II SA/Gl 796/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk,, Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Protokolant referent Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi T. W., K. W. i J. Z. – Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. Aktem notarialnym z dnia 23 października 2006 r. A. i E. M., K. i T. W., A. J. i J. Ś. sprzedali stanowiącą ich współwłasność nieruchomość o numerze geodezyjnym nr 1 położoną w R.– [...]. Po wszczęciu i przeprowadzeniu z urzędu postępowania administracyjnego, decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Prezydent Miasta R. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na łączną kwotę 3.600,00 zł, nakładając ją na właścicieli w proporcjach odpowiadających ich udziałom w prawie własności. W podstawie prawnej podano przepis art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.z.p. W uzasadnieniu wyjaśniono, że wzrost wartości obliczono jako różnicę między wartością ustaloną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania a wartością po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jako faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przyjęto teren zabudowany budynkiem administracyjnym. Wzrost wartości wyniósł 18.000 zł, co po zastosowaniu przewidzianej w planie stawki 20% wyznacza opłatę w kwocie 3.600 zł. Na skutek wniesionego od tej decyzji odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Stwierdziło m.in., że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty jest operat szacunkowy. Rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił ceny na rynku nieruchomości na dzień sprzedaży nieruchomości. Prawomocnym wyrokiem z dnia 18 września 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 223/09, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, rozpoznając skargę K. W. i T. W. na tę ostatnio wymienioną decyzję, uchylił zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd wskazał m.in., że dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, brak było planu w okresie od [...] r. do [...] r., albowiem poprzednio obowiązujący plan utracił swą moc obowiązującą z mocy prawa z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obliczenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany lub uchwalenia planu dokonywane jest przez biegłego rzeczoznawcę w operacie. Stanowi on materiał dowodowy podlegający ocenie organu, tym wnikliwszej, im więcej zastrzeżeń i zarzutów jest formułowanych wobec dokonanej wyceny. Sąd zwrócił uwagę na swobodne posługiwanie się w operacie terminami "zmiana" i "uchwalenie" planu oraz wskazał na konkretne ustalenia zawarte w tym operacie, które budziły zastrzeżenia. W konsekwencji Sąd stwierdził, że nie jest wiadome, jakie kryterium zostało przyjęte dla wyceny działki przed wejściem w życie obecnie obowiązującego planu miejscowego. Dalej Sąd wskazał, że operat nie pozwalał także na weryfikację, czy adekwatnie zostały dobrane działki porównawcze. Dla porównania wybrane zostały zaledwie 3 działki, których dokładne położenie nie było znane. Wszystkie transakcje miały miejsce przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego. Nie zostało w operacie wyjaśnione, w jaki sposób posłużyły one do oszacowania wartości działki wycenianej po uchwaleniu planu. Z operatu nie wynikało, jak ustalono ceny nieruchomości porównywanych po uchwaleniu planu. Sąd zwrócił też uwagę, iż przy szacowaniu biegły korzysta z różnych źródeł informacji i wykorzystane dane winny znajdować oparcie w materiale, który pozwala ocenić adekwatność wybranych do porównania działek ze względu na ich sąsiedztwo i położenie. Sąd zalecił też, aby prowadząc ponownie postępowanie w sprawie organ zwrócił się do autora operatu o udzielenie wyjaśnień, a w sytuacji utrzymujących się wątpliwości co do prawidłowości operatu – aby zwrócił się o jego weryfikację w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej u.g.n. Uwzględniając powyższy wyrok organ odwoławczy decyzją z dnia [...] r. uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] r. i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. W ponownie prowadzonym postępowaniu przed organem pierwszej instancji sporządzony został w dniu 14 czerwca 2010 r. nowy operat szacunkowy przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat w pierwotnie prowadzonym postępowaniu. Operat ten co do zasady nie różni się od poprzedniego tak co do określenia przedmiotu wyceny, jak i co do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość 1 m2 działki przed uchwaleniem planu wyliczono na 55 zł, natomiast po uchwaleniu planu na 59 zł. Z operatu wynika, że dla ustalenia wartości przyjęto te same co poprzednio 3 transakcje prawem własności działek położonych na terenie R. Identycznie jak w poprzednim operacie przyjęto sposób i parametry służące do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem i po uchwaleniu planu. W efekcie wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu (błędnie wskazano na str. 2 operatu, że spowodowany zmianą planu) został określony na taką samą kwotę tzn. 18.000,00 zł. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy składał ponadto na żądanie organu dodatkowe wyjaśnienia. W piśmie z dnia 16 czerwca 2010 r. zawarł swoją polemikę z oceną prawną wyrażoną w wyroku tut. Sądu z dnia 18 września 2009 r. Z kolei w piśmie z dnia 27 września 2010 r. wskazał m.in., że porównanie zapisów starego planu z zapisami nowego planu oraz z faktycznym użytkowaniem nieruchomości przed jej zbyciem prowadzi do wniosku, że nowy plan stworzył nowe możliwości zagospodarowania działki, a w konsekwencji wzrost jej wartości i atrakcyjności. Decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Prezydent Miasta R. ustalił ponownie opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w łącznej kwocie 3.600,00 zł. Określił jednocześnie, że opłata ta zostaje ustalona dla E. M. w wysokości 900,00 zł; dla K. i T. W. w wysokości 900,00 zł; dla A. J. w wysokości 900,00 zł oraz dla J. Z. – Ś. w wysokości 900,00 zł. W obszernym uzasadnieniu powołano się na uchwałę Rady Miasta R. z dnia [...] r. zatwierdzającą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta. Zgodnie z tym planem przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem P1, co oznacza tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę produkcyjną, w tym: zakłady górnicze, obiekty magazynowo-składowe oraz związane z obsługą komunalną. Wskazano też na dopuszczalne przeznaczenie tego terenu wynikające z planu. W planie określono dla tego terenu stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustalając ją na 20%. Organ ocenił ponownie sporządzony operat szacunkowy jako prawidłowy, przyjmując go za podstawę swojego rozstrzygnięcia. Powołał się przy tym na wyjaśnienia rzeczoznawcy częściowo kwestionujące zasadność uchybień pod adresem poprzednio sporządzonego operatu, a zawartych w wyroku z dnia 18 września 2009 r. Organ wskazał też na zapisy starego planu miejscowego i porównując je z zapisami obecnie obowiązującego planu stwierdził, że różnią się one w sposób znaczny. Organ wskazał też, że w toku postępowania zmarł A. M. Nie wskazał jednak daty jego zgonu. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli obecnie skarżący T. W., K. W. i J. Z. – Ś., a ponadto A. J. i E. M. Powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 wskazali, że znajdzie on zastosowanie w niniejszej sprawie, albowiem w ich ocenie przeznaczenie terenu w starym planie pozwalało na takie samo zagospodarowanie nieruchomości, jakie przewiduje nowy plan. Zarzucili brak aktywności Gminy w uchwaleniu planu, co nie powinno skutkować obciążeniem ich opłatą planistyczną. Zarzucili też, że wydanie decyzji po ponad 15 miesiącach od momentu otrzymania wypisu aktu notarialnego nie spełnia wymogu bezzwłoczności, o którym mowa w art. 37 ust. 6 u.p.z.p. Wreszcie wskazali, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, iż rzeczoznawca majątkowy nie wykonał zaleceń zawartych w wyroku tut. Sądu z dnia 18 września 2009 r. Rozpoznając odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją uchyliło w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzyło postępowanie w stosunku do J. M. Jednocześnie w decyzji tej ustalono opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w taki sposób, że dla E. M. w wysokości 450,00 zł; dla K. i T. W. solidarnie w wysokości 900,00 zł; dla A. J. w wysokości 900,00 zł oraz dla J. Z. – Ś. w wysokości 900,00 zł. W uzasadnieniu organ odwoławczy zrelacjonował dotychczasowy przebieg postępowania. Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazał, że podziela pogląd organu pierwszej instancji odnośnie odmiennego przeznaczenia spornego terenu w starym i w nowym planie. Tym samym nie zachodzi sytuacja, do której odnosi się wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., a zatem należało wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Dalej wskazano, że współwłaścicielami nieruchomości w dacie jej sprzedaży byli m.in. co do ¼ jej części E. i A. M. w ustawowej wspólności. W toku postępowania zmarł A. M., a zatem ustała ustawowa wspólność małżeńska. W tej sytuacji w ocenie organu odwoławczego przyjąć należy, że E. M. zobowiązana jest do zapłaty 1/8 części renty planistycznej, tj. 450,00 zł. Zaprezentowano pogląd, że zobowiązanie z tytułu renty planistycznej nie podlega dziedziczeniu. Z kolei postępowanie w stosunku do J. M. należało umorzyć. Dalej stwierdzono, że określenia w decyzji wymagało, że K. i T. W. winni zostać zobowiązani do uiszczenia solidarnie przedmiotowej opłaty, jako że istnieje między nimi wspólność majątkowa. W ocenie organu pozostałe zarzuty odwołania nie zasługiwały na uwzględnienie. Stwierdzono też, że w operacie szacunkowym uwzględnione zostały wskazania Sądu zawarte w wyroku z dnia 18 września 2009 r. Skargę na powyższą decyzję wnieśli T. W., K. W. i J. Z. – Ś. Wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarzucili braki w uzasadnieniu w zakresie ustosunkowania się do wniosków zawartych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Podnieśli podobne zarzuty, jakie sformułowane były wcześniej w odwołaniu, a ponadto wskazali na brak określenia faktycznej funkcji terenu w okresie obowiązywania starego planu, jak i w okresie przed uchwaleniem nowego planu. Wskazali na błędy w zakresie danych personalnych A. M. oraz na datę jego zgonu ([...]), który nastąpił jeszcze przed wszczęciem postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie. Podkreślili, że faktyczne korzystanie z przedmiotowego terenu zarówno przed jak i po uchwaleniu planu nie zmieniło się. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie nie znajdując podstaw do uwzględnienia zawartych w niej zarzutów. Nie ustosunkował się przy tym do zarzutu związanego z osobą A. M. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje. Skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, że nie jest dla Sądu zrozumiałe rozstrzygnięcie zawarte w zaskarżonej decyzji dotyczące umorzenia postępowania w stosunku do J. M. Taka osoba w ogóle nie brała udziału w postępowaniu. Nie była też współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości. Być może należałoby wskazanie tej osoby potraktować jako oczywistą omyłkę pisarską polegającą na błędnym oznaczeniu jej imienia, jednakże przeciwko temu przemawia ponowne jej wymienienie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji pomimo, iż obok Janusza wymienia się w tym uzasadnieniu (w innym miejscu) również A. M. Zresztą, gdyby miała to być oczywista omyłka, to organ odwoławczy w świetle sformułowanego w tej kwestii zarzutu w skardze, wydałby postanowienie w trybie art. 113 § 1 k.p.a., czego jednak nie uczynił. Wskazać w tym miejscu wypadnie, że nawet gdyby miało chodzić o umorzenie postępowania w stosunku do A. M., to i tak rozstrzygnięcie w tym zakresie byłoby wadliwe. A. M. nie brał udziału w postępowaniu prowadzonym po wyroku tut. Sądu z dnia 18 września 2009 r. Nie był adresatem decyzji organu pierwszej instancji. Nie była mu też doręczana żadna korespondencja w sprawie, jak również nie figurował w tzw. rozdzielnikach kierowanych do stron pism. Gdyby natomiast przyjąć, że brał udział w postępowaniu zakończonym poprzednią decyzją organu odwoławczego, to wobec jej wyeliminowania z obrotu prawnego nie można uznać, że nadal był stroną postępowania. Z kolei w świetle oświadczenia skarżących co do daty jego zgonu, nie można twierdzić, aby kiedykolwiek był stroną tego postępowania. Na marginesie wskazać przyjdzie tylko, że żaden z organów orzekających nie dokonał ustaleń co do daty śmierci. W aktach sprawy brak jest też jakiegokolwiek dowodu okoliczność tę potwierdzającego. Świadczy to o niewyjaśnieniu tej okoliczności, a jednocześnie o takiej wadliwości zaskarżonego rozstrzygnięcia w części umarzającej postępowanie, która miała istotny wpływ na ostateczny wynik sprawy. Przechodząc natomiast do merytorycznej kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, to wskazać przyjdzie, że zostały one wydane z naruszeniem art. 153 i art. 170 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a. Zgodnie z przepisem art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Z kolei zgodnie z art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. W niniejszej sprawie takim orzeczeniem jest wyrok tut. Sądu z dnia 18 września 2009 r., sygn. akt II SA/Gl 223/09. W wyroku tym Sąd zawarł ocenę prawną, częściowo przytoczoną już we wstępnej części niniejszego uzasadnienia, a z oceny tej wynikało, jakie nieprawidłowości i nieścisłości w sporządzonym wówczas operacie szacunkowym winny być poprawione bądź też wyjaśnione w ponownym postępowaniu. Ta ocena nie została wzięta pod uwagę w ponownym postępowaniu. Jakkolwiek organ pierwszej instancji zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego, to jednak jego zasadnicze elementy, a więc te które mają wpływ na określenie wzrostu wartości nieruchomości, pozostały takie same. W świetle złożonych w toku postępowania i zaakceptowanych przez organy wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego należy stwierdzić, że w istocie stanowisko zajęte przez tego rzeczoznawcę i organy orzekające podważa treść wyroku Sądu z dnia 18 września 2009 r., co w świetle powołanych przepisów jest niedopuszczalne. Podkreślenia wymaga ugruntowane w orzecznictwie stanowisko, że operat szacunkowy powinien być poddany przez organy ocenie tak jak każdy inny dowód. Organy nie mogą zatem bezkrytycznie przyjmować ustaleń zawartych w operacie. Winny go ocenić zarówno pod kątem spełnienia wymagań określonych w przepisach prawa, jak i pod kątem rzetelności co do przedstawionych w nim okoliczności faktycznych. W postępowaniu prowadzonym po wyroku sądu administracyjnego winny też ocenić operat pod kątem zgodności z oceną prawną w tym wyroku zawartą. Trudno się oprzeć wrażeniu, że w niniejszej sprawie nie tylko bezkrytycznie przyjęto sporządzony "nowy" operat, ale wręcz zawarte w nim twierdzenia uzupełnione wyjaśnieniami rzeczoznawcy uczyniono częścią uzasadnień kontrolowanych decyzji. Zwrócić przyjdzie ponadto uwagę, że sam fakt, iż po wyroku Sądu ten sam rzeczoznawca korzystając z tych samych danych porównawczych i posługując się tymi samymi metodami szacowania sporządza operat zawierający identyczne ustalenia, stanowił podstawę do powzięcia przez organy wątpliwości co do jego prawidłowości. To z kolei winno prowadzić do przeprowadzenia oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., na co zresztą wyraźnie wskazywał Sąd w wyroku z dnia 18 września 2009 r. Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę, że zarówno przepis art. 36 ust. 4 jak i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., jako przesłankę do ustalenia opłaty wskazuje jedną z dwóch sytuacji faktycznych – uchwalenie planu lub zmianę planu miejscowego. Mając na uwadze, że poprzednio obowiązujący plan wygasł na zasadzie art. 87 ust. 3 u.p.z.p. z dniem 31 grudnia 2003 r., to przyjąć należy, że w okresie do wejścia w życie aktualnie obowiązującego planu miejscowego, dla przedmiotowego terenu nie było planu miejscowego i w tej sytuacji można mówić jedynie o uchwaleniu planu w kontekście art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Ta okoliczność wydaje się zresztą bezsporna w sprawie (pomimo nadal istniejących w tym zakresie nieścisłości w operacie szacunkowym). W sytuacji uchwalenia planu, wzrost wartości stanowi różnica między wartością nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 zd. drugie u.p.z.p.). O ile ustalenie przeznaczenia nieruchomości w obecnie obowiązującym planie jest oczywiste, gdyż wynika wprost z zapisów tego planu, o tyle ustalenie faktycznego sposobu jej wykorzystywania winno nastąpić w sposób wyczerpujący, z uwzględnieniem przepisów prawa, a w szczególności przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim odnosiły się one do zagospodarowania nieruchomości położonych na terenach, na których nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Sam fakt, że działka była w taki, czy inny sposób zagospodarowana przed uchwaleniem planu nie świadczy o tym, że nie mogła być zagospodarowana inaczej. W szczególności ocenie winno podlegać, czy w okresie poprzedzającym uchwalenie planu możliwe było jej zagospodarowanie w podobny sposób, w jaki przewiduje to obecnie obowiązujący plan. Tylko wówczas, gdy zagospodarowanie takie nie byłoby możliwe przed uchwaleniem planu można byłoby uznać, że doszło do wzrostu wartości spowodowanej uchwaleniem planu. Dodatkowo wskazać przyjdzie, że zarówno rzeczoznawca majątkowy, jak i organy, pomimo że stoją na stanowisku, iż przeznaczenie w starym planie było inne, aniżeli w nowym, wskazują niekonsekwentnie na zapisy starego planu mające uzasadniać wzrost wartości nieruchomości. Powołany przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p nie dopuszcza takiej możliwości (z zastrzeżeniami, o których mowa w dalszej części uzasadnienia). Jak już wyżej wskazano przy określaniu wartości sprzed uchwalenia planu dla terenu, na którym nie obowiązywał żaden plan, bierze się pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Nieco inaczej wyglądałaby sprawa, gdyby w starym planie przeznaczenie nieruchomości było takie samo, jak w nowym. Nie chodzi tu przy tym o dosłowne powielenie zapisów starego planu lecz o podobne możliwości zagospodarowania terenu. Wówczas zastosowanie znalazłby