II SA/Gl 959/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant sekretarz sądowy Beata Malcharek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2008r. sprawy ze skargi T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę. Na mocy aktu notarialnego z dnia [...] r. Rep. [...] nieruchomość o numerze [...], położona w B. – K. należąca do T. C. została sprzedana. Zawiadomieniem z dnia [...] r. T. C. został poinformowany o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Następnie, na potrzeby toczącego się postępowania rzeczoznawca majątkowy B. G. sporządził operat szacunkowy, z którego wynika, że wobec wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wysokość jednorazowej opłaty powinna wynieść [...] zł. Po zapoznaniu się z aktami administracyjnymi strona przedłożyła operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. M, którego ustalenia w sposób znaczący odbiegały od tych, które zostały zawarte w operacie B. G. W związku z powyższym Burmistrz Miasta B., kierując się dyspozycją art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., zwanej dalej ustawą o gospodarce nieruchomościami), zwrócił się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. o opinię odnośnie prawidłowości obydwu wspomnianych operatów. Ocena Stowarzyszenia dotycząca operatu sporządzonego przez mgr inż. B. G. wskazywała na to, że po usunięciu wytkniętych uchybień i błędów może on stanowić podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z oceny operatu wykonanego przez K. M. wynika, że jest on nieweryfikowalny w zakresie analizy rynku, a przyjęta przez autora procedura wyceny zawiera uchybienia, które nie zostały wyjaśnione. Stąd też operat ten zdaniem w/w Stowarzyszenia nie może stanowić podstawy ustalenia wartości nieruchomości. Po usunięciu wytkniętych uchybień operat autorstwa B. G. stał się podstawą do przyjęcia ustaleń w zakresie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wobec tego Burmistrz Miasta B., decyzją dnia [...] r. Nr [...] ustalił obciążającą T. C. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] zł. Po rozpatrzeniu odwołania T. C. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W wyniku wniesienia skargi na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. działając w oparciu o przepis art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm., zwanej dalej ustawą ppsa), decyzją z dnia [...] r. Nr [...] uwzględniło skargę i uchyliło zarówno zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji przekazując sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Miasta B., decyzją z dnia [...] r. Nr [...] działając na podstawie art. 39 ustawy z dnia 28 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) oraz § 15 uchwały Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. Nr [...] ponownie ustalił dla T. C. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...], położonej w rejonie ul. [...] i [...] w B., w kwocie [...] zł. W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że wskazana wyżej nieruchomość, na mocy aktu notarialnego z dnia [...] r. Rep. [...] została sprzedana. Ponieważ przed jej zbyciem nastąpiła zmiana przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym na mocy uchwały Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. Nr [...] z terenu, na którym była dopuszczona wyłącznie działalność rolnicza na obszar, na którym dopuszczono możliwość zabudowy usługowej, komercyjnej z zakresu nauki, kultury, zdrowia, administracji i bankowości, gastronomii, turystyki, handlu (symbol planu 2U), to tym samym w ocenie organu zaistniały okoliczności warunkujące ustalenie wspomnianej opłaty. Dalej organ I instancji podniósł, że w trakcie prowadzonego postępowania T. C. zakwestionował prawidłowość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę B. G. przedkładając operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę K. M. Uzyskawszy stanowisko Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. organ za podstawę swoich ustaleń przyjął wartość wskazaną w operacie B. G. Kierując się wskazaniami zawartymi w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. ustalono też, że działka nr [...] w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia [...] r. i w dniu sprzedaży miała dostęp do drogi asfaltowej. Działka [...] (z której następnie wydzielono działkę nr [...]) przylegała bowiem do wybudowanego w [...] r. ciągu jezdniowo-pieszego łączącego ul. [...] z ul. [...]