II SA/Gl 508/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan,, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant starszy referent Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2018 r. sprawy ze skargi M. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta B., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm., zwanej też dalej ustawą lub u.p.z.p.) i art. 104 Kpa w związku z uchwałą Rady Miejskiej w Bielsku-Białej z dnia 25 czerwca 2013 r. nr XXXII/799/2013 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie mieszkalnictwa oraz usług rekreacji, turystyki i sportu w K. w rejonie ulicy [...] w B. (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 9 czerwca 1994 r. poz. 4810, zwanej dalej planem zagospodarowania z 2013 r.), decyzją z dnia [...] r. nr [...] – ustalił dla M.G. wysokość jednorazowej opłaty w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] o ogólnej powierzchni [...] m2, obj. [...] położonej w B. obręb K. i zbyciem tej nieruchomości umową notarialną z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że przed uchwaleniem planu zagospodarowania z 2013 r. na terenie objętych postępowaniem nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Poprzedni obowiązujący na tym terenie plan zagospodarowania przestrzennego z 26 maja 1994 r. stracił bowiem moc z dniem 31 grudnia 2003 r. W planie tym nieruchomość ta znajdowała się na terenie oznaczonym symbolem E II 23R,RZ zaś w planie zagospodarowania z 2013 r. objęta jest jednostką strukturalną oznaczoną symbolem 61_MN-15. Wobec luki planistycznej pomiędzy tymi planami za podstawę wyceny nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2013 r. należało wziąć faktyczny sposób jej wykorzystywania tj. jako terenu rolnego. Wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu z 2013 r. została ustalona w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy mgr inż. M.B-W. z [...] r. W operacie tym biegła wyceniła wartość nieruchomości przed wejściem w życie tego planu (jako terenu wykorzystywanego faktycznie jako rolny) metodą podejścia porównawczego z korygowaniem ceny średniej na kwotę [...] zł (średnio po [...] zł za m2), zaś jej wartość po uchwaleniu planu metodą porównywania parami na kwotę [...] zł (średnio po [...] zł za m2). Prezydent Miasta B. dokonując oceny tego operatu z wymogami wynikającymi z art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 4 pkt 3, § 4 pkt 4, § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109, zwanego też dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny), uznał, że zostały one w całości spełnione i w konsekwencji operat ten stanowi miarodajną podstawę do ustalenia objętej postępowaniem renty planistycznej w wysokości [...] zł, stanowiącej 30% wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2013 r. W odwołaniu od tej decyzji M.G. zarzucił, że została ona oparta na niewłaściwie sporządzonym operacie szacunkowym. W operacie tym błędnie bowiem przyjęto, że objęta wyceną nieruchomość była przed wejściem w życie planu z 2013 r. wykorzystywana rolniczo, a nie rekreacyjnie. W [...] r nieruchomość została bowiem obsiana trawą, która była też regularnie koszona kilka razy w roku. Ponadto w 2008 r. zakupił i zasadził na tym terenie drzewka ozdobne. Zarzucił brak uwzględnienia przy wycenie potencjalnych możliwości zabudowy przedmiotowego terenu oraz błędne przyjęcie, że cena przedmiotowej nieruchomości w luce planistycznej jest porównywalna do ceny nieruchomości rolnej położonej poza granicami Miasta B.. Zdaniem odwołującego rzeczoznawca majątkowy do wyceny przedmiotowej nieruchomości winien wziąć do porównania działki z sąsiedztwa (tj. dostępne z ul. [...]). Zarzucił brak uwzględnienia zapisów art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie przez rzeczoznawcę treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla B. (uchwała Rady Miejskiej w B. Nr [...] z dnia [...] r.), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie mieszkalnictwa, w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ekstensywnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust, 1 i 3 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję Prezydenta Miasta B. utrzymało w mocy. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia po przytoczeniu treści mających zastosowanie w sprawie, art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ust. 3 i ust. 6 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. stwierdziło, że w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca ciągłość planów z 1994r. i 2013 r. Przy wycenie nieruchomości przed wejściem w życie tego drugiego planu należało zatem uwzględnić faktyczny sposób wykorzystywania wycenianej nieruchomości tj. jako terenu rolnego. Zdaniem SKO przyjęty za podstawę wyceny nieruchomości operat szacunkowy z dnia [...] r. spełnia obowiązujące przy jego sporządzaniu w związku z rentą planistyczną przepisy i brak jest podstaw do podważenia jego miarodajności. Podkreślił organ odwoławczy, że w toku postępowania biegła ustosunkowała się szczegółowo do zgłoszonych do tego operatu przez odwołującego się zarzutów, uznając je za niezasadne. Co do rolniczego wykorzystywania nieruchomości SKO podniosło, że w czasie dokonanych przez biegłą na użytek sporządzonego operatu oględzin nieruchomości, nie stwierdziła ona na niej pielęgnowanego trawnika. Stanowiła ona wówczas trawiaste zbiorowisko, porośnięte głównie bylinami. Brak było podstaw do uznania nieruchomości za budowlaną w oparciu o warunki zabudowy skoro takie nie zostały dla niej ustalone. Zdaniem organu odwoławczego prawidłowo biegła do porównań przyjęła transakcje nieruchomościami rolnymi z powiatu bielskiego, w sytuacji gdy w analizowanym okresie nie było wystarczającej ilości takich transakcji na terenie Miasta B.. Brak było też podstaw do przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2013 r. według kryteriów o jakich mowa w art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm., zwanej też dalej u.g.n.), w sytuacji gdy odmienne w tym względzie unormowanie wynika z treści art. 36 i art. 37 u.p.z.p. W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO reprezentowany przez radcę prawnego M.G. wniósł o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta B. oraz o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania. Nadto wniósł o dopuszczenie przez Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy p.p.s.a., dowodu z dołączonych do skargi dwóch operatów szacunkowych na okoliczność wyjaśnienia istotnych w sprawie okoliczności. Zarzucił, że decyzja SKO została wydana z naruszeniem: I. Prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to: 1) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – przez przyjęcie, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego z 2013 r. wartość nieruchomości wzrosła, podczas gdy wartość nieruchomości nie uległa wzrostowi; 2) art. 37 ust.1 u.p.z.p. w związku z art. 2 Konstytucji RP i art. 32 Konstytucji RP w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt. P 58/08 i w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. – poprzez ustalenie przez organy I i II instancji wzrostu wartości nieruchomości przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego planu, w sytuacji w której zgodnie z tym wyrokiem wymieniony wyżej przepis stracił moc w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p., a zarówno obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jak również Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego przyjęty uchwałą nr LVII/790/94 z dnia 26 maja 1994 r. przewidują zabudowę mieszkaniową jednorodzinną; 3) art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2018 r. (przed zmianą wprowadzoną art. 497 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. Prawo wodne) w związku z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – poprzez pominięcie przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w sytuacji w której w chwili sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego M.B-W. oraz w chwili wydania decyzji przez Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc stosowało się art. 154 ust. 2 tej ustawy nakazujący uwzględniać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. II. