II SA/Go 612/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Michał Ruszyński Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Sędzia WSA Jarosław Piątek (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 12 lutego 2026 r. sprawy ze skargi Z.Ż. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] grudnia 2024 r., znak: [...]Wójt Gminy (dalej jako: Wójt, organ I instancji) odmówił ustalenia warunków zabudowy, po rozpatrzeniu wniosków z dnia [...] czerwca 2023 r. oraz [...] czerwca 2023 r. złożonych przez Z. Ż. (dalej jako: strona, skarżący, wnioskodawca, inwestor), w imieniu którego działał A.B., dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą towarzyszącą na dz. o nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...], oraz dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą techniczną na działce o nr ewid. [...] obręb [...], gmina [...], powiat [...]. W uzasadnieniu decyzji organ podał, że [...] czerwca 2023 r. i [...] czerwca 2023 r. Z.Ż., w imieniu którego działał pełnomocnik A.B., złożył dwa wnioski o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Organ przedstawił przebieg postępowania w sprawie, zwracając uwagę, że wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku dot. działki nr [...], poprzez przedłożenie m.in. dokumentów od gestorów sieci zaświadczających, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego lub umowy dotyczącej zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu zawartej pomiędzy gestorem sieci a inwestorem w przypadku braku infrastruktury technicznej. Kolejnym pismem ponownie wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosków o ustalenie warunków zabudowy (dot. działki nr [...]i [...]), poprzez przedłożenie umów dotyczących zagwarantowania uzbrojenia terenu, zawartej pomiędzy gestorem sieci a inwestorem. Wnioskodawca przedstawił stanowisko, według którego omawiane dokumenty nie stanowią obligatoryjnego elementu wniosku w sprawie warunków zabudowy. Po rozpatrzeniu ponagleń strony na bezczynność Wójta przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej jako: SKO, organ odwoławczy, organ II instancji), organ dokonał sprawdzenia kompletności wniosku w zakresie wszystkich związanych wydaniem warunków zabudowy przepisów wynikających z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., zwanej dalej: ustawa, u.p.z.p.). Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, inwestor obowiązany jest m.in. wykazać, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Z uwagi na fakt, że mowa jest nie tylko o istniejącym, ale również o projektowanym uzbrojeniu terenu, nie jest konieczne, aby na etapie ustalania warunków zabudowy takie uzbrojenie fizycznie istniało. Stosownie do art. 61 ust. 5 u.p.z.p. przesłankę tę uznaje się za spełnioną, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy, zawartej między właściwą jednostką organizacyjną, a inwestorem. Powołują się na orzecznictwo organ I instancji wskazał, że celem art. 61 ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od rzeczywistego uzbrojenia terenu, ale zagwarantowanie, że powstanie uzbrojenie pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Innymi słowy, jeżeli uzbrojenie jeszcze na danym terenie nie powstało, to musi ono zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Organ dalej zaznaczył, że takowa umowa nie jest zawierana z urzędu, lecz na wniosek zainteresowanego (inwestora), w przypadku dotyczącym sieci wodociągowej i kanalizacyjnej nierzadko urząd nie jest stroną w postępowaniu i nigdy nie jest stroną w przypadku sieci elektroenergetycznej (wyjątek stanowi inwestycja dotycząca mienia w zarządzie gminy). W związku z powyższym do wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zainteresowany (wnioskodawca) dołącza dowody (umowy) potwierdzające istnienie lub możliwość wykonania na danym terenie uzbrojenia niezbędnego dla danej inwestycji, zgodnie z deklarowanym we wniosku zapotrzebowaniem. Dodatkowo zgodnie z rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 r. (aktualnie z 20 lutego 2024 r.) w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy w pkt 10 wzoru wniosku ustawodawca ponownie skierował ciężar pozyskania dowodu na wnioskodawcę (inwestora) dodając zapis w części załączników należy dołączyć "dokumenty potwierdzające zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej, w tym w zakresie dostaw energii i w zakresie dostaw wody oraz odbioru ścieków socjalno-bytowych - jeżeli istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego", jak również mapę zasadniczą lub ewidencyjną i kopię decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia dla inwestycji wymienionych w rozporządzeniu w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, inne dokumenty, które pozwolą na ocenę spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymogów art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Następnie Wójt wskazał, że zgodnie z poglądem wyrażonym w doktrynie, przesłanką która może uniemożliwić wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jest zagwarantowanie stosownego uzbrojenia terenu. Nawet jeśli inwestycja realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, w tym wymóg dostępu do drogi publicznej, to niespełnienie wymagań wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy uniemożliwia organowi wydanie decyzji. Zgodnie z brzmieniem komentowanego przepisu do wydania decyzji o warunkach zabudowy niezbędne jest istnienie rzeczywistego lub projektowanego uzbrojenia terenu, wystarczającego dla danego zamierzenia budowlanego. Pojęcie "uzbrojenia terenu" jest definiowane przez odniesienie się ustawodawcy do art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 2 pkt 13 ustawy). Uzbrojenie terenu, w myśl powołanej regulacji, oznacza urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne wybudowane pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią. Są to urządzenia konieczne do funkcjonowania budynku, lub innego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnie z jego sposobem użytkowania lub przeznaczeniem. Określenie, jakie uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (czyli wzniesienia obiektu budowlanego i właściwego korzystania z niego), jest kwestią związaną z oceną konkretnego projektu inwestycji, wskazanej we wniosku o wydanie decyzji. Organ zaznaczył, że trudności w wykładni art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. sprowadzają się do kwestii interpretacji użytego nieostrego sformułowania "wystarczające uzbrojenie terenu", które pozostawia organowi podjęcie decyzji, związany z obowiązkiem dokonania przez niego oceny, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie będzie wystarczające dla zamierzenia objętego wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Warunek wystarczającego uzbrojenia musi być rozpatrywany szeroko i całościowo, tzn. musi być odniesiony nie tylko do możliwość obsługi planowanej inwestycji, ale także brać pod uwagę konieczność utrzymania obsługi dotychczasowych użytkowników bez pogorszenia warunków w tym zakresie. Ponadto warunek ten, wobec wymogów określonych aktami ustawowymi i wykonawczymi, obejmuje także stan techniczny tej infrastruktury. Z uwagi na nieprzedstawienie dokumentów od gestorów sieci zaświadczających, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do zamierzenia inwestycyjnego lub umów dotyczących zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu zawartej pomiędzy inwestorem a gestorem sieci, organ I instancji nie miał możliwości dowiedzenia czy ten warunek został spełniony. Zatem już na etapie oceny kompletności wniosku wynikł brak, który uniemożliwił analizę w zakresie pkt 3 co, w związku z postanowieniem SKO z dnia [...] listopada 2024 r. nakazującym wydanie aktu rozstrzygającego w sprawie, zdaniem organu nie doszło do spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, a to z kolei, jest konieczne również w dalszych rozważaniach merytorycznych, w zakresie analizy pkt 5 art. 61 ust. 1. W związku z powyższym Wójt uznał, iż nie została spełniona obligatoryjna formalna przesłanka. Przed przystąpieniem do rozważania przesłanek materialnych organ musi najpierw ocenić, czy wystąpiły wymogi formalne. Od ww. decyzji odwołanie wniósł Z.Ż, reprezentowany przez A.B. Decyzją z dnia [...] lipca 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia SKO wskazało, że w rozpatrywanej sprawie inwestor nie dołączył do wniosku o ustalenie warunków zabudowy dokumentów świadczących o spełnieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy. We wniosku - Załącznik A - dane dotyczące infrastruktury technicznej, jako projektowane zaznaczono: dostęp do wody m.in. poprzez przyłącze do sieci wodociągowej, odprowadzanie ścieków m.in. poprzez przyłącze do sieci, dostęp do energii elektrycznej m.in. poprzez przyłącze do sieci, dostęp do gazu - tylko poprzez przyłącze do sieci. Biorąc pod uwagę treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ odwoławczy uznał, że teren inwestycji nie jest uzbrojony, co wymaga zagwarantowania przez inwestora, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Skoro uzbrojenie nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Wywody strony o możliwości wykonania uzbrojenia we własnym zakresie bez dysponowania gwarancją, o której mowa w art. 61 ust. 5 ustawy, miały zdaniem SKO hipotetyczny charakter nie przystający do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy. Dalej SKO wskazało, że