II SA/Go 281/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędziowie Sędzia WSA Adam Jutrzenka – Trzebiatowski Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Agata Przybyła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2016 r. sprawy ze skargi W.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z [...].10.2015 r. znak: [...] Prezydent Miasta ustalił dla "A" spółka z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. [...] położonych przy ul. [...]. Do decyzji załączono wyniki analizy i kopię mapy zasadniczej, zgodnie z wymogami właściwych przepisów. Organ określił rodzaj inwestycji, warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na podstawie przepisów odrębnych, warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki w zakresie: ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych oraz linie rozgraniczające teren inwestycji. W uzasadnieniu organ podał, że z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji: budowa budynku usługowo-handlowego wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach nr ewid. [...] położonych przy ul. [...] wystąpił M.Ż. działający w imieniu spółki "A" spółka z o.o.. W wyniku wszczęcia postępowania stanowisko w sprawie pismem z dnia [...].08.2015r. zajęła strona postępowania T.D., która wniosła zastrzeżenia do planowanej inwestycji. Zdaniem strony proponowana odległość 5m od tyłu budynku, który stanowi przedmiot inwestycji do garażu nie może być zaakceptowana, z uwagi na bramy garażowe z drzwiami dwuskrzydłowymi oraz samochody z segmentu C o długości przekraczającej 4m. Stanowisko w sprawie pismem z dnia [...].08.2015, oraz w wyniku zawiadomienia o zebranych dokumentach pismem z dnia [...].09.2015 oraz pismem z dnia [...].10.2015 r. zajęły również strony postępowania: A.G., R.W., C.D., J.G., W.B. i Z.K.. Zdaniem stron ustalony w treści umowy pas o szerokości 5m stanowiący jedyny dojazd do garażu - służebność przejazdu dla poszczególnych właścicieli garaży uniemożliwi swobodny wjazd i wyjazd do garażu. Odnosząc się do powyższych uwag organ I instancji poinformował, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (kontynuacja funkcji, parametrów, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznym (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych). Postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i rozstrzygnięcia na tym etapie nie mają i nie mogą mieć wpływu na okoliczności związane z szerokością dojazdu do garażu. Zgodnie z art. 52 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzji o warunkach zabudowy nie można uzależniać wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Ustalenie warunków zabudowy musi być zgodne z przepisami odrębnymi, niemniej jednak ta zgodność dotyczy tylko takich przepisów odrębnych, które mają wpływ na kształtowanie warunków zabudowy. Przytoczone przez skarżących przepisy prawa nie mają wpływu na kształtowanie zabudowy, bowiem odnoszą się one do przepisów prawa budowlanego, które są podstawą prawną na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Organ uwzględnił ochronę interesów osób trzecich w takim zakresie jakim jest to możliwe na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy. W treści decyzji umieszczono zapis dotyczący ochrony interesów osób trzecich, mówiący o zapewnieniu ochrony przed ewentualnymi uciążliwościami planowanego zamierzenia na tereny sąsiednie. Organ nie ma możliwości ograniczenia inwestycji inwestora w zakresie nie mającym oparcia w przepisach prawa. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ bada wpływ inwestycji objętej wnioskiem na działki sąsiednie a nie odwrotnie. Tym samym opisany pas szerokości 5m stanowiący służebność przejazdu dla poszczególnych właścicieli garaży wynika z treści aktu notarialnego. Wszelkie zastrzeżenia lub zmiany dotyczące zapisów akt notarialnego powinny odbywać się na drodze cywilno - prawnej i nie mogą być przedmiotem rozstrzygnięć w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dalej organ podał, że dla wskazanego terenu brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec czego dla realizacji planowanej inwestycji niezbędne jest ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji. Organ wskazał, przytoczył i wyjaśnił przepisy prawa mające zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki zawarte w art. 61 ust.1 ww. ustawy, natomiast wymagania w odniesieniu do cech kształtowania nowej zabudowy określono zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami odrębnymi. Wskazał, że dokonano uzgodnienia w rozumieniu wymogów zawartych w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z art. 53 ust 4 pkt. 9 w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego z Wydziałem Gospodarki Komunalnej i Transportu Publicznego pismo [...] z dnia [...].08.2015 r. Zgodnie z art. 64 ust. 1 w kontekście art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z art. 60 ust. 4 w/w. ustawy powierzono osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów pod nr [...] Okręgowej Izby Architektów posiadającej uprawnienia projektanta w specjalności architektonicznej w zakresie pełnym (bez ograniczeń). Od powyższej decyzji odwołanie złożyli A.G., R.W., C.D., J.G., W.B. i Z.K.. Zaskarżonej decyzji zarzucił: 1) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji tj. art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 86 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony, w konsekwencji czego zaskarżona decyzji nie uwzględnia wpływu inwestycji na możliwość korzystania przez A.G., R.W.. C.D., J.G., W.B. i Z.K. z garaży, w szczególności braku możliwości wjazdu i wyjazdu, przez co kwestie powyższe nie zostały w żaden sposób wyjaśnione, 2) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji tj. art. art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 85 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z wizji lokalnej w konsekwencji czego zaskarżona decyzji nie uwzględnia wpływu inwestycji na możliwość korzystania przez A.G., R.W., C.D., J.G.. W.B. i Z.K. z garaży w szczególności braku możliwości wjazdu i wyjazdu, przez co kwestia powyższa nie została w żaden sposób wyjaśniona, 3) naruszenie prawa materialnego tj. § 116 Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie oraz § 104 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ich niezastosowanie, podczas gdy na podstawie powyższych przepisów stwierdzić należy, iż dojazd o szerokości 5m będzie uciążliwy dla skarżących i musiał zostać uznany za mający negatywny wpływ inwestycji na działki sąsiednie, 4) naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji tj. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w sposób sprzeczny z treścią tego przepisu wobec niewyjaśnienia na jakich dowodach organ opierał się wydając zaskarżoną decyzję i z jakiej przyczyny nie przeprowadził dowodów zawnioskowanych przez stronę, a także nie przedstawił żadnej analizy w tym zakresie, 5) nieuwzględnienie w zaskarżonej decyzji, iż na granicy działek, jak w ich poprzek przebiega m.in. linia ciepłownicza, w konsekwencji czego lokalizacja inwestycji nie może był realizowana w odległości mniejszej niż 1-3 metry w zależności oraz średnicy tej instalacji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] stycznia 2016 r. nr [...] – na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając decyzję SKO wskazało, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm., dalej u.p.z.p) - ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy, tak jak o tym stanowi art. 4 ust. 2 cyt. ustawy. Rozwinięciem powyższej reguły jest przepis art. 59 ust. 1 w/w ustawy, z którego wynika, że ustalenia warunków zabudowy wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych (a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części), jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskowany teren planowanej inwestycji stanowi obecnie uporządkowany teren niezagospodarowany przeznaczony do zainwestowania, W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowane są: zespół budynków garażowych, m.in. na dz. nr [...], budynek mieszkalny wielorodzinny (dz. nr [...]) oraz niewielki pawilon handlowy (dz. nr [...]). Znajduje się on w obrębie dużego osiedla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej - "Osiedle [...]". Zabudowa mieszkalna wielorodzinna ukształtowała się wzdłuż ulic: [...] (dz. nr [...]- budynki o pięciu kondygnacjach nadziemnych z dachem płaskim i podpiwniczeniem. Przy ul. [...] ukształtowała się zabudowa o czterech kondygnacjach nadziemnych z dachem płaskim [...], o trzech kondygnacjach nadziemnych z czwartą w poddaszu dachu stromego na dz. nr [...], o dwóch kondygnacjach nadziemnych z trzecia w poddaszu na dz, nr [...] oraz o pięciu pełnych kondygnacjach na dz. nr [...]. Na dz. nr [...] oraz na dz. nr [...] ukształtowała się zabudowa o pięciu pełnych kondygnacjach. Występuje również zabudowa mieszkalna jednorodzinna, która ukształtowała się głównie wzdłuż ulicy [...] oraz w niewielkim stopniu przy ul. [...] m.in. na dz. nr [...]. Uzupełnienie powyższej zabudowy mieszkalnej w obrębie Osiedla [...] stanowi zabudowa usługowa i usługowa handlowa. Wzdłuż ulicy [...] na dz. nr [...] znajdują się parterowe pawilony handlowe, natomiast na dz. nr [...] znajduje się dwukondygnacyjny budynek użyteczności publicznej - Przedszkole [...]