezgodnie ze stanem prawnym nieruchomości. Uzasadniając podniesione zarzuty odwołująca się wskazała, że ponowne oględziny nieruchomości dowiodłyby wykonywania na obiekcie wpisanym do rejestru zabytków robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia. Oględziny pozwoliłyby także na wydanie decyzji zgodnej z istniejącym stanem prawnym nieruchomości. K. Dz. wskazała, że jest współwłaścicielką lokali znajdujących się w oficynie frontowej przy ul. [...] oraz części lokali w oficynie północnej (do II klatki schodowej), a także ma związany z własnością tych lokali udział w nieruchomości wspólnej. W związku z tym nie powinno być, w jej opinii, trudności z ustaleniem zakresu robót, jakie powinni wykonać współwłaściciele nieruchomości zgodnie z przysługującym im prawem własności. PINB zobowiązał ją tymczasem do ponoszenia odpowiedzialności za wykonanie robót budowlanych na części nieruchomości należącej wyłącznie do drugiego współwłaściciela, a to remontu oficyny południowej, czy budynku frontowego od ul. [...]. Odwołująca się wskazała, że PINB uwzględnił tylko jeden jej wniosek dotyczący tej kwestii wydając decyzję nr [...]. Mając na uwadze zarzuty zawarte w odwołaniu WINB, na podstawie art. 136 w zw. z art. 50 k.p.a., nakazał organowi I instancji ponowne przeprowadzenie oględzin budynków przy ul. [...] i ul. [...] oraz łączących je budynków oficyny północnej i południowej. Po zapoznaniu się z wynikami tych oględzin decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję PINB nr [...]. Uzasadniając to orzeczenie organ odwoławczy wskazał, że w stosunku do stanowiącej przedmiot postępowania nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...] w C. prowadził także postępowanie [...] Wojewódzki Konserwator Zabytków. Organ ten decyzją z dnia [...] r. wstrzymał prowadzone na tej nieruchomości roboty budowlane wykonywane na elewacjach frontowych budynków bez zezwolenia konserwatorskiego. Następnie jednak decyzją z dnia [...] r. organ ten wydał pozwolenie konserwatorskie na prowadzenie remontu elewacji i dachu budynków oraz remont nawierzchni podwórza. Organ II instancji podał następnie, że przeprowadzone przez PINB oględziny przedmiotowej nieruchomości dowiodły, że usytuowane na niej budynki są w nieodpowiednim stanie technicznym. Kolejne zaś przeprowadzone na jego zlecenie oględziny potwierdziły stanowiska stron dotyczące przysługującego im prawa własności do poszczególnych części nieruchomości. Organ powołał się także na treść 34 ksiąg wieczystych założonych dla stanowiących odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się w budynkach frontowych i obu oficynach. Wskazał, że zgodnie z tymi księgami wieczystymi właścicielami tych lokali są W. M. oraz K. Dz. WINB wskazał także na treść ugody zawartej w dniu [...] r. przed Sądem Rejonowym w C., mocą której zniesiona została współwłasność nieruchomości przy ul. [...] ([...]) w C., poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali mieszkalnych i użytkowych. W ugodzie tej strony ustaliły też, jakie części obiektu będą wchodzić w skład nieruchomości wspólnej wskazując, że będą nimi: klatki schodowe za wyjątkiem wchodzących w skład wyodrębnionych lokali, bramy przejazdowe od ul. K. i O., strych, fundamenty, mury zewnętrzne z tynkami, mury oddzielające poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe, dach z rynnami i kominami, przewody kominowe i wentylacyjne, działka gruntu pod budynkiem, urządzenia kanalizacyjne, wodociągowe, elektryczne i gazowe za wyjątkiem urządzeń, które znajdują się w wyodrębnionych lokalach. Kierując się tymi ustaleniami organ odwoławczy uznał, że w sprawie winno znaleźć zastosowanie unormowanie zawarte w art. 61 P.b., zgodnie z którym odpowiedzialność za utrzymanie budynku w odpowiednim stanie technicznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Powołując się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2009 r., II OSK 985/08, WINB stwierdził następnie, że przepisy art. 61 i art. 66 P.b. odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie do poszczególnych lokali znajdujących się w tych obiektach. Tym samym nakazy określone w art. 66 P.b. winny co do zasady dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu. Wprawdzie przepisy nie wykluczają możliwości nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych również w lokalu czy lokalach, ale dotyczy to tylko sytuacji, w których stan techniczny lokali oddziaływuje na cały obiekt budowlany. Skargę na tę decyzję wniosła K. Dz. domagając się jej uchylenia w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zarzuciła naruszenie zaskarżoną decyzją art. 28 k.p.a. poprzez wydanie decyzji nakazującej wykonanie robót budowlanych niezgodnie ze stanem prawnym nieruchomości. Podniosła także zarzut naruszenia art. 61 P.b. oraz art. 18 ustawy o własności lokali. Uzasadniając te zarzuty skarżąca podkreśliła, że zaskarżona decyzja dotyczy wykonania robót budowlanych mających na celu przywrócenie właściwego stanu technicznego części wspólnych obiektu. Przypomniała, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte na wniosek R.R., administratora Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...], która powstała z mocy prawa. Administrator tej Wspólnoty działał zaś z upoważnienia Zarządu Wspólnoty. Następnie skarżąca zauważyła, że powstałą Wspólnotę Mieszkaniową należy zaliczyć do dużych wspólnot, bowiem dotyczy ona budynku, w którym wyodrębniono więcej niż 7 lokali, a zatem rządzi się ona zasadami zapisanymi w ustawie o własności lokali. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] jest jednoosobowy i stanowi go W. M.. Skarżąca podkreśliła, że W. M. powierzył sobie także obowiązki profesjonalnego zarządcy nieruchomości w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przywołane okoliczności dowodzą w jej ocenie, że stroną toczącego się postępowania powinien być Zarząd bądź Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w C.. Stosownie bowiem do art. 61 P,b. odpowiedzialność za utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym spoczywa na zarządcy obiektu budowlanego, co powoduje, że decyzja PINB z dnia [...] r. powinna być skierowana do Zarządu Wspólnoty bądź Zarządcy, a nie do właścicieli poszczególnych lokali. W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odpowiadając na zarzuty skargi organ wskazał, że adresatami obowiązków określonych przepisami art. 61 oraz art. 66 ust. 1 P.b. są właściciele i zarządcy obiektu budowlanego. Tylko tym podmiotom przysługuje także przymiot strony postępowania prowadzonego w trybie art. 66 ust. 1 P.b. Następnie WINB wskazał, że zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym księgi wieczyste założone dla wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych w budynku przy ul. [...] w C. dowodzą, że ich właścicielami są W. M. oraz K. Dz. Organ powołał się także na treść ugody zawartej w dniu [...] r. której mocą wyodrębniono części wspólne tego obiektu. Powołując się na wyroki WSA w Gliwicach i WSA we Wrocławiu wskazał następnie, że Prawo budowlane nie reguluje w sposób czytelny przesłanek ustalania adresata decyzji opartej na art. 66 P.b., gdy chodzi o wybór między właścicielem obiektu budowlanego, a jego zarządcą. W pierwszej kolejności to jednak na właścicielu obiektu budowlanego ciążą obowiązki i odpowiedzialność za jego należyty stan techniczny. Odpowiedzialność taka przechodzi na zarządcę dopiero w sytuacji, gdy jego obowiązki w sposób bezsporny wynikają z umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej między właścicielami a zarządcą nieruchomości lub wynikają z przepisów szczególnych. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna aczkolwiek nie do końca z przyczyn podniesionych przez skarżącą, ale z powodów, które Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi wziął pod uwagę z urzędu, stosownie do obowiązku nałożonego na niego przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm. - dalej p.p.s.a.). Przystępując do rozważań prawnych pierwszym rzędzie wskazać należy, że zaskarżona decyzja prawidłowo została oparta na przepisie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Zgodnie z tym przepisem w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powołany przepis ma na celu korygowanie stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom. Do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych w obiekcie budowlanym nieprawidłowości wystarczające jest zatem stwierdzenie jego nieodpowiedniego stanu technicznego. Unormowanie to ma bowiem umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z jego przeznaczeniem i stosuje się go do przypadków zaniedbania obowiązków ze strony właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego znajdującego się w złym stanie technicznym. Nie jest kwestionowane przez strony postępowania, że zespół budynków mieszkalnych składających się z dwóch oficyn (północnej i południowej) oraz dwóch budynków frontowych usytuowanych przy ul. [...] i ul. [...] w C. znajdował się w złym stanie technicznym nakazującym organom nadzoru budowlanego podjęcie działań określonych przepisem art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Sporne między stronami była natomiast kwestia kto powinien zostać wskazany jako adresat takiej decyzji. Orzekające w sprawie organy uznały, że decyzja ta dotyczyła nieodpowiedniego stanu technicznego części wspólnych nieruchomości, a zatem winna zostać skierowana do jej współwłaścicieli, a to W. M. oraz skarżącej K. Dz. Z kolei zdaniem skarżącej skoro w przedmiotowych budynkach została ustanowiona odrębna własność lokali to decyzja oparta na