II SA/Gl 427/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant St. sekr. Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2009 r. sprawy ze skargi H. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz Miasta S. ustalił jednorazową opłatę ( rentę planistyczną ) w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającej ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta została ustalona w związku ze sprzedażą przez H.Ż. parcel gruntowych nr [...], [...], [...] i [...] położonych w sołectwie P. przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały Rady Miejskiej S. Nr [...], z dnia [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa P. ( Dz. U. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] ). W podstawie prawnej decyzji Burmistrz Miasta S. wskazał art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.) oraz § 63 wskazanej wyżej uchwały Rady Miejskiej S. ustalającej [...] % stawkę przedmiotowej opłaty obliczanej od wzrostu wartości nieruchomości. W uzasadnieniu organ podał, że uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości nieruchomości będącej wówczas własnością H.Ż. o kwotę [...] zł. W związku ze sprzedażą opisanej nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela w dniu [...] zaistniała więc w sprawie przesłanka przewidziana w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przed wejściem w życie uchwały z [...] parcele nr [...], [...] i [...] znajdowały się na terenach upraw polowych i ogrodniczych z możliwością przeznaczenia pod zalesienia – oznaczonych w planie uchwalonym w [...] symbolem 39R. Parcela gruntowa nr [...] znajdowała się zaś częściowo na terenach oznaczonych w tym planie symbolem 39 R, a częściowo na terenach dróg dojazdowych – oznaczonych symbolem D 29 (7). Nowy plan zmienił przeznaczenie pgr [...] i pgr [...] na tereny przeznaczone pod usługi ( jednostka planu 10U), pgr [...] na tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( 45 MN), a pgr [...] na tereny przeznaczone pod usługi ( 10U), a częściowo pod drogi lokalne ( 7 KDL). Ustalenia dotyczące wzrostu wartości nieruchomości organ dokonał na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela. Wzrost wartości nieruchomości ustalono zaś zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ). W stosunku do zbytej części pgr nr [...] przeznaczonej pod drogę lokalną zarówno w starym i nowym planie nie pobrano opłaty planistycznej. W odwołaniu od tej decyzji H.Ż. zarzucił błędne powołanie się przez organ I instancji oraz rzeczoznawcę majątkowego na przepisy planu miejscowego, a w szczególności pominięcie zapisów zamieszczonych w § 61 pkt 1 i 2, § 62 i § 63 pkt 2 uchwały. Wskazał, że stosownie do § 62 uchwały wszystkie tereny dla których plan miejscowy ustala określone przeznaczenie, mogą być zagospodarowane, urządzone i użytkowane tymczasowo w sposób dotychczasowy do czasu zagospodarowania ich zgodnie z docelowym przeznaczeniem. Docelowym zaś przeznaczeniem zbytych przez niego zalesionych działek jest ich pielęgnacja przez około [...] lat, a nie zmienianie ich przeznaczenia przy każdorazowej zmianie planu. Odwołujący się podał, że nie zwracał się w żadnym ze swoich pism o zmianę przeznaczenia w planie miejscowym należących do niego parcel gruntowych, na których od [...] rośnie las. Przypisanie tym parcelom sztucznego przeznaczenia w nowym planie spowodowało sztuczny wzrost ich wartości. Tymczasem nieruchomość uzyska wartość wskazaną w operacie szacunkowym pod warunkiem, że UM S. i Nadleśnictwo w U. wyrażą zgodę na wycięcie rosnących na niej [...] letnich sosen i modrzewi. Odwołujący się podkreślił, że w planie miejscowym z [...] w stosunku do wszystkich zbytych przez niego parcel przewidziana była możliwość ich zalesiania. Okoliczności tej nie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy, który ustalając wartość zbytej nieruchomości nie wziął pod uwagę cen sprzedaży zalesionych parcel z okolic S. Stwierdził, że nie rozumie dlaczego w planie miejscowym tylko działki pgr [...] oraz pgr [...] uznano za zalesione i zaliczono do terenów oznaczonych symbolem 8Z, a zbyte przez niego działki uznano w operacie szacunkowym za porośnięte trawą i dogodne do zagospodarowania. Taką ocenę należy jego zdaniem uznać za sprzeczną nie tylko ze stanem faktycznym, a także z orzecznictwem i wyjaśnieniami zamieszczonymi w operacie szacunkowym. Ma ona zaś na celu wyłudzenie od starca – emeryta kwoty [...] złotych. W dalszej części uzasadnienia odwołujący się