II SA/Go 209/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Wieczorek po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2014 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi A.S. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie nakazu doprowadzenia pomieszczenia do stanu poprzedniego postanawia: na podstawie art. 124 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) zawiesić postępowanie sądowoadministracyjne. Decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego - po rozpatrzeniu odwołania E.B. – Biuro Zarządzania Nieruchomościami - uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2013 r. nr [...], którą to decyzją organ nie nałożył na A.S. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem instalacyjnych robót budowlanych dotyczących instalacji grzewczej w lokalu mieszkalnym nr 1 w budynku w miejscowości [...] i orzekając, iż wyżej wymienione roboty budowlane zostały doprowadzone o stanu zgodnego z prawem. Jednocześnie WINB, działając na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2014 r. poz. 1409, określanej dalej jako u.p.b.) nakazał A.S. doprowadzenie do stanu poprzedniego pomieszczenie kuchni w lokalu mieszkalnym nr 1 w budynku w miejscowości [...], w którym zamontowano kocioł centralnego ogrzewania na paliwo stałe, poprzez wykonanie następujących robót budowlanych: 1) odłączenie kotła c.o. zainstalowanego w tym pomieszczeniu od przewodu kominowego oraz od instalacji grzewczej, 2) zamurowanie otworu w przewodzie kominowym po odłączonym kotle c.o. , zaznaczając, że roboty budowlane należy wykonać zgodnie ze sztuką budowlaną, pod nadzorem osoby uprawnionej i zgodnie z zasadami bezpieczeństwa i higieny pracy. Skargę na powyższą decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego złożyła A.S. domagając się jej uchylenia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie skarżąca powołując się na przepis art. 61 § 2 pkt 1 oraz art. 61 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. określanej dalej jako p.p.s.a.) wniosła o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia [...] lutego 2014 r., nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wstrzymał wykonanie decyzji z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...]. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sprawa zakończona opisaną na wstępie decyzją została zainicjowana wnioskiem z dnia [...] listopada 2012 r. złożonym przez dr inż. E.B., prowadzącą Biuro Zarządzaniami Nieruchomościami - jako zarządca nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej [...] - w którym poinformowano między innymi, iż A.S. zamontowała w swoim mieszkaniu - bez zgody Wspólnoty - piec na opał stały. W zaskarżonej decyzji zarówno w części wstępnej, jak i w końcowej, wprawdzie wymieniona jest E.B. jako wnosząca odwołanie i której doręcza się decyzję, bez określenia, iż działa ona jako pełnomocnik Wspólnoty, jednakże w uzasadnieniu organ wskazując na jej legitymację do wniesienia odwołania powołuje się nie tylko na umowę o zarządzanie, ale również na udzielone przez Wspólnotę pełnomocnictwo. Stąd też Sąd uznał, iż powyższe Wspólnoty, a nie E.B. jako zarządca, były stroną prowadzonego postępowania. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z art. 185 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2014 r. poz. 518) zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjne. Oznacza to, iż zarządca nie ma własnego interesu prawnego w zakresie nieruchomości, którą zarządza (administruje), lecz właściciel, właściciele albo wspólnota, których zarządca reprezentuje z bezpośrednim skutkiem prawnym dla nich. Wprawdzie art. 52 u.p.b. określa, iż obowiązek dokonania czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 obciąża m.in. zarządcę obiektu budowlanego, jednakże dotyczy to wyjątkowych sytuacji, gdy nie da się ustalić inwestora samowolnie wybudowanego obiektu albo jego właściciela, tym samym samodzielny interes prawny zarządcy może uaktualnić się w wyjątkowych sytuacjach (por. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt II SA/Sz 1084/11, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, www.nsa.gov.pl). W związku z tym Sąd podjął działania mające na celu zapewnienie udziału powyższym Wspólnotom w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Zważyć bowiem należy, iż przedmiot tego postępowania, tj. roboty budowlane wykonane przez skarżącą dotyczą również części wspólnych (przewód kominowy) budynku mieszkalnego przy ulicy [...] i związane są z odcięciem się od wspólnej ze Wspólnotą Mieszkaniową [...] kotłowni. W toku czynności wstępnych Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp., po wielokrotnych wezwaniach, ustalił następujące okoliczności dotyczące organów Wspólnoty Mieszkaniowej – [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej – [...]