odmowa ustalenia warunków zabudowy spowodowana jest nie przedstawieniem przez inwestora dokumentów od gestorów sieci zaświadczających, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do zamierzenia inwestycyjnego lub umów dotyczących zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu zawartej pomiędzy inwestorem, a gestorami sieci. W tej sytuacji w ocenie Kolegium organ I instancji nie miał możliwości wydania pozytywnego rozstrzygnięcia poprzez ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem, nie mając możliwości dokonania oceny, czy warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. został spełniony. W tej sytuacji SKO uznało za bezprzedmiotowe rozpatrywanie i dokonywanie oceny spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisach art. 61 ust. 1 ustawy, jak również wyznaczanie obszaru analizowanego, o którym mowa w ust. 5a tego artykułu i przeprowadzenie na nim analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Skargę na powyższą decyzję złożył Z.Ż., działając przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucił naruszenie: 1. prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. i uznanie, że dla spełnienia tegoż warunku konieczne jest przedstawienie przez inwestora zawartej już umowy z gestorem sieci a dodatkowo, że umowa ta jest elementem koniecznym wniosku, w sytuacji, w której to art. 52 ust. 2 zw. art. 64 u.p.z.p. stanowi o tym, co ma być załącznikiem wniosku o wydanie warunków zabudowy; 2. prawa materialnego w postaci art. 52 ust. 2 zw. 64 oraz art. 52 ust. 3 u.p.z.p. i uznanie, że wymogiem wniosku o wydanie warunków zabudowy jest przedstawienie umowy z gestorem sieci, podczas gdy nie jest on wymieniony w art. 52 ust. 2 zatem na gruncie ust. 3 nie można od jego przedstawienia uzależniać wydania tejże decyzji; 3. prawa materialnego w postaci art. 64b ust 2 u.p.z.p. i uznanie, że zamierzeniem ustawodawcy w ramach tworzenia wzoru była zmiana obowiązków wnioskodawcy względem treści ustawy; 4. prawa postępowania administracyjnego w postaci art. 8 k.p.a. poprzez naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej i zasady utrwalonych praktyki rozstrzygania spraw, poprzez zmianę procedury w zakresie ustalenia warunków zabudowy pomimo braku zmiany przepisów prawa w tym względzie. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącego wskazał, że przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest tak naprawdę kwestia czy inwestor musi na etapie składania wniosku o ustalenie warunków zabudowy posiadać zawarte umowy w zakresie zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu, w sytuacji, w której uzbrojenie to na tym etapie nie istnieje. Zdaniem organów, inwestor winien był przedstawić taką umowę, wraz z wnioskiem. Zaś zdaniem skarżącego obowiązku takiego nie było, zaś w przypadku, w którym organ uznaje istniejące uzbrojenie za niewystarczające, ma pełne prawo podjąć kroki w sferze dowodowej do ustalenia z gestorem sieci czy uzbrojenie takie może zostać zapewnione. Pełnomocnik skarżącego podkreślił, że wobec braku odrębnego uregulowania treści wniosku o warunki zabudowy względem wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego zgodnie z art. 64 u.p.z.p., do treści wniosku należy stosować art. 52 u.p.z.p. W artykule tym w ustępie 2, brak jest jakichkolwiek wzmianek o tym, że inwestor musi do tegoż wniosku załączyć umowę zawartą między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem w zakresie wykonania uzbrojenia terenu. W związku z tym z uwagi na treść art. 52 ust. 3 u.p.z.p. organ nie może uzależniać wydania tejże decyzji od warunków nieprzewidzianych jakimikolwiek odrębnymi przepisami. Dodatkowo wbrew twierdzeniom organu a zdaniem skarżącego brak jest podstaw do twierdzenia, że organ nie może wystąpić do odpowiednich jednostek celem uzyskania takowych gwarancji. Skoro bowiem nie ma wymogu, aby gwarancja ta przyjmowała formę umowy, to bez znaczenia pozostaje, czy organ byłby stroną takiej umowy w momencie jej zawierania, tj. w momencie przystąpienia inwestora do działań zmierzających do uzyskania odpowiedniego uzbrojenia terenu. Powołując się na orzecznictwo wskazał, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji, na którym inwestor nie musi się nawet legitymować tytułem prawnym do nieruchomości. W takiej sytuacji faktycznie inwestor nie mógłby nawet zawrzeć, żądanej przez organ, umowy, wobec nie dysponowana tytułem prawnym do nieruchomości, której rzeczona umowa miałaby dotyczyć. Faktycznie na etapie podjęcia już działań zmierzających chociażby do podłączenia mediów inwestor będzie stroną umowy z gestorem sieci. Jednakże, dopóki nie uzyska wszelkich niezbędnych uprawnień i zezwoleń do dysponowania nieruchomością, w wymiarze