I SA/Go 312/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Niedzielski Sędziowie Sędzia WSA Alina Rzepecka Sędzia WSA Damian Bronowicki (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 11 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi I.S. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę w całości. Postanowieniem z [...] czerwca 2025 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...] (dalej jako: DIAS, organ) uchylił postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] (dalej jako: NUS, organ I instancji, organ egzekucyjny) z [...] września 2024 r. w przedmiocie uznania za niezasadne zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w [...],[...], nr działki [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Z akt sprawy wynika następujący stan faktyczny. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] prowadzi postępowanie egzekucyjne z majątku I. S. (dalej jako: skarżąca, strona) na podstawie własnych tytułów wykonawczych oraz tytułów wykonawczych wystawionych przez Burmistrza Miasta [...]. W toku postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny zajął należący do skarżącej udział ½ w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], nr działki [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], pismami: - nr [...] z [...] września 2019 r., na podstawie własnych tytułów wykonawczych o numerach: [...], od [...]do [...], od [...]do [...]; pełnomocnik strony odebrał zawiadomienie 14 października 2019 r., natomiast pismo skierowane do skarżącej zostało doręczone w trybie art. 44 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.; dalej: K.p.a.); - nr [...] z [...] lipca 2020 r., na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Burmistrza Miasta [...]; zawiadomienie zostało doręczone stronie 19 sierpnia 2020 r. w trybie art. 44; - nr [...] z [...] września 2020 r., na podstawie tytułów wykonawczych wystawionych przez Burmistrza Miasta [...]; zawiadomienie zostało doręczone stronie 13 października 2020 r. w trybie art. 44 K.p.a. Organ I instancji w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym wobec I. i M. B. w styczniu 2023 r. dokonał zajęcia pozostałego udziału ½ w prawie użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, należącego do zobowiązanych, a następnie postanowieniem nr [...] z [...] lipca 2023 r. połączył postępowania egzekucyjne prowadzone do udziałów należących do skarżącej oraz I. i M.B.w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], nr działki [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Następnie organ egzekucyjny postanowieniem z [...] grudnia 2023 r. wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego M. Z. oraz zawiadomił uczestników postępowania, że [...] stycznia 2024 r. przystąpi do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości, natomiast zakończenie czynności opisu i oszacowania sporządzeniem protokołu nastąpi [...] kwietnia 2024 r. o godzinie 9:00 w siedzibie Urzędu Skarbowego w [...] w pokoju nr [...]. Zawiadomienie o terminie ww. czynności organ egzekucyjny doręczył pełnomocnikowi strony 22 grudnia 2023 r., a skarżącej 4 stycznia 2024 r. w trybie art. 44 K.p.a. Obwieszczenia publiczne o terminie ww. czynności, w wymaganym terminie były wywieszone w siedzibie Urzędu Skarbowego w [...] oraz w Urzędzie Miejskim w [...]. Rzeczoznawca majątkowy po przeprowadzeniu [...] marca 2024 r. wizji lokalnej, [...] marca 2024 r. sporządził operat szacunkowy nieruchomości. W dniu [...] kwietnia 2024 r. organ egzekucyjny przeprowadził opis i oszacowanie wartości nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół, który następnie doręczył uczestnikom postępowania. Pełnomocnik strony 2 maja 2024 r. odebrał protokół opisu i oszacowania z [...] kwietnia 2024 r. oraz operat szacunkowy, natomiast skarżącej ww. dokumenty zostały doręczone w trybie art. 44 K.p.a. 30 kwietnia 2024 r. W dniu 26 kwietnia 2024 r. wpłynęły zarzuty skarżącej