powoływany przez strony wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. Z taką jednak sytuacja nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie, albowiem Sąd podziela to stanowisko organów, według którego przeznaczenie terenu w obecnym planie jest szerzej unormowane, aniżeli w starym. Wskazać wreszcie przyjdzie, że uszło uwadze organu odwoławczego, iż z dniem 10 sierpnia 2011 r. weszła w życie nowela do u.p.z.p., którą dodany został art. 87 ust. 3a (Dz.U. z 2011 r., Nr 153, poz. 901). Ustawa nowelizująca nie zawiera przy tym żadnych przepisów przejściowych, a to oznacza, że w dacie wydawania zaskarżonej decyzji przepis ten znajdował już zastosowanie. Zgodnie z tym przepisem jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Jakkolwiek sytuacja, którą przewiduje art. 87 ust. 3a u.p.z.p., może w ogóle nie mieć miejsca w niniejszej sprawie, to jednak obowiązkiem organu odwoławczego było dokonanie analizy w tym zakresie, tym bardziej, że zarówno organy jak i rzeczoznawca majątkowy odwołują się do zapisów starego planu. Dopiero bowiem wykluczenie przesłanek określonych w omawianym przepisie pozwala na przyjęcie, że w sprawie zastosowanie znajdzie przepis art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. Reasumując stwierdzić przyjdzie, że w tak ustalonych okolicznościach faktycznych i prawnych podstawowym obowiązkiem organu administracji publicznej, po wykluczeniu przesłanek do zastosowania art. 87 ust. 3a ustawy, było ustalenie przeznaczenia spornej nieruchomości po uchwaleniu planu z [...] r. i faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem tego planu. Przy czym przez faktyczny sposób jej wykorzystania należy rozumieć także dopuszczalną prawnie możliwość jej zagospodarowania przed uchwaleniem planu w porównaniu z możliwościami, jakie stwarza obecnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, o czym już wyżej była mowa. Przedstawione rozważania przemawiają zatem za koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a., zaś o kosztach postępowania Sąd nie orzekł, a to wobec braku wniosku w tym zakresie pomimo prawidłowego pouczenia skarżących zawartego przy zawiadomieniu o terminie rozprawy (art. 210 § 1 p.p.s.a.). Wskazać ponadto przyjdzie, że Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego w kwestii sposobu wyliczenia opłaty planistycznej dla E. M. Zgodzić się bowiem przyjdzie, że obowiązek ten, co najmniej w czasie zanim nie zostanie stwierdzony ostateczną decyzją, nie jest dziedziczny. Trafnie też uznano, że z chwilą śmierci małżonka współwłasność łączna przekształciła się we współwłasność w częściach ułamkowych. Na aprobatę zasługuje też zaprezentowane przez organ odwoławczy stanowisko, że obowiązek względem małżonków pomiędzy którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa winien być nałożony na nich solidarnie. Wskazać też wypadnie, że Sąd nie podziela tych zarzutów skargi, do których nie odniesiono się powyżej. W szczególności wskazywane przez skarżących braki w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie były brane przez Sąd pod uwagę, albowiem nawet, gdyby przyjąć, że stanowiły one naruszenie art. 107 § 3 k.p.a., to w niniejszej sprawie naruszenie to pozostawało bez wpływu na wynik sprawy. Za niezasadny należało też uznać zarzut opieszałości organów gminy w uchwalaniu planu zagospodarowania, jak zarzut zwłoki w dochodzeniu roszczeń z tytułu renty planistycznej. W obu bowiem tych przypadkach organy nie naruszyły obowiązujących przepisów prawa. Wskazówki co do dalszego toku postępowania wynikają wprost z naprowadzonych wyżej motywów. Organy będą miały przy tym na uwadze treść art. 37 ust. 4 u.p.z.p. i w pierwszej kolejności ustalą, czy upływ pięcioletniego terminu od wejścia w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, będzie miał wpływ na możliwość kontynuowania postępowania w przedmiocie opłaty planistycznej. Jeżeli w ocenie organów upływ tego terminu nie będzie stał na przeszkodzie w kontynuowaniu postępowania, wówczas organ pierwszej instancji winien rozważyć zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego innemu aniżeli dotychczas rzeczoznawcy majątkowemu. Przebieg dotychczasowego postępowania wskazuje bowiem, że autor sporządzonych w tym postępowaniu operatów i wyjaśnień jest na tyle przywiązany do swoich poglądów, iż może nawet nieumyślnie powtórzyć zauważone przez Sąd uchybienia. Organ weźmie też pod uwagę po raz kolejny wskazywaną przez Sąd instytucję weryfikacji sporządzenia operatu określoną w art. 157 ust. 1 u.g.n. w przypadku, gdyby kolejny operat nasuwał wątpliwości co do jego oceny.