. W związku z tym zarówno w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i w dniu sprzedaży nieruchomości miała ona dostęp do drogi o nawierzchni z mieszanek mineralno-bitumicznych. Ustalenie to potwierdziły oględziny przeprowadzone w dniu [...] r., w trakcie których stwierdzono, że wspomniana nieruchomość, wraz z sąsiadującą działką są zabudowane obiektem handlowym – wielkopowierzchniowym wraz z parkingiem na 100 pojazdów. Wykonany został wjazd na drogę wewnętrzną (ul. [...]), zaś istniejąca infrastruktura nie ograniczyła sposobu zagospodarowania nieruchomości. W oparciu o powyższe ustalenia organ doszedł do wniosku, iż nieruchomość należąca uprzednio do T. C. miała dostęp do dróg lokalnych, zaś uzbrojenie terenu nie miało wpływu na jej wartość, w takim zakresie, w jakim strona podnosiła to w trakcie toczącego się postępowania administracyjnego. W odwołaniu od tej decyzji pełnomocnik T. C. wniósł o uchylenie decyzji organu I instancji w całości i orzeczenie o braku obowiązku ponoszenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Rozstrzygnięciu wydanemu przez Burmistrza Miasta B. zarzucił, że zostało ono podjęte pomimo istnienia uzasadnionych wątpliwości co do oznaczenia nieruchomości w dokumentach urzędowych oraz ze względu na błąd w ustaleniach faktycznych polegający na przyjęciu, iż nieruchomość o numerze [...] miała dostęp do drogi publicznej – co zdaniem strony odwołującej się stanowiło naruszenie art. 7 i 77 Kodeksu postępowania administracyjnego. Oprócz tego odwołujący się podniósł, że poczyniono mylne ustalenia faktyczne, które polegały na uznaniu, iż nietypowe uzbrojenie terenu tj. gazociąg średnioprężny i słup wysokiego napięcia nie ma wpływu na wartość nieruchomości zwłaszcza, że błędnie przyjęto stan istniejący w chwili oględzin nie zaś w dacie wejścia w życie planu miejscowego i w dacie sprzedaży nieruchomości. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., w swojej decyzji uchylającej decyzję własną i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji zawarło zalecenia, których nie uwzględniono. Pozostają bowiem wątpliwości co do oznaczenia nieruchomości wynikające z treści decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w T. z dnia [...] r. nr [...] oraz decyzji Urzędu Miejskiego w B. nr [...] i postanowienia Urzędu Rejonowego w T. nr [...]. Dopiero równocześnie z wydaniem decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Burmistrz Miasta B. wystąpił o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia [...] r. nr [...]. W związku z tym, zdaniem odwołującego się zbadanie, czy decyzja ta odpowiada prawu powinno poprzedzać wydanie decyzji o ustaleniu wspomnianej opłaty. W dalszej części odwołania zakwestionowano poczynione w trakcie postępowania ustalenia faktyczne odnoszące się do dostępu działki nr [...] do drogi publicznej podnosząc, iż przywołany przez organ przepis art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że za dostęp do drogi publicznej uważa się wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielania drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Zdaniem odwołującego się nieruchomość oznaczona numerem [...] nie miała dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przywołanego wyżej przepisu ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nie był z nią związany ani udział w drodze, ani też nie doszło do ustanowienia odpowiedniej służebności. Oprócz tego organ mylnie przyjął, że istnienie na nieruchomości słupa wysokiego napięcia oraz istnienie na niej gazociągu nie ma wpływu na jej wartość. Fakt, iż w późniejszym czasie wybudowano na niej (i innej działce) obiekt handlowy nie powinien mieć wpływu na ocenę jej wartości. Do odwołania dołączony został operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. Po rozpoznaniu tego odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 1, art. 2, art. 17 i art. 18 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy kwestionowaną decyzję Burmistrza B. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że w rozpoznawanej sprawie nieruchomość będąca przedmiotem postępowania została zbyta w dniu [...] r. Uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. Nr [...] zmieniono dopuszczalność jej zagospodarowania przeznaczając ją pod zabudowę usługową, komercyjną z zakresu nauki, kultury, zdrowia, administracji i bankowości, gastronomii, turystyki, handlu – symbol 2U. Dla tego rodzaju terenów ustalono stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 %. Przed uchwaleniem planu wspomniana nieruchomość była objęta zakazem lokalizacji obiektów kubaturowych z możliwością użytkowania rolniczego. Wobec tego nie budzi wątpliwości fakt, iż zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości, co uzasadniało naliczenie wspomnianej opłaty w sytuacji zbycia działki przed upływem 5 lat od wprowadzenia zmiany przeznaczenia terenu. Ustosunkowując się do podniesionych w odwołaniu kwestii dotyczących decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w T. z dnia [...] r. Nr [...] organ odwoławczy wyjaśnił, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] r. Nr [...] stwierdziło, iż decyzja z dnia [...] r. została wydana z naruszeniem prawa (bez podstawy prawnej) niemniej jednak wywołała nieodwracalne skutki prawne co stanowiło przesłankę do pozostawienia jej w obrocie prawnym. Odnosząc się z kolei do zarzutu dotyczącego dostępu wspomnianej nieruchomości do drogi publicznej Kolegium wskazało, że dostęp działki nr [...] do drogi publicznej – ulicy [...] istnieje poprzez ciąg pieszo-jezdny wybudowany w [...] r., co jest zgodne z treścią art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Fakt istniejącego przed sprzedażą uzbrojenia działki, zdaniem Kolegium nie pozostawał w kolizji z dopuszczalnym przez plan jej zagospodarowaniem i nie obniżał jej przydatności dla zagospodarowania zgodnie z tym planem. Na koniec organ odwoławczy wskazał, iż dołączenie do odwołania operatu szacunkowego sporządzonego na koszt strony, który w ocenie wartości nieruchomości odbiega od ustaleń przyjętych w operacie sporządzonym na zlecenie organu nie może samo przez się podważyć prawidłowości i wiarygodności oceny dokonanej przez organ. Ta kwestia może być rozstrzygnięta w postępowaniu prowadzonym przed właściwą miejscowo Komisją Opiniującą Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w trybie wskazanym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium przedłożony przez stronę operat w sposób ograniczony odzwierciedlał rzeczywistą wartość nieruchomości ze względu na niewielką ilość transakcji wziętych pod uwagę, jak również zawiera inne uchybienia, które sprawiły, że nie mógł być wzięty pod uwagę jako wiarygodny środek dowodowy. W skardze na tę decyzję wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach pełnomocnik T. C. zarzucił Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w K. naruszenie art. 6, 7 i 8 kpa polegające na pominięciu faktu istnienia decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w T. z dnia [...] r. Nr [...] poprzez nieuwzględnienie okoliczności, iż stwierdzenie jej wydania z naruszeniem prawa nastąpiło już po złożeniu odwołania od decyzji organu I instancji, co oznacza, że obowiązywała ona w dacie sprzedaży nieruchomości. Wobec tego na jej podstawie powinny być oceniane skutki prawne dokonanej czynności prawnej. Oprócz tego wskazanemu wyżej rozstrzygnięciu organu II instancji zarzucono również błąd w ustaleniach faktycznych polegający na uznaniu, że nieruchomość o numerze [...] posiadała dostęp do drogi publicznej oraz że znajdująca się na niej infrastruktura (gazociąg i sieć energetyczna) nie miała wpływu na określenie jej wartości. W związku z tym pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie o braku obowiązku uiszczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości lub uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów sądowych oraz kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w ocenie skarżącego badanie zgodności z prawem decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w T. z dnia [...] r. powinno nastąpić przed wydaniem decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Okoliczność