przepisie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. powinna zostać skierowana do Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, bądź jej Zarządcy, które to obowiązki jednoosobowo wykonuje jeden ze współwłaścicieli nieruchomości. Oba te stanowiska nie mogły zostać zaaprobowane przez Sąd. Uwadze orzekającym w sprawie organom nadzoru budowlanego umknęło, że w okolicznościach niniejszej sprawy dla ustalenia adresata nakazu z art. 66 P.b. należało odwołać się do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. dalej zwanej u.w.l.). Dostrzec trzeba było bowiem, że w sprawie doszło do zniesienia współwłasności nieruchomości położonej przy ulicach [...] i [...] w C. na mocy powoływanej przez WINB ugody zawartej przed Sądem Rejonowym w C. z dnia [...] r. Ugoda ta została zawarta w trybie przepisów art. 7 ust. 1 w zw. z art. 11 ust. 1 u.w.l. i z datą jej wejścia w życie nie można już mówić o współwłaścicielach nieruchomości przy ul. [...] / Ogrodowej [...] w C., lecz o właścicielach i współwłaścicielach wydzielonych z tej nieruchomości lokali oraz o przynależnych tym właścicielom udziałach w nieruchomości wspólnej. Skarżąca w zasadnie zatem podniosła, że z chwilą wyodrębnienia odrębnej własności lokali znajdujących się w budynkach przy ul. [...] i ul. [...] oraz w łączących je oficynach powstała wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 6 omawianej ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota taka powstaje tym samym z mocy prawa z chwilą, gdy w ramach określonej nieruchomości ustanowiona zostanie odrębna własność lokali mieszkalnych i lokali o odrębnym przeznaczeniu. Powstała ex lege wspólnota może zaś nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana ( art. 6 zd. 2 u.w.l.). Zgodnie z art. 3 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. właścicielowi lokalu przysługuje także udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Orzekające w sprawie organy nadzoru budowlanego mimo prowadzenia przez ponad 3 lata postępowania nie wzięły pod uwagę poruszonych wyżej kwestii mimo, że postępowanie w sprawie zostało zainicjowane pismem administratora budynków działającego z upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] /[...] w C. (pismo z dnia 6 grudnia 2007 r.). W piśmie tym administrator powołany przez jednoosobowy Zarząd Wspólnoty w osobie W.M. (właściciela większości wyodrębnionych lokali) domagał się zobowiązania współwłaścicieli części wspólnych budynków do poprawy ich stanu technicznego. Kierując się treścią tego pisma organy obu instancji podjęły szereg czynności zmierzających do ustalenia kręgu właścicieli lokali wydzielonych z przedmiotowej nieruchomości celem nałożenia na nich obowiązków usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynków wspólnoty mieszkaniowej. Organy te zapoznały się w szczególności z odpisami ksiąg wieczystych założonymi dla niektórych lokali mieszkalnych wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] ul. [...], z treścią ugody sądowej znoszącej współwłasność nieruchomości, czy aktami notarialnymi dotyczącymi obrotu cywilnoprawnego lokalami znajdującymi się w tych budynkach. Przeprowadziły wreszcie oględziny obiektu z udziałem pełnomocników właścicieli lokali oraz rozprawę administracyjną celem ustalenia rozmieszczenia w nim poszczególnych lokali w przedmiotowym obiekcie. Działania te w ocenie Sądu nie były jednak konieczne, bowiem adresatem wydanych w sprawie decyzji winna być wspólnota mieszkaniowa, a nie współwłaściciele, czy właściciele wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych. Pogląd, że decyzje oparte na przepisie art. 66 ust.1 pkt 3 P.b., którymi nakładane są obowiązki związane z utrzymaniem we właściwym stanie technicznym części wspólnych nieruchomości winny być kierowane do wspólnoty mieszkaniowej, a nie do właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych czy użytkowych jest powszechnie akceptowany w orzecznictwie sądowoadmionistracyjnym (por. m.in. wyroki WSA w Warszawie z dnia 9 maja 2005r., sygn. akt VII SA/Wa 752/2004,[w:] LEX nr 168052 oraz WSA w Gdańsku z dnia 15 października 2009 r., II DSA/Gd 311/09, [w:] LEX nr 5736840). Stanowisko takie znajduje oparcie w art. 17 ustawy o własności lokalu, zgodnie z którym za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Przepis ten nakazuje wspólnotę mieszkaniowa traktować jako ułomną osobą prawną, która ma zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym (por. wyrok NSA dnia 9 września 1998 r. , IV SA 2027/96, [w:] LEX 43794). Wydaje się, że administratorowi działającemu z upoważnienia Zarządu Wspólnoty, który pismem z dnia z dnia 6 grudnia 2007r. zainicjował postępowanie w sprawie chodziło nie tyle o nałożenie na współwłaścicieli obowiązków związanych z doprowadzeniem części wspólnych obiektu do należytego stanu technicznego, jak o nałożenie na te podmioty obowiązku sfinansowanie koniecznych do wykonania prac remontowych. Rozstrzyganie jednak w sprawie finansowania wydatków związanych w utrzymaniem obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym, w tym finansowania koniecznych do wykonania prac remontowych, nie mieści się w kompetencjach organów nadzoru budowlanego. Kwestie te podlegają bowiem jurysdykcji sądów powszechnych. W tym miejscu wypada jedynie wskazać, że właściciele lokali stosownie do art. 12 ust. 2 zd. 2 u.w.l. ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w częściach nie znajdujących pokrycia w pożytkach i innych przychodach w stosunku do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Oceniając kwestię prawidłowego ustalenia adresatów kontrolowanych decyzji należy także dostrzec brak w aktach sprawy odpisów ksiąg wieczystych urządzonych dla wszystkich 33 wyodrębnionych lokali. W aktach sprawy znalazły się bowiem sporządzone na dzień 22 kwietnia 2008 r. odpisy zwykłe tylko 8 ksiąg wieczystych. Okoliczność ta nie pozwala Sądowi na weryfikację zajętego przez organy stanowiska, zgodnie z którym w dacie podejmowania zaskarżonej decyzji właścicielami wszystkich wyodrębnionych lokali tworzącymi Wspólnotę Mieszkaniową ul. [...] / [...] w C. byli wyłącznie W. M. oraz K. Dz. W tej kwestii należy jednak zauważyć, że zgodnie ze znajdującym się w aktach sprawy odpisem zwykłym księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C. nr [...], sporządzonym na dzień 22 kwietnia 2008 r, współwłaścicielką lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...] była w [...] części L. N., która nie brała udziału w postępowaniu. Rozważając kwestię prawidłowego ustalenia adresata zaskarżonej decyzji Sąd nie mógł jednocześnie zaaprobować stanowiska skarżącej domagającej się skierowania zaskarżonej decyzji do zarządcy bądź zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli wyodrębnionych lokali wchodzących w skład nieruchomości nie można bowiem utożsamiać z zarządem takiej wspólnoty. W przypadku "dużych wspólnot mieszkaniowych", gdzie liczba lokali wyodrębnionych jest większa niż siedem, z jaką mamy do czynienia w kontrolowanej sprawie, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona ( art. 20 ust. 1 u.w.l.). Zarząd wyłoniony w tym trybie, stosownie do art. 21 ust. 1 u.w.l. kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Stroną postępowania administracyjnego nie może być zatem zarząd lecz jest nią reprezentowana przez zarząd wspólnota mieszkaniowa. W tym miejscu wskazać też należy, że zarządcy nieruchomości, o jakim jest mowa w art. 61 P.b. nie można utożsamiać z zarządem wspólnoty mieszkaniowej, czy zarządcą nieruchomości o jakim mowa w art. 184 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1992 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. dalej zwana - u.g.n.). Zarząd wspólnoty nie jest bowiem uprawniony do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zwykły zarząd ( art. 22 ust. 2 u.w.l.), zaś zarządca nieruchomości , o jakim mowa w art. 184 i nast. u.g.n. czynności takie może podejmować jedynie w przypadku zdarzeń lub zagrożeń wskazanych w art. 185 ust. 1c u.g.n. Tymczasem decyzje oparte na przepisie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. nakładają zazwyczaj obowiązki wymagające podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem wymagają one aby adresaci tych decyzji byli wyposażeni w prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 P.b. ( por. wyrok NSA z dnia 25 lipca 2008 r., II OSK 1214/07,[w:] LEX nr 484993). Kierując się tymi kryteriami o zarządcach nieruchomości wskazanych w art. 61 P.b. można natomiast mówić w przypadku państwowych jednostek organizacyjnych mających w trwałym zarządzie mienie Skarbu Państwa bądź odpowiednie samorządowe jednostki organizacyjne mające w trwałym zarządzie mienie jednostki samorządu terytorialnego (por. wyrok WSA w Gliwicach, II SA/Gl 762/07,[w:] LEX Nr 347951). Wskazania dotyczące dalszego postępowania w sprawie wynikają wprost z przeprowadzonych rozważań. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy obowiązek wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie części wspólnych obiektu budowlanego przy ul. [...] /[...] w C. do odpowiedniego stanu technicznego PINB nałoży zatem na Wspólnotę Mieszkaniową, a nie na właścicieli czy współwłaścicieli wyodrębnionych w tym obiekcie lokali. Decyzję tę doręczy zaś Zarządowi reprezentującemu tę Wspólnotę. W świetle przedstawionych wyżej wywodów należało, w oparciu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a., uchylić decyzje organów nadzoru budowlanego obu instancji. O niewykonalności zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku orzeczono po myśli art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 p.p.s.a.