do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z [...] września 2024 r. organ egzekucyjny uznał zarzuty za niezasadne. W uzasadnieniu wskazał, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiedzą specjalną, natomiast operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, treść operatu jest jasna, logiczna i spójna. Ponadto stwierdził, iż badany operat mógł stanowić dowód w sprawie i być podstawą opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a sam protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości zawiera wszystkie przewidziane przepisami prawa elementy. W zażaleniu z [...] października 2024 r. pełnomocnik strony podniósł, że zarówno zaskarżone postanowienie, jak i opis i oszacowanie wartości nieruchomości są wadliwe. Wartość szacowanej nieruchomości jest zaniżona i nie odpowiada rzeczywistemu stanowi faktycznemu oraz wartości rynkowej. Ponadto w piśmie stanowiącym uzupełnienie ww. zażalenia pełnomocnik skarżącej zakwestionował poddanie wycenie przez rzeczoznawcę części tylko jednej kondygnacji, tj. część dwóch pomieszczeń znajdujących się na parterze. Podkreślił, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny to teren państwowy oddany w użytkowanie wieczyste przeznaczony pod budowę budynku na działalność usługową, na którym faktycznie znajduje się budynek handlowo-usługowy (Bi - inne tereny zabudowane). W jego ocenie cel i przeznaczenie budynku ma istotne znaczenie z punktu widzenia wyceny nieruchomości, w szczególności z punktu widzenia prawidłowego określenia jej faktycznej powierzchni użytkowej. Podniósł również, że skoro budynek posadowiony w [...] przy ul [...] na terenie o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowym jest budynkiem handlowo-usługowym, to oczywistym jest, że także pomieszczenia znajdujące się w podpiwniczeniu liczą się do powierzchni użytkowej netto. Nie bez znaczenia jest przy tym, iż zgodnie z "ustaleniami" rzeczoznawcy w "w poziome piwnic znajdują się pomieszczenie komunikacyjne, pomieszczenie kotłowni, pomieszczenia magazynowe (także dostępne pochylnią z poziomu gruntu przy północnej ścianie szczytowej na poziom posadzki piwnic) oraz pomieszczenia sanitarne", których wysokość ma ok. 2,5 m. Ocenił, że wszystkie pomieszczenia pełnego podpiwniczenia (w tym znajdujące się tam "powierzchnie magazynowe") budynku handlowo-usługowego posadowionego w [...] przy ul [...] na terenie o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowym podlegają wycenie w 100%, nie zaś tylko część pomieszczeń tego budynku znajdujących się na parterze. Twierdzenie rzeczoznawcy jakoby "powierzchnia nie obejmuje powierzchni dodatkowych za jaka uznaje się powierzchnię piwnic" jest twierdzeniem nieprawdziwym i niezgodnym z przepisami prawa. Pełnomocnik argumentował, że obecnie nawet w nieruchomościach przeznaczonych dla celów mieszkalnych powierzchnia piwnic (tzw. komórek lokatorskich, czy miejsc postojowych) ma istotne znaczenie z punktu widzenia wyceny danego mieszkania. Nabywca mieszkania płaci dodatkowo za przynależności do danego mieszkania. Pełnomocnik podniósł też, że rzeczoznawcy zdaje się umykać niewątpliwy fakt, że wybudowanie piwnicy każdorazowo wiąże się z oczywistymi kosztami, które nie pozostają bez wpływu na wycenę nieruchomości. Pod parterem znajduje się normalne piętro z pomieszczeniami magazynowymi o normalnej wysokości (tak jak na parterze). Z "ustaleń" rzeczoznawcy wynika, że powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości na parterze wynosić ma rzekomo 166,2 m2. Operat nie daje podstawy do weryfikacji tego ustalenia. Z operatu nie wynika, iżby rzeczoznawca w dniach [...].02.2024 r. i [...].03.2024 r. dokonywać miał jakichkolwiek pomiarów, choć podaje wprost, że "dane o powierzchni użytkowej podaje się na podstawie własnych pomiarów". Nie wiadomo jak rzeczoznawca faktycznie ustalił wielkość dwóch pomieszczeń usługowych znajdujących się na parterze. Mając na uwadze zarzuty zgłoszone w postępowaniu zażaleniowym, pismem z [...] grudnia 