II SA/Gl 779/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi M. B., Z. B. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową oddala skargę. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...], Wojewoda Śląski orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w R., przy ul. [...], obręb L., oznaczonej jako działka nr 1 o powierzchni 0,0030 ha, objętej decyzją Prezydenta Miasta R. nr [...] z dnia [...] r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa ulicy bocznej do ulicy [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej w ul. [...] i [...] w R. oraz budową sieci oświetlenia ulicznego i przebudową kolidujących sieci energetycznych i teletechnicznych" Z akt sprawy wynika, że Prezydent Miasta R. decyzją nr [...] z dnia [...] r. nr [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa ulicy bocznej do ulicy [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej w ul. [...] i [...] w R. oraz budową sieci oświetlenia ulicznego i przebudową kolidujących sieci energetycznych i teletechnicznych". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r. Na podstawie wskazanej decyzji, z dniem [...] r., przejęta została z mocy prawa na własność Gminy R. między innymi nieruchomość położona w gminie R., obręb L., oznaczona jako działka nr 1 o powierzchni 0,0030 ha, powstała z podziału działki nr 2. Przedmiotowa nieruchomość w dniu przejęcia jej z mocy prawa na własność Gminy R. objęta była księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R., gdzie jako właścicieli wpisano Z. B. i M. B. Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta R., na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, 4g, 5 , art.18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz.1496 ze zm.), art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 – dalej "u.g.n.") i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm. - dalej "k.p.a."),orzekł o ustaleniu odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., w którym wartość prawa własności nieruchomości ustalono na kwotę 5 133,00 zł. Autor operatu dokonując charakterystyki działki nr 1 wskazał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. na [...] r. działka w przeważającej części była niezagospodarowana, z wydzieloną zagospodarowaną częścią na ogrodzenie oraz słup elektroenergetyczny. Nieruchomość posiadała bezpośredni dostęp do utwardzonej asfaltem drogi dojazdowej - ul. [...] i znajdowała się w bliskim sąsiedztwie ul. [...] stanowiącej drogę o dużym znaczeniu komunikacyjnym. Działka miała nieforemny, zbliżony do prostokąta kształt, teren płaski. Biegły ustalił, że na przedmiotowej działce znajdowały się składniki podlegające wycenie tj. składnik roślinny w postaci 7 sztuk modrzewi oraz składnik budowlany - ogrodzenie z siatki metalowej na słupkach stalowych o długości ok. 13 mb. Ponadto stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, dlatego określenia wartości nieruchomości dokonano dla aktualnego sposobu jej użytkowania. Wyceny nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu art. 134 ust. 3 u.g.n. i § 36 ust. 1 rozporządzenia przyjmując do porównania ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową. W operacie określono wartość odtworzeniową nieruchomości określając oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Dla potrzeb wyceny biegły dokonał analizy rynku nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową, obejmującego obszar miasta R. w okresie od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Po uwzględnieniu współczynnika korygującego 1,4766 biegły określił wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości na poziomie 119,12 zł/m2. W związku z czym wartość prawa własności gruntu określono na kwotę 3 574,00 zł. Oszacowania wartości gruntu dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Biegły po przeprowadzeniu analizy trendu zmiany cen w czasie zadecydował o pozostawieniu cen transakcyjnych w ich nominalnych kwotach. Wyceny składnika budowlanego dokonano przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki elementów scalonych na kwotę 1 136,00 zł. Wartość rynkową drzew oszacowano na kwotę 422,00 zł. Organ I instancji pozytywnie ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia [...] r. i na jego postawie decyzją z dnia [...] r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w łącznej kwocie 5 133,00 zł. W odwołaniu skarżący nie zgodzili się z wyceną składnika budowlanego w postaci ogrodzenia wnioskując o rzetelną wycenę lub wykonanie nowego ogrodzenia na koszt UM R. Podnieśli, że ogrodzenie jest wykonane z rur grubościennych i dobrze zakonserwowane. Brama wjazdowa z blach ocynkowanych. Łączna długość ogrodzenia to około 26 mb. Skarżący wyjaśnili, że szukali wykonawcy w celu wykonania nowego lub przesunięcia obecnego ogrodzenia, a cena za usługę każdorazowo przekracza kwotę odszkodowania i wynosi powyżej 3 tysiące złotych. W odwołaniu złożono również zastrzeżenia odnośnie działań podejmowanych przez Prezydenta Miasta R. m.in. w zakresie braku informacji o planowanej inwestycji i dotyczących sposobu jej realizacji. Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonej w R., przy ul. [...]. W uzasadnieniu organ II instancji przytoczył brzmienie przepisów prawa mających zastosowanie w rozpatrywanej sprawie. Wyjaśnił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania powinien być zgodny z przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 u.g.n., a w szczególności z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) - zwanego dalej rozporządzeniem. Stwierdził, że operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, zawiera uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych gruntów drogowych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości nieruchomości. W szczególności operat jest zgodny z przepisami: specustawy drogowej, u.g.n. i rozporządzenia. Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu kwestii wyceny składnika budowlanego organ II instancji zważył, iż pojęcie odszkodowania w rozumieniu przepisów dotyczących wywłaszczenia nieruchomości wiąże się ściśle z utratą lub ograniczeniem prawa rzeczowego do nieruchomości, natomiast sposób ustalenia wysokości odszkodowania określony w tych normach uzasadnia stwierdzenie, że w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych, czyli damnum emergens. Organ ustalając odszkodowanie za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien ustalić odszkodowanie za całą nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, trwale z gruntem związanymi, które istniały na nieruchomości w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej przez organ I instancji. Ustalenie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową musi uwzględniać zarówno stan prawny jak i stan faktyczny nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy na dzień na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji na działce nr 1 znajdował się składnik budowlany w postaci ogrodzenia z siatki na słupkach stalowych o długości około 13 mb i wysokości 1,25 m. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia [...] r. określając wartość odtworzeniową ww. składnika zastosował podejście kosztowe szacując koszt odtworzenia tego składnika z uwzględnieniem stopnia zużycia wynoszącym 30%. Przy wycenie biegły posiłkował się katalogiem branżowym - Biuletynem cen obiektów budowlanych Wacetob - Scalone normatywy, zeszyt 124, wyd. Wacetob. Przy szacowaniu ww. składnika przyjęto stan ogrodzenia z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...] r., do czego biegłego obligują przepisy specustawy drogowej. Należy zauważyć, że wartość odtworzeniową ogrodzenia została określona z uwzględnieniem zużycia tego składnika, a tym samym wartość ta nie odzwierciedla wartości składnika w stanie nowym. Ustalenie stopnia zużycia obiektu stanowi wiedzę specjalistyczną, którą dysponuje biegły rzeczoznawca majątkowy, a której organ nie ma podstaw kwestionować. Ponadto w obowiązującym porządku prawnym nie jest możliwe ustalenie odszkodowania za całkowite ogrodzenie znajdujące się na działce pierwotnej, z której wydzielono działkę pod drogę. Odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod inwestycję drogową uwzględnia jedynie wartość gruntu i wartość składników roślinnych i budowlanych znajdujących się na działce przejmowanej pod inwestycję, a nie zawiera kosztów przebudowy całego ogrodzenia nieruchomości pierwotnej, z której wydzielono działkę pod inwestycję. Z tych powodów organ II instancji uznał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Natomiast w kwestii zastrzeżeń odnośnie działań podejmowanych przez Prezydenta Miasta R. m.in. w zakresie braku informacji o planowanej inwestycji i dotyczących sposobu jej realizacji wyjaśnić należy, że zagadnienia te nie podlegają ocenie w niniejszym postępowaniu odwoławczym. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organu II instancji z tego powodu, iż uzasadnienie w przeważającej części nie dotyczy ich odwołania. W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie. Podtrzymał dotychczas prezentowane stanowisko i argumentację prawną. Podkreślił, że istota administracyjnego postępowania odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu sprawy administracyjnej, która była już przedmiotem rozstrzygnięcia organu I instancji, nie zaś jedynie na kontroli zasadności zarzutów podniesionych w odwołaniu w stosunku do decyzji organu I instancji Wojewoda Śląski w przeprowadzonym postępowaniu odwoławczym dokonał właśnie takiej kontroli instancyjnej, co znalazło odzwierciedlenie w sentencji decyzji i jej uzasadnieniu. Na rozprawie skarżący dodatkowo podniósł, że nie zgadza się ze sposobem traktowania obywateli miasta R. przez Prezydenta Miasta i jego zastępcę. Podkreślił, że istotne jest zachowanie funkcjonalności nieruchomości, w tym ogrodzenia. Nie zgodził się z wyceną 13 mb ogrodzenia i podtrzymał stanowisko, iż w jego przekonaniu, miasto powinno uwzględnić zmiany w całym ogrodzeniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.. Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325- dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia aktów organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, co uzasadnia oddalenie skargi w całości. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości zasadność ustalenia na rzecz Z. B. i M. B. (skarżący) odszkodowania. W sprawie nie budzi również wątpliwości, iż Prezydent Miasta R. decyzją nr [...] z dnia [...] r. nr [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa ulicy bocznej do ulicy [...] wraz z budową kanalizacji deszczowej w ul. [...] i [...] w R. oraz budową sieci oświetlenia ulicznego i przebudową kolidujących sieci energetycznych i teletechnicznych". Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r. Na podstawie wskazanej decyzji, z dniem [...] r., przejęta została z mocy prawa na własność Gminy R. między innymi nieruchomość położona w gminie R., obręb L., oznaczona jako działka nr 1 o powierzchni 0,0030 ha, powstała z podziału działki nr 2. Przedmiotowa nieruchomość w dniu przejęcia jej z mocy prawa na własność Gminy R. objęta była księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w R., gdzie jako właścicieli wpisano skarżących. Sporem w rozpoznawanej sprawie objęta jest jedynie wysokość odszkodowania za ogrodzenie. Przy czym skarżący domagali się odszkodowania za całość ogrodzenia o długości około 26 mb wraz z brama wjazdową, natomiast odszkodowanie ustalono za 13 mb ogrodzenia znajdującego się na działce nr 1 o powierzchni 0,0030 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy R. w związku z realizacja inwestycji drogowej. Wskazać więc należy, że zgodnie z art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm., dalej: "u.g.n."), wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, zgodnie z art. 134 u.g.n. stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 1). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Zgodnie z art. 135 ust. 1 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej , gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Zgodnie z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna, to zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stan nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 17 u.g.n, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r, nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), w § 36 wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 z późn. zm.) ) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). Skarga nie jest zasadna, a podnoszone w niej zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Sądu, ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w tej sprawie z poszanowaniem zarówno przepisów postępowania administracyjnego, jak i prawa materialnego. Wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.). Dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Stan nieruchomości, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. w związku z art. 23 powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Operat rzeczoznawcy majątkowego, jest to dowód, który podlega ocenie organów i sądu. W razie wątpliwości co do treści operatu szacunkowego można żądać jego wyjaśnienia lub uzupełnienia przez rzeczoznawcę majątkowego. Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 K.p.a. Tylko w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 i z 3 marca 2010 r., II OSK 481/09). W orzecznictwie podkreśla się, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt: I OSK 1963/17). W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji dokonały oceny operatu szacunkowego i zasadnie stwierdziły, że operat ten może stanowić dowód w sprawie. W konsekwencji dowód ten stanowił podstawę do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość. Operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę i w dacie wydawania decyzji był aktualny, nie zawierał niejasności, czy braków. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił w operacie szacunkowym z dnia [...] r. uwzględnił uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne biorąc pod uwagę w szczególności planistyczne przeznaczenie nieruchomości (wyceny gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metoda porównania parami), jak i wartość nasadzeń ( 7 modrzewi) oraz ogrodzenia z siatki metalowej na słupkach stalowych długości około 13 mb o wysokości około 1,25 m. W toku szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował się do sposobu wyceny określonego w § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ([...] r.), a ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował ponadto zasady wynikające z u.g.n. oraz rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując do porównania transakcje sprzedaży gruntów o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową. Do porównania rzeczoznawca przyjął próbkę 27 nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach w okresie od 2017 r. W tej sprawie, z uwagi na znajdujące się na nieruchomości naniesienie budowlane w postaci ogrodzenia z siatki metalowej na słupkach stalowych długości około 13 mb o wysokości około 1,25 m i brak na rynku lokalnym nieruchomości rodzajowo podobnych zastosowano – dla określenia wartości odtworzeniowej - podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki elementów scalonych z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość drzewostanu określono jako materiał o wartości tartacznej. Nie ma podstaw do podważenia prawidłowości ustalonej w procesie wyceny wartość nieruchomości, która to wartość stanowiła sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym), wartości jego części składowej, wg kosztów ich odtworzenia oraz wartości nasadzeń ( drzewostanu). Zdaniem skarżących istotne jest zachowanie funkcjonalności ogrodzenia, a odszkodowanie winno uwzględniać całe ogrodzenie. Sąd, nie dysponując wiedzą specjalistyczną i nie jest w stanie zweryfikować merytorycznie powyższego zastrzeżenia. Oceniając natomiast argument skarżących jedynie pod względem formalnym, wskazuje, że nie zawiera on dostatecznego uzasadnienia mogącego podważyć treść operatu. Operat, jak sama nazwa wskazuje, ma charakter jedynie szacunkowy. Podana przez biegłego wartość jest więc zawsze wartością jedynie przybliżoną, hipotetyczną. Sporządzenie operatu w postępowaniu powierza się jednak tylko osobie, której potwierdzone kwalifikacje specjalistyczne, pozwalają przyjąć, że osoba ta dokona oszacowania w sposób jak najbliższy rzeczywistej wartości. Zwrócić także należy uwagę, że zgodnie z art. 157 u.g.n., tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych władna jest dokonać merytorycznej oceny zwartości operatu szacunkowego, to strona kwestionująca dany operat powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom skarżących, ustalenia organu dotyczące wliczenia do wysokości odszkodowania wartości ogrodzenia są prawidłowe. W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. .