II SA/Gl 678/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Stanisław Nitecki, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 listopada 2021 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. Prezydent Miasta C. ("dalej: "organ", "organ I instancji") działając na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2020 r., poz. 65 z późn. zm., dalej: "ustawa"), art. 104, art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie: tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") oraz uchwały nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału na działki, decyzją z dnia [...] r. nr [...], w pkt 1 decyzji ustalił opłatę adiacencką na rzecz Gminy Miasto C. w wysokości 11.916,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 1 i 2, obręb [...], o łącznej powierzchni 1,2045 ha na skutek podziału (opłata stanowi 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, w pkt 2 decyzji zobowiązał właściciela nieruchomości M.S. (dalej:" "Strona", "Skarżąca") do zapłaty opłaty adiacenckiej ustalonej w ust. 1 w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna na konto Gminy Miasto C., w pkt 3 decyzji ustalił, że za zwłokę w uiszczeniu powyższej opłaty w podanym terminie pobierane będą odsetki ustawowe na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. W pierwszej kolejności organ przywołał decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...]r. nr [...] (ostateczną w dniu [...]r., mocą której zatwierdzono projekt podziału opisanej powyżej nieruchomości gruntowej (działki nr 1 i 2) o łącznej powierzchni 1,1582 ha (powierzchnia w wyniku nowego pomiaru i analitycznego obliczenia wynosi 1.2045 ha). Na dzień ostateczności decyzji jako właściciel w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla w/w nieruchomości przez Sąd Rejonowy w C. wpisana była Strona. Dalej przywołał treść art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazał, że na podstawie w/w uchwały Rady Miasta C. z dnia [...]r. nr [...] ustalono stawkę z powyższego tytułu w wysokości 20%. Strona została zawiadomiona pismem z dnia 15 czerwca 2020 r. o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału. Następnie organ wyjaśnił co należy rozumieć przez podział nieruchomości gruntowej, a także zwrócił uwagę na konieczność odróżnienia pojęć "nieruchomość gruntowa" zdefiniowaną w art. 4 pkt 1 ustawy oraz "działka gruntu" – w art. 4 pkt 3 ustawy, ustalając, że w rozpatrywanej sprawie na skutek podziału doszło do korzystniejszego ukształtowania działek i ich nowej konfiguracji, a podział miał na celu uzyskanie lepszej konfiguracji przestrzennej. W wyniku podziału powstały działki nr 3 (0.2161 ha), nr 4 (0,1199 ha), nr 5 (0,1204 ha), nr 6 (0,1210 ha), nr 7 (0,1216 ha), nr 8 (0,1221 ha), nr 9 (0,1225 ha), nr 10 (0,2609 ha). Organ ustalił, że nieruchomość powołana jest na terenie zabudowy osiedlowej o dominującej funkcji budownictwa jednorodzinnego, w strefie peryferyjnej miasta C., przed podziałem stanowiła wąskie i wydłużone pasy gruntu, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału stanowiła teren o kształcie i konfiguracji przeciętnej dla funkcji budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, natomiast według stanu na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna (stan po podziale) z przedmiotowego terenu wydzielono osiem działek, z tego sześć o korzystnym kształcie i powierzchni pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działkę nr 10 pod pas projektowanej drogi wewnętrznej oraz grunt o niezmienionym charakterze użytkowania, przedmiotowa nieruchomość przed podziałem posiadała możliwość podłączenia do sieci wodociągowej, energetycznej i gazowej (prąd w odległości ok. 150m od działek), podział został zrealizowany zgodnie z ustaleniami decyzji Prezydenta Miasta C. o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...]r. nr [...], proces inwestycyjny wymagać będzie cięgów komunikacyjnych oraz budowy infrastruktury technicznej dla nowo wydzielonych działek. Na skutek postępowania organ ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości, a podstawowym środkiem dowodowym w tym zakresie jest operat szacunkowy, który w niniejszej sprawy został wykonany dnia [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.O. określającego wartość nieruchomości przed i po podziale. W ocenie organu wyceny nieruchomości dokonano zgodnie z aktualnymi przepisami w tym zakresie, tj. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stałą się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po poddziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zdaniem organu operat szacunkowy spełnia wymogi zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), podkreślając za stanowiskiem wyrażonym w orzecznictwie sądów administracyjnych, że organy administracji nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, jeżeli spełnia on wymogi formalne. W tym zakresie organ wskazał na następujące kwestie: rzeczoznawca przedstawił transakcje stanowiące bazę cen nieruchomości porównawczych (str. 11, 12 i 15 operatu), poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (str. 9 operatu), w celu określenia wartości nieruchomości przed podziałem przyjął do porównań 12 działek będących przedmiotem obrotu (str. 12 operatu), niezabudowanych, których cena 1 m2 kształtowała się na poziomie od 80,86 zł do 230 zł, natomiast po podziale – przyjął do porównań 29 działek będących przedmiotem obrotu (str. 15 operatu), niezabudowanych, których cena 1 m2 kształtowała się na poziomie od 81,59 zł do 231,88 zł, dla wyceny nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, metodologię operatu oparł o zasady Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny przyjmując wskazane tam procedury wyceny z uwzględnieniem powołanych w operacie szczegółowych przepisów prawnych, wyjaśnił charakter zastosowanej metody, szczegółowo opisał nieruchomość wycenianą, dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości, uzasadnił wybór wybranego do wyceny podejścia i wyjaśnił zastosowaną przez niego metodę wyceny, dokonując wyceny sporządził charakterystykę nieruchomości porównywalnych w aspekcie przyjętych cech rynkowych, dokonał opisu cech rynkowych i nadał im odpowiednie wagi w celu dokonania prawidłowej wyceny, a następnie do ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem wyliczył wartość 1 m2 na kwotę 88,51 zł i oszacował wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 1.066.103 zł, natomiast wartość 1 m2 po podziale tj. działek nr 4-9 o polepszonych parametrach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową określił na poziomie 96,70 zł, działki nr 10 przeznaczonej pod drogę wewnętrzną oraz nr 3 grunt o niezmienionym charakterze użytkowania określił na pierwotnym poziomie tj. 88,51 zł, ustalając wartość nieruchomości po podziale na kwotę 1.125.685 zł, zatem ustalona różnica wartości nieruchomości przed i po podziela w kwocie 59.582 zł wskazała na wzrost jej wartości stanowiąc podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, w wysokości 11.916,40 zł tj. 20% wskazanej różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Organ podkreślił, że nie dopatrzył się nieprawidłowości w sporządzeniu operatu i nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości, która nie odbiega od cen rynkowych nieruchomości będących przedmiotem obrotu na terenie miasta C., operat jest logiczny, zupełny i wiarygodny. Natomiast czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalania opłaty adiacenckiej jest podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, a ustawodawca nie wskazała na żadne okoliczności mogące skutkować odstąpieniem od naliczenia tej opłaty. W związku z powyższym zdaniem organu w sprawie spełnione zostały niezbędne przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 98a ustawy, tj. nastąpił podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady miasta ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Ponadto organ podał, że Strona została zawiadomiona o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie, z którego to uprawnienia skorzystała, ponadto wniosła uwagę do sporządzonego operatu, iż działki nr 3 i 10 powinny zostać wyłączone ze zliczenia wartości nieruchomości do szacowania wartości nieruchomości stanu działek przed i po podziale. Organ odnosząc się do w/w uwagi wyjaśnił, że ze względu na treść art. 98a ustawy wycenie powinna podlegać cała nieruchomość będąca przedmiotem podziału, przywołując przy tym wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2018 r. sygn. IV SA/Po 922/18. Organ pouczył również Stronę o wynikającej z art. 147 ustawy możliwości rozłożenia opłaty na raty. Decyzja została doręczona w dniu 24 sierpnia 2020 r. Strona złożyła odwołanie datowane na 6 września 2020 r. wyrażając niezadowolenie z zapadłej decyzji, wnosząc o zwolnienie (odstąpienie z naliczenia) z opłaty w całości w powołaniu na sytuację zdrowotno-finansową oraz brak możliwości zarobkowania. W uzasadnieniu Strona wskazała na swoją trudną sytuację finansową oraz zdrowotną, podała wysokość otrzymywanej renty. Ponadto podkreśliła, że działki skrajne nr 3 i 9 "zawsze były działkami skrajnymi i nie powstały nagle", z tego też względu nie powinny być uwzględniane do naliczenia opłaty adiacenckiej, podobnie jak w przypadku działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, dla wskazanego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego, jest tylko Studium co stanowi błąd rzeczowy, oraz nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, nadal pozostaje taką samą nieruchomością, bowiem m.in. brak dla tego terenu sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i energetycznej. Zdaniem Strony w sprawie nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości, dla tego obszaru nie podjęto działań urbanistycznych, nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, nie podjęto rozbudowy w/w sieci, nie uregulowano pasa ruchu. Po rozpoznaniu odwołania Strony Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej: "organ odwoławczy", "Kolegium") decyzją z dnia [...]r. nr [...] w powołaniu na art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ przedstawił podjęte w sprawie czynności, następnie przywołał podstawę normatywną rozstrzygnięcia w tym art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazując, że podstawowym dowodem ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym zakresie powołując art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy oraz art. 154 ustawy stwierdzając, że przesłankami których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, dokonanie podziału nieruchomości, wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału, a jak wynika z akt sprawy wszystkie w/w przesłanki uzasadniające ustalenie przedmiotowej opłaty zostały spełnione. Organ odwoławczy zwrócił również uwagę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...]r. nr [...], wydane na skutek zażalenia Strony, a utrzymujące w mocy postanowienie organu I instancji z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie sprostowania z urzędu oczywistej omyłki w decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. nr [...], podnosząc, że w decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. omyłkowo wpisano przybytek powierzchni nieruchomości wynoszący +0,0483 ha, zamiast prawidłowego +0,0463 ha, analiza mapy z opisem podziału nieruchomości prowadzi do wniosku, że w tym zakresie doszło do oczywistej omyłki w wyliczeniu różnicy powierzchni nieruchomości wskazanej w rejestrze gruntów (przed podziałem 1.1582 ha) i powierzchni wynikającej z nowego pomiaru (1.2045 ha), zatem jedynie do błędu rachunkowego, a powierzchnia nieruchomości przed i po podziela nie uległa zmianie. Sprostowanie omyłki polegało na poprawnym określeniu różnicy powierzchni nieruchomości wskazanej w rejestrze gruntów (stan przed podziałem) i powierzchni wynikającej z nowego pomiaru oraz analitycznego obliczenia powierzchni (stan po podziale). Organ podkreślił, że omyłka nie miała wpływu na ustalenie wysokości opłaty. W dalszej części organ dokonał własnych ustaleń w sprawie, w tym wskazał, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała przywołana wyżej uchwała Rady Miasta C., która ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału w wysokości 20% wzrostu tej wartości, następnie dokonał ponownej oceny dowodu – operatu szacunkowego i nie dopatrzył się nieprawidłowości w jego sporządzeniu oraz nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustalonej wartości nieruchomości przed i po podziale. Ustalił również, że operat szacunkowy zawiera elementy wymienione w § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rezultacie organ odwoławczy stwierdził, że opłata adiacencka została ustalona w sposób prawidłowy tj. jako iloczyn stawki procentowej wynikającej z uchwały Rady Miasta C. oraz wzrostu wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym, jednocześnie nie podzielił zarzutów dotyczących operatu wymienionych w odwołaniu. Zdaniem organu odwoławczego został on sporządzony w sposób odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, przedstawia wnioski w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych opinii. Stwierdził, że spełnia wymogi zawarte zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazał również na uprawnienie Strony do wnioskowania o przyznanie ulgi w spłacie czy umorzenia należności. W ostatniej części uzasadnienia organ odwoławczy przywołał także orzecznictwo sądów administracyjnych w zakresie zakresu kontroli przez organ administracji sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego celem ustalenia opłaty adiacenckiej. W ocenie Kolegium zaskarżona decyzja odpowiada prawu zatem wniesione odwołanie nie może skutkować jej uchyleniem lub zmianą. Z rozstrzygnięciem nie zgodziła się Skarżąca wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji w całości, która zdaniem Skarżącej jest błędna bowiem operat został sporządzone z omyłką rzeczoznawcy, opłata adiacencka została zawyżona, ponadto wniosła o zwolnienie z opłaty adiacenckiej, nienaliczanie opłaty za działki skrajne oraz działkę przeznaczoną pod drogę wewnętrzną, oraz zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania. W uzasadnieniu Skarżąca podtrzymała argumentację prezentowaną na poprzednich etapach postępowania, ponadto wskazała, że operat nie uwzględnia zmniejszenia opłaty mimo sprostowania błędu rzeczoznawcy, zatem operat powinien zostać ponownie sporządzony, skrajne działki nie powinny być uwzględnianie przy ustalaniu opłaty. Ponadto podkreśliła, że zwolnienie od naliczenia opłaty ma zastosowanie w sytuacji, gdy strona znajduje się w trudnym położeniu. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko prezentowane w sprawie. Postanowieniem nr [...] z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie, w oparciu o art. 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wstrzymało z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji z dnia [...]r. sygn. [...]. Postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2021 r. w sprawie o sygn. II SA/Gl 678/21 przywrócono Stronie termin do wniesienia skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Na wstępie należy wskazać na regulację art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), zgodnie z którą sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach wskazanej kontroli sąd administracyjny poddaje badaniu zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z przepisami prawa materialnego kreującymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi określającymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a. Ponadto zgodnie z treścią art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, zatem uwzględnia w granicach danej sprawy wszelkie naruszenia prawa a także przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie niezależnie od zarzutów i wniosków podniesionych w treści skargi. Uwzględniając tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny wzruszenia decyzji organów administracji publicznej Sąd uznał, że rozstrzygnięcia organów I i II instancji odpowiadają prawu. Przeprowadzona przez Sąd analiza doprowadziła do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, brak bowiem dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego bądź naruszeniem przepisów procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, czy też z naruszeniem skutkującym wznowienie postępowania, a tylko takie naruszenia uzasadniają zastosowanie uprawnień kasatoryjnych określonych w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło z uwagi na złożony w treści odpowiedzi na skargę z dnia 2 czerwca 2021 r. przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym przy jednoczesnym braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez Skarżącą w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku w tym przedmiocie wraz z pouczeniem (art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 p.p.s.a.). Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Natomiast stosownie do ust. 1a ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Z kolei wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b ustawy). Dokonana analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że organy administracji prawidłowo ustaliły stan faktyczny rozpoznawanej sprawy, który Sąd orzekający w pełni podziela, tj. podział przedmiotowej nieruchomości nastąpił na wniosek Skarżącej na mocy decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...]r. nr [...] (ostatecznej w dniu [...] r.), na dzień ostateczności decyzji podziałowej obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta C. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału na działki (stawka procentowa: 20%), postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w terminie określonym w art. 98a ust. 1 ustawy. Powyższe okoliczności nie były sporne, co uzasadniało podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej. Spór dotyczył natomiast tego, czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W myśl art. 146 ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to zatem jedyny wskazany przez ustawodawcę dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia wskazanej opłaty. Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ramach sporządzonego operatu dla wyceny nieruchomości wykorzystano podejście porównawcze, zaś ze względu na odpowiednią ilość transakcji nieruchomości podobnych w podejściu porównawczym zastosowano metodę korygowania ceny średniej (str. 8 i 14 operatu z dnia 8 czerwca 2020 r.). Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość podobna to natomiast nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy). Przepisy wykonawcze przewidują natomiast, że przy stosowaniu podejścia porównawczego, zastosowanego przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jak wskazano wyżej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, dla której do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zdaniem Sądu operat spełnia wymagania określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisami przywołanego rozporządzenia wykonawczego, a ponadto został oparty o rzetelne dane dotyczące szacowanej nieruchomości, został sporządzony prawidłowo, treść operatu przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości oraz zawiera niezbędne elementy wskazane w § 56 rozporządzenia. Organy administracji słusznie uznały operat za "logiczny, zupełny i wiarygodny" (str. 4 uzasadnienia decyzji organu I instancji), przedstawiający wnioski wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych opinii (str. 5 uzasadnienia organu odwoławczego). Nie budzi wątpliwości Sądu przyjęta metoda i technika szacowania prowadząca do wyliczenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale. Ponadto przedstawiony w operacie zbiór transakcji przekonuje o zasadności zastosowanej metody. Dokonana w tym zakresie analiza przekonuje o rzetelnym i zgodnym z przepisany prawa przeprowadzeniu wskazanego dowodu. Powyższe pozwala stwierdzić, że sporządzony operat wykazał wystąpienie w realiach niniejszej sprawy, wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 59.582, tj. różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości jako bezpośredniego skutku decyzji podziałowej w wysokości 1.125.685 zł (na dzień 4 października 2017 r.) a wartością rynkową nieruchomości przed podziałem w wysokości 1.066.103 zł (na dzień 19 września 2017 r.). Sąd zwraca w tym miejscu uwagę, że jak wynika z przepisów ustawy, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych), a strona, która kwestionuje merytoryczną treść operatu może przedłożyć do sprawy przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażane przez sądy administracyjne, że w przypadku, gdy podnoszone przez stronę wady operatu dotyczą wyłącznie zagadnień objętych wiedzą specjalistyczną, którą dysponuje jedynie rzeczoznawca, to nie będą mogły odnieść skutku ze względu na brak kompetencji organu do weryfikacji operatu we wskazanym zakresie, w rezultacie strona bez skorzystania z możliwości wynikających z art. 157 ustawy, nie będzie mogła skutecznie podważyć sporządzonego operatu (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 7 września 2016 r., II SA/Bd 509/16), "szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych" (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2018 r. II OSK 1448/16, podobnie: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2019 r. II OSK 944/17), należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2017 r. II SA/Bk 224/17). W konsekwencji zarzucając błędy sporządzonego operatu Skarżąca miała możliwość skorzystania z procedury wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jej prawidłowości, z której to możliwości, co wynika z akt administracyjnych, Skarżąca nie skorzystała. Organ odwoławczy szczegółowo odniósł się do argumentacji Skarżącej zawartej w odwołaniu, w tym jasno przedstawił przyczyny, dla których oczywista omyłka ,o której mowa w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. utrzymującego w mocy postanowienie organu I instancji z dnia [...] r. w przedmiocie sprostowania z urzędu oczywistej omyłki w decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. nie miała wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. W tym zakresie, co znajduje potwierdzenie w aktach administracyjnych sprawy, doszło jedynie do omyłkowego zapisu przybytku powierzchni nieruchomości wynoszącego +0,0483 ha (w decyzji z dnia [...] r.), zamiast prawidłowego +0,0463 ha (postanowienie o sprostowaniu, mapa z projektem podziału nieruchomości, karty bez numeru akt administracyjnych). Wskazana omyłka, także w ocenie Sądu, nie miała wpływu na ustalenie wysokości opłaty. W odniesieniu natomiast do pozostałych zarzutów skargi, nie sposób zdaniem Sądu podzielić zarzutu w zakresie, w którym wskazuje, że działki skrajne oraz droga nie powinny być wliczane do operatu, przede wszystkim zaakcentowania wymaga, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi, o czym stanowi art. 98a ust. 1b zd. 3 ustawy. Co do działki nr 3 o niezmienionym charakterze użytkowania oraz działki nr 10 przeznaczonej pod drogę wewnętrzną rzeczoznawca określił ich wartość na pierwotnym poziomie (sprzed dokonania podziału, str. 17 operatu z dnia [...] r.), skoro nie zastosowano zmiany wartości, zatem mimo że w/w działki zostały uwzględnione różnica ich wartości jest matematycznie obojętna przy wykonywanym wyliczeniu. Natomiast co do działki skrajnej najbardziej oddalonej od ul. [...] nie sposób podzielić stanowiska strony, aby nie zmieniła się jej wartość, po podziale bowiem powstała nowa działka 9 możliwa do samodzielnego zagospodarowania, do której prowadzi projektowana droga wewnętrzna, powyższe zyskuje potwierdzenie w treści operatu (str. 17-18 operatu z dnia [...] r., mapa z projektem podziału nieruchomości, karta bez numeru akt administracyjnych). Co się tyczy natomiast wniosku Skarżącej o zwolnienie z uiszczenia wskazanej opłaty, wskazać należy, że zastosowanie ulg w spłacie bądź umorzenia należności z tytułu opłaty adiacenckiej, wymaga uprzedniego skonkretyzowania obowiązku w tym zakresie. W ocenie Sądu, w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, organy prawidłowo stwierdziły wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Jak wskazano wyżej niezasadne pozostawały przy tym zgłoszone przez Skarżącą zarzuty kierowane względem prawidłowości operatu. Dokonana przez organy administracji ocena pozostaje zgodna z regułą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w art. 80 k.p.a. oraz mieści się w ramach obowiązujących przepisów prawa materialnego art. 149-159 ustawy normujących zasady określania wartości nieruchomości, oraz przepisów wykonawczych, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z powyższym zasadnie ustalono, przy uwzględnieniu stawki procentowej wynikającej z uchwały Rady Miasta C. z dnia [...] r. (20% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale) wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 11.916,40 zł. W ocenie Sądu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy stanowił wystarczająca podstawę do poczynienia ustaleń faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia. Materiał został zgromadzony zgodnie z treścią art. 7 i 77 § 1 k.p.a., szczegółowo zbadany oraz prawidłowo oceniony (art. 80 k.p.a.), w rezultacie zdaniem Sądu nie wymagał uzupełnienia. Wnioski przedstawione przez organy korespondują z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, zachowując charakter wniosków logicznych i poprawnych. Zaskarżone decyzje pozostają zgodne z przepisami procesowymi i materialnoprawnymi. Podobnie uzasadnienia organów czynią zadość regułom wynikającym z treści art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych. Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.