II SA/Gl 398/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2015 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. nr [...] z dnia [...] r.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Po rozpatrzeniu wniosku W. i K. małżonków S. Prezydent Miasta T. decyzją nr [...] z dnia [...] r. działając na podstawie art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1, ust. 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, ust. 5, art. 64 ust. 1, art. 52, art. 53 ust. 3-5, art. 54, art. 56, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm., zwanej dalej ustawą lub ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), art. 104 kpa oraz w oparciu o rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588, zwanego dalej rozporządzeniem lub rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą budowa zespołu pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w zabudowie szeregowej na działkach nr 1i 2, z dojazdem z ul. [...] (działka drogowa nr 3) oraz drogi wewnętrznej (działka nr 4) w T. Załącznikami do decyzji uczyniono mapę zasadniczą w skali 1:1000 "zawierającą wytyczne wynikające z analizy urbanistycznej – część graficzną wyników analizy" oraz część tekstową wyników analizy urbanistycznej w postaci tabeli. Od decyzji tej odwołanie złożył M. M. oraz K. i K. małżonkowie P. W swoim odwołaniu M. M. zarzucił, że decyzja narusza zasady współżycia społecznego oraz została oparta na błędnych ustaleniach faktycznych. Wbrew bowiem stanowisku organu pierwszej instancji objęte decyzją zamierzenie inwestycyjne nie stanowi kontynuacji istniejącej w sąsiedztwie zabudowy w postaci jednokondygnacyjnych budynków jednorodzinnych z poddaszem użytkowym. Obejmuje bowiem praktycznie blok mieszkalny w postaci pięciorodzinnego budynku dwukondygnacyjnego ze strychem użytkowym. Błędnie też został wyznaczony obszar analizowany. W ocenie strony prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego polega na wyznaczeniu obszaru zawartego w okręgu o promieniu 50m, którego środek powinien stanowić punkt leżący w części działki przylegającej do głównego wjazdu lub wejścia do działki. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się jeden budynek mieszkalny jednorodzinny. W związku z tym nie można zgodzić się z zawartym w decyzji stwierdzeniem, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o charakterze zbliżonym do planowanej inwestycji. M. M. zakwestionował również zasadność i prawidłowość ustalenia parametrów istniejącej zabudowy zawartych w załącznikach do decyzji – tabele 1 i 2. Do ustalenia parametrów istniejącej zabudowy przyjęto bowiem 21 posesji (w związku z nieprawidłowym wyznaczeniem obszaru analizowanego), natomiast powinno być nie więcej niż 13 posesji. Jego zdaniem błędnie został wyliczony wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w odniesieniu do kilku działek, co miało istotny wpływ na określenie wskaźnika wielkości nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Dalej zarzucił, że zaprojektowany zespól budynków narusza dotychczasowy ład, styl, klimat i warunki zamieszkania na terenie dzielnicy [...]. Nadto zabudowa działek obiektem o zabudowie ciągłej o wysokości 9,0m w kalenicy ograniczy właścicielom posesji przy ul. [...]dostęp do światła słonecznego powodując pełne zacienienie południowej części działek i południowej elewacji budynków na tych posesjach. Realizacja inwestycji spowoduje zagęszczenie kwartału dzielnicy położonej na peryferiach miasta do 15 osób i 10 samochodów na dwóch działkach, co negatywnie wpłynie na życie pozostałych mieszkańców tego rejonu poprzez zwiększenie ruchu samochodowego oraz nieuzasadnione pogorszenie warunków życia ludzi i przyrody. Są to zbyt duże koszty ponoszone przez dotychczasowych mieszkańców, których prawa własności nie są równo traktowane. Również w odwołaniu K. i K. P. zostały sformułowane podobne zarzuty. Zaakcentowano nieprawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, błędne wyliczenie wskaźników zabudowy, "brak kontynuacji" funkcji zabudowy i negatywny wpływ projektowanej inwestycji na komfort korzystania z budynków mieszkalnych na działkach sąsiednich. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną po rozpoznaniu odwołania M. M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w/w decyzję Prezydenta Miasta T. w mocy. Jako podstawę tego rozstrzygnięcia wskazano art. 50 ust. 1 i art. 52 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa. W uzasadnieniu decyzji SKO stwierdziło, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, a jej ustalenia zastępują ustalenia takiego planu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedza kontrola spełnienia przez inwestora wymogów ustawowych, w szczególności określonych przepisami art. 61 tej ustawy. Zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzw. zasada dobrego sąsiedztwa oceniana jest na podstawie analizy przewidzianej w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Przepis ten stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 merów (ust. 2). Wobec braku dla objętego zamierzeniem inwestycyjnym terenu obowiązującego planu miejscowego W. i K. S. składając w dniu [...] r. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla projektowanej budowy zespołu pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w zabudowie szeregowej na działkach nr 1, 2, z dojazdem z ul. [...] (działka drogowa nr 3) oraz drogi wewnętrznej (działka nr 4) w T., określili parametry projektowanego obiektu: powierzchnia zabudowy ok. 470m², kubatura 550m³, szerokość elewacji frontowej dla poszczególnych dwukondygnacyjnych segmentów od 7,0m do 10,0m, długość poszczególnych segmentów od 7,0m do 10,0m, wysokość linii okapu od 5,0m do 7,0m, wysokość w kalenicy od 7,0m do 9,0m oraz jednokondygnacyjnych garaży. Miejsca postojowe: jedno w garażu, jedno na podjeździe. Powierzchnia działek nr 1i 2wynosi łącznie 1352,0 m². Do wniosku załączyli wymagane zapewnienia dostawy mediów. Pismem z dnia 26 sierpnia 2014 r. organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie. Równocześnie organ I instancji wystąpił o uzgodnienia wymagane przepisami art. 53 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Osoba uprawniona do opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy wyznaczyła obszar analizowany. Po ustaleniu, że główne wejście i docelowy wjazd na przedmiotową nieruchomość odbywać się będzie z ul. [...], a szerokość frontu działki od strony wjazdu wynosi 5,0 m, przyjęto granice obszaru analizowanego w odległości 50,0 m od granic działki inwestorów. W ocenie Kolegium obszar analizowany został zatem wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 w/w rozporządzenia z dnia 25 sierpnia 2003 r. W tak wyznaczonym obszarze sporządzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy tej wynika, że w obszarze analizowanym wiodącą funkcją jest funkcja mieszkaniowa – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca, bliźniacza, jednorodzinna szeregowa. Wobec tego budowa pięciu budynków mieszkalnych, w zabudowie szeregowej z garażami stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej. Na tej podstawie organ I instancji stwierdził, że istnieje możliwość wydania decyzji zgodnej z wnioskiem inwestorów, gdyż spełnione zostały wymagania określone w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zarzutów M. M. Kolegium stwierdziło, że w jego ocenie granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone prawidłowo tzn. w odległości ok. 50m, we wszystkich kierunkach od granic nieruchomości inwestorów. W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, bliźniacza i szeregowa. Zatem przedmiotowa inwestycja stanowi kontynuację funkcji jaka istnieje w obszarze analizowanym. Również bezpośrednio za granicami obszaru analizowanego usytuowanych jest kilka zespołów budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. SKO wskazało, że w obszarze analizowanym są usytuowane działki (oznaczone na załączniku graficznym numerami 21 i 10) o wyższym jeszcze niż ustalono dla spornej inwestycji wskaźniku zabudowy (odpowiednio 37% i 36%). W obszarze tym znajdują się też budynki o wysokości podobnej do określonej w decyzji organu pierwszej instancji. Nie podzieliło też Kolegium zarzutu, że zasiedlenie pięciu projektowanych budynków spowoduje, nadmierne zagęszczenie i wpłynie negatywnie na życie pozostałych mieszkańców "kwartału zabudowy". Odnośnie zarzutu