ta miała bowiem istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości przy jej sprzedaży. Taki stan rzeczy narusza zaś zdaniem strony skarżącej, treść przepisów art. 7 i 8 kpa. W dalszej części uzasadnienia zakwestionowano twierdzenie, iż wspomniana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oprócz tego skarżący nie podziela stanowiska organu, iż istnienie na nieruchomości gazociągu średnioprężnego oraz linii energetycznych nie miało wpływu na jej wartość. Okoliczności tej nie potwierdza w szczególności fakt, iż już po zbyciu nieruchomości inwestor wybudował na niej obiekt handlowy. Wiedzy o zamierzeniach kupującego nieruchomość skarżący nie posiadał, a wobec tego nie można zaakceptować stanowiska organu w tej kwestii. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i obciążenie kosztami postępowania strony skarżącej. Ustosunkowując się do argumentacji zawartej w skardze organ odwołał się do uzasadnienia zaskarżonej decyzji wskazując, że przywołane przez stronę okoliczności były podnoszone w trakcie postępowania administracyjnego, a zaskarżona decyzja wyjaśnia powody, dla których podjęto takie, a nie inne rozstrzygnięcie. Na rozprawie, która miała miejsce w dniu 5 czerwca 2008 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał zawartą w skardze argumentację i wyjaśnił, że między skarżącym a nabywcą nieruchomości nie istniały żadne związki gospodarcze ani też osobiste, które uzasadniały wynegocjowaną cenę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem brak jest zdaniem Sądu podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ustawy p.p.s.a. Wbrew stanowisku skarżącego brak jest w szczególności podstaw do przyjęcia, że sprawa nie została wyjaśniona należycie do końcowego jej załatwienia, które to uchybienie proceduralne mogłoby mieć istotny wpływ na jej wynik. Jak wynika z treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym materialnoprawnymi przesłankami ustalenia i pobrania jednorazowej opłaty zwanej "rentą planistyczną" jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego. Roszczenie z tego tytułu można przy tym zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 tej ustawy). Zgodnie z tymi przepisami należało zatem w pierwszej kolejności wykazać, czy w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r. opublikowanej w Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] poz. [...] z dnia [...] r. doszło do zmiany możliwości wykorzystania (przeznaczenia) działki skarżącego nr [...] o pow. [...] m2, a jeżeli tak to czy w związku z tym wzrosła i o ile jej wartość. Co do zmiany przeznaczenia objętej postępowaniem działki w planie zagospodarowania z dnia [...] r. w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z poprzednio obowiązującego planu tj. planu zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. stanowisko skarżącego nie jest w pełni komunikatywne i nie zostało sformułowane jednoznacznie. Najprawdopodobniej właśnie tej kwestii dotyczą sformułowane w skardze zarzuty odnoszące się do wydania orzeczenia przez organ I instancji jeszcze przed rozpatrzeniem legalności decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w T. z dnia [...] r. Nr [...] o zatwierdzeniu podziału działki nr [...]. Zdaniem Sądu okoliczności podniesione w tych zarzutach nie mogły mieć dla rozstrzygnięcia sprawy "renty planistycznej", istotnego znaczenia. Podstawy ustalenia treści planu z [...] r. nie mogła stanowić bowiem w/w decyzja podziałowa (gdyby przyjąć, że taka była intencja skarżącego wynikająca ze skargi i wcześniejszych pism procesowych) a faktyczne zapisy tego planu. Te zaś zdaniem Sądu w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie budzą wątpliwości i nie zostały przez skarżącego podważone a nawet wprost jednoznacznie zakwestionowane. Ze znajdujących się w aktach administracyjnych wypisów i rysunków tego planu potwierdzonych przez Burmistrza B. inż. L. J. (na których to rysunkach działka skarżącego nr [...] tj. przed pierwszym podziałem została zaznaczona kolorem zielonym, a działka nr [...] kolorem pomarańczowym) wynika, że objęta niniejszym postępowaniem działka nr [...] była położona w strefie tego planu oznaczonej symbolem Sue – strefa uciążliwości