II SA/Gl 500/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi "A" spółka akcyjna spółka komandytowa z siedzibą w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] roku Prezydent Miasta C. zatwierdził, na wniosek "A" z siedzibą w C., podział nieruchomości położonej w C., oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, obręb [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] roku. W następstwie podziału powstało [...] działek oznaczonych nr [...], a z postanowień wyżej opisanej decyzji wynika, że podział nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] został uwarunkowany ustanowieniem służebności gruntowej, prawa przechodu i przejazdu do wszystkich działek powstałych w wyniku podziału. Pismem z dnia [...] roku Spółka Kapitał została zawiadomiona o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału. W tym postępowaniu Prezydent Miasta C. wydał decyzję z dnia [...] roku, którą ustalił na rzecz Gminy C. dla "A" z siedzibą w C., [...], opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości [...] zł. Ta decyzja organu I instancji została uchylona, a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] roku (dalej SKO) bowiem zdaniem SKO w postępowaniu należy dokonać uzupełnienia lub sporządzenia operatu szacunkowego (dotychczasowy z marca [...] sporządzony przez rzeczoznawcę T.M.), w którym winno być zamieszczone wyjaśnienie dla zastosowanej metody wyceny oraz uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych dla celów porównawczych. Organ I instancji przed wydaniem decyzji w ponownym postępowaniu uzyskał wyjaśnienia rzeczoznawcy T.M., objęte pismem z dnia [...] roku. Z pisma tego wynika, że T. M. stoi na stanowisku, że operat (w sprawie z [...] roku) jest poprawny, a wartość działki zajętej pod drogę wewnętrzną (nr [...]) zgodnie z obowiązującymi uwarunkowaniami prawnymi została określona w myśl metodyki wyceny terenów dróg wewnętrznych na poziomie wartości gruntów przyległych. Następnie Prezydent Miasta C. decyzją z dnia [...] roku, wydaną między innymi na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014 roku, poz. 518), dalej ustawa ugn, ustalił opłatę adiacencką na rzecz Gminy C. dla "A" z siedzibą w C., właściciela działki nr [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału działki w wysokości [...] zł i stwierdził, że niniejsza opłata stanowi 20 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. W uzasadnieniu organ orzekający wskazał na uzyskanie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawca stwierdził, że sporządzając operat przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia i metody. Zdaniem organu w celu ustalenia wartości działek rzeczoznawca przedstawił transakcje stanowiące bazę cen nieruchomości porównawczych, zarówno przed jak i po podziale – załącznik nr 1 i 2 do operatu. Istotnie autor wyceny przyjął metodę korygowania ceny średniej lub metodę porównywania parami. Kryteria doboru metody wyceny wynikają bezpośrednio z art. 154 ugn w związku z zapisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomościami i sporządzenia operatu szacunkowego (§ 4 rozporządzenia). W operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca wyliczył wartość 1 m2 podejściem porównawczym – metodą korygowania ceny średniej na kwotę [...] zł/m2 i oszacował jej wartość na kwotę [...] zł. Po podziale wartość 1 m2 została obliczona podejściem porównawczym – metodą porównywania parami, a do porównań przyjęte zostały nieruchomości o najbardziej zbliżonych cechach urbanistycznych, lokalizacyjnych oraz funkcji użytkowej terenu. Średnia cena 1 m2 dla działek od [...] do [...] wynosi [...] zł, natomiast dla działek nr [...] (pod transformator) i nr [...] (pod drogę wewnętrzną) wartość określono na poziomie gruntów przyległych. W konsekwencji łączna wartość nieruchomości po podziale wynosi [...] zł. W celu ustalenia wartości działki nr [...] oraz działek powstałych z jej podziału rzeczoznawca przedstawił transakcje stanowiące bazę cen nieruchomości porównawczych, zarówno przed jak i po podziale – załącznik nr 1 i 2 operatu. Wartość rynkową 1 m2 nieruchomości rzeczoznawca określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego – metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przyjęto transakcję nieruchomościami podobnymi. Skoro jednak w trakcie rozprawy administracyjnej rzeczoznawca zaakceptował korektę wartości wycenianej nieruchomości po podziale do kwoty [...] zł za m2 SKO uznało za zasadne ustalić nową wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł, a w pozostałej części utrzymać w mocy decyzję organu I instancji. Skargę na decyzję ostateczną złożyła "A" wnosząc o jej uchylenie, a także uchylenie decyzji ją poprzedzającej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła decyzji ostatecznej wydanie z naruszeniem art. 156 ust. 3 ugn oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie "wycen" poprzez wydanie decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie bowiem zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie bowiem zaskarżona decyzja co do zasady odpowiada prawu, a tylko pod tym względem podlega kontroli w niniejszym postępowaniu. Zaskarżoną decyzją ustalono (po uchyleniu pkt 1 decyzji