zacienienia działek sąsiednich, w tym pozbawienia dopływu światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych na tych działkach stwierdziło, że kwestie te mogą być przedmiotem analizy ale dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO M. M. wniósł o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta T. oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania. Zarzucił, że decyzja SKO została wydana z: 1) mającym wpływ na wyniki sprawy naruszeniem art. art. 16 kpa polegającym na wydaniu w sprawie ostatecznej decyzji administracyjnej, podczas gdy nie zostało jeszcze przez SKO w K. rozpoznane odwołanie złożone przez K. P. i K. P. 2) naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 i 80 k.p.a. w zw. z art. 15 poprzez brak wyczerpującego i kompleksowego ustalenia stanu faktycznego oraz zaniechanie oceny całokształtu materiału dowodowego. 3) naruszeniem art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie wielu stronom biorącym udział w sprawie wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego przez zbyt późne poinformowanie o terminie zapoznania się z aktami sprawy, co doprowadziło do zaniechania zbadania wielu aspektów sprawy. 4) naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. polegającym na błędnym zastosowaniu do wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy art. 4 ust. 4, przewidującego wyjątek od ogólnej zasady wyrażonej w art. 4 ust 1, zgodnie z którym obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, podczas gdy w okolicznościach sprawy nie zachodzą żadne szczególne okoliczności uzasadniające odstępstwo od ogólnych zasad wyznaczania obowiązującej linii zabudowy, a więc zastosowanie powinien znaleźć przepis art. 4 ust. 1 rozporządzenia. 5) naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. § 4 w zw. z § 2 pkt 5 tego rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegającym na błędnej wykładni tego przepisu i wyznaczeniu obowiązującej linii zabudowy w odniesieniu do innej drogi niż wskazana w zaskarżonej decyzji jako przylegająca do frontu działki, podczas gdy zarówno z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i § 4 rozporządzenia wynika, iż linia zabudowy, którą ma określić organ w decyzji o warunkach zabudowy, to linia wyznaczana na działce od strony drogi, czyli od frontu działki. 6) naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. § 3 ust. 2 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, polegającym na błędnej wykładni tego przepisu i określeniu, iż szerokość frontu działki wynosi 5 m, podczas gdy przyjmując wskazany przez inwestora front działki, jego szerokość powinna być określona na 45 m, a w konsekwencji nieprawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego. 7) naruszeniem art. 61 par. 1 ust. 1 w związku z art. 1 ust 1 i 2 pkt 1), 2), 5) i 6) ustawy poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że inwestycja, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy, polegająca na budowie 5 dwukondygnacyjnych domów jednorodzinnych w szeregowej zabudowie w ścisłym otoczeniu jedynie jednokondygnacyjnych domów wolno stojących, w takim usytuowaniu jak to wynika z projektu przedstawionej inwestycji, nie narusza zasad prawidłowego planowania przestrzennego oraz wymogów kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy, podczas gdy z okoliczności sprawy jasno wynika, że inwestycja ta w sposób istotny naruszy ład przestrzenny i walory estetyczne otoczenia, a także może spowodować zagrożenia dla życia i zdrowia ludzkiego oraz mienia. W odpowiedzi na skargę SKO w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko i odwołując się do motywów decyzji zaskarżonej. Dodatkowo wyjaśniło, że działki na których przewidziano projektowaną inwestycję mają dostęp do dwóch dróg: ul. [...](działka nr 3) od której przewidziano główne wejście i docelowy dojazd na pasie gruntu o szerokości ok. 5,0 m (pomiędzy działką nr 5 i 6) oraz do drogi wewnętrznej oznaczonej nr 4. Uwzględniając, że główne wejście i dojazd będzie usytuowany od strony ul. [...] organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego w odległości 50,0 m, zgodnie z przepisami & 3 ust. 1 rozporządzenia z dnia 20 sierpnia 2003 