opisał, w jaki sposób doszło do zalesienia jego działek podkreślając, że odbyło to się w zgodzie z przepisami prawa. Wskazał, że dostarczył do UM w S. mapę ewidencyjną zalesionych działek i informował Burmistrza o zmianie sposobu użytkowania gruntów z rolnych na leśne. Odwołujący odwołał się także do przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 o lasach ( Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 ze zm.) nakazujących zachowanie ciągłości użytkowania terenów leśnych i wprowadzających ograniczenia w ich przeznaczaniu na użytek rolny. W tej sytuacji domagał się wyjaśnienia, kto i na jakiej podstawie zakwalifikował część zalesionych przez niego działek do terenów przeznaczonych pod zabudowę usługową i mieszkaniową. Odwołujący się zauważył także, że aby zabudować tereny zalesione należy uzyskać zgodę na wycięcie lasu. Obowiązkiem zaś autorów planu było uwzględnienie decyzji Nadleśnictwa w U. ustalającej, że zbyte przez niego działki są zalesione. Odnosząc się do ustaleń zawartych w operacie szacunkowym H.Ż. zauważył, że działka nr [...] o pow. [...] ha ma szerokość [...] m i pełni funkcję rowu odprowadzającego wodę z zalesionych terenów zalewanych wodą z wyżej położonych stawów. Również zbyta działka nr [...], która przeznaczona została w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z uwagi na jej wydłużony kształt i szerokość, wynoszącą zaledwie [...] m, nie może być przeznaczona pod zabudowę, gdyż nie spełnia wymogów planu. Działka ta jest także zalesiona i nie została ujęta w jednostce 10U. Przewidziane w planie przeznaczenie zbytych działek pod zabudowę usługową i mieszkaniową pozostaje także w kolizji z przepisem § 46 pkt 5 tekstu planu. W piśmie z dnia [...], stanowiącym polemikę ze stanowiskiem organu zajętym w piśmie przewodnim przekazującym odwołanie, skarżący zauważył, że zgłaszał uwagi do projektu planu bowiem w [...] r. składał skargę do Rady Miejskiej S. na opieszałość w sprawie wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów dotyczących uznania jego działek jako zalesionych. Powołując na przepisy art. 13 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pkt 2 ustawy o lasach, nie zgodził się ze stanowiskiem Burmistrza, że możliwość wycinki drzew uzależniona jest również od przeznaczenia terenu w planie miejscowym. Podniósł, że wbrew twierdzeniom organu nie jest możliwa zabudowa działki nr [...] z uwagi na pełnioną przez nią funkcję rowu odwodniającego. Nieprawdziwe są także twierdzenia Burmistrza S. dotyczące możliwości zabudowy działki [...] łącznie z sąsiadującymi z nią działkami, bowiem działka ta z jednej strony graniczy z parcelą nr [...] będącą własnością sąsiada oraz graniczy z działką [...] umieszczoną w jednostce 8Z. Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. działając w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Uzasadniając to orzeczenie Kolegium przytoczyło przepisy u.p.z.p. oraz planu zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa P. W ocenie organu w decyzji Burmistrza S. prawidłowo określono położenie działek zbytych przez odwołującego się w poszczególnych jednostkach strukturalnych planu, a także ich przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie. Zdaniem organu odwoławczego wątpliwości budzą jednak ustalenia zawarte w operacie szacunkowym dotyczące spełniania przez zbyte przez skarżącego działki wymogów przewidzianych dla działek budowlanych w art. 2 pkt 12 u.p.z.p. oraz przepisach planu miejscowego. W szczególności wyjaśnienia wymaga czy rów biegnący przez działkę nr [...] faktycznie istnieje, a jeśli tak to czy ma to wpływ na możliwość zabudowy tej działki. Wyjaśnienia zdaniem SKO wymaga także czy w przypadku działki nr [...] istnieje rozbieżność między częścią graficzną, a opisową planu. Powyższe powoduje uzasadnioną wątpliwość czy uchwalenie planu miejscowego spowodowało wzrost wartości zbytej nieruchomości, tak jak to ustalił rzeczoznawca. W szczególności zdaniem Kolegium przy ustalaniu opłaty planistycznej nie wystarczy ocena samego przeznaczenia nieruchomości w planie, ale niezbędna jest także ocena możliwości wykorzystania nieruchomości na cel określony w planie. W skardze sprostowanej pismem z dnia [...] H.