faktycznym to organ będzie miał prawo żądać wydania przez odpowiednią jednostką organizacyjną dokumentów. Podkreślił, że konstrukcja art. 52 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p., wskazuje na to, że to w tym właśnie artykule wnioskodawca winien poszukiwać informacji, w zakresie tego bo ma zostać przez niego załączone do wniosku. Konstrukcja zaś art. 61 u.p.z.p., względem przepisów ww. wskazuje, że w artykule tym to organ wydający decyzję ma szukać informacji, jakie warunki ma spełniać inwestycja. Tym samym to organ winien ustalić, czy inwestycja co do której wystąpiono o warunki zabudowy posiada wystarczające dla zamierzania budowlanego uzbrojenie lub czy też projektowanie uzbrojenie jest wystarczające. Dalej pełnomocnik skarżącego wskazał, że działania organu wydającego pierwotną decyzję, powodują złamanie zasady zaufania do władzy publicznej oraz zasady utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw. Pełnomocnik skarżącego zaznaczył, że organy wskazały, że zażądały przedstawienia umowy zawartą pomiędzy gestorem sieci a inwestorem w zakresie zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu. W tym zakresie powołują się na rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 grudnia 2021 roku (aktualnie z 20 lutego 2024 roku) w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy, wskazując, że w pkt 10 wzoru wniosku ustawodawca skierował ciężar pozyskania tego dowodu na wnioskodawcę, w związku z dodaniem w części załączników konieczności dołączenia dokumentów potwierdzających zapewnienie dostępu inwestycji do infrastruktury technicznej, w tym zakresie dostaw energii i w zakresie dostaw wody oraz odbioru ścieków socjalno-bytowych - jeżeli istniejące uzbrojenie terenu nie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W tym kontekście pełnomocnik wskazał, że zmiana taka w rzeczonym wzorze formularza została wskazana już w grudniu 2021 roku, jednakże dopiero w ostatnim czasie można zaobserwować zmianę praktyki organów w tym kontekście i przerzucenie ciężaru dostarczenia tej dokumentacji na wnioskodawcę. Dotychczas bowiem to organ samodzielnie występował do odpowiednich jednostek dostarczających podstawowe media celem ustalenia czy istnieje techniczna możliwość uzyskana uzbrojenia terenu pod kątem planowanej inwestycji. Stanowisko organu sprzeczne jest z podstawą prawną jaka legła u podstaw wydania rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 lutego 2024 roku, w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy. W ocenie pełnomocnika nie ma wątpliwości, że dla wniosku dotyczącego ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego nie ma wymogu, aby przedstawić umowę z gestorem sieci, tym samym do analogicznych wniosków powinno się dojść w kwestii wniosku o wydanie warunków zabudowy. De facto zatem, interpretacja organu wskazująca, że treść wzoru formularza wymaga przedstawienia w ramach wniosku rzeczonej umowy, powoduje, że formularz ten stawałby się sprzeczny z treścią art. 52 u.p.z.p. Samo to powoduje, że interpretacja ta jest błędna. Zatem nie tylko Minister nie miał uprawnień do powiększania katalogu obowiązków Wnioskodawca, ale również stanowisku organów prowadzi do wypaczenia idei stworzenia wzoru, bowiem doprowadziło ono do niczym nieuzasadnionej zmiany wcześniejszej praktyki organów w tym zakresie. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm., dalej jako p.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przedmiot tak rozumianej kontroli stanowiła w przedmiotowej sprawie decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] grudnia 2024 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą towarzyszącą na dz. o nr ewid. [...], obręb [...], gmina [...] oraz dla inwestycji polegającej na budowie trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą techniczną na działce o nr ewid. [...]. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. W orzecznictwie podkreśla się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest zatem ustalenie uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio. Warunki od których spełnienia uzależnione jest wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazane zostały w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stosownie do treści tego przepisu, w brzmieniu znajdującym zastosowanie w tej sprawie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 9222022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa tj. spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p. organ administracji publicznej rozpatrujący wniosek inwestora nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (por. wyroki NSA z 5 grudnia 2019 r., II OSK 195/18; z 10 stycznia 2018 r., II OSK 1137/17; z 19 grudnia 