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a to: 1) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. – poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy nie istniały przesłanki do wydania orzeczenia o takiej treści; 2) art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. – poprzez niezastosowanie tego przepisu podczas, gdy istniały podstawy do uchylenia decyzji organu pierwszej instancji w całości i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy; 3) art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a. – poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego, przejawiające się w przyjęciu braku dokonania prawidłowej oceny operatu szacunkowego M.B-W. o i przyjęciu, że operat ten jest prawidłowy i zgodny z przepisami prawa; 4) art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a. w związku z art. 152 ust. 2 w związku z art. 153 ust. 1 i w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. – poprzez brak należytej oceny operatu szacunkowego M.B-W. i przyjęciu, że operat ten jest prawidłowy i zgodny z przepisami prawa, podczas gdy w operacie tym błędnie dokonano doboru nieruchomości podobnych do porównania; 5) art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a. – poprzez nieprawidłowe przeprowadzenie postępowania dowodowego, przejawiające się w przyjęciu, że zaistniał wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy brak jest bezpośrednio związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy uchwaleniem planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości; 6) art. 107 § 3 K.p.a. – poprzez brak spełnienia wymogów uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji; 7) art. 8 K.p.a. – poprzez przeprowadzenie postępowania w sposób naruszający zasadę pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej; 8) art. 6 K.p.a. – poprzez wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów prawa. W uzasadnieniu skargi podkreślono, że na objętej postępowaniem nieruchomości była możliwa zabudowa jednorodzinna już w oparciu o treść planu zagospodarowania z 1994 r. Również taka zabudowa była możliwa w okresie bezplanowym, a to w oparciu o możliwą do uzyskania decyzję o warunkach zabudowy. Faktycznie nieruchomość była bowiem położona na terenie, który był traktowany jako budowlany. Wiadomo było bowiem, że kiedyś plan o takiej treści zostanie uchwalony. Na okoliczność, że w związku z uchwaleniem planu nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżący powołał się na treść dołączonego do skargi kontroperatu z [...] r. oraz na dołączony w kserokopii operat szacunkowy z [...] w przedmiocie wyceny pobliskich działek (sporządzony pod kątem ewentualnego naliczenia renty planistycznej w przypadku ich sprzedaży). W odpowiedzi na skargę SKO w Bielsku-Białej wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podniosło, że treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p. uwzględnia treść powołanego w skardze wyroku Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P 58/08. Na rozprawie sądowej w dniu 3 października 2018 r. pełnomocnik skarżącego oświadczył, że skarżący zrezygnował ostatecznie z oceny operatu przez związek zawodowy rzeczoznawców majątkowych z uwagi na koszty opracowania takiej oceny. Stwierdził też, że nie posiada wiedzy czy skarżący posiadał poza objętymi postępowaniem działkami jeszcze inne nieruchomości stanowiące gospodarstwo rolne i czy w sąsiedztwie tych działek posiadał zabudowę zagrodową. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew jej zarzutom brak jest dostatecznych podstaw do wzruszenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.). Wbrew zarzutom skargi zdaniem Sądu sprawa została należycie wyjaśniona do końcowego jej załatwienia, poczynione przez organy ustalenia znajdują potwierdzenie w należycie zgromadzonym i ocenionym materiale dowodowym. Do ustalonego stanu faktycznego organy zastosowały też prawidłowo prawo materialne. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, iż całkowicie dowolne i sprzeczne z zebranym materiałem dowodowym jest twierdzenie skarżącego jakoby nie zmieniła się możliwość zabudowy jego nieruchomości po wejściu w życie planu z 2013 r. w porównaniu z możliwością jej zagospodarowania na mocy planu zagospodarowania z 1994 r. Zgodnie z tym ostatnim planem (mapa i wypis dołączona do opracowanego na użytek postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] r.) nieruchomość znajdowała się na terenie oznaczonym w tym planie symbolem [...] chronionym dla upraw rolnych na którym nie wyznaczono terenów budowlanych. Wykluczona była na tym terenie budowa altan, domków letniskowych i ogrodzeń działek pozostałych z podziałów terenów rolnych oraz urządzenie ogródków działkowych. Co do zasady teren ten był zatem wyłączony spod zabudowy. Wyjątkiem była jedynie możliwość zabudowy mieszkaniowej w obrębie zagród na działkach siedliskowych dla poprawy sytuacji mieszkaniowej właścicieli gospodarstw i gruntów rolnych oraz ich dzieci. Prawo takie przysługiwało zatem jedynie rolnikom posiadającym na tym terenie działki siedliskowe z zagrodami i jedynie w ramach tych działek i zagród. Nie zostało zaś wykazane, a nawet podnoszone aby przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład działki siedliskowej i zagrodowej skarżącego jako rolnika. Z uwagi na powierzchnię tej nieruchomości jej ewentualne kupno przez potencjalnego nabywcę nie dawało mu też prawa do traktowania go jako właściciela gospodarstwa rolnego uprawnionego do wzniesienia i urządzenia na tej nieruchomości zagrody. Tym samym w świetle treści tego planu nie była tam dopuszczalna nawet budowa altany czy też urządzenie ogródka działkowego. W konsekwencji w świetle treści tego planu wartość tej nieruchomości odpowiadała nieruchomości rolnej. Zgodnie zaś z planem z 2013 r. nieruchomość skarżącego położona jest na terenie oznaczonym symbolami [...] – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca. Nie może ulegać zatem wątpliwości, że przeznaczenie tej nieruchomości w zakresie możliwości jej wykorzystania i zabudowy jest zdecydowanie inne i stwarza oczywistą podstawę do stwierdzenia, że wartość nieruchomości wzrosła w rozumieniu art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Ponieważ jak wskazano wyżej na gruncie planu z 1994 r. wartość nieruchomości skarżącego odpowiadała wartości nieruchomości rolnej, to zasadnie w operacie szacunkowym z dnia 4 października 2017 r. jej autorka w odniesieniu do treści art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przyjęła (strona 24 operatu), że przepis ten w odniesieniu do ustalenia wartości nieruchomości przez wejściem w życie planu z 2013 r. nie ma zastosowania. Jej wartość według przeznaczenia w poprzednim planie odpowiada bowiem wartości według jej faktycznego wykorzystania w luce planistycznej skoro w obu tych przypadkach nieruchomość należy wycenić jako nieruchomość rolną. Jakkolwiek stwierdzenie to w odniesieniu do planu z 1994 r. nie zostało ani przez biegłą ani przez organy bliżej uzasadnione (z bliższym odniesieniem się do treści planu z 1994 r.), to uchybienie to, stanowiące naruszenie treści art. 107 § 3 K.p.a., nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy p.p.s.a. Konstatacja biegłej i organów wynika bowiem w jednoznaczny sposób z dołączonej do operatu treści planu zagospodarowania z 1994 r., omówionego wyżej przez Sąd. Wobec odmiennego przeznaczenia nieruchomości skarżącego w obu omawianych planach zagospodarowania nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p. oraz w związku z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt P 58/08. Zasadnie stwierdziło też w tym względzie SKO, że treść tego wyroku została uwzględniona w całości poprzez nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w następstwie uchwalenia jej art. 87 ust. 3a. W zasadzie poprzez przedmiotową nowelizację prawodawca dokonał nawet dalszego niż wynikające z tego wyroku złagodzenia na korzyść właściciela nieruchomości kryteriów ustalenia opłaty planistycznej. W wyroku tym Trybunał Konstytucyjny zakwestionował bowiem legalność treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wartość nieruchomości odnosi się do kryterium faktycznego jej wykorzystania tylko w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo w obu planach, która to sytuacja, jak już wyżej stwierdzono w niniejszej sprawie nie miała niewątpliwie miejsca. Trybunał nie zakwestionował odniesienia się przy ustalaniu wartości nieruchomości do kryterium jej faktycznego użytkowania. W konsekwencji po wydaniu tego wyroku oraz po wejściu w życie treści art. 87 ust. 3a ustawy utrwaliło się już jednolite orzecznictwo, że uwzględnienia wynikającego z art. 37 ust. 1 ustawy kryterium faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu nie można zastępować kryterium oceny możliwości jego zabudowy w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli decyzja taka nie została wcześniej wydana, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Właściciele takich nieruchomości byliby bowiem w znacznie lepszej sytuacji od osób, które uzyskały warunki zabudowy i które byłyby wówczas obciążone rentą planistyczną na podstawie art. 63 ust. 3 u.p.z.p. (zobacz w tym względzie np. wyrok NSA z dnia 7 maja 2013 r. sygn. akt II OSK 2688/11). Niezależnie od tego należy podnieść, że nie zostało przez skarżącego