organu I instancji) opłatę adiacencką na rzecz Gminy C. obciążającą skarżącą będącą właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ul. [...] w C. oznaczonej nr k.m. nr [...] jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości [...] zł, a w pozostałej części (pkt 2 i 3 decyzji organu I instancji) decyzję I instancji utrzymano w mocy. Decyzja w części ustalającej opłatę adiacencką została wydana na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z ;dnia 21 sierpnia 1997 roku (t.j. Dz. U. z 2014 roku, poz. 518 ze zm.), dalej powoływana jako ugn. Zgodnie z ust. 1 art. 98a ugn jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Z całości tej regulacji wynika, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzależniona od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Dlatego też organ ustalający opłatę adiacencką obowiązany jest dowieść na podstawie materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości, nastąpił wzrost jej wartości (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim II SA/Go 859/08). Podstawowym środkiem dowodowym w tym zakresie jest operat szacunkowy, który znajduje się w aktach sprawy. Oznacza to, że organ I instancji – Prezydent Miasta C. był uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej. Poza sporem pozostaje, że decyzją z dnia [...] roku Prezydent Miasta C., zatwierdził na wniosek skarżącej podział nieruchomości – działki nr [...] na [...] działek budowlanych (od nr [...] do nr [...]), działkę [...] pod lokalizację stacji transformatorowej i działkę nr [...] pod drogę wewnętrzną. Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu [...] roku. W tym też dniu obowiązywała uchwała Rady Miasta C. nr [...] z dnia [...] roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału, która ustaliła wysokość tej stawki na 20 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale (art. 98a ust. 1a). Wzrost wartości został wykazany operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z [...] roku, z potwierdzoną jego aktualnością na dzień [...]. Operat ten był przedmiotem oceny, w szczególności organu I instancji, do czego organ ten jest uprawniony i zobowiązany (por. wyrok NSA z 5 października 2009 roku, sygn. akt I OSK 1444/08, a także I OSK 860/08, II OSK 2017/06), o czym świadczy między innymi pismo rzeczoznawcy z [...] roku. Organ I instancji podał, że w operacie szacunkowym ustalono wartość nieruchomości przed podziałem podejściem porównawczym – metodą korygowania ceny średniej na kwotę [...] zł. Natomiast ustalając wartość nieruchomości po podziale przyjęto podejście porównawcze – metodę porównywania parami. W związku z tym dla działek [...] do [...] przyjęto średnią cenę [...] zł a wartość działek [...] określono na poziomie wartości nieruchomości według stanu przed podziałem – jako drogę wewnętrzną i działkę przeznaczoną pod stację trafo – na poziomie wartości gruntów przyległych, tym samym łączna wartość nieruchomości po podziale wynosi [...] zł. Różnica wartości przed i po podziale wynosi więc [...] zł, a uwzględniając stawkę procentową opłaty adiacenckiej (uchwała Rady Miasta C. z [...] roku) organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł. Wątpliwość Sądu budziło przyjęcie dwóch metod wyceny przed podziałem (metoda korygowania ceny średniej) i po podziale (metoda porównywania parami). Ponieważ jednak żaden przepis nie zabrania stosowania dwóch różnych metod, a wobec faktu (tu podejście porównawcze przed i po podziale), że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy (ugn) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając okoliczności wskazane w tym przepisie Sąd uznał za prawidłowe ustalenie przez organ I instancji wysokości opłaty adiacenckiej. Jej zmiana, a w związku z tym uchylenie w tym zakresie decyzji organu I instancji było wyłącznie następstwem rozprawy przeprowadzonej przez organ odwoławczy w dniu [...] roku (korekta wartości wycenianej nieruchomości po podziale do kwoty [...] zł za m2). Prawidłowo obliczono także wartość działek zajętych pod drogę i pod stację trafo (nr [...]) bowiem zgodnie z § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) grunty te mają wartość gruntów przyległych, a po podziale ich wartość jest równa stanowi przed podziałem. Skoro więc zaskarżona decyzja spełnia wszystkie przesłanki dla ustalenia opłaty adiacenckiej to skarga na tę decyzję jest nieuzasadniona. Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 156 ust. 3 ugn i § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości (...) poprzez wydanie decyzji (zaskarżonej) w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. Istotnie art. 158 ust. 3 ugn stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże zgodnie z art. 156 ust. 4 ugn potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Potwierdzenie aktualności operatu powoduje, że może on być wykorzystywany po okresie wskazanym w art. 156 ust. 3 ugn. W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy z [...] roku, na którym znajdują potwierdzenie aktualności operatu na dzień [...] roku. To potwierdzenie operatu zostało dokonane przez jego autora. Z tych względów Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ppsa (w obecnym brzmieniu). sw