2017 r., II OSK 696/16, www.orzeczenia.nsa.gov - dalej CBOSA). W sprawie istota zagadnienia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W myśl art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek, o którym mowa w ust.1 pkt 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zgodnie z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. przez "uzbrojenie terenu" - należy rozumieć drogi, obiekty budowlane, urządzenia i przewody, o których mowa w art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. W orzecznictwie utrwalone jest stanowisko, że celem art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 u.p.z.p. nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Jeśli uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy, co nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale wystarczające jest posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta (zob. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2024 r., II OSK 1425/21, wyrok NSA z dnia 14 maja 2025 r., II OSK 886/24, wyrok NSA z dnia 15 lutego 2018 r., II OSK 893/16, CBOSA). Zdaniem Sądu nie jest uzasadnione stanowisko skarżącego, że to organ winien szukać informacji w celu ustalenia, czy inwestycja co do której wystąpiono o warunki zabudowy posiada wystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie lub czy też projektowane uzbrojenie jest wystarczające. W orzecznictwie zasadnie wskazuje się, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na wniosek, do którego inwestor jest zobowiązany dołączyć między innymi dokumenty świadczące o spełnieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., a więc o tym, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a warunek ten uznaje się za spełniony również wtedy, gdy wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zatem dołączenie odpowiedniego dokumentu w tym względzie oznacza wywiązanie się z obowiązku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. (wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2024 r., IIOSK 1899/23, CBOSA). SKO trafnie zwróciło uwagę, że inwestor nie dołączył do wniosku o ustalenie warunków zabudowy dokumentów świadczących o spełnieniu wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. We wniosku - Załącznik A - dane dotyczące infrastruktury technicznej, jako projektowane zaznaczono: dostęp do wody m.in. poprzez przyłącze do sieci wodociągowej, odprowadzanie ścieków m.in. poprzez przyłącze do sieci, dostęp do energii elektrycznej m.in. poprzez przyłącze do sieci, dostęp do gazu - tylko poprzez przyłącze do sieci. Biorąc pod uwagę treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy organ odwoławczy zasadnie uznał, że teren inwestycji nie jest uzbrojony, co wymaga zagwarantowania przez inwestora, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Skoro uzbrojenie nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze umowy pomiędzy inwestorem, a właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem odpowiednich usług. Wywody strony o możliwości wykonania uzbrojenia we własnym zakresie bez dysponowania gwarancją, o której mowa w art. 61 ust. 5 u.p.z.p., posiadają jedynie hipotetyczny charakter i nie oznaczają spełnienia warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. ust. 1 pkt 5 tegoż przepisu. Należy podzielić stanowisko organu odwoławczego, że odmowa ustalenia warunków zabudowy spowodowana jest nie przedstawieniem przez inwestora dokumentów od gestorów sieci zaświadczających, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do zamierzenia inwestycyjnego lub umów dotyczących zagwarantowania wykonania uzbrojenia terenu zawartej pomiędzy inwestorem, a gestorami sieci. Warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie został zatem spełniony. W tej sytuacji SKO zasadnie uznało za bezprzedmiotowe rozpatrywanie i dokonywanie oceny spełnienia pozostałych warunków określonych w przepisach art. 61 ust. 1 ustawy, jak również wyznaczanie obszaru analizowanego, o którym mowa w ust. 5a tego artykułu i przeprowadzenie na nim analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. W sprawie istotna jest przede wszystkim wykładnia i zastosowanie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., a wydane na podstawie art. 64b ust. 2 u.p.z.p. rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 20 lutego 2024 r. w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego albo warunków zabudowy (Dz. U. z 2024 r., poz. 351) wprowadza jedynie formalizację ww. wniosków i nie jest sprzeczne z delegacją ustawową. Z tych względów podniesione w skardze zarzuty naruszenia prawa materialnego i procesowego należy uznać za niezasadne. W konsekwencji skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.