uprawdopodobnione jego twierdzenie, że uzyskałby warunki zabudowy i zagospodarowania jego nieruchomości, chociażby przez wskazanie, że w jej pobliżu (obszarze mogącym podlegać analizie urbanistycznej), istniała wówczas (przed wejściem w życie planu z 2013 r.) zabudowa mogąca stanowić punkt odniesienia w ramach tzw. dobrego sąsiedztwa dla wolnostojącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie jest też trafny zarzut wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem treści art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2018 r. w zw. z treścią art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podzielić bowiem trzeba stanowisko SKO, że przy orzekaniu na podstawie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie przeznaczenia terenu w okresie luki planistycznej nie miał zastosowania art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie może ulegać bowiem wątpliwości, że treść art. 37 ust. 1 stanowiła w tym względzie do treści art. 152 ust. 2 u.g.n. uregulowanie szczególne (lex specjalis), wyłączające stosowanie tego drugiego przepisu. Przy przyjęciu innego zapatrywania należałoby przyjąć oczywistą niekompetencję prawodawcy, w sytuacji gdy treści obu tych przepisów w żaden sposób nie da się pogodzić i zastosowanie treści art. 154 ust. 2 u.g.n. wypaczałoby w oczywisty sposób uregulowana w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. instytucję renty planistycznej. Nadto wtedy znaczna część przepisu art. 37 ust. 1 ustawy byłby zbędna, gdyż wystarczająca byłaby regulacja z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. (zobacz w tym względzie m.in. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 6 maja 2010 r. – Lex nr 674094). Za taką interpretacją tych przepisów przemawia nadto kierunek nowelizacji wcześniejszego brzmienia art. 37 ust. 11 u.p.z.p., powołaną w skardze ustawą Prawo wodne poprzez zawarcie w ustępie 12 tego artykułu zapisu, że odesłanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami nie obowiązuje o ile przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowią inaczej. Taka sytuacja ma zaś miejsce w odniesieniu do omawianego kryterium ustalania renty planistycznej. Wobec powyższego nie mógł odnieść skutku zarzut nieuwzględnienia przez biegłą i organy orzekające, przy określeniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania z 2013 r., przeznaczenia nieruchomości skarżącego wynikającego z obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z tych wszystkich względów rozstrzygnięcie skargi sprowadza się do oceny miarodajności i legalności operatu szacunkowego z dnia [...] r., głównie gdy chodzi o wycenę nieruchomości skarżącego przed wejściem w życie planu zagospodarowania z 2013 r. jako terenu rolnego, tj. według faktycznego sposobu jej wykorzystania w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W świetle powyższych rozważań oraz wyników oględzin nieruchomości przez biegłą w dniu [...] r., sporządzonych wówczas fotografii z których wynika, że działki były porośnięte trawą, głównie bylinami, prawidłowo przyjęto faktyczne wykorzystanie tych działek jako terenu rolnego. Kwalifikacji tej nie mógł przy tym zmienić ewentualny fakt parokrotnego koszenia przedmiotowej trawy lub posadzenia na tych działkach niewielkiej ilości drzew czy krzewów ozdobnych. Takie ich zagospodarowanie nie zmieniało bowiem charakteru działek jako terenu rolniczego. Fakt ewentualnego przebywania na tych działkach w celach rekreacyjnych również nie mógł zmienić ich rolnego charakteru, a to wobec braku odmiennej w tym względzie regulacji wynikającej z konkretnych przepisów prawa materialnego. Nadto brak jest zakazu aby grunt rolny mógł być wykorzystywany do wypoczynku jeżeli nie jest to związane z jego przystosowaną do tego celu (wypoczynku), zabudową. Zdaniem Sądu brak jest też podstaw zakwestionowania legalności dokonanej przez biegłą na użytek niniejszego postępowania wyceny przedmiotowej nieruchomości jako gruntu rolnego. Strona skarżąca nie podważyła istnienia transakcji i uzyskanych w ich trakcie cen gruntami rolnymi przyjętymi jako podobne do wycenianej nieruchomości skarżącego przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Bezpodstawny jest w tym względzie zarzut, że należało wziąć pod uwagę transakcje takimi nieruchomościami tylko z terenu B., czy też nawet z obrębu [...], w sytuacji gdy jak stwierdziła biegła w operacie, w