II SA/Gl 474/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant Starszy referent Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2012 r. sprawy ze skargi E. S., E. S. i J. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oddala skargę. E. S. działając w imieniu własnym i jako opiekun prawny córki E. S. oraz J. S. wnioskiem z dnia [...] roku wystąpiły do Prezydenta Miasta C. o zwrot wywłaszczonej nieruchomości położonej w C. przy ul. G., nr geod. 1. Postanowieniem z dnia [...] roku Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta Miasta C. od udziału w przedmiotowym postępowaniu, wyznaczając jako organ właściwy do załatwienia sprawy Starostę [...] wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej. Decyzją z dnia [...] roku nr [...] Starosta [...] orzekł o zwrocie na rzecz wnioskodawczyń nieruchomości położonej w C., oznaczonej nr geod. 1, stanowiącej własność Miasta C.. Decyzją tą (pkt II) zobowiązano wnioskodawczynie do zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania w wysokości 56.000,00 zł (pięćdziesiąt sześć tysięcy złotych) stosownie do zwracanych udziałów w prawie własności przedmiotowej nieruchomości oraz o jego rozłożeniu na 10 rocznych rat w wysokości 5.600,00 zł (pięć tysięcy sześćset złotych) (pkt III). Organ orzekający ustalił, że decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] roku, wydano na podstawie ustawy z dnia 12 marca 1958 roku o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz. U. z 1974 roku, nr 10, poz. 64). Na wniosek Zarządu Gospodarki Terenami w C. dokonano wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w C., przy ul. G. nr 1, stanowiącej własność wnioskodawczyń. W decyzji tej wskazano, że jest ona niezbędna pod budowę osiedla mieszkaniowego [...] oraz ustalono odszkodowanie pieniężne w wysokości 1.667.687,00 zł (grunt 264.569,00 zł + składnik rolny 27.324,00 zł + składnik budowlany 1.375.794,00 zł). Na przedmiotowej nieruchomości cel wywłaszczenia nie został zrealizowany. Nieruchomość ta jest zabudowana, istniejącymi już w dacie wywłaszczenia, dwoma budynkami mieszkalnymi, budynkiem gospodarczym, studnią, znajdują się na niej stare drzewa i krzewy owocowe. Oznacza to, że przedmiotowa nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia i podlega zwrotowi na rzecz byłych właścicieli. Z kolei zwrot nieruchomości wywłaszczonej rodzi po stronie poprzedniego właściciela (jego następcy prawnego) obowiązek zwrotu Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie po jego waloryzacji (a także nieruchomość zamienną, co nie dotyczy niniejszej sprawy). Zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu jej zwrotu, a jeżeli do wywłaszczenia doszło przed dniem 5 grudnia 1990 roku zwaloryzowane odszkodowanie nie może być wyższe niż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. W oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B. Z. organ ustalił aktualną wartość działki nr 1 na kwotę 112.000,00 zł. Natomiast zwaloryzowane odszkodowanie – według wskaźników waloryzacji towarów i usług konsumpcyjnych – podlegające zwrotowi wynosi 149.210,29 zł. Ponieważ wysokość zwaloryzowanego odszkodowania jest wyższa niż 50 % aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości organ zobowiązał byłe właścicielki do zwrotu na rzecz Miasta C. 50 % aktualnej wartości rynkowej działki nr 1 to jest kwoty 56.000,00 zł, rozkładając ją następnie na 10 rat. Wnioskodawczynie złożyły od tej decyzji odwołanie kwestionując przede wszystkim prawidłowość określenia wartości zwracanej nieruchomości, podkreślały zły stan techniczny budynków znajdujących się na nieruchomości wnosiły "o zlikwidowanie.... jednego z budynków mieszkalnych" zakwalifikowanego jako zużyty w 100 %, a także akcentowały niekorzystne otoczenie działki nr 1. Wojewoda [...] nie uwzględnił zarzutów zgłoszonych w odwołaniu i zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku utrzymał decyzję organu I instancji w mocy. Decyzja ta została m. in. wydana w oparciu o art. 138 § 1 kpa, 9a, 136 i nast. ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 roku, nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej powoływana jako ustawa). W uzasadnieniu Wojewoda przedstawił przebieg postępowania, uznał też, że warunki z art. 136 ust. 3 i 137 ustawy zostały spełnione. Wskazał, że kwestią sporną w sprawie (po orzeczeniu zwrotu działki nr 1) jest podlegająca zwrotowi kwota zwaloryzowanego odszkodowania, a także stan zwracanej nieruchomości. W tym zakresie przytoczono regulację art. 140 ust. 2 i 217 ust. 2 ustawy. Podano także treść art. 140 ust. 4 ustawy przewidującego, że w razie zmniejszenia się lub zwiększenia wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu odszkodowanie ustalone stosownie do art. 140 ust. 2 ustawy pomniejsza się lub powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określeniu wartości nieruchomości przyjmuje się jej stan z dnia jej wywłaszczenia oraz z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowymi i zmian w otoczeniu nieruchomości. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości podlegającej zwrotowi nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] roku przez rzeczoznawcę majątkowego (aktualność operatu została przez autora tego operatu potwierdzona w dniu [...] roku). Operat ten zdaniem organu odwoławczego (identycznie jak organu I instancji) odpowiada prawu. Wartość nieruchomości uległa wprawdzie zmianie na skutek upływu czasu i braku koniecznych robót modernizacyjnych i remontowych, ale nie na skutek bezpośrednich działań podjętych na niej po wywłaszczeniu. W związku z tym nie zostały spełnione przesłanki z art. 140 ust. 4 ustawy dla pomniejszenia zwracanego odszkodowania o różnicę w wartości przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego nie podejmowanie nakładów na wywłaszczoną nieruchomość (przede wszystkim konserwację znajdujących się na niej budynków) przez właściciela mieściło się w granicach określonych w art. 140 kc, a zatem nie doszło do określonych w art. 140 ust. 4 działań bezpośrednio na nieruchomości po wywłaszczeniu. Nadto organ wskazał na art. 139 ustawy stanowiący, iż nieruchomość podlega zwrotowi w stanie w jakim znajduje się w dniu zwrotu, co czyni niezasadnym żądanie dokonania rozbiórki budynku mieszkalnego, którego stopień zużycia technicznego został oceniony w operacie jako całkowity. Końcowo organ wyjaśnił, że wątpliwości skarżących związane z określeniem aktualnej wartości nieruchomości przez nieuwzględnienie niekorzystnego sąsiedztwa działki nr 1 oraz uwzględnienie w operacie wyceny transakcji nieruchomością położoną przy ul. [...] zostały przez rzeczoznawcę wyjaśnione w trakcie rozprawy z dnia [...] roku oraz w piśmie z [...] roku, co zarówno dla organu I instancji jak i obecnie organu II instancji stało się podstawą do ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o ten operat. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżące, wcześniejsze wnioskodawczynie, kwestionowały przyjętą przez organ aktualną wartość rynkową nieruchomości. Ponownie wskazały na nieruchomość przy ul. [...] , która w transakcji uzyskała ceną za 1 m2 niższą niż nieruchomość przy ul. G. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wnosił o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie bowiem – w ocenie składu orzekającego – zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani procesowego w sposób uzasadniający jej uchylenie. Sam zwrot działki nr 1 położonej w C. przy ul. G., jako niewykorzystanej na cel wywłaszczenia jest między stronami bezsporny, a nadto uprawnienie skarżących do tego zwrotu chroni art. 134 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej powoływana jako ppsa). Kwestią sporną, a więc poddaną kontroli Sądu, jest natomiast podlegająca zwrotowi kwota zwaloryzowanego odszkodowania, a także stan zwracanej nieruchomości. Na wstępie należy stwierdzić, że zgodnie z art. 139 ustawy nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu zwrotu. Przepis ten wyklucza więc restytucję stanu faktycznego jaki istniał na nieruchomości w dniu jej wywłaszczenia. Niezależnie więc od przyczyn zaistniałego stanu faktycznego na zwracanej nieruchomości (jej części), stan ten nie może być kwestionowany przez osoby uprawnione do zwrotu nieruchomości, lecz osoby te zobowiązane są ten stan faktyczny rozliczyć w trybie art. 140 ust. 4 ustawy, jeżeli wpływa on na wzrost lub zmniejszenie wartości nieruchomości. Zasadą jest, że zwrotowi wywłaszczonej nieruchomości towarzyszy zwrot odszkodowania, które otrzymał jej właściciel, jak stanowi art. 140 ust. 1 ustawy. Zgodnie z art. 140 ust. 2 ustawy odszkodowanie pieniężne, do którego zwrotu zobowiązany jest były właściciel nieruchomości, podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu jej zwrotu. Natomiast stosownie do art. 217 ust. 2 ustawy osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed 5 grudnia 1990 roku, jak skarżące, w razie zwrotu tej nieruchomości, zwracają odszkodowanie zwaloryzowane o wysokości nie większej iż 50 % aktualnej wartości nieruchomości. Aktualną wartość rynkową nieruchomości organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego B. Z. W tym miejscu należy stwierdzić, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega ocenie organu orzekającego. Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie takiej oceny dokonały i nie można jej zarzucić wadliwości. Wartość rynkowa nieruchomości została w tym operacie określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania oceny średniej. Do porównania przyjęto 17 transakcji zawartych w okresie od lutego do września 2010 roku. Średnią cenę transakcyjną ustalono na poziomie 119,84 zł/m2, a po skorygowaniu o stosowne współczynniki wartość 1 m2 określono na kwotę 117,68 zł/m2. Biorąc pod uwagę aktualny stan przedmiotowej nieruchomości analizą objęto rynek lokalny nieruchomości zabudowanych, podobnie jak wyceniona działka budynkami przeznaczonymi do generalnego remontu lub rozbiórki. Zdaniem Sądu operat zawiera rzetelną i wiarygodną wycenę. Podkreślić należy, że zastrzeżenia skarżących budziła wyłącznie transakcja dotycząca działki przy ul. [...] , która jak wynika z tabeli zawierającej "wykaz nieruchomości porównawczych" (pkt 9.4 do 17 operatu) znajduje się w grupie 5 (z 11) nieruchomości o bardzo zbliżonych cenach transakcyjnych od 77, 67 zł za m2 do 83,80 zł za m2. W konsekwencji organ był uprawniony do ustalenia aktualnej wartości rynkowej działki nr 1 na kwotę 112.060,00 zł. Ponieważ zwaloryzowane odszkodowanie, podlegające zwrotowi przez byłych właścicieli na rzecz Miasta C. stanowi kwotę 149.210,29 zł, a więc jego wysokość jest wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości to w oparciu o art. 140 ust. 1 w zw. z art. 217 ust. 2 ustawy, byłe właścicielki nieruchomości są zobowiązane do zwrotu na rzecz Miasta C. 50 % aktualnej wartości rynkowej działki nr 1 to jest 56.000,00 zł. Sąd podziela także stanowisko organu orzekającego, że w sprawie brak było podstaw do zastosowania art. 140 ust. 4 ustawy. Przepis ten stanowi, że w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie o którym mowa w art. 140 ust. 2 ustawy, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Należy podzielić stanowisko skarżących wskazujące, iż w chwili obecnej na przedmiotowej nieruchomości znajdują się budynki o całkowitym lub bardzo znacznym stopniu zużycia technicznego, podczas gdy w chwili wywłaszczenia, jak wynika z decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] roku, wartość składnika budowlanego stanowiła najznaczniejszą część ustalonego odszkodowania. Jednakże zmniejszenie wartości składnika budowlanego stanowi następstwo upływu czasu i braku koniecznych robót remontowych, a nie bezpośrednich działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. W powyższej kwestii skład orzekający podziela stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 9 grudnia 2008 roku, sygn. akt II SA/Bd 670/08 oraz przez organ orzekający w zaskarżonej decyzji. Zagadnieniem kluczowym przy interpretacji art. 140 ust. 4 ustawy jest dokonanie wykładni pojęcia "działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości", a więc czy wśród tych "działań" mieści się również zaniechanie w zakresie braku bieżącej konserwacji obiektów istniejących w dniu wywłaszczenia. Przepisy kodeksu cywilnego niejednokrotnie zrównują skutki "działania" ze skutkami "zaniechania" np. art. 361 § 1 kc. Nie definiują jednak pojęcia działania właściciela rzeczy, w tym właściciela nieruchomości. Stosownie do art. 140 kc właściciel może w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. W niniejszej sprawie nie można postawić zarzutu Skarbowi Państwa, że jako właściciel nieruchomości korzystał z niej wychodząc poza granice określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Skoro celem wywłaszczenia była budowa osiedla (szkoły) nie można twierdzić, że właściciel nieruchomości był zobowiązany do konserwacji budynków znajdujących się na niej, a więc ponoszenia kosztów tych działań, skoro budynki te były przeznaczone do likwidacji. W świetle powyższych rozważań, trzeba było dojść do konkluzji, że Skarb Państwa (a następnie Miasto C.) nie podejmując nakładów na wywłaszczoną nieruchomość, korzystał z niej nie wychodząc poza granice określone przez ustawy i zasady współżycia społecznego, jak też nie postępował niezgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Nie doszło zatem do określonych w przepisie art. 140 ust. 4 ustawy "działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu" wskutek których, jej wartość uległa zmniejszeniu. Inaczej mówiąc degradacja składnika budowlanego nie była wynikiem działania w rozumieniu art. 140 ust. 4 ustawy. Uznając w związku z całością powyższych rozważań zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ppsa, oddalił skargę. SW