II SA/Go 441/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędziowie Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędzia WSA Mirosław Trzecki (spr.) Protokolant sekr. sąd. Stanisława Maciejewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2009 r. sprawy ze skarg "S" Biura Podróży Sp. z o.o., oraz K.B. i M.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] działający z upoważnienia Prezydenta Miasta Naczelnik Wydziału Urbanistyki Miasta na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku A.Z.B. dotyczącego inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nr 2 i piwnicy pod tym lokalem, na lokal handlowo-usługowy w budynku nr [...], działka numer ewid. [...], ustalił dla inwestora warunki zabudowy i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy. W treści decyzji organ określił następujące warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nr 2 wraz z piwnicą pod tym lokalem w budynku przy ul. [...] na lokal usługowo-handlowy na dz. nr [...], w którym to lokalu planuje się działalność polegającą na wykonywaniu usług z zakresu protetyki słuchu – badanie słuchu, dobór i dopasowanie oraz sprzedaż aparatów słuchowych. W ramach inwestycji przewidziano wykonanie robót adaptacyjno-budowlanych w zakresie potrzebnym do zmiany sposobu użytkowania po wcześniejszym ich uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków, który z uwagi na charakter elewacji uznał brak możliwości wykonania partii wejściowej bezpośrednio z ul. [...] i wymiany istniejącej zabytkowej bramy do kamienicy oraz naruszenia zabytkowej substancji. Skomunikowanie inwestycji istniejącym wejściem do budynku przy czym dopuszczono możliwość wykonania dodatkowych drzwi w sieni oraz wejścia do lokalu z klatki schodowej; planowana inwestycja nie przewiduje nowej zabudowy wobec tego nie dotyczy jej określenie obowiązującej linii zabudowy, ustalenie szerokości i wysokości elewacji frontowej oraz określenie procentowej zabudowy posesji. Ponadto w decyzji określone zostały szczegółowe warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki w zakresie obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji, warunki dotyczące wymagań ochrony interesów osób trzecich oraz linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie stanowiącej załącznik do decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż zgodnie z wymogami procedury administracyjnej wszystkie strony zostały zawiadomione o wszczęciu przedmiotowego postępowania administracyjnego i pouczone o przysługujących im prawach. W toku postępowania stanowisko zajęły strony – K. i M.B., zdaniem których planowana inwestycja nie spełnia wymogów w zakresie rozwiązań technicznych i nie będzie ona stanowić kontynuacji funkcji i parametrów z uwagi na brak sąsiedztwa. Państwo B. wyrazili sprzeciw co do planowanej inwestycji w związku z obawami co do obniżenia wartości nieruchomości i naruszenia interesu prawnego i faktycznego. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] Prezydent Miasta ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, która to decyzja w związku z odwołaniem K. i M.B. decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego została uchylona i sprawa została przekazana organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Kolegium m.in. zwróciło uwagę na konieczność uzupełnienia wniosku złożonego przez inwestora, który nie zawierał określenia powierzchni sprzedaży oraz zobowiązano organ do ustalenia czy w postępowaniach uzgadniających wykonano obowiązek zawiadomienia stron w trybie art. 106 § 2 kpa. Nadto SKO wskazał, iż organ I instancji winien wyjaśnić rozbieżności jakie pojawiły się w uzasadnieniu decyzji co do oznaczenia działki, na której zlokalizowany jest lokal usługowy – pub ,, [...]". W wyniku ponownego rozpoznania sprawy wydana została przez organ decyzja z dnia [...] stycznia 2009 r. Organ podał w uzasadnieniu decyzji, iż dla wskazanego terenu brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wobec czego, w myśl art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej zwanej ustawą, konieczne jest ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Organ zaznaczył, iż decyzja taka wydawana jest po uzgodnieniu ze stosownymi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych odrębnymi przepisami, a sporządzenie jej projektu powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Dalej organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 ustawy, w którym określone są warunki, od których łącznego spełnienia uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu organ podał, iż przeprowadzona analiza i ocena stanu faktycznego i prawnego, warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych dla terenu objętego oddziaływaniem planowanej inwestycji, zgodnie z art. 53 ust. 3 ustawy, wykazała, iż teren którego dotyczy wniosek może być przeznaczony pod wskazaną inwestycję. Działka nr ewid. [...] zabudowana jest obecnie budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym o czterech kondygnacjach nadziemnych ze strychem. Wnioskowany budynek znajduje się w historycznym układzie urbanistycznym [...] objętym ochroną konserwatorską i pełni funkcje mieszkalne wielorodzinne, podobnie jak zabudowa wzdłuż ul. [...]