. Budynek użyteczności publicznej znajduje się również na dz. nr [...] przy [...] - Szkoła Podstawowa [...], przy czym jest to budynek o dwóch kondygnacjach nadziemnych z poddaszem użytkowym. Ponadto na dz. nr [...] przy ul. [...] znajduje się budynek biurowy w części o dwóch kondygnacjach z poddaszem użytkowym w pozostałej o jednej kondygnacji z poddaszem, natomiast na dz. nr [...] przy ul. [...] znajduje się obiekt o funkcji magazynowo - biurowej - sklep "I". Funkcja usługowa występuje również w parterach budynków mieszkalnych wielorodzinnych, m.in. na dz. nr [...] oraz dz. nr [...]. Uzupełnienie obszaru tworzą budynki garażowe lub zespoły garażowe. Wobec tego, iż na dz. nr [...], dostępnej z pasa drogowego drogi powiatowej ul. [...], skąd odbywa się główne wejście i wjazd do budynku, znajduje się budynek użyteczności publicznej pozwalający określić wymagania dotyczące kontynuacji funkcji, można było orzec również o gabarytach odpowiadających gabarytom planowanej inwestycji. Stosownie do art. 53 ust. 3. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p, organ prowadzący postępowanie dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych i stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U, Nr 164 poz. 1588), wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, tak jak o tym stanowi § 9 ust. 2 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 cyt. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (czyli kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§3 ust. 2). Stosownie do art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 decyzja o warunkach zabudowy określa: 1) rodzaj inwestycji; 2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie: a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych; 3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1. Szczegółowe rozwiązania w zakresie ustalenia warunków zabudowy i niezbędny zakres rozstrzygnięć decyzji wskazany został w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z § 1 cyt. rozporządzenia określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Należy przy tym pamiętać, że warunki zabudowy wyznaczane w oparciu o sąsiednią zabudowę muszą odpowiadać regułom zawartym w § 4- 8 cyt. rozporządzenia. Oznacza to także, że każde odstępstwo od reguł wyznaczonych przez ustawodawcę w wymienionych przepisach musi być należycie uzasadnione. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust, 2), Nadto jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Należy również wskazać, że ustawodawca dopuszcza inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. W zaskarżonej decyzji ustalono organ ustalił obowiązującą linię zabudowy 1,5 m od granicy działki z działką nr [...] stanowiącą pas drogowy drogi powiatowej ulicy [...] (dz. nr [...]) jako kontynuację linii istniejącej zabudowy budynku (linii obudowanych balkonów) znajdującego się na dz. nr [...]. Linia ta w rzeczywistości stanowi nieprzekraczalną linię zabudowy. Jednocześnie linia ta spełnia warunek odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej - minimum 8 m zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Rozstrzygnięcie w tym zakresie uznać należy za prawidłowe. Stosownie do § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2). Organ I instancji ustalił w decyzji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy planowanym budynkiem usługowo-handlowym w stosunku do powierzchni terenu objętego inwestycją nie może przekroczyć 47 %. Organ odstąpił od wyznaczenia w/w wskaźnika na podstawie średniej w obszarze analizowanym. W związku, z tym na podstawie § 5 ust 2 ww. rozporządzenia wyznaczył inny wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie analizy działek sąsiednich. Średnia wielkość dla obszaru analizowanego wynosi 25%. Organ I instancji poddał szczegółowej analizie zabudowę zlokalizowaną wzdłuż ulicy [...], gdzie średni wskaźnik wielkości zabudowy wynosi 47,18%, w tym na dz. nr [...] - 57,7%, dz. nr [...] - 35,6%, dz. nr [...] - 23,2%, dz. nr [...] - 40%, dz. nr [...] - 79,4%. Poddając analizie wyłącznie zabudowę usługową średni wskaźnik dla tego rodzaju zabudowy wynosi 39,3%, w tym dz. nr [...] - 23,2%, dz. nr [...] - 40%, dz. nr [...] - 79,4%, dz. nr [...] - 13,8%), dz. nr [...] - 43,9%, dz. nr 359 - 35,4%. Wobec tego organ I instancji wyznaczył wskaźnik wielkości nowej zabudowy w stosunku do wnioskowanego terenu na podstawie analizy działek znajdujących się wzdłuż ulicy [...]. W oparciu o sporządzoną analizę ustalenie takie uznać należy za prawidłowe. Zgodnie z § 6 ust. 1 cyt. rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, tak jak o tym stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust 2). W decyzji organ I instancji wyznaczył szerokości elewacji frontowej budynku usługowo - handlowego - od 23 m do 35 m. Organ I instancji odstąpił od wyznaczenia tej wielkości dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dokonano na podstawie przeprowadzonej analizy działek w obszarze analizowanym. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 23,8 m. Podobnie jak w przypadku wskaźnika wielkości zabudowy również, w tym przypadku organ poddał szczegółowej analizie zabudowę wzdłuż ulicy [...]. Średnia szerokość elewacji frontowej zabudowy przy ul. [...] wynosi 29 m, przy czym na dz. nr [...] znajduje się budynek użyteczności publicznej, którego szerokość elewacji frontowej wynosi 36,6 m. Poddając analizie wyłącznie zabudowę usługową średnia wartość dla tego rodzaju zabudowy wynosi 35,2 m, przy czym maksymalna szerokość wynosi nawet 75 m - dz. ni’ [...] przy ul. [...], natomiast minimalna to 6 m w przypadku niewielkich pawilonów handlowych zlokalizowanych przy ul. [...], Wobec tego ustalono, iż maksymalna szerokość elewacji frontowej dla planowanej zabudowy wynosić będzie 35 m, natomiast minimalna szerokość elewacji frontowej stanowić będzie średnią szerokość elewacji frontowej zabudowy przy ul. [...] z tolerancją 20 %, tj. 23 m. Organ I instancji dokonał tego na podstawie ustaleń analizy, co również uznać należy za prawidłowe. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4). Stosownie natomiast do § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ I instancji ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku usługowo - handlowego - tzn. linii okapu od 12 do 16 m. Organ I instancji odstąpił od wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako jej przedłużenia na działkach sąsiednich, gdyż zabudowa na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wobec tego przyjęto jej średnią wartość wielkości występującą na obszarze analizowanym. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji na dz. nr [...] znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny o pięciu kondygnacji nadziemnych, na dz. nr [...] znajduje się jednokondygnacyjny budynek handlowy oraz zespól zabudowy garażowej również o jednej kondygnacji nadziemnej, natomiast narożnik zabudowy od strony ul. [...] zamyka budynek mieszkalny o czterech kondygnacjach nadziemnych (na dz nr [...]). W pozostałej części obszaru analizowanego wysokość budynków jest bardzo zróżnicowana i uzależniona od jego funkcji. Najwyższą zabudowę tworzą budynki mieszkalne wielorodzinne, w tym na dz. nr [...] przy ul. [...] - budynek o jedenastu kondygnacjach nadziemnych, na dz. nr [...] przy ul. [...], dz. nr [...] przy ul. [...], dz. nr [...] przy ul. [...], dz. nr [...] przy ul. [...] budynki o pięciu kondygnacjach nadziemnych oraz budynki o czterech kondygnacjach na dz. nr [...] przy ul. [...]. Zabudowę usługową tworzą budynki o dwóch kondygnacjach nadziemnych w przypadku budynków użyteczności publicznej na dz. nr [...], przy czym budynek na dz. nr [...] posiada trzecią kondygnację w poddaszu. Pozostałe budynki o jednej kondygnacji nadziemnej. Na podstawie analizy działek w obszarze analizowanym organ I instancji ustalił planowany budynek od trzech do czterech kondygnacji nadziemnych, tj. od 12m do 16 m. Ustalenia te dokonane na podstawie wyników analizy uznać należy za prawidłowe. Organ I instancji ustalił dla planowanej inwestycji dach płaski o kącie nachylenia głównych połaci dachowych do 10°, odpowiednio do geometrii dachów budynków usługowych znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym również budynku znajdującego się na działce sąsiedniej nr [...]. Zgodnie bowiem z §8 ww. rozporządzenia geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, co też uznać należy za prawidłowe. W analizie organ I instancji wskazał, że planowana budowa stanowi kontynuację zabudowy o tej samej funkcji. Wobec powyższego zaistniały przesłanki pozwalające na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, gabarytów i wskaźników kształtowania zabudowy. W tej sytuacji należy uznać, że warunki ustalone przez organ I instancji zostały przyjęte na podstawie analizy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy- stosownie do art. 61 ust. 1 cyt. ustawy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. SKO wskazało ponadto, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jak wyżej wskazano dla spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, koniecznym jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, która pozwoliłaby organowi na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Powyższy pogląd znajduje również odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 24,02.2005r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie sygn. akt IV SA/Wa 950/04 (opubl. LEX nr 171198) wskazał, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Z kolei w tezie 1 w wyroku z 23.01.2006r. sygn. akt IV SA/Wa 1847/05 (opubl. LEX nr 196465) WSA w Warszawie wskazuje cyt.: "Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - określonego w art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - jest takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej." W rozpatrywanej sprawie spełniony więc został warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wspomniano wyżej teren planowanej inwestycji stanowi obecnie uporządkowany teren niezagospodarowany przeznaczony do zainwestowania. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowane są: zespół budynków garażowych, budynek mieszkalny wielorodzinny oraz niewielki pawilon handlowy. Znajduje się on w obrębie dużego osiedla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej - "Osiedle [...]". Planowana zabudowa nawiązuje więc do istniejącej funkcji na analizowanym terenie. Jak wskazuje decyzja zapotrzebowanie na media określono: woda i kanalizacja sanitarna: z istniejącej sieci na warunkach i w uzgodnieniu z PWiK - promesa (umowa) znak [...] z dnia [...].12.2014r., przyłącze energetyczne - na warunkach przyłączenia do sieci elektroenergetycznej R Sp. z o.o. - promesa NR [...] z dnia [...].11.2014 r., ciepło - na warunkach przyłączenia do sieci ciepłowniczej P Oddział elektrociepłownia - pismo [...] z dnia [...].11.2014r, ewentualne inne zapotrzebowanie (ciepło, gaz) - na warunkach i w uzgodnieniu z właścicielem sieci, unieszkodliwianie odpadów - zgodnie z przepisami ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Ponadto określono, że należy zachować warunki techniczne w zakresie odległości od istniejących sieci uzbrojenia podziemnego określone przez jednostki branżowe, ewentualne kolizje likwidować w porozumieniu z właścicielem sieci; skomunikowanie planowanej inwestycji istniejącym układem komunikacyjnym z pasa drogowego drogi gminnej ul. [...] (dz. nr [...]), zgodnie z uzgodnieniem Wydziału Gospodarki Komunalnej i Transportu Publicznego z dnia [...].08.2015 r. znak [...]. W zakresie warunków dotyczących wymagań ochrony interesów osób trzecich określono, że obowiązują warunki wynikające z art.5 ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie a projektowana inwestycja nie może utrudniać dostępu i korzystania z nieruchomości sąsiednich, w tym do istniejącego zespołu garaży. Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołujących się w zakresie naruszenia przepisów postępowania. Przede wszystkim stwierdzić należy, że zgromadzony materiał w sprawie wskazuje jednoznacznie, że organ wydając zaskarżoną decyzję wypełnił dyspozycje przepisów, mających zastosowanie w sprawie. Organ zgromadził w toku postępowania wymagane dokumenty i informacje. W uzasadnieniu decyzji szczegółowo przedstawił stan faktyczny sprawy. W sposób szczegółowy odniósł się do składanych w toku postępowania wniosków i zastrzeżeń stron postępowania uzasadniając swoje stanowisko. Kolegium nie dopatrzyło się w postępowaniu organu naruszenia prawa w zakresie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jak i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Badając całe postępowanie, tutejsze Kolegium stwierdziło, że organ I instancji nie naruszył żadnych przepisów kpa - umożliwił stronom udział w postępowaniu, wypowiedział się co do zgłoszonych zarzutów, rozpatrzył zebrany w sprawie materiał dowodowy. Tym samym brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Zaznaczyć trzeba, iż organ I instancji w sposób jasny i precyzyjny odniósł się do zarzutów pełnomocnika odwołujących w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Stwierdził w tym zakresie, że postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji i rozstrzygnięcia na tym etapie nie mają i nie mogą mieć wpływu na okoliczności związane z szerokością dojazdu do garażu. Zgodnie z art. 52 ust, 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie można uzależniać wydania decyzji o warunkach zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Ustalenie warunków zabudowy musi być zgodne z przepisami odrębnymi, niemniej jednak ta zgodność dotyczy tylko takich przepisów odrębnych, które mają wpływ na kształtowanie warunków zabudowy. Przytoczone przez skarżących przepisy prawa nie mają wpływu na kształtowanie zabudowy, bowiem odnoszą się one do przepisów prawa budowlanego, które są uwzględniane dopiero na etapie wydawania decyzji pozwolenia na budowę. Stanowisko to organ odwoławczy w całości podziela. Podkreślenia wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy w przedmiotowej sprawie, w samym swoim rozstrzygnięciu, wprost wskazuje na konieczność zachowania warunków wynikających z art.5 ustawy Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś projektowana inwestycja nie może utrudniać dostępu i korzystania z nieruchomości sąsiednich, w tym do istniejącego zespołu garaży. Również z powyższych powodów brak jest podstaw prawnych jak i przesłanek faktycznych do przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego w zakresie przebiegu podziemnych sieci ciepłowniczych gdyż, co wykazano powyżej, ustalenie warunków zabudowy musi być zgodne z przepisami odrębnymi, które mają wpływ na kształtowanie warunków zabudowy. Na wnioskodawcę nie mogą być natomiast nakładane inne warunki niż wynikające z przepisów regulujących warunki zabudowy terenu. Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi A.G., R.W., C.D., J.G., W.B. i Z.K. złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili: 1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 138 § 1 ust. 1 K.p.a., polegające na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, a tym samym powielenie błędów popełnionych przez organ pierwszej instancji w sytuacji, które to błędy dyskwalifikowały decyzję organu pierwszej instancji, 2. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. w zw. z art, 86 K.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony, w konsekwencji czego zaskarżona decyzja nie uwzględnia wpływu inwestycji na możliwość korzystania przez skarżących z garaży, w szczególności z uwagi na brak możliwości wjazdu i wyjazdu, przez co kwestie powyższe nie zostały w żaden sposób wyjaśnione, 3. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 K.p.a. w zw. z art. 85 § 1 K.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z wizji lokalnej, w konsekwencji czego zaskarżona decyzja nie uwzględnia wpływu inwestycji na możliwość korzystania przez skarżących z garaży, w szczególności z uwagi na brak możliwości wjazdu i wyjazdu, przez co kwestie powyższe nie zostały w żaden sposób wyjaśnione, 4. naruszenie prawa materialnego, tj. § 116 Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 02 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie oraz § i04 ust. ł Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez ich niezastosowanie, podczas gdy na podstawie powyższych przepisów stwierdzić należy, iż dojazd o szerokości 5 metrów będzie uciążliwy dla skarżących i musiał zostać uznany za mający negatywny wpływ inwestycji na działki sąsiednie, 5. nieuwzględnienie w zaskarżonej decyzji, iż na granicy działek, jak i w ich poprzek przebiega m.in. linia ciepłownicza, w konsekwencji czego lokalizacja inwestycji nie może być realizowana w odległości niniejszej niż 1-3 metry w zależności od średnicy tej instalacji. W związku z powyższym skarżący wniesli o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Postanowieniem z 25 maja 2016 r. sygn. akt II SA/Go 281/16, Sąd odrzucił skargę A.G., R.W., J.G., Z.K. i C.D.. Na rozprawie 28 września 2016 r. pełnomocnik skarżącego wniósł o dopuszczenie jako dowodu w sprawie: pisma pełnomocnika skarżącego z [...] września 2016 r. skierowanego do uczestnika postępowania spółki z o.o. A, dotyczącego propozycji odkupienia części działki stanowiącej własność inwestora, sąsiadującej z działkami nr [...], pisma UW z [...] września 2016 r. w kwestii interwencji w Urzędzie w sprawie szerokości pasa drogowego, oraz protokołu ze spotkania skarżącego z radną Rady Miasta, które odbywało się [...] września 2016 r. – na okoliczność podejmowanych prób ugodowego załatwienia sporu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez sąd przepisów prawa, wskazanego w art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Mając na uwadze powołane przepisy Sąd orzekający w tej sprawie uznał, że zarówno zaskarżona jak i poprzedzająca ją decyzja są prawidłowe, bowiem zostały wydane zgodnie z obowiązującymi w przedmiotowej materii przepisami prawa materialnego (u.p.z.p. i przepisami wykonawczymi) oraz przepisami procedury. W niniejszej sprawie niesporne jest, iż działki inwestora objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy znajdują się na terenie, na którym aktualnie brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor przed realizacją przedsięwzięcia zobowiązany jest do uzyskania decyzji ustalającej sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy. Jak bowiem wynika z art. 58 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1pkt 1 - 5 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Uzupełnieniem regulacji zawartej w art. 61 u.p.z.p. są przepisy rozporządzenia MI z 2003 r., które określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu. Przepisy rozporządzenia wyznaczają też zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z § 3 ust 1 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Jak wynika z § 3 ust. 2 ww. aktu, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Z powołanych regulacji prawnych wynika, że w ramach postępowania administracyjnego, prowadzonego z wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, organy administracji zobligowane są do przeprowadzenia