linii energetycznych oraz gazociągów wysokoprężnych, zakaz lokalizacji obiektów kubaturowych, możliwość użytkowania rolniczego lub zagospodarowania zielenią niską. Nie ulega zatem wątpliwości, iż zgodnie z tym planem nie mogła być ona przeznaczona pod inwestycje związane z usługami m.in. związane z handlem. Jedynie część pierwotnej działki nr [...] od strony północnej, zainwestowana budynkami (nie obejmująca obecnej działki nr [...] a wydzielona w czasie podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza B. z dnia [...] r. jako działka nr [...]), znajdowała się w strefie planu oznaczonej symbolem Suk/M. Takie ówczesne przeznaczenie obecnej działki nr [...] wynika też z pisma wyjaśniającego Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. jak i z operatów szacunkowych sporządzonych w niniejszej sprawie, w tym przez rzeczoznawców działających na zlecenie skarżącego. W tym kontekście nie mogła mieć w sprawie znaczenia okoliczność czy i kiedy doszło do stwierdzenia wydania z naruszeniem prawa decyzji podziałowej z dnia [...] r. Znaczenie faktu stwierdzenia wydania tej decyzji z naruszeniem prawa dla niniejszego postępowania skarżący zresztą bliżej nie sprecyzował. Decyzja ta nie mogła bowiem przesądzać na użytek niniejszego postępowania o treści planu zagospodarowania z [...] r. Nie wynikało z niej także, że właśnie ta część ulegającej wówczas podziałowi działki nr [...], z której w wyniku kolejnego podziału wydzielono działkę nr [...], znajduje się w powołanej w tej decyzji strefie planu oznaczonej symbolem MU2. Z tego też powodu nie zasługiwało na akceptację stwierdzenie zawarte w skardze, iż skarżący sprzedając działkę nr [...] w dniu [...] r. działał w przekonaniu, że nie doszło odnośnie niej do zmiany planu wpływającej na jej wartość. Nawet przyjmując poprawność decyzji z dnia [...] r. powinien się bowiem skarżący wcześniej upewnić, że sprzedaje działkę, która w planie z [...] r. położona była w strefie oznaczonej symbolem "MU2" powołanym w tej decyzji, skoro decyzja ta obejmowała większą działkę niż działka nr [...]. Nadto skarżący powinien skorzystać w takiej sytuacji co najmniej z unormowania z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie można podzielić również stanowiska skarżącego o ile kwestionuje on ustalenie, że działka nr [...] miała w chwili sprzedaży dostęp do drogi publicznej. Ustalenie to znajduje bowiem, również zdaniem Sądu, potwierdzenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym. W szczególności należy zważyć, że przylega ona bezpośrednio do drogi na działce wyodrębnionej na ten cel w/w decyzją podziałową z dnia [...] r., wybudowanej w oparciu o zalegające w aktach administracyjnych pozwolenie na budowę Starosty T. z dnia [...] r., której odbioru dokonano protokołem z dnia [...] r. Droga ta stanowiąca łącznik od ul. [...] do ul. [...] faktycznie w terenie istnieje i jest ogólne dostępna, o czym świadczy jednoznacznie zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w tym materiał fotograficzny oraz treść protokołu z rozprawy administracyjnej z dnia [...] r. i stanowiącej jego uzupełnienie notatki służbowej z tej samej daty. Pośrednio o takim dostępie świadczy również fakt zatwierdzenia podziału działki skarżącego nr [...] decyzją Burmistrza B. z dnia [...] r. nr [...], której legalności skarżący nie kwestionował, a której wydanie nie byłoby możliwe przy braku takiego dostępu. Ustalenia tego nie może niweczyć akcentowana przez skarżącego okoliczność, że przedmiotowy łącznik stanowi drogę wewnętrzną. Również bowiem taka droga (a tym bardziej droga, z której może każdy korzystać, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie) przesądza zdaniem Sądu o dostępie do drogi publicznej w rozumieniu powoływanego przez skarżącego art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym jest wyraźnie mowa również o drodze wewnętrznej. Nawet gdyby teoretycznie przyjąć, że przedmiotowa działka nie miała dostępu do drogi publicznej to przesłanką uwzględnienia skargi musiałoby być jednoczesne wykazanie, czego strona skarżąca zdaniem Sądu w żaden sposób nie uczyniła, że takie ustalenie mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c ustawy p.p.s.a.. W kontekście