2024 r. DIAS zlecił organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, na podstawie art. 136 § 1 K.p.a.. W piśmie wskazał, że ze znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości wynika, że w trakcie oględzin szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy nie uzyskał dostępu do piwnic budynku znajdujących się na terenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał zatem wyceny nieruchomości nie przeprowadzając pełnych jej oględzin. DIAS uznał za konieczne uzupełnienie materiału dowodowego poprzez zlecenie przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego przez organ I instancji, w celu uzyskania dowodu z oględzin piwnic oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego w zakresie: -/ stanu piwnic budynku (w tym potwierdzenia czy stan ten jest zgodny z opisem zawartym na stronie 8 operatu szacunkowego w punkcie 4.3), -/ stanowiska rzeczoznawcy w odniesieniu do ustalenia powierzchni użytkowej budynku bez uwzględnienia powierzchni piwnic. Pismem z [...] lutego 2025 r. organ I instancji poinformował, że zaplanowane na [...] lutego 2025 r. oględziny nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], nie doszły do skutku. ponieważ żaden z właścicieli nieruchomości - pomimo przesłanych wezwań - nie pojawił się w celu udostępnienia nieruchomości. W związku z tym poinformował, że zarządzi przymusowe otwarcie pomieszczeń. W piśmie przesłanym 1 kwietnia 2025 r. do Izby Administracji Skarbowej w [...] pełnomocnik skarżącej podniósł, że przed organem egzekucyjnym nie było prowadzone jak dotąd żadne postępowanie dowodowe, a zgromadzony materiał sprawy nie budzi w tym zakresie żadnych wątpliwości - akta sprawy nie stwierdzają żadnego postanowienia w zakresie dopuszczenia i przeprowadzenia jakiegokolwiek dowodu. W jego ocenie postępowanie egzekucyjne odbyło się bez jakiegokolwiek udziału skarżącej, co samo w sobie stanowi o wadliwości dotychczasowego postępowania. Co przy tym istotne, organ egzekucyjny nie wydal jak dotąd żadnego postanowienia dowodowego dopuszczającego przeprowadzenie jakiegokolwiek dowodu, co w rezultacie doprowadziło do sytuacji, w której skarżąca wbrew przepisom prawa pozbawiona została możliwości czynnego udziału w czynnościach, o których winna była być zwyczajnie zawiadomiona, jak chociażby o przeprowadzeniu dowodu z oględzin jej nieruchomości. Akta sprawy nie stwierdzają takiego postanowienia, oględziny się odbyły, a zobowiązana nie była o przeprowadzaniu tego dowodu zawiadomiona. Pełnomocnik zarzucił również, że ani on, ani skarżąca nie zostali poinformowani o zamiarze prowadzenia oględzin nieruchomości. Z operatu z [...] marca 2024 r., jak i z protokołu z [...] kwietnia 2024 r. nie wynika kto uczestniczyć miał w tych oględzinach. Nie wiadomo czy, zdjęcia zamieszczone w tym operacie rzeczywiście pochodzą z wnętrza nieruchomości mającej być jego przedmiotem. Pełnomocnik skarżącej podkreślił, że ta nie mogła udostępnić rzeczoznawcy przedmiotowej nieruchomości, bo nie miała wiedzy o tym, że do rzekomych "oględzin" w ogóle ma dojść, w tym w dniu [...] marca 2024 r., kiedy rzekomo rzeczoznawcy ktoś udostępniał dokonanie oględzin jedynie części nieruchomości znajdującej się na parterze. Skarżąca podaje, że tylko ona posiadała klucze do przedmiotowej nieruchomości, do wszystkich jej pomieszczeń, do całej nieruchomości. Nikt poza nią nie mógł umożliwić rzeczoznawcy opiniowanej nieruchomości. Rzeczoznawca nie ujawnia kto rzekomo udostępnił mu dostęp do nieruchomości skarżącej. B. nigdy nie mieli dostępu do przedmiotowej nieruchomości, tym bardziej że od lat przebywają poza granicami kraju. Nie sposób tej informacji poszukiwać zarówno w operacie, jak i w protokole opisu i oszacowania, nie wzmiankuje o tym także treść skarżonego obecnie postanowienia. Skarżąca nie udzielała rzeczoznawcy żadnych informacji na temat podpiwniczenia. Wątpliwości pełnomocnika strony budzi sporządzenie rzetelnej i profesjonalnej wyceny nieruchomości przy