czynności, polegających w pierwszej kolejności na wyznaczeniu obszaru analizowanego, a w drugiej – na metodycznym porównaniu prawnie relewantnych parametrów projektowanej inwestycji z parametrami istniejącej zabudowy. Efektem tego porównania są wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Jak wynika ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy, wokół terenu objętego wnioskiem wyznaczono obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI z 2003 r. Według analizy sporządzonej w przedmiotowej sprawie, dominującą funkcją obszaru jest funkcja mieszkaniowa wielorodzinna. W obszarze analizowanym występuje również zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, natomiast uzupełnienie powyższej zabudowy stanowi zabudowa usługowa i usługowo-handlowa. Wzdłuż ul. [...] na działkach nr [...] znajdują się parterowe pawilony handlowe, natomiast na działce nr [...] znajduje się dwukondygnacyjny budynek użyteczności publicznej – Przedszkole Miejskie [...]. Budynek użyteczności publicznej znajduje się również na działce nr [...] przy [...] – Szkoła Podstawowa [...]. Istniejące w obszarze analizowanym obiekty budowlane pozwalają zatem na ustalenie wymagań dla przedmiotowej inwestycji w zakresie wynikającym z rozporządzenia MI z 2003 r. Analizując wskaźniki nowej zabudowy określone przez organ pierwszej instancji, Sąd podziela ocenę organów w zakresie prawidłowości ich ustalenia. Załączona do akt analiza funkcji oraz cech zabudowy i będąca podstawą orzekania w postępowaniu administracyjnym w sposób pełny i adekwatny do sytuacji przedstawiła stan faktyczny oraz prawny planowanej inwestycji. Skarżący zarzucając organom obu instancji naruszenie przepisów postępowania poprzez niezbadanie wpływu planowanej inwestycji na możliwość korzystania przez skarżącego z garażu, w szczególności z uwagi na brak możliwości wjazdu i wyjazdu z niego, nie dostrzegają, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – a przypomnieć należy, że z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpoznanej sprawie – proces inwestycyjny jest dwuetapowy. Pierwszym etapem jest określenie, w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa i wskazanie warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać. Rolą tej decyzji jest gwarancja zgodności z prawem zmiany zagospodarowania terenu, która podlega realizacji w procesie budowlanym, stanowiącym drugi etap procesu inwestycyjnego. Ochrona interesów osób trzecich, przewidziana w art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 u.p.z.p, na etapie warunków zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, które na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego, obowiązany jest uwzględnić organ architektoniczno-budowlany. Wobec tego nie może być ona tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę. Na etapie ustalania warunków zabudowy określane są warunki brzegowe dla planowanej inwestycji, wynikające z przeprowadzonej zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p analizy funkcji i cech zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Natomiast w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydanie pozwolenia na budowę organ architektoniczno-budowlany ocenia zgodność robót budowlanych z przepisami prawa budowlanego. Kwestionowanie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości pod kątem zgodności z przepisami techniczno – budowlanymi (a więc m.in. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), może mieć miejsce jedynie w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Zasadnie zatem organy obu instancji wskazały, że rozstrzygnięcia co do spełnienia przez planowaną inwestycję warunków technicznych nie mogły nastąpić w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Dlatego też prawidłowo organ pierwszej instancji określił w decyzji, iż przy zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić niezabudowany pas terenu o szerokości minimum 5 m stanowiący służebność gruntową – prawo przechodu i przejazdu do granicy od ul. [...] wzdłuż działki o nr ewid. [...] oraz wzdłuż budynków garażowych, w tym budynku skarżącego, położonych na działkach nr [...]. W związku z powyższym, za nieuprawnione, w kontekście ww. rozważań, uznać należy podnoszone w skardze zarzuty dotyczące nieprawidłowości w działaniu organów oraz ich błędnych ustaleń. Jednocześnie Sąd nie dopatrzył się w sprawie innych uchybień, które skutkowałyby uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności kontrolowanych decyzji. Mając na uwadze powołane okoliczności Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi. Sąd na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a oddalił wnioski dowodowe, albowiem wnioskowane dowody nie mogły wyjaśnić jakichkolwiek wątpliwości w sprawie.