. Planowane zamierzenie inwestycyjne wprowadza funkcję handlowo-usługową, charakterystyczną dla parterów budynków mieszkalnych wielorodzinnych w śródmieściu miasta (dz. Nr [...]). Dostępne z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) jest: zabudowa mieszkalna wielorodzinna (dz. [...]), tereny zielone wzdłuż rzeki (dz. [...]), zabudowa mieszkalna z usługami w parterze – na skrzyżowaniu dróg ul. [...] oraz ul. [...] w parterze znajduje lokal usługowy – pub ,, [...]" (dz. [...] i [...] – ul. [...]), natomiast na skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...] (dz. Nr [...] – ul. [...]) znajduje się sklep spożywczy, oba te lokale są podstawą do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Organ podkreślił, iż skoro wniosek dotyczy zmiany sposobu użytkowania, a inwestycja nie narusza kubatury, wysokości obiektu i powierzchni zabudowy już istniejącej wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tj. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, musi być spełniony wyłącznie w zakresie określenia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla nowej funkcji obiektu. Następnie organ podał, iż przedmiotowa działka ma dostęp do drogi publicznej – pasa drogowego ul. [...], posiada niezbędne uzbrojenie techniczne, a media są wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Ponadto grunt objęty inwestycją nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze, gdyż stanowi teren zabudowany i decyzja zgodna jest z przepisami odrębnymi. Wobec występowania zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej z usługami, dostępnej z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) co wnioskowane działki organ przyjął wymienione na wstępie ustalenia dla inwestycji. Organ zaznaczył też, iż dokonano w toku postępowania uzgodnień w rozumieniu wymogów z art. 53 ust. 4 ustawy z : Miejskim Konserwatorem Zabytków i Wydziałem Dróg i Transportu Publicznego, a pozostałe uzgodnienia z punktu widzenia cytowanego przepisu nie są wymagane. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z art. 61 ustawy stanowią załącznik do decyzji. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli: H. i K.U., A.J.-L., K. i M.B. oraz ,, [...]" sp. z o.o., którzy wskazali że Prezydent Miasta wydał decyzję z naruszeniem przepisów kpa i ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołujący zakwestionowali na jakiej podstawie do postępowania dopuszczona została jako strona M.S., chociaż z rozmów z inwestorem wynika, iż jedynie on jest właścicielem przedmiotowego lokalu. Ponadto odwołujący zwrócili uwagę, iż jedna ze stron wskazanych przez organ – J.L. zmarł w dniu [...] września 2007 r, a w Sądzie Rejonowym złożony został wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym. Dodatkowo zarzucili organowi, iż nie uwzględnił interesu faktycznego stron wynikającego z prawa współwłasności. Zaznaczyli, iż planowana inwestycja będzie negatywnie wpływała na ich zamieszkiwanie, będąc dla nich uciążliwą. Niezrozumiałe dla odwołujących był także fakt pominięcia w zaskarżonej decyzji zasad wynikających z art. 36 ust. 3 i 4, art. 37 i art. 63 ust. 3. W ocenie odwołujących planowana inwestycja znacząco obniży wartość rynkową lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku. Wprowadzenie do parteru budynku funkcji handlowo-usługowej w sposób niemal automatyczny zdaniem odwołujących obniży atrakcyjność budynku pod względem walorów spokojnego zamieszkiwania w nim i skutkować będzie obniżeniem rynkowej wartości znajdujących się w nim lokali. Zdaniem skarżących skoro decyzja o warunkach zabudowy jest równoważna w skutkach z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego zatem w tekście tejże decyzji powinny się znaleźć zapisy dotyczące skutków decyzji w myśl przesłanek wynikających z art.36 ust. 3 i ust. 4, art. 37 oraz art. 63 ust. 3 ustawy. Ponadto zdaniem odwołujących wykonana w trybie art. 61 ustawy analiza pomija wpływ planowanej inwestycji i jej uciążliwości jako funkcji handlowo-usługowej na mieszkania budynku w tym w szczególności na mieszkanie w poziomie parteru. Odwołujący podali też, iż nie dają wiary deklaracjom inwestora, że funkcja handlowo-usługowa lokalu nr 2 będzie zawsze polegać na prowadzeniu "cichego" gabinetu lekarskiego i sprzedaży aparatów słuchowych, gdyż do takiej działalności wystarcza obecny stan techniczny holu wejściowego bez przebudowy i wykorzystania piwnicy. Rodzaj działalności w lokalu handlowo-uslugowym właściciel lokalu może zmieniać i kształtować dowolnie w zależności od sytuacji rynkowej i popytu Dodatkowo odwołujący wskazani na obawy co do tego, że nasycenie rejonu ulicy [...] na odcinku od ulicy [...] do ulicy [...] lokalami handlowo-usługowymi skutkuje zwiększonym ruchem pojazdów samochodowych. Wyznaczone miejsca parkingowe na odcinku ulicy [...] są permanentnie zajmowane przez samochody klientów istniejących już lokali co uniemożliwia zaparkowanie aut przez mieszkańców budynku. Nadto skarżący ponownie oświadczyli w odwołaniu, iż nie wyrażają zgody na planowaną inwestycję, a w szczególności na zmianę techniczną strefy wejścia do budynku i na przeznaczenie piwnicy budynku na funkcję handlowo-usługową. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ odwoławczy w pierwszej kolejności przywołał treść następujących przepisów prawa: art. 59 ust. 1, art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1. Dalej organ podał, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy- stosownie do art. 61 ust. 1 cyt. ustawy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego: 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ podkreślił, iż zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. W rozpatrywanej sprawie stosownie do art. 53 ust. 3, w związku z art. 64 ust. l ustawy organ I instancji dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych i stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Wyniki analizy zawierającej cześć tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, tak jak o tym stanowi § 9 ust. 2 rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 1 64 póz. 1588). SKO podkreśliło zgadzając się z organem I instancji, iż wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy, zgodnie z brzmieniem przepisu, dotyczy wyłącznie lokalizowania nowej zabudowy. Zatem jeżeli wniosek dotyczy zmiany sposobu użytkowania wymóg ten musi być spełniony wyłącznie w zakresie określenia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla nowej funkcji obiektu. Jak wskazał SKO z analizy wynika, że działkami sąsiednimi, które pozwoliły organowi na określenie wymagań dla zamierzenia inwestycyjnego są nieruchomości oznaczone nr ewid. [...] (na których zlokalizowany jest lokal usługowy- pub "[...]") oraz [...] (na której zlokalizowany jest sklep spożywczy). Na nieruchomościach tych znajduje się wiec zabudowa o funkcji podobnej do objętej ,,zamiarem inwestycyjnym". Planowana inwestycja polegająca na zmianie sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego wraz z piwnicą pod lokalem na lokal usługowo-handlowy mieści się w zakresie funkcji usługowej, a co za tym idzie stanowi kontynuację funkcji zlokalizowanych na obszarze analizowanym. Spełniony wiec został wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 warunek kontynuacji funkcji sąsiedniej zabudowy. Teren ma dostęp do "drogi publicznej - ul. [...]. Teren posiada niezbędne uzbrojenie techniczne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Odnosząc się do podnoszonych w odwołaniu zarzutów SKO podało, iż w aktach sprawy znajduje się dokument opisany jako ,,skrócony odpis ze skorowidza działek" wskazujący podmioty, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości objętej zamiarem inwestycyjnym i w oparciu o ten dokument organ I instancji ustalił krąg stron postępowania. Z dokumentu tego wynika też, iż T.S. jest użytkownikiem wieczystym działki nr [...] w udziale 122/1000. Zgodnie z art. .21 ust l ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 240 póz. 2027, ze zm.) ewidencja gruntów i budynków stanowi podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw. Prawidłowo więc organ I instancji ustalił krąg stron postępowania w oparciu o dane znajdujące się w ewidencji gruntów i budynków. Jednocześnie zgodnie z art. 22 ust 2 tej ustawy właściciele są obowiązani zgłaszać właściwemu staroście wszelkie zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni licząc od dnia powstania tych