okresie od [...]r. zanotowano na terenie tego miasta jedynie jedną transakcję takimi gruntami. Podniosła to też autorka dołączonego do skargi kontroperatu, która mówi jedynie o jednej takiej transakcji (po [...] zł za m2). Zasadne było zatem w takiej sytuacji posłużenie się przez biegłą transakcjami nieruchomościami podobnymi z terenów sąsiednich powiatu bielskiego, które niewątpliwie może zaliczyć do rynku lokalnego. Brak jest przy tym przesłanek i skarżący ich też nie wskazał, do przyjęcia, że transakcje te nie są reprezentatywne w odniesieniu do nieruchomości objętej postępowaniem w niniejszej sprawie. Niewątpliwie wycena tej nieruchomości jako gruntu rolnego jak również nieruchomości podobnych przyjętych przez biegłą do porównań uwidocznionych w załączniku Nr 1.1 do operatu, uwzględnia specyfikę obrotu takimi nieruchomościami na tym lokalnym rynku gdy ostatecznie została ona wyceniona średnio po [...] zł m2, tj. po około [...] zł ha, w sytuacji, gdy jak wskazano w tym operacie (str. 7), przeciętnie hektar zmieni rolnej w Polsce kosztował w 2017 r. około [...] tys zł. Nawet gdyby przyjąć średnie ceny takich gruntów zgodnie z w/w kontroperatem to wyniosłyby one maksymalnie około [...]tys. zł za hektar, a więc prawie sześciokrotnie mniej niż wyceniono nieruchomość skarżącego. Świadczy to jednoznacznie o tym, że nie została ona wyceniona jako typowy grunt rolny przeznaczony pod rolnicze wykorzystanie ale z uwzględnieniem jego specyfiki jako gruntu rolnego z perspektywą jego ewentualnego wykorzystania w przyszłości pod zabudowę. Wyceny tej nie może podważać w żadnym wypadku wycena dokonana w kontroperacie, a to chociażby z uwagi na treść art. 157 ust. 2 u.g.n. (w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.), zgodnie z którym sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego o którym mowa w ust. 1 . Dlatego też Sąd odmówił dopuszczenia w postępowaniu sądowym dowodu z operatu dołączonego do skargi, tym bardziej, że został on sporządzony już po wydaniu zaskarżonej decyzji. Nie mógł zatem stanowić odniesienia przy ocenie prawidłowości sporządzonego na użytek niniejszego postępowania operatu mgr inż. M.B-W. z dnia [...] r. Już jednak pobieżna ocena tego kontroperatu pozwala na jednoznaczne stwierdzenie, że z naruszeniem treści art. 37 ust. 1 oraz art. 87 ust. 3a biegła wyceniła wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2013 r. nie według jego faktycznego użytkowania jako gruntu rolnego ale jako gruntu rolnego z możliwością jego zabudowy, czego z przyczyn wyżej wskazanych nie można zaakceptować. Biegła nie dokonała też bliższej i prawidłowej oceny możliwości zabudowy mieszkaniowej tej nieruchomości w okresie obowiązywania planu zagospodarowania z 1994 r. Tym bardziej opracowany na użytek niniejszego postępowania operat szacunkowy z [...] r. nie mógł zostać podważony w oparciu o dołączony w kserokopii (z zakreśleniami) do skargi operat dotyczący sąsiednich działek. Również zatem wniosek o dopuszczenie dowodu z tego operatu (po wcześniejszym uzyskaniu przez Sąd jego odpisu) nie zasługiwał na uwzględnienie. Znamienne jest przy tym, że skarżący kwestionując ustalenie wartości jego nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2013 r. pomija milczeniem okoliczność, że po wejściu w życie tego planu w lipcu 2017 r. sprzedał objętą postępowaniem nieruchomość za kwotę [...] zł (po [...] zł za m2), gdy tymczasem jej wartość na użytek niniejszego postępowania została wyceniona na dzień sprzedaży o kwotę prawie 300 tys. zł niższą. Nie zostało przy tym wykazane, a nawet sygnalizowane, aby zrealizowana przez niego umowa sprzedaży nie została zawarta na rynkowych warunkach i otrzymana kwota nie odpowiada rynkowej wartości. Również działając z urzędu Sąd nie znalazł podstaw do podważenia prawidłowości operatu z [...] r. zarówno gdy chodzi o jego zgodność z obowiązującymi przepisami (ocenioną prawidłowo przez organ pierwszej instancji) jak i punktu widzenia jego logiczności i spójności, prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości i właściwego doboru nieruchomości podobnych. Tym samym organy orzekające dokonujące oceny tego operatu nie miały obowiązku wystąpić z urzędu na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. o dokonanie zewnętrznej weryfikacji operatu gdy nie powstały po ich stronie uzasadnione wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a. ec