II SA/Gl 968/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. R. i D. R. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 18 ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, ust. 1c, ust. 1d w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 4a, ust. 4c, ust. 4f i ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (obecnie j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm. – dalej "specustawa drogowa"), art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm. – dalej u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm. – dalej k.p.a.) ustalił: 1. Odszkodowanie za nieruchomość, stanowiącą w dniu [...] r. własność D. R. i M. R. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, przejętą z mocy prawa z dniem [...] r. przez Miasto na prawach powiatu B. na własność, w związku z decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie ulicy [...] w B. na odcinku od granicy miasta do ul. [...] w B., zmienionej decyzją nr [...] z dnia [...] r., ozn. jako działka nr 1 o pow. 1021 m2, obręb J., w wysokości 147.228 zł, w tym: - wartość gruntu w części przeznaczonej pod drogę - 136.187 zł, - wartość gruntu w części przeznaczonej pod usługi - 10.487 zł, - wartość składnika roślinnego – 554 zł, 2. Odszkodowanie ustalone w pkt 1 decyzji przyznać na rzecz: - byłych właścicieli nieruchomości D. R. i M. R. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - w wysokości 0,00 zł, - "A" S.A. z siedzibą w W., jako wierzyciela hipotecznego, w wysokości 147.228 zł; 3. Podstawę ustalenia wysokości należnego odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym z dnia [...] r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., wg stanu nieruchomości z dnia [...] r., tj. w dniu wydania decyzji nr [...] Prezydenta Miasta B. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej; 4. Odszkodowanie zostanie wypłacone jednorazowo przez Prezydenta Miasta B. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, na wskazane przez "A" S.A. konto; 5. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu podano m. in., że na podstawie decyzji nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą: "Rozbudowa ulicy [...] na odcinku od granicy miasta do ul. [...] w B.". Z dniem nadania klauzuli ostateczności, tj. z dniem [...] r., nieruchomości położone w pasie planowanej drogi przeszły z mocy prawa na własność Miasta na prawach powiatu B. Ze względu na konieczność uzupełnienia powyższej decyzji o wpis identyfikatora operatu korygującego projekt podziału odrębnej działki nr 2, decyzja nr [...] z dnia [...] r. została zmieniona w powyższym zakresie decyzją nr [...] Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. W pasie ww. inwestycji położona jest m. in. nieruchomość ozn. jako działka nr 1 o pow. 1021m2, powstała w wyniku podziału działki nr 3 o pow. 3750 m2 na 1 o pow. 1021m2 i 4 o pow. 2729m2 (zgodnie z projektem podziału nr ewid. [...] z dnia [...] r.), która przeszła z mocy prawa z dniem [...] r. na własność Miasta na prawach powiatu B. Zgodnie z treścią księgi wieczystej przedmiotowa nieruchomość stanowiła własność D. R. i M. R. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale IV Księgi wieczystej widniały wpisy hipotek: umownej łącznej zwykłej i umownej łącznej kaucyjnej na rzecz "A" S.A. z tytułu kredytu, odsetek, innych opłat i należności ubocznych na podstawie umowy nr [...] z dnia [...] r. Na dzień wydania decyzji nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa nieruchomość położona była w terenie, na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nr [...] pn.: "Mieszkalnictwo i usługi obejmujące tereny położone w obrębie J., w rejonie ul. [...]" (Uchwała nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r.) i była objęta jednostkami: 113-1KDL - ulica lokalna ([...]) obsługująca przyległe zagospodarowane tereny oraz urządzenia i obiekty infrastruktury technicznej, 113-2U - tereny zabudowy usługowej komercyjnej i publicznej z dopuszczeniem realizacji publicznych placów i skwerów zagospodarowanych małą architekturą. Na wydzielonej pod drogę działce nr 1 zinwentaryzowano składnik roślinny w postaci 3 lip. Nie stwierdzono składnika budowlanego trwale związanego z gruntem. Zgodnie z zapisem inwentaryzacji stan nieruchomości na dzień jej sporządzenia nie uległ zmianie od dnia wydania decyzji nr [...], tj. od [...] r. Rzeczoznawca dokonał wyceny w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Ustalono, że rzeczoznawca przyjął właściwą przewidzianą prawem metodę wyceny i dokonał jej zgodnie z przyjętymi zasadami dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określania wartości nieruchomości. Wyjaśnienia w poruszonych kwestiach rzeczoznawca majątkowy przedstawił w piśmie z dnia [...] r. W związku z faktem, że w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości pierwotnej wpisana była hipoteka, która z dniem przejęcia nieruchomości wygasła w odniesieniu do wydzielonej pod drogę działki nr 1, pismem z dnia [...] r. "A" S.A. poinformował, że saldo zadłużenia na dzień [...] r. wynosiło 962.055,82 zł. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli przez pełnomocnika M. R. i D. R., zaskarżając ją w całości. Zarzucili: 1. naruszenie przepisów postępowania, a to art 7 k.p.a., polegające na braku podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w szczególności poprzez oparcie ustaleń faktycznych wyłącznie na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., w sytuacji, gdy wobec istotnych braków tegoż operatu niezbędnym było dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, czego organ zaniechał; 2. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a., polegające na dokonaniu niepełnej i nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dowodu w postaci operatu rzeczoznawcy majątkowego K. W., który to dowód zawierał istotne braki, albowiem biegły przyjął błędną metodologię i dokonał nieuzasadnionego podziału nieruchomości na części o innym przeznaczeniu, czego konsekwencją było znaczne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, podczas gdy należało dowód ten pominąć i zasięgnąć opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządziłby operat zgodnie z przepisami prawa i przy uwzględnieniu wszystkich niezbędnych uwarunkowań; 3. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 107 k.p.a., polegające na niezawarciu w decyzji spełniającego wymagania ustawowe uzasadnienia faktycznego i prawnego dla przyjętego rozstrzygnięcia, co skutkuje brakiem możliwości prawidłowej kontroli decyzji w toku instancji, w szczególności poprzez brak wskazania dlaczego organ uznał operat rzeczoznawcy majątkowego K. W. za prawidłowy, nie uwzględnił zarzutów podnoszonych przez odwołujących się w toku postępowania oraz nie dopuścił dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego. Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] r. W uzasadnieniu podano m. in., że operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Autor operatu zamieścił w nim uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia i metody wyceny, zestawienie stosownych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie biegły był uprawniony do przyjęcia transakcji z obszaru rynku lokalnego dotyczącego miasta B., natomiast już sam wybór konkretnych nieruchomości z badanego rynku znajdował się w gestii rzeczoznawcy. Skarżący w toku postępowania nie złożyli przeciwdowodu świadczącego o wadliwości wyceny sporządzonej na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Zawarte przez biegłego w operacie szacunkowym założenie, że skoro wyceniana działka, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, położona była w dwóch obszarach przeznaczenia (komunikacji i usług), to wyceny należy dokonać w ten sposób, iż pewną jej część wyceni się osobno z uwzględnieniem przeznaczenia usługowego, a pozostałą z uwzględnieniem przeznaczenia drogowego, jest w ocenie organu logiczne i przekonujące i nie stoi w opozycji do obowiązujących przepisów. Żaden z obowiązujących przepisów prawa nie rozstrzyga o tym, aby przy wycenie nieruchomości różnych przeznaczeń, organ zobowiązany był do przeprowadzenia geodezyjnego rozgraniczenia dla poszczególnych jej przeznaczeń. Skargę na powyższą decyzję przez pełnomocnika złożyli M. R. i D. R., zaskarżając ją w całości. Zarzucili: 1. naruszenie przepisów postępowania, a to art 7 k.p.a., polegające na braku podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, w szczególności poprzez oparcie ustaleń faktycznych na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. W., w sytuacji, gdy wobec istotnych braków tegoż operatu niezbędnym było dopuszczenie dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, a zatem organ II Instancji winien zaskarżoną decyzję uchylić i sprawę przekazać do ponownego rozpatrzenia organowi I Instancji, tak aby nieprawidłowości te wyeliminować, czego nie uczynił podzielając w pełni błędne stanowisko organu I Instancji; 2. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a., polegające na dokonaniu niepełnej i nieprawidłowej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności dowodu w postaci operatu rzeczoznawcy majątkowego K. W., który to dowód zawierał istotne braki, albowiem biegły przyjął błędną metodologię i dokonał nieuzasadnionego podziału nieruchomości na części o innym przeznaczeniu, czego konsekwencją było znaczne zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości, a który zarówno organ I Instancji, jak i organ II Instancji uznał za zgodny z przepisami prawa i miarodajny dla ustalenia przedmiotowego odszkodowania, podczas gdy należało dowód ten pominąć i zasięgnąć opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządziłby operat zgodnie z przepisami prawa i przy uwzględnieniu wszystkich niezbędnych uwarunkowań; 3. naruszenie przepisów postępowania, a to art. 107 k.p.a., polegające na niezawarciu w decyzji spełniającego wymagania ustawowe uzasadnienia faktycznego i prawnego dla przyjętego rozstrzygnięcia, co skutkuje brakiem możliwości prawidłowej kontroli decyzji, w szczególności poprzez brak wskazania dlaczego organ uznał operat rzeczoznawcy majątkowego K. W. za prawidłowy, w sytuacji gdy skarżący w toku postępowania podnosili szereg zarzutów merytorycznych co do treści operatu, a co do których nie wypowiedział się zarówno organ I Instancji jak i organ II Instancji; 4. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a to art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy w wyniku podniesionych w odwołaniu od tej decyzji zarzutów organ II instancji winien zaskarżoną decyzję uchylić, a sprawę przekazać do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., względnie orzec w zaskarżonym zakresie co do istoty sprawy. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie ww. decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej w całości. W uzasadnieniu podano m. in., że organ II instancji powielił szereg błędów popełnionych przez organ I instancji, wskutek czego decyzja jest nadal wadliwa. Rzeczoznawca winien zatem wycenić przedmiotową nieruchomość przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych (w tym przypadku będzie to przeznaczenie pod "usługi"), chyba, że "określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych." Według posiadanych przez skarżących informacji na temat cen transakcyjnych nieruchomości w okresie od [...] r. do [...] r. odnotowano z terenu Gminy B. 18 transakcji sprzedaży prawa własności niezabudowanych działek oznaczonych "komunikacja", przeznaczonych lub wykupowanych pod drogi o cenach jednostkowych od 3,31 do 270 zł/m2 i średniej cenie około 76 zł/m2. Z Powiatu [...] odnotowano w tym okresie ponad 50 transakcji sprzedaży takich działek o cenach od 0,63 do 132,08 zł/m2 i średniej cenie około 45 zł/m2. Analiza transakcji gruntów zajętych pod drogi prowadzi do wniosku, iż tego typu grunty uzyskują bardzo mocno zróżnicowane ceny i nie wykazują korelacji z cechami fizycznymi, czy lokalizacją. Dlatego też nie jest możliwe określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tymczasem biegły przyjął do porównania jedynie 4 transakcje w przedziale cen od 80,90 zł/m2 do 204,09 zł/m2. Co więcej, żadna z transakcji nie dotyczy nieruchomości położonej w pobliżu nieruchomości wywłaszczonej - są to transakcje z A., L. czy K., zaś nieruchomość z obrębu A., położona przy dużo wcześniejszym fragmencie ul. [...] w B., osiągnęła najwyższa cenę. Wskazuje to, iż zgodnie z twierdzeniami skarżących brak jest reprezentatywnych transakcji do porównania, a zatem należy dokonać wyceny zgodnie z § 36 ust. 4 Rozporządzenia, tj. przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Żaden przepis prawa nie obliguje organu do wyboru "miejscowego" biegłego, jednakże znajomość miejscowych uwarunkowań i specyfiki rynku pozwała na lepszą realizację celów postępowania administracyjnego. Rzeczoznawca z kolei pochodzi z woj. [...]. Nie znajduje żadnego uzasadnienia przyjęty przez rzeczoznawcę, a jak wynika z uzasadnień obu decyzji także przez organ I i II instancji, podział nieruchomości na "część usługową" i "część drogową" i to w takich, a nie innych proporcjach. "Część usługowa" jest wyceniona nieprawidłowo, a przyjęta cena zdecydowanie zbyt niska - zaledwie 190,68 zł/m2. Zakup nieruchomości przez skarżących miał charakter inwestycyjny. Zaniżenie wartości nieruchomości na użytek ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie w zestawieniu z ceną, jaka zmuszeni byli zapłacić za jej nabycie, rażąco narusza przepisy Konstytucji. Niezbędne jest zatem powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny gruntu przy uwzględnieniu wszystkich istotnych właściwości wycenianej nieruchomości, tak aby operat spełniał wymagania ustawowe. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną. W wyniku analizy akt sprawy Sąd stwierdził, że skarga nie jest uzasadniona. Zaskarżone rozstrzygnięcie nie narusza bowiem ani prawa materialnego, ani też organ odwoławczy nie naruszył reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem, zgodnie z art. 145 § 1 p.p.s.a., dopiero stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Przedmiotem kontroli jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną. Wobec faktu, że wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, materialnoprawne kwestie ustalania wysokości odszkodowania są normowane w szczególności przez art. 18 specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z dniem, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W myśl art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm. – dalej u.g.n.), z zastrzeżeniem art. 18. Z ostatniego z powołanych przepisów (art. 18 specustawy drogowej) wynika, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do treści art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, co jest konsekwencją art. 7 u.g.n. wg którego "Jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V." Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje autor operatu, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jak wynika z powyższych regulacji, dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości. Zastosował również przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), co wynika z treści operatu (np. s. 8, 10). NSA w wyroku z 17 lutego 2017 r., sygn. I OSK 917/15, wskazał, że "Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa." Co więcej, merytoryczne zakwestionowanie takiego operatu, jak czynią to skarżący, wymagałoby wiadomości specjalnych, czego nie może uczynić strona, która takich wiadomości nie posiada. Dlatego zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. O taką ocenę należało zatem wystąpić (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14). Nadto, z przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że wycena rozpoczyna się od analizy rynku transakcji nieruchomości drogowych i tylko brak wystarczających danych w tym zakresie umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu cen z transakcji nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Zwrócić jednakże należy uwagę na treść zdania drugiego przepisu § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia, zgodnie z którym "Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". Oznacza to, że odpowiednie zastosowanie znajduje również § 36 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że "W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym". Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. W wyniku procesów wykładni tego przepisu w orzecznictwie ugruntował się pogląd, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa (zob. wyrok NSA z 17 lutego 2017 r., sygn. I OSK 917/15). Rzeczoznawca zatem nieruchomości porównawcze dobrał nie wychodząc poza obszar dozwolony prawnie i kwestie te uzasadnił. Nieruchomość wyceniana w niniejszej sprawie, w różnych częściach miała różne przeznaczenie. Ta okoliczność prawidłowo została ujawniona i oceniona w operacie szacunkowym. Żaden przepis nie wymaga, by przy wycenie nieruchomości o różnych przeznaczeniach organ zobowiązany był do przeprowadzenia geodezyjnego rozgraniczenia dla poszczególnych jej przeznaczeń. Z kolei organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów w wystarczającym stopniu (art. 15 i 107 §3 k.p.a.). Przeprowadził rozważania, które były odpowiedzią na zarzuty, nawet jeśli nie zostały one przytoczone dosłownie. W decyzji wyraźnie zaznaczono, że operat – w zakresie podlegającym ocenie organu – jest prawidłowy. Strona niezadowolona mogła go w innym zakresie (merytorycznie, gdzie wymagana jest wiedza specjalna) kwestionować poprzez zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców o jego weryfikację. To tam strony mogły podnosić zarzuty dotyczące m. in. przyjętych cech nieruchomości, sposobu dokonania wyliczeń, merytorycznych wniosków rzeczoznawcy, itp. Nietrafne są zarzuty naruszenia przepisów postępowania – art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. W postępowaniu organy dopuściły obligatoryjny dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy, uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera niezbędne dla określenia wysokości odszkodowania elementy. Organ dokonał również wnikliwej oceny materiału dowodowego, w tym także oceny operatu szacunkowego w takim zakresie, na jaki zezwala art. 154 ust. 1 u.g.n., odniósł się również do zarzutów odwołania. To, że strony niezadowolone oczekiwałyby innej decyzji i uzasadnienia, dla nich korzystnych, nie może być przesłanką uwzględnienia skargi. Wojewoda rozpoznał sprawę merytorycznie, czego dowodem są szczegółowe własne ustalenia faktyczne i prawne. Wpływ miejsca zamieszkania rzeczoznawcy na treść operatu jest zarzutem stanowiącym całkowite nieporozumienie. Uprawnienia i kwalifikacje danej osoby nie zależą od miejscowości jej zamieszkania. Nie można również podzielić argumentu, że skoro przed zmianą planu miejscowego działka w części przekształconej znajdowała się na terenie usługowym, to obecnie fakt ten powinien być uznany przez organ. Istniała bowiem w tym zakresie możliwość zwrócenia się o odszkodowanie w trybie art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.). Jest to odrębny tryb. Podsumowując, rzeczoznawca zawarł w operacie wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wyczerpująco uzasadniony. Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, 77 §1, 80, 107 §1 i 3, 138 §1 pkt 1 i 2 k.p.a., ww. przepisów materialnoprawnych, ani też innych przepisów uzasadniających uwzględnienie skargi. Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.