zmian, Z powyższego wynika, że zaniedbania uczestników postępowania w zakresie aktualizacji danych w rejestrze gruntów i budynków nie można przerzucać na organ prowadzący postępowanie. Nie jest więc zasadny zarzut błędnego uznania za stronę T.S., skoro jest wskazana w ewidencji gruntów i budynków jako użytkownik wieczystym działki nr [...] w udziale 122/1000. Za niezasadne uznało także SKO zarzuty dotyczące naruszenia przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W decyzji o warunkach zabudowy nie rozpatruje się spraw określonych w 36, 37 i 63 tej ustawy. Postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy jest to pierwszy etap realizacji inwestycji i na rozstrzygnięcie na tym etapie nie mają i nie mogą mieć wpływu okoliczności związane twierdzeniem skarżących o obniżeniu wartości ich nieruchomości w związku z realizacją inwestycji. Zgodnie z art. 63 ust 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W tym samym kontekście decyzja nie może naruszać przepisów art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego, dotyczących wykonywania prawa współwłasności. Przedmiotem rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia warunków zabudowy jest ocena prawnej możliwości realizacji inwestycji, czyli ocena tego zamierzenia w świetle obowiązujących przepisów prawa dotyczących problematyki zagospodarowania przestrzennego. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Ustawodawca wyraźnie wskazał, że dla ustalenia warunków zabudowy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, koniecznym ale i wystarczającym jest istnienie jednej nieruchomości zabudowanej w sposób podobny jak określony w zamierzeniu inwestycyjnym. Na rozstrzygnięcie na tym etapie postępowania nie mogą mieć wpływu okoliczności związane z brakiem zgody na zmianę techniczną strefy wejścia do budynku czy brakiem zgody na przeznaczenie piwnicy na zamierzają funkcję. Następnie organ odwoławczy podał, iż pomimo braku zastrzeżeń do treści decyzji jak i pozytywnej oceny możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji na wnioskowanym terenie Kolegium orzekło o uchyleniu decyzji z uwagi na naruszenie przez organ I instancji treści art. 10 § 1 kpa, zgodnie z którym organ jest obowiązany zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Ponadto organ zwrócił uwagę na treść art. 81 kpa w myśl którego okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną jeżeli strona miała możliwość wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. SKO wskazało, iż ze złożonych odwołań wynika, iż jedna ze stron postępowania – J.L. zmarł [...] września 2007 r.. W niniejszej sprawie korespondencja była kierowana do małżonków – A.J. –L. i J.L. i była odbierana, więc organ nie miał wiedzy na tema śmierci jednej ze stron. SKO podało, iż organ I instancji winien zatem ustalić następców prawnych J.L., gdyż to warunkuje prawidłowość ustalenia stron postępowania, a co za tym idzie obowiązek zapewnienia im czynnego udziału w postępowaniu. Zdaniem Kolegium organ musi tę okoliczność wyjaśnić nawet jeżeli działał prawidłowo w zaufaniu do treści dokumentu urzędowego na zasadzie art. 76 § 1 kpa. Na decyzję SKO wniesiona została skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. przez K.B., M.B. oraz ,, [...]" sp. z o.o. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarzuty i argumenty je uzasadniające w treści obu skarg były bardzo zbieżne i stanowiły w istocie powielenie wcześniejszych zarzutów zgłoszonych przez strony na etapie postępowania odwoławczego. Zarzuty te dotyczyły przede wszystkim braku uwzględnienia przez organy w treści decyzji zapisów dotyczących skutków decyzji z uwzględnieniem art. 36 ust. 3 i 4, art. 37 ustawy. Skarżący wskazali, iż kwestie związane ze zmianą wartości nieruchomości stanowią przedmiot ustaleń przez właściwy organ władny do uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego na etapie jego tworzenia, a wnioski z tych ustaleń znajdują swoje odzwierciedlenie w zapisach planu. Zdaniem skarżących stanowisko SKO wyrażone w zaskarżonej decyzji doprowadzi do tego, że powyższe kwestie nie zostaną w żaden sposób zbadane na etapie ustalenia warunków zabudowy. Powyższe w ocenie skarżących skutkuje zróżnicowaniem sytuacji prawnej właścicieli nieruchomości sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji co do której uchwalono plan i co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy. Skarżący podkreślili, iż zachodzi obawa, iż organ I instancji ponownie rozpoznając sprawę i kierując się wskazaniami zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ponownie wyda decyzję nie zawierając w niej zapisów dotyczących skutków decyzji w myśl przesłanki z art. 36 ust. 3 i 4 oraz art. 37 ustawy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Postanowieniem z dnia 14 lipca 2009 r. sygn. akt II SA/Go 442/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp. w sprawie ze skargi K.B. i M.B. na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a zarządził połączenie niniejszej sprawy do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą o sygn. akt II SA/Go 441/09 ze skargi ,, [...]" sp. z o.o. na decyzję SKO. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Skargi nie zasługują na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 p.p.s.a.). Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał, iż zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Kwestionowana decyzja organu odwoławczego, tak jak decyzja pierwszoinstancyjna, dotyczy ustalenia warunków zabudowy polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego mieszkania na lokal handlowo - usługowy. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w tej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), dalej zwanej u.p.z.p. Przepis art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. stanowi, iż w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania przedmiotowej decyzji jest zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującego, a jego spełnienie lub niespełnienie determinuje działanie organu. W przypadku, gdy inwestycji sprzeciwia się przepis prawa, organ zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. nie może wydać pozytywnej decyzji. Jeśli natomiast żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu (art. 54 pkt. 2), to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję stosownie do art. 56 u.p.z.p., opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych. Przenosząc te ogólne reguły na grunt rozpoznawanej sprawy, podkreślić należy, iż sprawa dotyczy zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego - z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy, a więc nie chodzi o budowę nowego obiektu budowlanego. Uzasadniając decyzję organ II instancji przytoczył treść przepisów będących podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, a wskazanych wyżej. W ocenie Sądu, organy I i II instancji po dokonaniu analizy warunków zabudowy, mając na uwadze treść art. 61 ust. 1 upzp, prawidłowo uznały, że warunki w nim określone zostały spełnione. Lokale znajdujące się w budynkach zlokalizowanych w obszarze analizowanym są przeznaczone pod funkcje usługowe, w tym pub ‘[...]" i sklep spożywczy. W budynku objętym wnioskiem znajdują się lokale mieszkalne i planowana funkcja lokalu należącego do inwestora A.Z.B. jest zgodna z istniejącą w obszarze analizowanym, stanowiąc kontynuację funkcji obiektów handlowo-usługowych. Nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wobec powyższego należy uznać, że zaskarżona decyzja zawiera niezbędne elementy wymagane przepisami prawa. W toku postępowania administracyjnego nie znaleziono podstaw prawnych, jednoznacznie uniemożliwiających ustalenie zmiany sposobu użytkowania lokalu dla przedmiotowej inwestycji, natomiast analiza przepisów odrębnych pod kątem wnioskowanej inwestycji nie wskazała żadnych przepisów, które pozostawałyby w sprzeczności z planowanym przedsięwzięciem. Zresztą sami skarżący nie kwestionują powyższych ustaleń, a koncentrują swoje zarzuty jedynie co do kwestii procesowych oraz ochrony ich interesów. Zaznaczyć trzeba, że elementem koniecznym każdego postępowania administracyjnego są jego podmioty, tj. organ administracji publicznej oraz strony. Jednym z podstawowych obowiązków organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie administracyjne w danej sprawie - zgodnie z zasadą ogólną unormowaną w art. 10 K.p.a. - jest zapewnienie czynnego udziału stronom w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W zakresie prawa do czynnego udziału w postępowaniu strona może realizować szereg uprawnień procesowych określonych wyraźnie przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (np. art. 78 § 1, art. 79), natomiast w zakresie prawa do obrony ma uprawnienie do wypowiedzenia się przed wydaniem orzeczenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 81). Obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu obejmuje fazę wszczęcia postępowania, fazę postępowania wyjaśniającego, fazę między zakończeniem postępowania wyjaśniającego a wydaniem aktu oraz fazę wydawania aktu. Obowiązek