braku dostępu do wszystkich jej pomieszczeń, a w zakresie pomieszczeń do których rzeczoznawca nie miał dostępu, oparcie wyceny na informacjach udzielonych przez kogoś, kto również nie ma dostępu do tych pomieszczeń. Skąd ktoś, kto nie ma dostępu do jednej z kondygnacji szacowanej nieruchomości, ma informacje, że "w poziome piwnic znajdują się pomieszczenie komunikacyjne, pomieszczenie kotłowni, pomieszczenia magazynowe (także dostępne pochylnią z poziomu gruntu przy północnej ścianie szczytowej na poziom posadzki piwnic) oraz pomieszczenia sanitarne", skąd ten ktoś miał wiedzieć, że "wysokość pomieszczeń piwnic ok 2,5 m"? Pełnomocnik strony stwierdził, że nie ma podstaw do uzupełnienia postępowania w trybie art. 136 § 1 K.p.a., bo organ egzekucyjny naruszył i to w sposób rażący przepisy obowiązującego prawa. Dotychczas przeprowadzone postępowanie obarczone jest kwalifikowaną sankcją nieważności postępowania. Pismem z [...] maja 2025 r. NUS poinformował, że w celu przeprowadzenia pełnych oględzin nieruchomości, zarządził przymusowe otwarcie lokalu na dzień [...] maja 2025 r., na godzinę 8:30. Wskazał, że zarządzenia zostały przesłane do zobowiązanych, o terminie poinformowany został również rzeczoznawca, a usługuję otwarcia i zabezpieczenia lokalu zlecono ślusarzowi. Dodał też, że powoła komisję, która sporządzi protokół z czynności otwarcia i zabezpieczenia lokalu. Po rozpatrzeniu przedmiotowych zarzutów, DIAS postanowieniem z [...] czerwca 2025 r. uchylił zaskarżone postanowienie organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Na wstępie przytoczył treść przepisów mających zastosowanie w sprawie, tj. 110u § 1, art. 110s § 1, art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2025 r., poz. 132; dalej: u.p.e.a.), art. 153 § 1, art. 154, art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U . z 2024 r. poz. 1145; dalej: u.g.n.) oraz treść § 3 pkt 2, § 4, § 7 i § 8 ust. 2 rozporządzenia z 5 września 2023 r. Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832; dalej: rozporządzenie ws. wyceny nieruchomości). Powołując się na akta sprawy organ podał, że w operacie szacunkowym z [...] marca 2024 r. na s. 5 rzeczoznawca majątkowy podał, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, wolnostojący, o jednej kondygnacji naziemnej i jednej kondygnacji podziemnej. Natomiast na s. 4 operatu wskazał, że [...] marca 2024 r. umożliwiono rzeczoznawcy dokonanie oględzin jedynie dwóch pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku, natomiast wejście do piwnicy ograniczały zamknięte drzwi zewnętrzne w ścianie frontowej budynku oraz zabezpieczony od środka budynku płytami OSB otwór drzwiowy w ścianie szczytowej. Rzeczoznawca wyjaśnił, że osoba okazująca nieruchomość nie dysponowała kluczem do zamkniętych drzwi zewnętrznych, a udzielone rzeczoznawcy w trakcie wizji lokalnej informacje ostanie piwnic przyjął w dobrej wierze i w operacie szacunkowym zawarł opis piwnic zgodnie z przekazanymi mu informacjami. DIAS podkreślił, że w związku z wątpliwościami dotyczącymi znaczenia stanu i powierzchni piwnic dla wartości nieruchomości, uznał za konieczne zlecenie organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, na podstawie art. 136 § 1 K.p.a. Jak wynika z akt sprawy, w dniu [...] maja 2025 r., na zarządzenie NUS wydane w oparciu o art. 47 § 1 u.p.e.a., nastąpiło przymusowe otwarcie pomieszczeń znajdujących się na poziomie piwnic budynku, na nieruchomości położonej w [...], przy ul. [...], nr działki [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. O zarządzeniu poinformowano właścicieli budynku - pełnomocnikowi skarżącej zarządzenie doręczono 9 maja 2025 r. Organ zauważył, że zgodnie z protokołem z otwarcia lokalu i oględzin nieruchomości, w czynnościach brali udział pracownicy organu egzekucyjnego, rzeczoznawca majątkowy M. Z., ślusarz W. W., któremu zlecono otwarcie i zabezpieczenie lokalu oraz J. .. W protokole zamieszczono opis pomieszczeń znajdujących się w piwnicy budynku - kotłownia z piecem CO na paliwa stałe, pomieszczenie z węzłem sanitarnym z trzema toaletami, pomieszczenie z rampą i otworem do rozładunku, a także pomieszczenie, w którym znajdowało się 15 sztuk nowych okien. Na ścianach pomieszczeń znajdowały się grzejniki, instalacja grzewcza oraz instalacja elektryczna (brak prądu). W protokole odnotowano także, że drzwi do piwnicy nie zostały uszkodzone podczas demontażu, ślusarz wymienił w nich zamek, a klucze do nowego zamka zostały zdeponowane w Urzędzie Skarbowym w [...]