. Otóż obie Wspólnoty mają podpisane umowy o zarządzanie nieruchomością z E.B. – prowadzącą Biuro Zarządzania Nieruchomościami (zob. odpisy umów z dnia [...] lipca 2012r. – k. 61-67, k. 78-84 akt sprawy oraz odpisy uchwał z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] i nr [...] – k. 56 i k. 73 akt sprawy) oraz podjęły uchwały upoważniające powyższego zarządcę do reprezentowania ich przed organami sądowymi, administracyjnymi i innymi instytucjami w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomościami (zob. odpisy uchwał z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] - k. 75 oraz 58-59 akt sprawy). Z listy głosujących właścicieli wynika, iż liczba wyodrębnionych lokali w powyższych Wspólnotach przekracza siedem. Obie Wspólnoty podjęły w dniu [...] listopada 2011 r. tożsamej treści uchwały nr [...] określające statut tych Wspólnot (k. 50-55 i 68-72), z których m.in. wynika, że kadencja zarządu trwa rok (§ 4 ust. 2 uchwał ). Z nadesłanych odpisów uchwał Wspólnot wynika, iż w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej – [...] ostatnia uchwała o powołaniu zarządu zapadła w dniu [...] sierpnia 2011 r. (zob. odpis uchwały nr [...] - k. 23 akt sprawy), w skład którego weszli: J.C., L.G. i D.N., przy czym L.G. w dniu [...] lutego 2014 r. złożyła oświadczenie o rezygnacji z funkcji członka Zarządu. Identyczna sytuacja jest w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej – [...]. W tej Wspólnocie również ostatnia uchwała w przedmiocie powołania zarządu zapadła w dniu [...] sierpnia 2011 r. (nr [...]), w skład którego weszli D.Z., R.F. i K.S. (w rzeczywistości nosząca pierwsze imię W.). Przy czym R.F. w dniu 20 lutego 2014 r. złożyła oświadczenie o rezygnacji z funkcji członka Zarządu. Wprawdzie członkowie zarządów powyższych Wspólnot, którzy nie zrezygnowali ze swych funkcji oświadczyli, że mimo istnienia zapisu w § 4 ust. 2 powołanych statutów wolą mieszkańców obu Wspólnot było, aby zarządy powołane na podstawie uchwał nr [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. działały nadal, jednakże mimo stosownego wezwania w tym zakresie nie przedłożono uchwał przedłużających kadencję wyżej wymienionych osób na okres bieżący ani też uchwał zmieniających statut w tym zakresie. W toku postępowania Sąd powziął również informację, że Sąd Rejonowy Wydział Cywilny prowadzi obecnie postępowanie pod sygn. akt [...] z wniosku E.D., T.D., A.S., L.G. i K.G. – P. o ustalenie dla nieruchomości położonej w [...] zarządcy przymusowego (data wpływu wniosku do Sądu Rejonowego 2 lipca 2014 r.) oraz postępowanie pod sygn. [...] z wniosku R.F., W.F., H.P., J.P., Z.S., R.P., G.T., R.K. oraz N. i R.S. o ustanowienie dla nieruchomości położonej w miejscowości [...] zarządcy przymusowego (data wpływu wniosku do Sądu Rejonowego 13 czerwca 2014 r.). Sprawy te jeszcze się nie zakończyły (pismo SR z dnia [...] września 2014 r. i [...] października 2014 r. k. 167 ). Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm. określana dalej jako u.w.l.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przy czym właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 u.w.l. określającym zasady zarządu wspólnotą mieszkaniową (art. 27 u.w.l.). W myśl art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Przy czym w sytuacji, gdy lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem (tak jak w przedmiotowych Wspólnotach) właściciele lokali są zobowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Powierzenie zarządu osobie trzeciej albo osobie prawnej (tzw. ustanowienie zarządcy w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l. ( por. postanowienie SN z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, LEX nr 171751). Zarząd wykonuje czynności zwykłego zarządu samodzielnie (art. 22 ust. 1 u.w.l.). Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, której dotyczy art. 18 ust. 1 u.w.l., ani w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, o której mowa w art. 18 ust. 2a u.w.l., to obowiązują zasady określone w przepisach rozdziału 4 u.w.l. Oznacza to, że w tzw. dużych wspólnotach przepis art. 20 ust. 1 u.w.l. staje się normą obowiązującą i właściciele lokali muszą wybrać zarząd składający się z jednej lub kilku osób fizycznych, który - zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. - będzie kierował sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentował ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Będzie też umocowany do samodzielnego podejmowania czynności mieszczących się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 22 ust. 1 u.w.l. W niniejszej sprawie Wspólnoty Mieszkaniowe – [...] w dwóch odrębnych uchwałach, którym nadano analogiczne nr [...], podjętych dnia [...] listopada 2011 r. określono, iż kadencja zarządu trwa rok (§ 4 ust. 1 uchwał). Dotychczasowe postępowanie nie pozwoliło ustalić, iż przedłużono w tym zakresie kadencję członków wybranych uchwałami z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] ani też zmieniono zapisy uchwał nr [...]