Ż. zarzucił wydanie decyzji SKO z naruszeniem art. 107 § 3 oraz art. 35 § 2 k.p.a. Uzasadnienie decyzji, zdaniem skarżącego nie zawiera bowiem wskazania faktów oraz przyczyn z powodu, których organ odmówił wiarygodności przedłożonym przez stronę dowodom oraz nie wyjaśnia, które z dowodów uznano za uzasadnione. W szczególności organ nie zajął stanowiska w kwestii zapisów § 61 ust. 2 ( odnoszącego się do kształtu i powierzchni działek umożliwiających ich zabudowę – przyp. Sąd ) oraz § 62 tekstu planu dopuszczających możliwość tymczasowego użytkowania terenów zgodnie z ich dotychczasowym przeznaczeniem. Nie odniesiono się także do stwierdzenia, że docelowym przeznaczeniem nowo zalesionych terenów jest ich pielęgnacja przez około [...] lat i przeznaczenie to nie może być zmieniane przy każdorazowej zmianie planu i bez uzgodnień z Nadleśnictwem. W uzasadnieniu decyzji organy nie zwróciły uwagi na przepisy z art. 17 pkt 2, pkt 7 lit. c i pkt 8 u.p.z.p., a w szczególności na ostatni z tych przepisów nakazujący uzyskanie zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Organy nie zajęły ponadto stanowiska w kwestii pominięcia przy uchwalaniu nowego planu miejscowego stanowiska UM w S. zajętego w piśmie z dnia [...] wskazującym, że wymienione w nim parcele zostały w planie przeznaczone pod zalesienie. Nie odniesiono się także do kwestii pominięcia w zapisach planu decyzji Nadleśnictwa w U. z [...] i [...], którymi nałożono na właścicieli zalesionych gruntów szereg obowiązków. SKO nie odniosło się także do stwierdzeń zawartych w uzasadnieniu decyzji organu I instancji, w którym błędnie zacytowano przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wskazując, że przepis ten nie zawiera stwierdzeń dotyczących nieuwzględniania przy określaniu wartości gruntu rzeczywistego jego użytkowania w przypadku braku luki czasowej w obowiązywaniu planów miejscowych. Kolegium nie odniosło się także do zarzutu odwołania dotyczącego uznania niezgodnie ze stanem faktycznym, że zbyta nieruchomość stanowi teren płaski, porośnięty trawą, nieogrodzony i dogodny do zagospodarowania. Wniesienie skargi H.Ż. uzasadnił obawą związaną z podtrzymaniem stanowiska w tej sprawie przez organ I instancji. Skarżący powołał się wreszcie na przepis art. 35 § 2 k.p.a. podnosząc wiarygodność przedłożonych przez niego dowodów umożliwiających wydanie sprawiedliwej decyzji i wyraził gotowość uzupełnienia wymaganych dowodów. W kolejnym piśmie z dnia [...] skarżący odniósł się do stwierdzeń zawartych w decyzji Burmistrza Miasta S. z dnia [...] Nr [...] wydanej w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy przez ten organ. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie. Wskazało, że jego decyzja kasacyjna spowodowana była koniecznością wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy. W szczególności w decyzji organu I instancji nie zajęto stanowiska w kwestii spełniania przez zbyte działki wymogów odnoszących się do działek budowlanych przewidzianych w art. 2 pkt 2 u.p.z.p. oraz w przepisach planu miejscowego. Ustalenia te w ocenie Kolegium były konieczne w stosunku do działek nr [...] i nr [...]. Kolegium nie dopatrzyło się jednocześnie rozbieżności między częścią graficzną, a tekstem planu w przypadku ostatnio wymienionej działki. Odpowiadając na zarzuty skargi organ odwoławczy uznał je za nieuzasadnione. Wbrew twierdzeniom skarżącego uzasadnienie decyzji zawiera określenie przyczyn uzasadniających wydane orzeczenie. W postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej w przypadku istnienia ciągłości planu, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, wyceny nieruchomości dokonuje się poprzez porównanie jej przeznaczenia w nowym planie z jej przeznaczeniem w poprzednio obowiązującym planie. Okoliczność zalesienia nieruchomości nie może być tym samym wzięta pod uwagę. Przeznaczenie nieruchomości na cele budowlane nie stoi także na przeszkodzie tymczasowemu jej zagospodarowaniu w sposób dotychczasowy tj. na cele leśne. Kolegium wskazało także, że nie mogło odnieść się merytorycznie do zarzutu naruszenia procedury planistycznej w zakresie uzgadniania projektu planu i zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne, bowiem nie jest uprawnione do badania tej kwestii. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, a tylko w takim przypadku sąd administracyjny był władny ją uchylić, czy też stwierdzić jej nieważność. W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...), przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania w nim przepisów prawa materialnego i procesowego obowiązujących w dacie wydawania tego aktu. W kontekście przywołanych przepisów skarżącemu należy wyjaśnić, że sąd administracyjny nie jest uprawniony do zastępowania organów administracyjnych w merytorycznym rozstrzyganiu spraw powierzonych im przez ustawodawcę. Stwierdzenie to ma szczególnie istotne znaczenie w przypadku kontrolowania decyzji o charakterze kasacyjnym, które nakazują organowi I instancji ponowne rozpatrzenie sprawy. W przypadku stwierdzenia naruszenia przez organy administracji publicznej prawa materialnego czy naruszenia prawa procesowego sąd bowiem winien rozpatrzyć, stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej zwanej p.p.s.a.), wpływ stwierdzonego naruszenia prawa na wynik sprawy, którym w tym przypadku jest decyzja kierująca sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Nałożony na sąd obowiązek badania wpływu naruszenia prawa na wynik sprawy, nie dotyczy tylko przypadków, gdy stwierdzone zostanie wystąpienie w kontrolowanej sprawie przesłanek wznowienia postępowania administracyjnego ( art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) czy przesłanek nieważności tego postępowania ( art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a), a zatem kwalifikowanych przypadków naruszenia przepisów prawa administracyjnego. Dodać wreszcie należy, że kontrolę zaskarżonego aktu sąd przeprowadza wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania tego aktu. To ostatnie ograniczenie powoduje, że Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie mógł odnieść się do zarzutów zawartych w piśmie skarżącego z dnia [...] sformułowanych pod adresem decyzji organu I instancji wydanej już po kontrolowanej decyzji kasacyjnej SKO w B. W ramach postępowania sądowoadministracyjnego uruchomionego skargą na decyzję zapadłą w sprawie dotyczącej ustalenia i pobrania opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Sąd nie mógł zbadać również zasadności zarzutów ewentualnego naruszenia procedury, która mogła mieć miejsce w toku uchwalania planu miejscowego. W szczególności Sąd nie mógł odnieść się do sformułowanego w skardze zarzutu naruszenia art. 17 pkt 8 u.p.z.p. w związku z art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych ( Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.). W tej kwestii wskazać jedynie należy, że skarżący przed zbyciem nieruchomości był legitymowany do wniesienia w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym ( Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) odrębnej skargi do sądu administracyjnego na uchwałę Rady Miejskiej S. z dnia [...] zatwierdzającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Sołectwa P. Zgodnie z tym przepisem każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Przechodząc po tych niezbędnych wyjaśnieniach wstępnych do meritum sprawy stwierdzić należy, że stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Bezsporne jest w sprawie, że teren działek zbytych przez skarżącego został objęty ustaleniami planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej S. z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Sołectwa P. Poza sporem jest także, że zgodnie z rysunkiem planu stanowiącym załącznik do tej uchwały zbyte przez H.Ż. parcele nr [...] i nr [...] mieściły się w jednostkach oznaczonych w planie symbolem 10U z przeznaczeniem pod usługi, z zachowaniem istniejącej zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej, a także pod sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, zieleń urządzoną i izolacyjną oraz drogi wewnętrzne i parkingi. Parcela nr [...] umieszczona zaś została częściowo w jednostce 10U, a częściowo w jednostce 7 KDL przeznaczonej pod drogi lokalne oraz sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Sporne między stronami było przeznaczenie parceli nr [...]. Zdaniem Sądu zgodzić się należy ze stanowiskiem organu odwoławczego, że parcela ta w całości mieściła się w obszarze oznaczonym w planie symbolem 45 MN przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę zagrodową w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, usługi podstawowe o powierzchni użytkowej do 100 mkw., wolnostojące lub wbudowane w budynki mieszkalne, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, zieleń urządzoną i izolacyjną oraz drogi wewnętrzne. Na takie przeznaczenie terenu tej działki wskazano zresztą w umowie sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...], Rep. A Nr [...]