niniejszej sprawy należałoby zatem wykazać, że wówczas wartość działki stanowiącej podstawę naliczenia renty planistycznej byłaby niższa niż przyjęta przez organy orzekające. Warunek dostępu do drogi publicznej nie został bowiem sformułowany w hipotezie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, że na skutek zmiany planu może dość do wzrostu wartości również działki nie mającej w ogóle dostępu do drogi publicznej i taka właśnie sytuacja miałaby wówczas miejsce w niniejszej sprawie. Należy bowiem zważyć, że objęta postępowaniem działka została zagospodarowana jako jedna całość z terenem przyległym pod wielkopowierzchniowy obiekt handlowy i w tym też celu najprawdopodobniej została od skarżącego nabyta. W zależności zatem od usytuowania i zagospodarowania tego sąsiedniego terenu, w tym także jego dostępu do drogi publicznej, mogłaby nie mieć dla kupującego znaczenia dostępność działki skarżącego do drogi publicznej, jeżeli nabywca mógł uzyskać (i jak faktycznie się stało uzyskał) ten dostęp (w niniejszej sprawie dodatkowy dostęp) z innej jego działki, którą łącznie chciał i przeznaczył dla prowadzonej działalności gospodarczej. Wbrew zarzutowi skargi w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie stwierdził, że istniejące na działce skarżącego zainwestowanie w postaci linii wysokiego napięcia (wraz ze słupem) i gazociągu średnioprężnego nie miało wpływu na wartość nieruchomości. Stwierdził jedynie, że infrastruktura ta nie ograniczała wykorzystania tej części działki (zagospodarowania terenu) dla przewidzianej dla niej i faktycznie zrealizowanej w procesie inwestycyjnym funkcji. Stanowisko to zostało w sposób logiczny i jednoznaczny uzasadnione. Podobne stanowisko wyraził też rzeczoznawca majątkowy B. G. w operacie stanowiącym podstawę wyliczenia "renty planistycznej". Wynika zatem z tego, że ustalona przez tego rzeczoznawcę wartość nieruchomości uwzględniała niewątpliwie to nietypowe zainwestowanie działki skarżącego, która pomimo tego zainwestowania nadawała się na realizację celu zgodnie z aktualnym planem zagospodarowania, o czym świadczy chociażby okoliczność takiego faktycznego jej późniejszego wykorzystania. W żaden sposób nie został też wykazany zarzut, że wartość nieruchomości została ustalona według jej stanu na dzień wyceny a nie na dzień sprzedaży. Bez znaczenia jest też zdaniem Sądu okoliczność, że skarżący przy sprzedaży mógł nie wiedzieć, że zbywa działkę pod konkretny pawilon handlowy. Cenę mógł bowiem ustalić stosownie do przeznaczenia tego terenu wynikającego z planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto przy ustalaniu wzrostu wartości objętej postępowaniem działki rzeczoznawca nie kierował się jej aktualnym zagospodarowaniem a możliwością jej wykorzystania według planu zagospodarowania. Kwestionowana przez skarżącego wartość wbrew jego stanowisku nie została bowiem wyliczona jak dla działek pod obiekty handlowe wielkopowierzchniowe. Została wyliczona korzystniej dla skarżącego. Z tych wszystkich względów brak jest zdaniem Sądu podstaw prawnych do stwierdzenia, że przyjęty do ustalenia renty planistycznej wzrost wartości nieruchomości został ustalony z naruszeniem obowiązujących przepisów prawa. Nie może też być zdaniem Sądu mowy o przeszacowaniu działki skarżącego skoro rzeczoznawca ustalił jej wartość w dacie sprzedaży na kwotę [...] zł gdy tymczasem skarżący sprzedał ją za kwotę [...] zł. Tego oczywistego faktu skarżący zdaje się nie chce zauważyć, zwłaszcza w sytuacji gdy jak wynika z oświadczenia jego pełnomocnika na rozprawie sądowej w dniu 5 czerwca 2008 r. skarżący nie pozostawał z nabywcą w żadnych związkach osobistych lub gospodarczych uzasadniających "zawyżenie" przyjętej ceny sprzedaży. Również z urzędu (zgodnie z art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.) Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. Co prawda Sąd dopatrzył się naruszenia treści art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ale uchylenie z tego powodu zaskarżonej decyzji naruszyłoby treść art. 134 § 2 ustawy p.p.s.a. Powszechnie znany jest bowiem fakt wzrostu cen wszystkich nieruchomości. Wobec powyższego skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.