r. Analiza usytuowania budynków w stosunku do dróg wewnętrznych, w wyznaczonym prawidłowo obszarze analizowanym, pozwoliła też stwierdzić, że są one usytuowane w różnych odległościach od tych dróg (np. budynki na działkach nr 7, 8). Na rozprawie sądowej w dniu 6 listopada 2015 r. pełnomocnik skarżącego dodatkowo podniosła, że z naruszeniem §7 rozporządzenia w analizie urbanistycznej na której oparły się organy orzekające błędnie przyjęto wysokość elewacji frontowej na działce sąsiedniej nr 6, w rozmiarze 8m, gdy faktycznie wynosi ona 6m. Błędnie też wyliczono na 6m średnią wysokość elewacji frontowych podczas, gdy z wyliczenia wynika, że średnia wysokość "w poziomie głównego okapu" wynosi około 4m. Skutkuje to również naruszeniem występującego na sąsiednim terenie ładu przestrzennego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie albowiem, na uwzględnienie zasługuje większość sformułowanych w niej zarzutów odnośnie naruszenia przepisów prawa procesowego i materialnego. Zgodnie z art. 138 kpa oraz art. 104 § 1 w zw. z art. 140 kpa nie może ulegać wątpliwości, że w drugiej instancji sprawa jest załatwiona przez wydanie jednej decyzji administracyjnej rozstrzygającej w przedmiocie wniesionego odwołania. Gdy odwołanie wniosła więcej niż jedna strona decyzja organu drugiej instancji powinna zawierać rozstrzygnięcie po rozpoznaniu wszystkich odwołań. Wydanie takiej decyzji po rozpoznaniu tylko niektórych odwołań gdy jednocześnie nie stwierdzono, czy to niedopuszczalności czy też uchybienia terminu do wniesienia pozostałych odwołań, jest niedopuszczalne i następuje z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem w/w przepisów kpa oraz art. 15 tego aktu prawnego. Z taką zaś sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Jak wynika bowiem z przedstawionych Sądowi akt administracyjnych odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji, zostało złożone pismem z dnia [...] r., również przez K. i K. P. Odwołanie to zostało przesłane do SKO przy piśmie Prezydenta Miasta T. z dnia [...] r. i wpłynęło do organu odwoławczego w dniu [...] r., a więc na 8 dni przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Z akt administracyjnych nie wynika przy tym aby, przed wydaniem tej decyzji, względnie równocześnie z nią, SKO stwierdziło czy to uchybienie terminu do wniesienia tego odwołania czy też jego niedopuszczalność. Oznacza to, że decyzja odwoławcza mogła być wydana jedynie po rozpoznaniu łącznie obu odwołań tj. odwołania M. M. oraz K. i K. P. Tak się jednak nie stało. Już tylko z tego powodu zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.) Należy przy tym podnieść, że SKO w odpowiedzi na skargę w ogóle nie ustosunkowało się do sformułowanego w tym względzie (co do nierozpoznania drugiego odwołania) w skardze zarzutu. Podzielić należy również zarzut wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 4 rozporządzenia z dnia 25 sierpnia 2003 r. W tym względzie należy w pierwszej kolejności podnieść, że linia zabudowy została wyznaczona od strony działki nr 4 stanowiącej współwłasność różnych podmiotów (w tym inwestorów), nie będącej drogą publiczną w rozumieniu ustawy z dnia 21 marca 1984 r. o drogach publicznych, a stanowiącą drogę wewnętrzną. W doktrynie i orzecznictwie dominujący jest pogląd, że w decyzji o warunkach zabudowy linię zabudowy o jakiej mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 4 rozporządzenia ustala się w odniesieniu do pasa drogowego drogi publicznej jako mającej m.in. zabezpieczyć bezpieczne korzystanie z takiej drogi. Zdaniem Sądu nie jest sprzeczne z prawem wyznaczenie takiej linii również od strony drogi wewnętrznej, pod warunkiem, że będzie ona stanowić element zachowania dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego. Powinno to wówczas wynikać w jednoznaczny sposób z przeprowadzonej w tym względzie analizy zabudowy w obszarze analizowanym. Nawet jednak wówczas w sprawie należałoby stosować odpowiednio treść § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia tj. biorąc pod uwagę linię zabudowy na działkach sąsiednich, który to wymóg nie został w niniejszej sprawie w oczywisty sposób spełniony. Co do wyznaczenia takiej linii w zaskarżonej decyzji nie jest w żadnej mierze wystarczające powołanie się jedynie na treść § 4 ust. 4 rozporządzenia (gdyby przyjąć, że ma ono zastosowanie w przypadku usytuowania zabudowy wzdłuż drogi wewnętrznej), gdy jednocześnie z wyników analizy stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji nie wynika aby linia ta została wyznaczona jako wymóg zachowania ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa, a nadto aby dla spełnienia tego wymogu zasadne było jej wyznaczenie z odstępstwami od linii stanowiącej zabudowę na działkach sąsiednich. Kierowanie się w tym względzie wyłącznie wnioskiem inwestorów nie ma dostatecznego prawnego waloru. Z tych też powodów do wyznaczenia tej linii doszło niewątpliwie z naruszeniem treści art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy oraz §4 rozporządzenia. Nadto doszło do tego z mogącym mieć wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 80 kpa i art. 107 § 3 kpa gdy organy obu instancji praktycznie nie uzasadniły w podlegający kontroli sposób ustalenia linii zabudowy o takim przebiegu. Niezrozumiałe jest powołanie się w tym względzie w odpowiedzi na skargę na usytuowanie budynków na działkach nr 7 i 8 (nr 10 i 9 na załączniku graficznym do wyników analizy, stanowiącym jednocześnie część graficzną decyzji organu pierwszej instancji) gdy są one usytuowane przy innej drodze, mającej nadto charakter drogi publicznej (ul. [...]). Objęta skargą decyzja o warunkach zabudowy została również zdaniem Sądu wydana z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i § 3 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia. Błędnie przyjęto bowiem szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustaleniu warunków zabudowy w rozmiarze 5 metrów. W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego (w tym z części tekstowej wyników analizy) należy dojść do wniosku, że główny wjazd na teren inwestycji będzie odbywał się od strony ul. [...](działki nr 3). Szerokość frontu działki w rozumieniu § 3 ust. 2 rozporządzenia stanowi zatem szerokość objętych zamierzeniem inwestycyjnym działek nr 1i 2od ich strony północnej a nie jedynie szerokość tej części działki nr 1, która stanowi tylko dostęp tej działki do drogi publicznej (dojazd). Teren na którym ma być realizowane objęte postępowaniem zamierzenie inwestycyjne nie przylega bowiem bezpośrednio do ul. [...] lecz znajduje się dalej patrząc od strony tej ulicy. Do tej ulicy przylega jedynie pas gruntu działki nr 1stanowiący tylko dojazd do tej ulicy, który nie nadaje się do zabudowy i dlatego nie może być traktowany jako część działki budowlanej w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia oraz art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zobacz w tym względzie m.in. wyrok NSA z dnia 19 marca 2015 r. sygn. akt II OSK 1987/13). Pod zabudowę nadaje się dopiero dalsza szersza część tej działki oraz obszar działki nr 2. W odniesieniu zatem łącznie do tych części obu działek powinna być ustalona na potrzeby analizy o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia szerokość frontu działki (działek). Przy takim też założeniu powinien zostać wyznaczony zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar analizowany. Będzie to zatem obszar znacznie większy niż przyjęty przez autora analizy, na której oparły się organy orzekające. Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego przesądza o tym, że nie można zaakceptować wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w oparciu o które ustala się warunki zabudowy dla inwestycji planowanej. Oznacza to, że decyzje organów obu instancji zostały wydane z tego powodu z mającym wpływ na wynik sprawy naruszeniem § 3 rozporządzenia. Nawet gdy jednak przyjąć, że obszar analizowany stanowiący podstawę ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy i § 3 ust. 1 rozporządzenia został ustalony prawidłowo, to istotne zastrzeżenia budzi ustalenie niektórych przyjętych w zaskarżonej decyzji warunków. Gdy chodzi o intensywność wykorzystania terenu, szerokość elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, to ich wielkość została ustalona z powołaniem się na możliwość odstępstwa od średnich wskaźników w obszarze