II SA/Gl 839/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. na rzecz skarżącego kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Pismem z dnia [...]r. M. L. zwrócił się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. ( dalej: PINB) z prośbą o przeprowadzenie czynności kontrolnych budynku (tarasu) przy ul. [...]w Z., w związku z obawą wystąpienia katastrofy budowlanej. Jednocześnie wskazał, iż na przedmiotowym tarasie istnieje wgłębienie w którym utrzymuje się woda, większość płytek tarasowych jest popękana, a blacha z murku została zerwana przez wiatr. PINB w Z. przeprowadził w dniu [...]r. czynności kontrolne w sprawie stanu technicznego tarasu budynku przy ul. [...] podczas których ustalił, iż na terenie nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny dwurodzinny, w którym wyodrębnione zostały [...] lokale mieszkalne. Lokal nr [...] usytuowany na parterze budynku posiada część pomieszczeń (2 pokoje) pod częścią tarasu przynależnego do lokalu nr [...] usytuowanego na piętrze budynku. Stan techniczny posadzki ceramicznej jest zły, gdyż stwierdzono odspojone i popękane płytki ceramiczne w części naroża tarasu, w której usytuowane jest odwodnienie w postaci rynny PCV. Ponadto na jednej z barier betonowych stwierdzono całkowity brak blachy opierzeniowej. Pismem z dnia [...]r. PINB w Z. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego tarasu nad parterową częścią budynku mieszkalnego przy ul. [...] w Z.. W dniu [...]r. PINB w Z. ponownie przeprowadził czynności kontrolne, w toku których dokonał odkrywki częściowej podwieszonego stropu w pokoju usytuowanym pod tarasem. W narożniku pokoju w miejscach odkrywek ujawnił zarysowania na tynku wzdłuż ściany zewnętrznej, które wskazują na nieodpowiedni stan techniczny stropu oraz warstw doszczelniających taras. Decyzją nr [...]z dnia [...] r. PINB w Z., działając w oparciu o art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nakazał M.D. usunięcie w terminie[...]miesięcy od daty doręczenia decyzji stwierdzonych nieprawidłowości, poprzez wykonanie zgodnie ze sztuką budowlaną szczelnej izolacji przeciwwodnej tarasu wraz ze szczelną obróbką wpustu odwodnienia tarasu i uzupełnienie brakującej obróbki blacharskiej tarasu mieszkania nr [...] w budynku przy ul. [...] w Z.. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł M.D. domagając się aby nakaz obciążał w częściach równych obu właścicieli lokali w przedmiotowym budynku oraz aby termin wykonania robót został przedłużony do [...]r. Postanowieniem z dnia [...].[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: [...]WINB) zlecił PINB w Z. uzupełnienie zgromadzonego materiału dowodowego poprzez przeprowadzenie oględzin celem dokonania oceny, czy stwierdzone podczas czynności kontrolnych w dniu [...]r. spękania na suficie w lokalu nr 1 mają wpływ na konstrukcję stropu. PINB w Z. przeprowadził w dniu [...]r. czynności kontrolne, podczas których ustalił, że pęknięcie na tynku jest pęknięciem powierzchniowym wynikłym na skutek powstałych zawilgoceń. Nadto stwierdził, że wykonane odkrywki w obecnej wielkości nie pozwalają na dokładne ustalenie poszczególnych warstw stropu. Niezbędne jest w tym celu sprawdzenie również stropu od strony tarasu. Decyzją z dnia [...]r. [...]WINB uchylił na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. decyzję PINB w Z., wskazując, iż podziela stanowisko PINB w Z., poparte poglądami judykatury, co do ustalenia adresata nałożonego obowiązku w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości ograniczając go do właściciela lokalu, do którego przynależny jest taras. Jednocześnie zaskarżona decyzja, mając na względzie zgromadzony materiał dowodowy w aktach sprawy, została wydana przedwcześnie, bowiem nie ustalono, czy stwierdzone podczas czynności kontrolnych w dniu [...]r. spękania na suficie lokalu nr [...] mają wpływ na konstrukcję stropu. O ile bowiem poszczególne warstwy wykończeniowe tarasu, w tym warstwy izolacyjne powinny być utrzymywane w należytym stanie przez właściciela mieszkania, do którego przynależy taras (zgodnie z zapisem w księdze wieczystej), to elementy konstrukcyjne stropu pomiędzy tarasem a lokalem poniżej stanowią części wspólne, za które odpowiedzialni są wszyscy współwłaściciele. W toku ponownego postępowania PINB w Z. przeprowadził czynności kontrolne w toku których ustalił, że w lokalu mieszkalnym nr 2 trwają prace remontowe - na tarasie zdjęto płytki z posadzki, skuto tynki na murowanych balustradach od strony wewnętrznej balustrad, zdjęto warstwę zaprawy, na której położone były płytki, a na istniejącą papę rozłożono pasami folię budowlaną, wywijając jej brzegi na balustradę. W narożniku, w którym jest odpływ wykonano otwór w folii umożliwiający odprowadzanie wody z powierzchni tarasu. W trakcie robót związanych ze zdjęciem płytek oraz warstwy zaprawy nie stwierdzono uszkodzeń, pęknięć warstwy istniejącej papy. Nie odsłaniano niższych warstw, aby nie powodować większych uszkodzeń w izolacji tarasu. W dniu [...]r. decyzją nr [...]znak [...]PINB w Z., działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nakazał M.D. usunąć w terminie do [...] od daty doręczenia decyzji stwierdzone nieprawidłowości poprzez wykonanie zgodnie ze sztuką budowlaną, szczelnej izolacji przeciwwodnej tarasu wraz ze szczelną obróbką wpustu odwodnienia tarasu i uzupełnienie brakującej obróbki blacharskiej tarasu mieszkania nr [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w Z.. Odwołanie od powyższej decyzji złożył M.D., domagając się aby nakaz wykonania szczelnej izolacji przeciwdeszczowej tarasu wraz ze szczelną obróbką wpustu odwodnienia tarasu i uzupełnienie brakującej obróbki blacharskiej tarasu mieszkania nr [...] w budynku przy ul. [...] w Z., obciążał obu właścicieli lokali, proporcjonalnie do udziału w częściach wspólnych nieruchomości. Decyzją z dnia [...]. znak: [...][...]WINB działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Uzasadniając przyjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że przyznanie określonego obszaru do wyłącznego użytkowania jednemu tylko właścicielowi, a tym samym wyłączenie możliwości użytkowania tej części obiektu przez pozostałych współwłaścicieli, nie pozostaje bez znaczenia dla oceny faktycznych i prawnych okoliczności sprawy, w tym regulacji przewidzianej w art. 66 Prawa budowlanego. Skoro więc taras stanowi część budynku, która służy wyłącznie do użytku właścicieli określonego lokalu, to nie wchodzi on w skład części wspólnych budynku, a koszty jego utrzymania w należytym stanie obciążają właściciela tego lokalu mieszkalnego. Powołał się przy tym na liczne orzecznictwo sądów administracyjnych oraz sądów powszechnych w których przyjęto, że balkony jako części budynku nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, gdyż służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu do którego zostały przypisane. W związku z czym w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania i ewentualnego odtworzenia balkonu. W świetle tych ustaleń [...]WINB uznał, że zarzuty zawarte w odwołaniu pozostają bez wpływu na treść przedmiotowego rozstrzygnięcia organu odwoławczego. Pismem z dnia [...]. M.D. reprezentowany przez fachowego pełnomocnika wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 prawa budowlanego, poprzez błędne przyjęcie, że wykonanie izolacji przeciwwilgociowej tarasu obciąża tylko właściciela lokalu do którego taras został przypisany. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że z uwagi na współwłasność budynku obowiązek utrzymania w należytym stanie technicznym budynku spoczywa na wszystkich współwłaścicielach, bez względu na to kto ponosi winę za zły stan techniczny budynku. Natomiast ewentualne rozliczenia pomiędzy właścicielami nie należą do sfery spraw administracyjnych. Zwrócił również uwagę, że taras nie pełni jedynie funkcji rekreacyjnej, ale pełni przede wszystkim funkcję stropodachu, a więc służy także właścicielowi lokalu znajdującego się bezpośrednio pod tarasem. W tej sytuacji funkcja tarasu jest funkcją wtórną, która powstała niejako przy okazji. Jednocześnie wskazał, że taras nie posiada cech balkonu, co powoduje, że powołane przez organ orzecznictwo nie znajduje w sprawie zastosowania. W odpowiedzi na skargę [...]WINB w całości podtrzymał dotychczasowe stanowisko oraz argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniósł o oddalenie skargi. W toku postępowania sądowego pełnomocnik skarżącego wnosił i wywodził jak w skardze, jednocześnie podając, że do tej pory nie zawisł proces cywilny pomiędzy właścicielami obu lokali. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia organów w niniejszej sprawie a zarazem podstawę nałożonego nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( tekst jedn. Dz. U. z 2016r., poz. 290 z późn. zm.), zgodnie z którym, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Z kolei zgodnie z § 318 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( tekst jedn. Dz. U. z 2015r. poz. 1422), rozwiązania konstrukcyjno-materiałowe przegród zewnętrznych ich uszczelnienie powinny uniemożliwić przenikanie wody opadowej do wnętrza budynków. Istotą sporu w niniejszej sprawie jest ustalenie adresata decyzji nakładającej obowiązek wykonania szczelnej izolacji przeciwwodnej tarasu wraz ze szczelną obróbką wpustu odwodnienia tarasu i uzupełnienie brakującej obróbki blacharskiej tarasu, a więc podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny części budynku objętej przedmiotowym nakazem, a tym samym zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości budowlanych. W ocenie skarżącego, ponieważ taras pełni jednocześnie funkcję stropodachu, obowiązek ten powinien być nałożony na obu współwłaścicieli, bowiem zakres robót dotyczy części wspólnej budynku. Natomiast w ocenie organów, taras jest przypisany do konkretnego lokalu i dlatego obowiązek wykonania robót związanych z jego uszczelnieniem, powinien być nałożony tylko na właściciela lokalu do którego przypisany jest taras. Na poparcie swojego stanowiska organy powołały się na tezę wypracowaną w orzecznictwie sądowym, że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu, stanowi część składową tego lokalu i to właściciel lokalu jest zobowiązany do jego utrzymania w należytym stanie. Zdaniem Sądu, dla właściwego ustalenia podmiotu odpowiedzialnego, w myśl przepisów Prawa budowlanego, za stan techniczny spornego tarasu istotne jest ustalenie charakteru tego obiektu w powiązaniu z funkcją jaką pełni w tym budynku oraz jego położeniem i powiązaniem konstrukcyjnym z budynkiem. Jak wynika z ustaleń poczynionych przez organy i znajdujących oparcie w materiale dowodowym, sporny taras położony jest nad lokalem mieszkalnym nr [...] usytuowanym na parterze budynku w ten sposób, że dwa pokoje tego lokalu znajdują się bezpośrednio pod tarasem, który z kolei przylega do lokalu nr [...] usytuowanego na piętrze budynku, co powoduje, że z jednej strony taras pełni funkcję dachu, czy też stropodachu, zamykającego przestrzeń nad lokalem nr 1, a z drugiej strony pełni on także funkcję tarasu. W tych okolicznościach Sąd doszedł do wniosku, że stanowisko skarżącego, traktujące sporny taras jako dach, a więc element składowy zewnętrzny całości budynku, będącego współwłasnością skarżącego oraz uczestnika postępowania jest w pełni uzasadnione. Wbrew stanowisku organów linia orzecznicza sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych, przyjmująca, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki, a więc i odpowiedzialność, za utrzymanie w należytym stanie balkonu służącego wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu, nie może mieć zastosowania w realiach niniejszej sprawy, ponieważ przedmiotowy taras z racji swej konstrukcji i położenia nie posiada cech "balkonu", o którym mowa w tych orzeczeniach. Poza tym, zakwalifikowanie konkretnego elementu budynku jako części wspólnej nieruchomości, niesłużącej wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu lub zakwalifikowanie go jako wyłącznej części danego lokalu mieszkalnego, uzależnione może być od różnych okoliczności, między innymi od koncepcji architektonicznej budynku i jego konstrukcji i w każdym przypadku wymaga indywidualnej oceny. W niniejszej sprawie, sporny taras, położony jest na piętrze budynku i ze względu na różnice wielkości poszczególnych kondygnacji ewidentnie w tym miejscu pełni również rolę dachu (stropu) budynku, na co trafnie wskazał skarżący stwierdzając, że taras nad częścią parteru budynku jest stropodachem, który spełnia rolę dachu i jednocześnie wykorzystywany jest jako taras. Zgodzić się należy ze skarżącym, że przy takiej konstrukcji budynku, taras ten nie służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [...], nie jest bowiem balkonem, ani inną częścią budynku fizycznie wyodrębnioną od pozostałych jego części, lecz jest elementem składowym konstrukcji budynku, niezbędnym do jego właściwego użytkowania i stanowi wraz z budynkiem całość techniczno-użytkową. Odwołać się tu również należy do art. 3 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( tekst jedn. Dz. U. z 2015r. poz.1892), który stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego odnoszą się do obiektów budowlanych, a nie lokali znajdujących się w tych obiektach. W tej sytuacji skarżący może odpowiadać jedynie za stan techniczny podłogi znajdującej się na tarasie, a z której wyłącznie korzysta tj. wierzchniej warstwy tarasu (płytek), od czego zresztą się nie uchyla, jednakże zabezpieczenie przeciwwilgociowe oraz prawidłowe odprowadzenie wody dotyczy już stropodachu i w tym zakresie odpowiedzialność spoczywa na właścicielach budynku, a nie jak przyjął organ tylko na jednym ze współwłaścicieli. Przyjęte stanowisko znajduje potwierdzenie zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak i sądów powszechnych, gdzie wskazuje się, iż w sytuacji, gdy taras pełni jednocześnie rolę dachu budynku, można stwierdzić, że to jest jego podstawowa funkcja, a funkcja tarasu jest funkcją wtórną. W takiej sytuacji fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli jaką pełni tj. stropodachu. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku ( por. wyrok NSA z dnia 5 marca 2014r. sygn. akt II OSK 2403/12 oraz wyrok SA w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013r. sygn. akt I ACa 484/13, wyrok SA w Katowicach z dnia 4 marca 2015r. sygn. akt VI ACa 743/14). Wobec powyższych rozważań, wbrew twierdzeniom organów należało przyjąć, że wykonanie szczelnej izolacji przeciwwodnej wraz ze szczelną obróbką wpustu odwodnienia tarasu oraz uzupełnienie obróbki blacharskiej tarasu dotyczy część wspólnej nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane, obowiązek użytkowania obiektu budowlanego w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z tym przepisem, mając na względzie prawidłowe ustalenia dokonane w niniejszej sprawie, uznać należało, że organ nadzoru budowlanego błędnie skierował nakaz usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego części budynku położonego przy ul. [...] w Z. wyłącznie do skarżącego jako właściciela lokalu nr 2. Stąd też zarzut skarżącego naruszenia art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego okazał się zasadny. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U. z 2016r. poz. 718 z późn. zm.) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 powołanej ustawy. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań.