II SA/Go 797/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ireneusz Fornalik Sędziowie Asesor WSA Joanna Brzezińska Asesor WSA Michał Ruszyński (spr.) Protokolant sekr. sąd. Elżbieta Dzięcielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lutego 2009 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego uchyla zaskarżoną decyzję. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (zwany dalej: PINB) – na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), zwanej dalej: pr. bud. oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej: k.p.a – 18 czerwca 2008r. wydał decyzję nr [...] nakazującą A Sp. z o.o. – zarządcy budynku mieszkalno-usługowego, usytuowanego na terenie działki nr ewid. [...], usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego w/w budynku, polegających na : - naprawie i uzupełnieniu ubytków tynku na ścianach zewnętrznych, - likwidacji zarysowań nadproży, - wykonaniu odprowadzenia wody opadowej ze spocznika schodów prowadzących do lokalu w piwnicy budynku, - uzupełnieniu ubytków płytek okładzinowych na murkach schodów prowadzących do lokalu w piwnicy, - likwidacji zawilgocenia narożnika budynku w okolicach wejść do lokali użytkowych w piwnicy i na parterze, - odtworzeniu okien piwnicznych od strony zaplecza, w terminie do [...] października 2009r. W uzasadnieniu decyzji PINB wskazał, powołując się na wyniki kontroli z [...] maja 2008r., iż w budynku wykonano roboty budowlane polegające na remoncie dachu, przemurowaniu kominów ponad dachem, wymianie rynien i obróbek blacharskich, wymianie okien i pomalowaniu klatki schodowej, oraz wymianie spustów odprowadzających wody opadowe z budynku. Jednak w celu doprowadzenia budynku do odpowiedniego stanu technicznego konieczne jest usunięcie nieprawidłowości określonych w decyzji. Od powyższej decyzji odrębnymi pismami odwołali adresat decyzji - zarządca budynku A Sp. z o.o. oraz Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...], reprezentowana przez członków zarządu – J.Z. i A.B.. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (zwany dalej: WINB), rozpatrujący sprawę na skutek odwołania wniesionego przez A Sp. z o.o., decyzją z [...] października 2008r. nr [...] uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. W odwołaniu od decyzji PINB z [...] czerwca 2008r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał, że PINB był uprawniony do skierowania decyzji o nakazie remontu do zarządcy budynku. Niemniej jednak prowadzenie postępowania z udziałem zarządcy nieruchomości nie może prowadzić do odebrania Wspólnocie Mieszkaniowej prawa do czynnego udziału w postępowaniu. Natomiast PINB odmówił Wspólnocie Mieszkaniowej przymiotu strony postępowania. Taka praktyka doprowadziła do wyeliminowania właścicieli nieruchomości z postępowania, które dotyczy ich praw i obowiązków. W tych okolicznościach w ocenie odwołującego się uprawniony jest zarzut, iż postępowanie prowadzone przez PINB rażąco naruszyło prawa właścicieli nieruchomości. Odwołujący się podkreślił, że właściciele nieruchomości nie byli informowani o żadnych czynnościach postępowania, takich jak wizja lokalna z [...] maja 2008r., ponadto do Wspólnoty Mieszkaniowej nie adresowano korespondencji np. decyzji z [...] czerwca 2008r. zawierającej obowiązek dokonania remontu. W uzasadnieniu odwołania zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał także, że decyzja organu pierwszej instancji narusza również dyspozycję art. 27 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej: u.w.l. W ocenie odwołującego się ograniczenie, o którym mowa w w/w przepisie, należy rozumieć w ten sposób, że wybrany zarząd nie może być pominięty jako właściwa reprezentacja Wspólnoty. Wspólnota Mieszkaniowa posiada ustanowiony zarząd, który reprezentuje sprawy dotyczące funkcjonowania Wspólnoty. Taki pogląd, jak wskazał odwołujący się wyraził również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 września 1999r. sygn. akt IV SA 1317/97 (niepubl.), stwierdzając, że "Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali z 1994r. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. W przypadku dokonania wyboru zarządu, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 20 ust. 2). W tak określonym stanie prawnym tylko zarząd wspólnoty mieszkaniowej – o ile byłby prawnie powołany – mógłby skutecznie kwestionować jego pominięcie w postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżoną decyzją". Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wskazał ponadto, że reprezentacja interesów Wspólnoty w toczącym się postępowaniu administracyjnym należy do spraw przekraczających zwykły zarząd. Natomiast zarządca nieruchomości nie został upoważniony w umowie o zarządzanie do podejmowania w imieniu Wspólnoty takich działań. W ocenie odwołującego się takiego udziału nie można domniemywać. Zaskarżonej decyzji zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 i 67 pr. bud. poprzez niewskazanie, że wada dotyczy obiektu budowlanego lub jego części, a nie konkretnego lokalu położonego w suterenie budynku, oraz naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 3 pr. bud. , gdyż decyzja PINB w żaden sposób niewskazuje jak budynek przy ul. [...] szpeci otoczenie. WINB rozpatrujący odwołanie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, decyzją z dnia [...] października 2008r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a, umorzył postępowanie odwoławcze. Organ odwoławczy uznał, że odwołanie Wspólnoty Mieszkaniowej nie może być rozpatrzone, ponieważ odwołująca się Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada przymiotu strony w sprawie. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że w świetle postanowień art. 61 pr. bud., adresatem rozstrzygnięć w sprawach związanych z utrzymywaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego jest właściciel (w przypadku współwłasności wszyscy współwłaściciele) lub zarządca obiektu. Oznacza to, że przepis ten nie przewiduje sytuacji, w której adresatem tego rodzaju rozstrzygnięć, a w związku z tym stroną w postępowaniu dotyczącym nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego obiektu, są jednocześnie właściciel oraz zarządca obiektu budowlanego. Organ wskazał, że chociaż przepisy pr. bud. nie zawierają definicji legalnej pojęcia zarządcy obiektu budowlanego, w orzecznictwie administracyjnym utrwalony jest pogląd, że termin te posiada szerszy zakres przedmiotowy od terminu zarządcy nieruchomości, określonego przepisami art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Miano zarządcy, zobowiązanego do utrzymywania obiektu budowlanego należy bowiem przypisać tym podmiotom, które władają tym obiektem na podstawie zawartego z jego właścicielem stosunku prawnego, i na których – z mocy tego stosunku oraz regulujących go stosownych przepisów prawa – spoczywa taki obowiązek. Kryterium decydującym jest w takim przypadku zakres obowiązków obciążających dany podmiot na podstawie zawartej umowy, a nie sam fakt zarządzania daną nieruchomością w sposób profesjonalny (wyrok NSA z 9.09.2005r. sygn. akt II SA/Po 1307/03 niepubl.). Organ wyjaśnił, że z treści umowy o zarządzenie nieruchomością – budynkiem przy ul. [...], zawartej ze spółką A wynika, że spółka ta jest podmiotem sprawującym zarząd w rozumieniu pr. bud. nad tym obiektem. Organ podał, że w § 2 umowy (zawartej [...] lutego 2007r.) określono, iż zarządca zobowiązuje się do administrowania nieruchomością w sposób, który zapewni prawidłowe i zgodne z prawem jej funkcjonowanie. Administrowanie to obejmować będzie dbanie z należytą starannością o stan nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane poprzez : - prowadzenie prawidłowej gospodarki remontowo-budowlanej, - dopilnowanie bieżącej konserwacji powierzonego budynku i urządzeń w nim się znajdujących, - realizację planu remontów zatwierdzonych przez Zebranie Wspólnoty, - organizowanie remontów i napraw w oparciu o konkurs ofert zatwierdzony przez Zarząd Wspólnoty. W ocenie organu odwoławczego treść umowy o zarządzenie nieruchomością w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości dowodzi, że nadając spółce A w drodze umowy cywilnej uprawnienie do sprawowania zarządu w zakresie między innymi "dbania" zgodnie z przepisami pr. bud. o stan nieruchomości budynku poprzez prowadzenie właściwej gospodarki remontowo-budowlanej, współwłaściciele tego obiektu scedowali swój stosunek prawny i zobowiązaniowy, wynikający z art. 61 pr. bud. w odniesieniu do budynku, zaś zarządca obiektu przyjął tym samym wszelkie uprawnienia i obowiązki właściciela obiektu w tym zakresie. Oznacza to, że Wspólnocie Mieszkaniowej nie służy prawo wniesienia odwołania od decyzji PINB nakładającej na zarządcę budynku obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przez Wspólnotę Mieszkaniową. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie: 1. art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez bezpodstawne umorzenie przez WINB postępowania odwoławczego zainicjowanego przez skarżącą w sytuacji, gdy faktycznie Wspólnocie Mieszkaniowej przysługiwał status strony w postępowaniu dotyczącym ustalenia nieprawidłowości stanu technicznego budynku, 2. art. 6 u.w.l w zw. z art. 28 k.p.a, poprzez błędne ustalenie przez WINB i PINB, iż Wspólnota Mieszkaniowa nie ma prawa do udziału w postępowaniu dotyczącym jej praw i obowiązków, 3. art. 61 § 4 k.p.a poprzez naruszenie przez WINB i PINB obowiązku prawidłowego ustalenia kręgu podmiotów mających prawo udziału w prowadzonym postępowaniu administracyjnym oraz niezapewnienie im czynnego udziału w całym postępowaniu, jak wymaga tego przepis art. 10 § 1 k.p.a. Skarżąca wniosła w związku z tym o: 1. wznowienie postępowania zakończonego decyzją WINB z [...] października 2008r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, o czym mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a, albo 2. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że w jej ocenie organy prowadzące postępowanie błędnie ustaliły, iż Wspólnocie Mieszkaniowej nie przysługuje prawo do udziału w prowadzonym postępowaniu. Tym samym nie jest uzasadniony pogląd, że współwłaściciele nieruchomości tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nie mają interesu prawnego w postępowaniu dotyczącym ustalenia stanu technicznego budynku będącego ich własnością. W ocenie skarżącej ma ona prawo uczestniczyć w przedmiotowym postępowaniu w charakterze strony. Postępowanie to dotyczy bowiem jej interesu prawnego. Zdaniem skarżącej dopuszczenie do udziału w postępowaniu jedynie zarządcy budynku nie gwarantuje należytej ochrony prawnej dla współwłaścicieli nieruchomości. Trzeba także pamiętać, że w ostatecznym rozrachunku to na członkach Wspólnoty Mieszkaniowej będzie ciążył obowiązek sfinansowania niebagatelnych kosztów remontu budynku. Skarżąca zwróciła uwagę, iż zgodnie z art. 6 u.w.l może ona nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Wspólnota Mieszkaniowa jest podmiotem a nie przedmiotem prawa, wyposażonym w zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych, jak też zdolność sądową i procesową. Natomiast stosownie do art. 20 u.w.l, właściciele ustanowili zarząd Wspólnoty, który jest wyłącznie uprawniony do reprezentacji sprawy Wspólnoty na zewnątrz. Na podstawie umowy o zarządzanie z [...] lutego 2007r. zarządca budynku wykonuje w imieniu współwłaścicieli budynku jedynie czynności związane z bieżącym administrowaniem i eksploatacją nieruchomości wspólnej. Podmiotem wszelkich praw i obowiązków w powyższym zakresie pozostaje cały czas Wspólnota Mieszkaniowa. W związku z tym niezrozumiały jest dla strony skarżącej wywód WINB, iż skarżąca nadając spółce A w drodze umowy cywilnej uprawnienie do sprawowania zarządu w zakresie między innymi "dbania" zgodnie z przepisami pr. bud. o stan nieruchomości budynku poprzez prowadzenie właściwej gospodarki remontowo-budowlanej, współwłaściciele tego obiektu scedowali swój stosunek prawny i zobowiązaniowy, wynikający z art. 61 pr. bud. w odniesieniu do budynku, zaś zarządca obiektu przyjął tym samym wszelkie uprawnienia i obowiązki właściciela obiektu w tym zakresie. Skarżąca podała, że w § 3 umowy o zarządzanie nieruchomością wyraźnie wskazano, że zarządca nie jest upoważniony do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd. Tym samym spółka A nigdy nie posiadała umocowania do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym przed organami administracyjnymi w sprawach dotyczących jej praw i obowiązków. Skarżąca wskazała ponadto, że organy obu instancji swoim postępowaniem naruszyły także dyspozycję art. 61 § 4 k.p.a i art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a, albowiem o prowadzonym postępowaniu nie zawiadomiły wszystkich osób będących stronami w sprawie. W konsekwencji postępowanie organów stanowi podstawę do wznowienia postępowania, o czym mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie i podtrzymał w całości argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny - w zakresie swojej właściwości - oceniał zaskarżoną decyzję wyłącznie z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego rozstrzygnięcia. Mając na uwadze powyższe kryteria skargę należało uwzględnić poprzez uchylenie zaskarżonej decyzji. Przedmiotem oceny Sądu w niniejszej sprawie była decyzja o umorzeniu postępowania odwoławczego, wydana przez WINB. Podstawą podjęcia decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego, wskazaną przez organ, jest art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. Organ odwoławczy uznał, że prowadzone postępowanie odwoławcze jest bezprzedmiotowe, albowiem wnoszący odwołanie – Wspólnota Mieszkaniowa, nie jest stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a. Sąd nie podziela tego stanowiska. Przed przejściem do oceny zaskarżonej decyzji, należy odnieść się do decyzji organu pierwszej instancji. Decyzja ta wydana została w oparciu o przepisy rozdziału 6 pr. bud., dotyczące utrzymania obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 66 pr. bud., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nakazy tego rodzaju organ nadzoru budowlanego powinien kierować do właścicieli lub zarządcy obiektu budowlanego, bowiem stosownie do art. 61 pr. bud., osoba z tego kręgu podmiotów jest obowiązana utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 pr. bud., to znaczy w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych, ani sprawności technicznej. W ocenie Sądu w sytuacji gdy znany jest właściciel, czy też użytkownik wieczysty nieruchomości, na ten podmiot powinny być nałożone obowiązki przez organ nadzoru budowlanego w razie stwierdzenia okoliczności odpowiadających przesłankom z art. 66 pr. bud. Ustawodawca w art. 61 pr. bud. wprowadza pojęcie "zarządcy" obiektu budowlanego. W świetle przepisów pr. bud. niewątpliwie będzie nim podmiot posiadający na podstawie decyzji administracyjnej prawo zarządu trwałego, przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami. Odmienną kwestią jest natomiast sprawowanie tzw. "zarządu", a w istocie wykonywanie funkcji administratora na podstawie umowy zawartej ze współwłaścicielami, czy też wspólnotą mieszkaniową przez podmiot posiadający licencję zarządcy, przyznawaną jako uprawnienie zawodowe na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. W komentarzu do Prawa budowlanego pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, C.H.BECK, "Komentarze Becka" Warszawa 2006, oraz orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że umowa o zarząd nieruchomości zawierana przez licencjonowanego zarządcę ze wspólnotą mieszkaniową faktycznie dotyczy administrowania nieruchomością, podmiotem natomiast praw i obowiązków, a więc tym, do którego decyzją mogą być skierowane określone nakazy – jest wspólnota mieszkaniowa. Zarządca nieruchomości jako strona umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową nie może bowiem wykonać decyzji organu nadzoru budowlanego, adresowanej do niego jako strony, bowiem nie ma własnych praw do nieruchomości, przy czym niewykonalność ta ma charakter trwały co powoduje, że decyzja nakładająca obowiązki na zarządcę, który zawarł umowę ze wspólnotą mieszkaniową i na podstawie tej umowy wykonuje obowiązki administratora jest obciążona wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. Taki "zarządca" wykonujący zarząd, a w istocie administrowanie, na mocy umowy ze wspólnotą mieszkaniową zawartej na podstawie art. 18 u.w.l, nie może być ponadto stroną postępowania z racji braku własnego interesu prawnego w sprawie, zaś decyzja do takiego podmiotu skierowana jest także obciążona wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a, jako adresowana do podmiotu nie będącego stroną w sprawie. Takie stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z 8 marca 2007r. sygn. akt II OZ 185/07, (niepubl.). Sąd podziela powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, oraz poglądy doktryny. PINB decyzją z [...] czerwca 2008r. nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego budynku na spółkę A, która na podstawie zawartej z zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej umowy, pełni funkcję zarządcy nieruchomości. W umowie tej, która stanowi akt prawa cywilnego, w której w § 9 pkt 3 wskazano, że w sprawach nieuregulowanych umową mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz przepisy ustawy o własności lokali, spółka A zobowiązała się wobec Wspólnoty Mieszkaniowej do administrowania nieruchomością w sposób, który zapewni prawidłowe i zgodne z prawem jej funkcjonowanie. To administrowanie nieruchomością dotyczy także prowadzenia prawidłowej gospodarki remontowo-budowlanej. Z treści umowy o zarządzanie nieruchomością wynika zatem, że istotą obowiązków zarządcy nieruchomości a więc spółki A jest administrowanie nieruchomością należącą do Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie zarząd tym budynkiem w rozumieniu przepisów prawa cywilnego i pr. bud. Określone decyzją organu pierwszej instancji obowiązki nałożone zostały nie na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową lecz na zarządcę nieruchomości spółkę A z powołaniem się na art. 66 ust. 1 pkt 3 pr. bud. W decyzji tej organ pierwszej instancji określił zarządcę nieruchomości jako jedyną stronę postępowania administracyjnego i zarazem zobowiązanego do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku. Oznacza to, że decyzja organu pierwszej instancji obciążona jest wadą określoną w art. 156 § 1 pkt 5 i art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. Zarządca nieruchomości – spółka A nie może bowiem wykonać decyzji organu pierwszej instancji, gdyż nie ma własnych praw do nieruchomości a ponadto nie mogła być stroną prowadzonego postępowania z racji braku własnego interesu prawnego w sprawie. Przechodząc do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji należy wskazać, że decyzja ta jest niejako konsekwencją naruszeń prawa dokonanych przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy uznał bowiem, że skarżącej nie służy prawo wniesienia odwołania od decyzji organu pierwszej instancji, nakładającej na zarządcę nieruchomości obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przy ul. [...], poprzez wykonanie w wyznaczonym terminie określonych w tej decyzji robót. Innymi słowy skarżąca nie ma przymiotu strony w sprawie w rozumieniu art. 28 k.p.a. Należy zatem wskazać, że jeżeli w danym budynku, tak jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, to obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 pr. bud., związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego i estetycznego obiektu budowlanego powinny być nałożone na ten podmiot. Jednocześnie wskazać należy, że stroną takiego postępowania powinna być Wspólnota Mieszkaniowa a nie zarządca nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, iż organ odwoławczy rozstrzygający niniejszą sprawę naruszył przepisy prawa materialnego, w szczególności art. 61 i 66 pr. bud., a także przepisy postępowania administracyjnego, w tym art. 28 i art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, i z tych przyczyn, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej: p.p.s.a uchylił zaskarżoną decyzję. Sąd nie zawarł w wyroku rozstrzygnięcia opartego na przepisie art. 152 p.p.s.a określającego, czy i w jakim zakresie zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Rozstrzygnięcie takie jest bowiem obligatoryjne tylko w przypadku, gdy zaskarżona decyzja może podlegać wykonaniu. Ponieważ zaskarżona i uchylona decyzja dotyczyła umorzenia postępowania odwoławczego, nie podlegała ona wykonaniu, a zatem orzekanie o możliwości jej wykonania było bezprzedmiotowe. W wyniku uchylenia zaskarżonej decyzji akta sprawy zostaną zwrócone do organu odwoławczego, który powinien rozpoznać odwołanie skarżącej, mając na uwadze wskazania zawarte w przedmiotowym uzasadnieniu. Na marginesie już tylko podnieść należy, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę od początku i ponownie ocenia zebrane w sprawie dowody, po to by zakończyć postępowanie administracyjne ostateczną decyzją. Zatem z naruszeniem powyższej zasady organ rozdzielił postępowanie odwoławcze na dwa postępowania, chociaż ich przedmiot był tożsamy a zarzuty dotyczyły jednej decyzji organu pierwszej instancji. Wydanie dwóch decyzji II instancyjnych, z których jedna jest przedmiotem skargi do Sądu wywołało określone skutki prawno-procesowe.