analizowanym. Zgodnie zaś z treścią § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia możliwość, skorzystania z takiego odstępstwa jest uzależniona od wyników analizy o których mowa w § 3 ust 1 rozporządzenia. Oznacza to, że odstąpienie to powinno być w tej analizie w czytelny i podlegający kontroli sposób uzasadnione. Jak w odniesieniu do linii zabudowy nie jest w tym względzie wystarczające powołanie się jedynie na wniosek inwestora, czy też występujące w obszarze analizowanym pojedyncze, czy też nieliczne, wyjątki od średniej w zagospodarowaniu poszczególnych działek w obszarze analizowanym, a z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Zarówno w decyzjach organów obu instancji jak i w części tekstowej wyników analizy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu pierwszej instancji nie wskazano bowiem żadnych innych przesłanek przemawiających za skorzystaniem z przewidzianych w rozporządzeniu odstępstw. Akceptacja tego stanu rzeczy pozostawałaby zatem w oczywistej sprzeczności z wolą prawodawcy, który jako zasadę przyjął ustalenie tych wskaźników jako średnich, zaś odstępstwo od tej zasady obwarował konkretnym wymogiem, który nie został w rozpatrywanej sprawie spełniony. Na gruncie niniejszej sprawy trudno oprzeć się wrażeniu, że wymienione wyżej warunki zabudowy zostały ustalone jedynie dla uczynienia zadość wnioskowi inwestorów. Należy mieć zaś na uwadze, że wynikające z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy prawo zagospodarowania terenu do którego inwestor ma tytuł prawny jest ograniczone obowiązującymi przepisami, w tym rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. W świetle obowiązujących przepisów, wbrew stanowisku zajętemu w skardze, brak jest natomiast podstaw do przyjęcia, że odniesieniem dla projektowanej zabudowy powinna być jedynie zabudowa na działkach czy to bezpośrednio sąsiadujących czy też położonych jedynie w najbliższej odległości od terenu inwestycji. Należy brać bowiem pod uwagę zabudowę w całym prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Tylko też w tym kontekście w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (pomijając wymagania wynikające z przepisów odrębnych) mogą być rozpatrywane wymagania o jakich mowa w art. 1 ust 1 pkt 1 i ust. 2 pkt 1,2, 5 i 6 ustawy. Na etapie ustalania warunków zabudowy brak jest też podstaw do rozstrzygania kwestii związanych z usytuowaniem dojazdów do poszczególnych obiektów budowlanych, w odniesieniu do obowiązujących przepisów przeciwpożarowych. Nie można podzielić też twierdzenia, że w związku z obsługą komunikacyjną projektowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz gęstością docelowego zaludnienia projektowanych budynków dojdzie do naruszenia interesu skarżącego w rozumieniu art. 54 pkt 2 w zw. z art. 64 ustawy. Jakkolwiek w świetle przedstawionych Sądowi akt administracyjnych nie może ulegać wątpliwości, że organy obu instancji (a zwłaszcza Prezydent Miasta T.) wydały swoje orzeczenia z naruszeniem art. 10 § 1 kpa, to brak jest podstaw do przyjęcia, że uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy gdy pozostałe strony naruszenia tego przepisu nie podniosły, a wnoszący odwołania przedstawili w sprawie swoje stanowiska z uwzględnieniem zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Jak wynika z powyższych wywodów sprawa wymaga ponownego rozpoznania przez organy obu instancji. Skutkuje to uchyleniem decyzji zaskarżonej jak i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia [...] r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.). Wobec szerokiego zakresu stwierdzonych naruszeń obowiązujących przepisów mających lub mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, których dopuściły się organy obu instancji, niecelowym byłoby uchylenie jedynie zaskarżonej decyzji celem wydania przez SKO orzeczenia po rozpoznaniu jednocześnie odwołania K. i K. P. Wskazania co do postępowania przy ponownym rozpoznaniu sprawy wynikają wprost z przedstawionych wyżej rozważań Sądu. O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 2011 ustawy p.p.s.a. oraz § 2 ust 1 i 2 i § 18 ust 1 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ... (Dz. U z 2013 r. poz. 461). im