ten organ winien zacząć realizować od momentu wszczęcia postępowania administracyjnego, przez zawiadomienie wszystkich stron o wskazanej czynności (art. 61 § 4 K.p.a.). Uniemożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu stanowi przesłankę do jego wznowienia na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. (strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu), a zarazem podstawę do uchylenia decyzji kontrolowanej w postępowaniu odwoławczym niezależnie od zaistnienia innych naruszeń przepisów postępowania administracyjnego. Ustalenie stron następuje na podstawie kryteriów określonych w art. 28 k.p.a. Warunkiem uzyskania statusu procesowego strony jest posiadanie interesu prawnego lub obowiązku, którego dotyczy postępowanie lub żądanie czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Tak określony interes prawny w niniejszym postępowaniu będzie obejmował z zasady właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w budynku nr 11 przy ul. [...] i użytkowników wieczystych działki. Z akt sprawy wynika, iż stronami postępowania organ wymienił osoby, do których należą lokale mieszkalne znajdujące się w budynku, w którym planowana jest zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy. A zatem osobom tym organy prowadzące postępowanie winny zapewnić czynny udział w postępowaniu. Organ I instancji jako stronę niniejszego postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego uznał J.L., który zmarł dnia [...] września 2007r., a więc jeszcze przed wszczęciem postępowania. Z akt sprawy nie wynika by w postępowaniu brali udział następcy prawni zmarłego. W szczególności nie doręczano im zawiadomienia o wszczęciu postępowania i decyzji pierwszoinstancyjnej. Powyższa okoliczność pozwala na stwierdzenie, że w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym nie został prawidłowo ustalony krąg osób będących stronami postępowania. Brak ustalenia zakresu podmiotowego postępowania administracyjnego stanowi naruszenie podstawowych zasad określonych w przepisach kpa. Tak więc SKO słusznie uchyliło decyzje organu I instancji, stwierdzając naruszenie zasady czynnego udziału stron w postępowaniu administracyjnym określonej w art. 10 k.p.a. Niedopuszczalne jest bowiem oznaczenie w decyzji administracyjnej osoby nieżyjącej jako strony postępowania i uczynienie jej adresatem decyzji. Odnosząc się do postawionych w skardze zarzutów konieczne jest na wstępie przeprowadzenie wywodów prawnych natury ogólnej. Przepisy ustawy z dnia 27 marca 2004r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują odrębnych zasad określających stronę postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zastosowanie więc mają przepisy ogólne dotyczące strony określone w art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego (kpa). Stanowi on, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Dla przyznania danemu podmiotowi statusu strony w postępowaniu administracyjnym decydującym jest istnienie interesu prawnego lub obowiązku, który upoważnia ten podmiot do żądania wszczęcia postępowania administracyjnego na podstawie art. 61 k.p.a. i do brania w nim czynnego udziału. Sąd podziela przyjmowane zgodnie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego stanowisko, iż pojęcie interesu prawnego, na którym oparta jest legitymacja procesowa w postępowaniu administracyjnym, należy rozpatrywać według norm prawa materialnego. Materialna podstawa legitymacji strony ujmowana jest szeroko, a więc nie musi należeć do prawa administracyjnego, może wynikać także z innych gałęzi prawa, np. prawa finansowego lub cywilnego. Musi to być norma konkretna, którą można wskazać jako źródło interesu prawnego danego podmiotu jako strony postępowania administracyjnego (por. uchwała składu pięciu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 listopada 2001 r., sygn. akt OPK 19/01, ONSA z 2002 r., nr 2, poz. 68). Naczelny Sąd Administracyjny w uchwałach składu siedmiu sędziów z dnia 3 lutego 1997 r., sygn. akt OPS 9/96 (ONSA z 1997 r., nr 3, poz. 102) oraz z dnia 11 października 1999 r., sygn. akt OPS 11/99 (ONSA z 2000 r., nr 1, poz. 6) przyjął, że interes prawny w rozumieniu art. 28 k.p.a. oznacza występowanie związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków określonego podmiotu a sprawą administracyjną, w której może nastąpić konkretyzacja tych uprawnień i obowiązków. Konkretyzacja ta następuje przy tym najczęściej w decyzji administracyjnej wydanej w następstwie rozstrzygnięcia sprawy. Utrwalone jest przy tym stanowisko, że zdolność administracyjnoprawna jest pojmowana szeroko i nie pokrywa się z podmiotowością prawną w innych dziedzinach prawa. Wynika to z różnorodności prawnej spraw, które mogą być rozstrzygane w postępowaniu administracyjnym. Stwierdzić zatem należy, że jeżeli prawo materialne daje określonemu podmiotowi podstawę wykazania w danym postępowaniu swojego interesu prawnego lub obowiązku, to przesądza to o jego przymiocie jako strony tego postępowania. W tym miejscu przywołać należy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w uchwale z dnia 25 września 1995r. ( sygn. akt VI SA 13/95) według którego stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek. Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie nie budzi wątpliwości uprawnienie właścicieli lokali mieszkalnych znajdujących się w tej samej nieruchomości co przedmiotowy lokal do bycia stroną w postępowaniu związanym z zamierzeniem inwestycyjnym. Każde zamierzenie inwestycyjne na nieruchomości, niezależnie od tego czy jego realizacja spowoduje większą uciążliwość czy też negatywne skutki tej działalności się zmniejszą - mają wpływ na sąsiadujące lokale mieszkalne znajdujące się w tej samej nieruchomość. Właściciele lokali sąsiednich z lokalem w którym ma funkcjonować lokal handlowo-usługowy, w którym planuje się działalność polegającą na wykonywaniu usług z zakresu protetyki słuchu, badanie słuchu, dobór i dopasowywanie oraz sprzedaż aparatów słuchowych, ma interes prawny w rozumieniu przepisu art. 28 kpa. Sąd doszedł do przekonania, że w niniejszej sprawie interesem prawnym skarżących są ich chronione dobra osobiste m.in. prawo do wypoczynku, bezpieczeństwa. Powyższe wynika z faktu, że sąsiadujące lokale mieszkalne stanowiące własność skarżących mają charakter mieszkalny i tak też są wykorzystywane, natomiast lokal mieszkalny, którego dotyczy zaskarżona decyzja ma mieć charakter handlowo-usługowy, co może powodować pewne niedogodności dla właścicieli sąsiednich lokali mieszkalnych. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ( zmianie sposobu użytkowania ) stosownie do art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., powinna określać rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie m.in. wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Decyzja ta nazywana w doktrynie też decyzją lokalizacyjną stanowiąca uwieńczenie pierwszego, niezbędnego etapu procesu inwestycyjnego wytycza jedynie podstawowe kierunki projektowanej inwestycji bez konkretnych ustaleń architektonicznych i technicznych, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy ( zmianie sposobu użytkowania ) uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Omawiana decyzja nie przesądza jednak, że inwestor otrzyma pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania lokalu co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy, możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji. Uznać zatem należy, iż decyzje o warunkach zabudowy ( zmianie sposobu użytkowania ) są decyzjami szczególnymi, określającymi jedynie możliwość realizacji inwestycji zgodnej z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi, której precyzyjne warunki określa się dopiero w pozwoleniu na budowę. Oznacza to, że takie kwestie jak wpływ usytuowania zamierzonej inwestycji na powstanie uciążliwości lub niedogodności dla sąsiednich lokali bądź kwestie związane z ewentualnym spadkiem wartości lokali mieszkalnych po realizacji inwestycji będą badane w toku postępowania w sprawie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania i nie mogą podlegać ocenie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy (zmianie sposobu użytkowania ). Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (zmianie sposobu użytkowania ) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy ( zmianie sposobu użytkowania ) jest - jak już wskazano - dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejnym jest postępowanie prowadzące do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz co wymaga podkreślenia zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy ( zmiany sposobu użytkowania) i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. W tym miejscu należy przywołać wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 sierpnia 1998 r. sygn. akt IV SA 1584/96 (ONSA z 2000 r. nr 1, poz. 15), w którym zamieszczony został zachowujący aktualność także na gruncie obowiązujących przepisów pogląd, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być oceniana w takim zakresie jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - etapie pozwolenia na budowę. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może mieć miejsce tylko w takim zakresie, w jakim nie wkracza w kognicję organów architektoniczno-budowlanych. Ochrona taka może dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem regulacji decyzji o warunkach zabudowy, a jej zakres nie może być szerszy niż przedmiot tej decyzji. Zakres konkretyzacji ochrony interesów osób trzecich nie może być większy niż konkretność osnowy decyzji o warunkach zabudowy, która rozstrzyga tylko o tym, czy planowane zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na konkretnym terenie. Oczywiście bezspornym jest, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy winna chronić interesy osób trzecich, o co zabiegają skarżący. Niemniej jednak ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym, tj. pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania lokalu. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu lokalizacyjnym pozbawiłoby w istocie osoby trzecie możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę. Z kolei z punktu widzenia inwestora nie może być tak, że obowiązki z innego postępowania administracyjnego (pozwolenia na budowę) są wymagane w postępowaniu lokalizacyjnym, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Skoro zasada ochrony interesu prawnego osób trzecich wyrażona w upzp znajduje konkretyzację w Prawie budowlanym, to stosownie do wymogów tego prawa, obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m.in. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich. Odnosząc się zaś do zarzutu spadku wartości lokali mieszkalnych w budynku nr 11 przy ul. [...], to stwierdzić należy, że zagadnienie to dotyczy odrębnego postępowania. Niewątpliwie lokalizacja niektórych inwestycji w tym także zmiana sposobu użytkowania lokalu może doprowadzić do spadku wartości całej nieruchomości, czy też poszczególnych lokali. W niniejszej sprawie istnieją wątpliwości, czy planowana inwestycja wpływa na wartość lokali mieszkalnych należącej do skarżących. Pamiętać jednak trzeba, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy ( zmianie sposobu użytkowania ) nie rozstrzyga jeszcze o przeprowadzeniu takiej inwestycji, ale uznaje ją za dopuszczalną i otwiera drogę do procesu budowlanego. Zgodnie z przepisami art. 63 ust. 3, art. 36 i 37 ww. upzp, gdy na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone oraz, gdy w związku z wydaniem tej decyzji, wartość nieruchomości uległa zmianie, koszty z tego tytułu ponosi inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Właściciel nieruchomości, czy też lokalu mieszkalnego z którego z uwagi na decyzję o warunkach zabudowy ( zmiana sposobu użytkowania z lokalu ) nie można wykorzystać w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem jak również jeżeli korzystanie z nieruchomości zostało w znaczny sposób ograniczone, może żądać od inwestora: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Inwestor może również zaoferować właścicielowi nieruchomość zamienną. Jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z uprawnień, o których mowa wyżej może żądać od inwestora odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Strona dochodząca roszczeń z tego tytułu winna wykazać, że wartość jej nieruchomości uległa obniżeniu w związku z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. To właściciel, który na skutek wydania takiej decyzji nie może korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób, lub gdy wartość jego nieruchomości uległa obniżeniu i chce z tego tytułu uzyskać odszkodowanie, może uruchomić odpowiednie postępowanie celem dochodzenia swoich roszczeń. W przypadku braku ugody pomiędzy stronami, dochodzenie roszczeń, z tytułu zmiany wartości nieruchomości, spowodowane decyzją o warunkach zabudowy, następuje przed sądem powszechnym zgodnie z art. 37 ust. 10 ww. upzp. Zdaniem Sądu takie możliwości dla skarżących mogą powstać dopiero po uprawomocnieniu się przedmiotowej decyzji, bowiem dopiero wtedy będzie mogła wywierać skutki o jakich mowa w art. 36 upzp. Dlatego na tym etapie postępowania zarzut skarżących dotyczący naruszenia w/w przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należało uznać za niezasadny. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp., nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, które mogły by mieć wpływ na wynik sprawy. Z tego względu uznając, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, oddalił skargi na podstawie art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.).