. Podczas oględzin wykonano dokumentację zdjęciową. W piśmie zatytułowanym "Uzupełnienie operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2024 roku", przekazanym do organu 20 maja 2025 r., rzeczoznawca majątkowy podał ustalenia poczynione w trakcie dokonanych [...] maja 2025 r. oględzin poziomu piwnic budynku przy ulicy [...]. I tak wskazał, że w poziomie piwnic znajduje się 9 pomieszczeń: -/ pomieszczenie komunikacyjne ze schodami (2,18 m2 - tu przy określeniu powierzchni pomija się bieg schodów wewnętrznych), -/ pomieszczenie z kotłem centralnego ogrzewania (28,55 m2), -/ pomieszczenie z podestem-pochylnią stalową i otworem w ścianie zewnętrznej, z którego dostępna jest pochylnia (31,29 m2), -/ pomieszczenie, w którym znajduje się studzienka kanalizacyjna przepływowa nakryta blachą, posadzka w tym pomieszczeniu jest w dwóch poziomach - tu wykonany podjazd - celem umożliwienia dostępu do kolejnego pomieszczenia w tym poziomie budynku (44,00 m2), -/ pomieszczenie o wysokości ok. 2,25 m (18,78 m2); -/ pomieszczenie z umywalką (19,62 m2), -/ pomieszczenie z pisuarem (1,19 m2), -/ dwa pomieszczenia z muszlami ustępowymi (1,21; 1,25 m2). Wysokość pomieszczeń wynosi 2,6-2,7 m (poza wymieniony powyżej o wysokości ok. 2,25 m). Rzeczoznawca majątkowy przedstawił także opis elementów wykończeniowych i swoją ocenę stanu technicznego poziomu piwnic: "Posadzki z płyt lastrykowych, w zasadniczej części tynki ścian i sufitów zwykle malowane, w pomieszczeniach sanitarnych okładziny ścian z płytek ceramicznych glazurowanych, drzwi wewnętrzne płytowe z materiałów drewnopochodnych w części szklone w ościeżnicach stalowych oraz z profili aluminiowych, drzwi zewnętrzne stalowe pełne. Instalacja elektryczna oświetleniowa i gniazd (w tym sita). Instalacja wodna z rur stalowych (w tym w pomieszczeniu z kotłem centralnego ogrzewania wodomierz); Instalacja kanalizacyjna z rur PCV. Instalacja centralnego ogrzewania z rur stalowych z piecem opalanym paliwem stałym, grzejniki żeberkowe stalowe. Poziom piwnic - podobnie jako poziom parteru -od wielu lat nie jest użytkowany. W dobrym stanie zostały zachowane posadzki oraz ściany (w tym okładziny z płyt ceramicznych). W dostatecznym stanie zachowane zostały tynki zwykłe (tu ślady zawilgoceń) i stolarka drzwiowa. Instalacje centralnego ogrzewania i wodna są obarczone dużym ryzykiem braku sprawności (ze względu na możliwe nieszczelności w tym w wyniku prawdopodobnego zamarznięcia przy braku ogrzewania w okresach zimowych). Obarczona dużym ryzykiem braku sprawności (i spełnienia współczesnych wymogów) jest instalacja elektryczna. Stan techniczny poziomu piwnic jest gorszy od stanu technicznego poziomu parteru - stan piwnic odpowiada przeciętnym stanom wymaganym od powierzchni magazynowych". Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy wskazał, że określając wartości nieruchomości w dniu [...] marca 2024 r. przyjęto, że stan piwnic jest zdecydowanie gorszy od stanu zastanego w dacie przymusowego otwarcia w dniu [...] maja 2025 r. Stwierdził więc, że wpływ powierzchni piwnic na wartość nieruchomości jest większy niż uwzględniony z tego tytułu operacie z [...] marca 2024 r. DIAS zauważył, że na etapie rozpatrywania zarzutów strony z [...] kwietnia 2024 r. do opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. [...] września 2024 r., organ egzekucyjny opierał się na opisie i oszacowaniu zakończonym protokołem z [...] kwietnia 2024 r., którego podstawą był m. in. operat szacunkowy z [...] marca 2024 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. Z.. Jego zdaniem organ egzekucyjny prawidłowo w zaskarżonym postanowieniu dokonał oceny operatu szacunkowego w świetle przepisów obowiązującego prawa, jako dokumentu, który może stanowić dowód w sprawie, bowiem zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości, w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszczalne jest odstąpienie od oględzin nieruchomości chociażby w części. DIAS podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z [...] marca 2024 r. przedstawił powody, dla których oględziny piwnic nie były możliwe, a okoliczności te były zgodne ze stanem faktycznym, co potwierdziło dodatkowe postępowanie wyjaśniające. Niemniej podstawę uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy organowi I instancji stanowiło stwierdzenie, że NUS zobligowany jest dokonać ponownej oceny zarzutów strony do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W tym celu organ egzekucyjny powinien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu szacunkowego z [...] marca 2024 r. i zaktualizowanie wartości nieruchomości z uwzględnieniem ustaleń dotyczących poziomu piwnic, dokonanych w trakcie oględzin przeprowadzonych [...] maja 2025 r. W ocenie DIAS, dopiero precyzyjne ustalenia co do wartości szacowanej nieruchomości pozwolą rozstrzygnąć zgłoszone zarzuty. Organ zwrócił również uwagę na wniosek zawarty w piśmie rzeczoznawcy majątkowego z [...] maja 2025 r., zgodnie z którym "wpływ powierzchni piwnic na wartość nieruchomości jest większy niż uwzględniony z tego tytułu w operacie z dnia [...] marca 2024 roku". Uzasadnia on konieczność uzupełnienia dowodu o decydującym znaczeniu dla czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jakim jest operat szacunkowy. DIAS uznał więc, że podejmowanie przez niego ustaleń w ww. zakresie stanowiłoby naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania, która sprowadza się do dwukrotnego rozpoznania i rozstrzygnięcia tożsamej pod względem przedmiotowym i podmiotowym sprawy administracyjnej. Granice rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w drugiej instancji wyznacza bowiem rozstrzygnięcie organu I instancji. DIAS podkreślił też, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odnosząc się do zarzutów dotyczących prowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego przez organ egzekucyjny po zleceniu tych czynności w trybie art. 136 § 1 K.p.a., zgłoszonych przez pełnomocnika strony w piśmie z [...] marca 2025 r., DIAS wskazał, że o każdej czynności dokonywanej przez organ egzekucyjny skarżąca była zawiadamiana. Ponadto oględziny nieruchomości dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego nie stanowią oględzin w rozumieniu art. 85 § 1 K.p.a. Natomiast w sprawie oględzin dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który na zlecenie organu egzekucyjnego dokonuje wyceny nieruchomości. Podstawy prawnej działania rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi ww. przepis art. 85 § 1 K.p.a. Ciążący na rzeczoznawcy obowiązek przeprowadzenia oględzin wynika bowiem z przepisu § 3 pkt 1 rozporządzenia ws. wyceny nieruchomości, wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. Organ podkreślił, że oględziny nieruchomości dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego nie stanowią dowodu w rozumieniu K.p.a. i nie są czynnością, w której bierze udział organ egzekucyjny. Są one natomiast niezbędne do prawidłowego oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę i sporządzenia operatu szacunkowego. Przeprowadzenie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego nie wymaga zatem wydania przez organ egzekucyjny postanowienia o dopuszczeniu dowodu. Z żadnych przepisów u.p.e.a. ani u.g.n. nie wynika obowiązek zawiadomienia właściciela nieruchomości poddawanej opisowi i oszacowaniu o terminie oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Natomiast