. Oznacza to, iż brak jest aktualnie organu upoważnionego do działania w imieniu obu Wspólnot. Zaznaczyć należy, iż sam wybór na członka zarządu ani też określenie czasu, na który został on powołany nie wymaga formy aktu notarialnego, czy uchwały zaprotokołowanej przez notariusza (por. wyrok SA w Białymstoku z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I ACa 180/13, LEX nr 1473632). Obie Wspólnoty zawarły wprawdzie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną z dr inż. E.B. prowadzącą Biuro Zarządzania Nieruchomościami, jednakże powierzone temu "zarządcy" czynności i kompetencje w umowie oraz brak formy aktu notarialnego określenia sposobu zarządu, nie pozwalają na uznanie, iż pełni on funkcję zarządu funkcjonalnego w rozumieniu art. 18 ust. 1 u.w.l. Strony łączy jedynie umowa o zarządzenie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową). Praktyka zawierania takich umów z licencjonowanymi zarządcami (przy czym aktualnie brak jest obowiązku posiadania takiej licencji ) wykształciła się od dłuższego czasu. Jest to sytuacja kiedy organ wspólnoty, jakim jest jej zarząd, nie przestaje wówczas sprawować swoich funkcji, a jedynie zleca wykonanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zawodowy zarządca zapewnia fachową obsługę wspólnoty mieszkaniowej, współdziałając w tym zakresie z zarządem. Taka pomoc świadczona przez profesjonalnych zarządców wspólnotom mieszkaniowym nie zmienia ustawowego sposobu sprawowania zarządu, czego skutkiem jest brak obowiązku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Umowa zlecenia administrowania wspólnotą mieszkaniową ma charakter mieszany, do której - w zakresie nieuregulowanym - powinno się stosować przepisy o umowie zlecenia - art. 734 k.c. (por. wyrok SA w Lublinie z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt I Aca 652/13, Lex 1438094). Wobec uznania, iż to Wspólnoty były stroną postępowania administracyjnego, a E.B. działała jako ich pełnomocnik, powoduje, iż nie może ona pełnić funkcji pełnomocnika w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Nie jest bowiem żadnym z podmiotów określonych w art. 35 § 1 – 3 p.p.s.a. Zgodnie z art. 26 § 1 p.p.s.a. zdolność do czynności w postępowaniu w sprawach sądowoadministracyjnych (zdolność procesową) mają osoby fizyczne posiadające pełną zdolność do czynności prawnych, osoby prawne oraz organizacje społeczne i jednostki organizacyjne, o których mowa w art. 25. Natomiast w myśl art. 28 § 1 p.p.s.a. osoby prawne oraz jednostki organizacyjne mające zdolność sądową dokonują czynności w postępowaniu przez organy albo osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Z powyższych przepisów wynika, że wspólnota mieszkaniowa, mająca zdolność sądową (art. 6 u.w.l.) może działać w procesie sądowoadministracyjnym wówczas, gdy jej organy są zdolne do podjęcia czynności procesowych. Brak obsadzenia tych organów (np. sytuacja, kiedy w danej wspólnocie brak jest uchwały określającej skład osobowy zarządu) oznacza, że nie ma ona możliwości działania w postępowaniu sądowym. Jest to zatem brak w składzie organu strony, uniemożliwiający jej działanie. Jednocześnie – jak wskazano powyżej - Sąd ustalił, iż w odniesieniu do obu Wspólnot podjęte zostały czynności prawne zmierzające do ustanowienia zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 u.w.l. W myśl z art. 124 § 1 pkt 2 p.p.s.a. sąd zawiesza postępowanie z urzędu, jeżeli w składzie organów jednostki organizacyjnej będącej stroną zachodzą braki uniemożliwiające jej działanie. Zgodnie natomiast z art. 12 p.p.s.a. ilekroć w ustawie jest mowa o stronie, rozumie się przez to również uczestnika postępowania, którym – stosownie do treści art. 33 § 1 p.p.s.a. może być osoba, która brała udział w postępowaniu administracyjnym, a nie wniosła skargi, jeżeli wynik postępowania sądowego dotyczy jej interesu prawnego. Mając na uwadze powyższe - w ocenie Sądu - zachodzą przesłanki, określone w cytowanym art. 124 § 1 pkt 2 p.p.s.a., który na podstawie art. 12 p.p.s.a. znajduje zastosowanie w odniesieniu do wspomnianych powyżej Wspólnot. Należy przy tym wskazać, że stosownie do art. 128 § 1 p.p.s.a., sąd podejmie postępowanie z urzędu, gdy ustanie przyczyna zawieszenia. W przypadku zawieszenia postępowania z uwagi na brak organów jednostki organizacyjnej, ustaniem przyczyny zawieszenia będzie powołanie tych organów lub ustanowienie przez sąd powszechny zarządców przymusowych w trybie art. 26 ust. 1 u.w.l. W konsekwencji - na podstawie art. 124 § 1 pkt 2 p.p.s.a. - orzeczono jak w sentencji postanowienia.