. Niejasne jest natomiast stanowisko skarżącego dotyczące tej kwestii, podnosi on bowiem w odwołaniu, że działka ta nie mieści się w obszarze oznaczonym w planie 10U, co pozostaje w zgodzie z ustaleniami organów lecz zdaje się jednocześnie sugerować jej położenie w innej niż 45MN jednostce strukturalnej planu. Bezsporne między stronami jest wreszcie, że przedmiotowa nieruchomość zgodnie z planem miejscowym przyjętym uchwałą Rady Miejskiej S. Nr [...] z dnia [...] ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]) mieściła się w jednostce 39R tereny upraw polowych i ogrodniczych, poza częścią działki [...] która wchodziła w skład obszaru zaliczonego do jednostki D29 (7) – droga dojazdowa. W § 63 pkt 1 uchwały z dnia [...] Rada Miejska S. dla terenów oznaczonych na rysunku planu jako m.in. MN i U ustaliła stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objęŧych planem w wysokości [...]%. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi z kolei różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zatem, jeżeli nowy lub zmieniający plan dotyczy terenów objętych planem miejscowym, który utracił swoją ważność na mocy przepisów zawartych w nowym lub zmienianym planie, ustalając wzrost wartości nieruchomości należy odwołać się do przeznaczenia terenu tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie. Odmiennie sytuacja przedstawia się, gdy plan miejscowy dotyczy terenów, na których wcześniej obowiązujący plan utracił ważność przed wejściem w życie nowego planu. Do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości znajdującej się w obszarze objętym nowym planem nie wystarcza bowiem wówczas odwołanie się do zapisów przeznaczenia terenu tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, lecz musi się ono opierać na ustaleniu faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu. Wykładnia ta pozostaje w zgodzie ze stanowiskiem orzekających w sprawie organów obu instancji, zgodnie z którym w sytuacji ciągłości planu miejscowego dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości podstawowe znaczenie ma porównanie przeznaczenia tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie miejscowym z jej przeznaczeniem w nowym, czy zmienionym planie miejscowym. Wbrew stanowisku skarżącego należy uznać, że wzrost wartości zbytej przez niego nieruchomości spowodowany został zatem działalnością planistyczną gminy. Na wartość tej nieruchomości nie miał zaś decydującego wpływu faktyczny sposób jej wykorzystania przed zmianą planu lecz dokonana tym planem zmiana przeznaczenia działek składających się na tę nieruchomość. Zalesienie przedmiotowej nieruchomości, jako okoliczność dotycząca jej stanu zagospodarowania, powinna być jednak uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym i wykorzystana do skorygowania ceny średniej zbytych gruntów ustalonej w toku zastosowanego podejścia porównawczego. Organ I instancji w związku z tym winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie rozbieżności między wskazywanym przez skarżącego stanem zagospodarowania zbytych działek, a opisem zamieszczonym na s. 5 operatu szacunkowego, gdzie stwierdzono, że zbyta nieruchomość to teren płaski, porośnięty trawą (...), dogodny do zagospodarowania. Odpowiedzi wymaga także pytanie jaki wpływ ma wzrost wartości nieruchomości miało jej zalesienie. SKO w B. wprawdzie wprost nie wyraziło swoich wątpliwości w tej kwestii, zakwestionowało jednak w sposób generalny akceptację przez organ I instancji ustaleń dotyczących wzrostu wartości nieruchomości zawartych w operacie szacunkowym. W szczególności Kolegium zarzuciło organowi I instancji brak ustaleń faktycznych dotyczących możliwości zagospodarowania dwóch zbytych przez skarżącego działek zgodnie z ich przeznaczeniem w planie miejscowym. Brak wyjaśnienia wpływu istniejącego zagospodarowania nieruchomości nie miał jednak wpływu na wynik sprawy zakończonej decyzją kasacyjną. W tym kontekście zauważyć też należy, że stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej zwanej u.g.n.) w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. – mającym zastosowanie do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego powołana została organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 27 lutego 2008 r., II OSK 103/07, [w:] LEX nr 479032, postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać jednak nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Na tę ostatnią okoliczność zasadnie zwróciło uwagę SKO w B. W tym stanie rzeczy skoro przeprowadzona przez Sąd kontrola nie doprowadziła do podważenia legalności zaskarżonego aktu skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). su.