z akt sprawy wynika, że zarówno do skarżącej, jak i jej pełnomocnika organ egzekucyjny [...] stycznia 2025 r. oraz [...] marca 2025 r. skierował wezwania do udostępnienia nieruchomości - otwarcia pomieszczeń i piwnic lokalu położonego w budynku przy ul. [...] w [...], z pouczeniem, że nieudostępnienie nieruchomości w żądanym terminie będzie skutkowało zarządzeniem przymusowego otwarcia pomieszczeń. Następnie, zgodnie z pouczeniem, zarządzeniem z [...] kwietnia 2025 r. NUS, w oparciu o art. 47 § 1 u.p.e.a., prawidłowo zarządził o przymusowym otwarciu lokalu. Przedmiotowe zarządzenie zostało doręczone pełnomocnikowi strony 9 maja 2025 r. Końcowo DIAS zaznaczył, że nie znalazł żadnych okoliczności, które przemawiałyby za wstrzymaniem czynności egzekucyjnych na obecnym etapie sprawy (na podstawie art. 17 § 2 u.p.e.a.). W skardze pełnomocnik strony zaskarżonemu postanowieniu zarzucił obrazę przepisów postępowania przez błędne uznanie, że: 1. Organ egzekucyjny w ramach zaskarżanego postanowienia, w ramach którego zarzuty na opis i oszacowanie zostały oddalone, rzekomo prawidłowo dokonał oceny operatu szacunkowego w świetle przepisów prawa jako dokumentu, który może stanowić dowód w sprawie, w sytuacji, w której z treści tego operatu wprost wynikało, iż wycena nieruchomości objęta tym operatem jest sporządzona w sposób oczywiście wadliwy, a które to postanowienie ostatecznie zostało uchylone w całości, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia. 2. Zlecenie sporządzenia jedynie aktualizacji operatu nie zaś sporządzenia nowego operatu w sytuacji, w której poprzedni operat stał się podstawą do wydania postanowienia NUS z [...] września 2024 r., które zostało uchylone w całości właśnie z uwagi na wadliwość operatu. 3. Obrazę przepisów o postępowaniu poprzez uznanie, że skarżąca i jej pełnomocnik nie musza być zawiadamiani o przeprowadzanych przez rzeczoznawcę oględzinach (wizjach lokalnych) szacowanej nieruchomości, bo nie jest to rzekomo dowód w sprawie. 4. Obrazę przepisów o postępowaniu poprzez zlecenie przez organ nadzoru egzekucyjnego przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w trybie art. 136 § 1 K.p.a. w sytuacji, w której organ egzekucyjny nie prowadził uprzednio żadnego postępowania dowodowego, w związku z czym nie było czego uzupełniać. 5. Nierozpoznanie wszystkich zarzutów, które strona uważała za istotne z punktu widzenia swoich praw i gwarancji procesowych. Pełnomocnik strony wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Ponadto wskazał, że w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, postanowieniem z [...] sierpnia 2025 r. NUS uwzględnił zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości wniesione przez skarżącą. Operat szacunkowy z [...] marca 2024 r. obecnie nie stanowi już dowodu w sprawie. Ponadto postanowieniem z [...] sierpnia 2025 r. organ egzekucyjny zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie ponownej wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości. W obwieszczeniu z [...] sierpnia 2025 r. wskazał termin i miejsce opisu i oszacowania wartości nieruchomości, które zakończą się [...] października 2025 r. w siedzibie Urzędu Skarbowego w [...]. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także stosują środki określone w ustawie. Sąd administracyjny, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a P.p.s.a. Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia, Sąd stwierdził, że skarga okazała się niezasadna. Zarzuty skargi zmierzają do wykazania nieprawidłowości w sporządzeniu operatu szacunkowego (zarzut 1 i 3) oraz wad rozstrzygnięcia organu drugiej instancji (zarzut 2, 4 i 5). Z uwagi na powyższe należy przypomnieć, że stosownie do art. 110m § 1 u.p.e.a. po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Z kolei zgodnie z art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r., poz. 742). W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.). Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Co istotne w niniejszej sprawie, ze znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego wynika, że w trakcie oględzin szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy nie uzyskał dostępu do piwnic budynku znajdujących się na terenie nieruchomości. W związku z wątpliwościami dotyczącymi znaczenia stanu i powierzchni piwnic dla wartości nieruchomości, organ II instancji zlecił Naczelnikowi Urzędu Skarbowego w [...] przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, na podstawie art. 136 § 1 K.p.a. W jego trakcie dokonano przymusowego otwarcia pomieszczeń znajdujących się na poziomie piwnic budynku. Konsekwencją powyższego było przedłożenie przez rzeczoznawcę pisma, z którego wynikało, że przyjęty w operacie szacunkowym stan piwnic jest zdecydowanie gorszy od stanu zastanego w dacie przymusowego otwarcia. Rzeczoznawca stwierdził, że z tego tytułu wpływ powierzchni piwnic na wartość nieruchomości jest większy niż uwzględniony operacie. Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, zaskarżonym postanowieniem prawidłowo uchylono postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z [...] września 2024 r. Uwzględnienie prawidłowej powierzchni i stanu piwnic ma niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości a co za tym idzie na treść operatu szacunkowego, który jest zasadniczym dowodem w kontrolowanym etapie postępowania egzekucyjnego. Z tego powodu należy również przyznać rację DIAS, że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Ponadto podejmowanie samodzielnych ustaleń w omawianym zakresie przez organ II instancji pozbawiałoby stronę możliwości wniesienia zażalenia na postanowienie organu egzekucyjnego rozpoznającego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości sporządzonego z uwzględnieniem prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, stanowiącego kluczowy dokument w sprawie. Z uwagi na powyższe organ prawidłowo zastosował art. 138 § 2 K.p.a. przepis ten bowiem stanowi, że organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. W tym kontekście za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 136 § 1 K.p.a. ponieważ zastosowanie tego przepisu i zlecenie organowi I instancji uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie, umożliwiło dostrzeżenie wadliwości operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów wskazujących wadliwość tego dokumentu zauważyć należy, że nie stanowi on już dowodu w sprawie. Jak wynika bowiem z treści postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z [...] sierpnia 2025 r. (k. 277-280 akt organu I instancji) organ ten uznał zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości z uwagi na konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego, który będzie określał wartość szacunkową nieruchomości z uwzględnieniem piwnic. Postanowienie to zostało utrzymane w mocy postanowieniem DIAS organu z [...] listopada 2025 r. (k. 55 akt sądowoadministracyjnych). Z uwagi na powyższe, odnoszenie się do zarzutów dotyczących dokumentu nie mającego już znaczenia w sprawie jest bezprzedmiotowe. Ewentualna kontrola sądowoadministracyjna dokonanej przez organ oceny ww. dokumentu nie miałaby bowiem wpływu na ostateczną prawidłowość dokonanej w sprawie czynności wskazanej w art. 110m § 1 u.p.e.a. Z samej przyczyny bezprzedmiotowe stały się zarzuty "zlecenia sporządzenia jedynie aktualizacji operatu nie zaś sporządzenia nowego operatu" oraz nierozpoznania wszystkich zarzutów zażalenia tj. argumentacji wskazującej na brak wyjaśnienia sposobu ustalenia przez rzeczoznawcę wielkości dwóch pomieszczeń usługowych znajdujących się na parterze. Realizacja przez organ I instancji wytycznych wskazanych w zaskarżonym postanowieniu, niezależnie od ich precyzyjności, doprowadziła bowiem do postulowanego przez autora skargi pozbawienia operatu szacunkowego z [...] marca 2025 r. rangi dowodu w sprawie. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.