II SA/Ke 259/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2018r. sprawy ze skargi W.S. i Z.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kielcach na rzecz W.S. i Z.S. solidarnie kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...], po rozpatrzeniu odwołania W. i Z. małżonków S. od decyzji Prezydenta Miasta z [...] w przedmiocie ustalenia W. i Z. małżonkom S., właścicielom nieruchomości położonej w S. przy ulicy Ł., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o pow. 6709 m2 opłaty w wysokości 1921 zł z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicy Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 2 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej przywoływanej jako "ugn", regulacje dotyczące opłaty adiacenckiej. Następnie organ ten podał, że stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej nastąpiło 4 marca 2015 r., z chwilą potwierdzenia przyjęcia obiektu budowlanego do użytkowania. W sprawie został więc zachowany termin 3 lat do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Na dzień 4 marca 2015 r. obowiązywała uchwała nr [...] Rady Miasta z dnia [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej dotyczącej budowy urządzeń infrastruktury technicznej. W uchwale tej określono wysokość stawki na 10% różnicy powstałej pomiędzy wartością gruntu przed dokonaniem inwestycji, a wartością po jej wykonaniu. Organ II instancji wskazał, że w toku postępowania administracyjnego zlecono wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, który dokonując wyceny nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji, jak również przed wybudowaniem kanalizacji uwzględnił następujące cechy: lokalizacja, infrastruktura towarzysząca, dostępność komunikacyjna, infrastruktura techniczna, powierzchnia działki, szerokość działki, ograniczenia na działce. Dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji biegła ustaliła następujące cechy: lokalizacja - korzystna, infrastruktura towarzysząca - mniej korzystna, dostępność komunikacyjna - mniej korzystna, infrastruktura techniczna bez kanalizacji sanitarnej - mniej korzystna, powierzchnia działki - rzadziej poszukiwana, szerokość działki - korzystna i ograniczenia na działce - brak. Dla wycenianej nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji biegła ustaliła następujące cechy: lokalizacja - korzystna, infrastruktura towarzysząca - mniej korzystna, dostępność komunikacyjna - mniej korzystna, infrastruktura techniczna wraz z kanalizacją sanitarną - korzystna, powierzchnia działki - rzadziej poszukiwana, szerokość działki - korzystna, ograniczenia na działce - brak. Wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej została ustalona na kwotę 248.716 zł, zaś przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej na kwotę 229.507 zł. Powstała różnica w wartości to kwota 19.210 zł. W obu przypadkach biegła zastosowała współczynnik korekcyjny K wynoszący 1. Współczynnik ten nie wymaga uzasadnienia. Kolegium stwierdziło, że powyższy operat sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, stanowi on dowód w niniejszej sprawie i nie budzi zastrzeżeń. Wątpliwości nie budzi także wybór podejścia i metody szacowania, a przeprowadzone w operacie wyliczenia są prawidłowe. Organ dodał, że okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i jej wysokość została udowodniona w sposób wyczerpujący i dokładny. Szacowana jednostkowa wartość nieruchomości mieści się w przedziale cenowym w zebranych bazach nieruchomości podobnych. Z analizy akt sprawy, w tym operatu szacunkowego, wynika jednoznacznie, że w wyniku wybudowania kanalizacji sanitarnej nastąpił wzrost wartości działki nr 309/3. Wybudowanie kanalizacji sanitarnej podniosło atrakcyjność nieruchomości, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Zdaniem organu odwoławczego zarzuty podniesione przez stronę w treści odwołania są niezasadne. Kwestie poruszone przez odwołujących się zostały wyjaśnione przez biegłą w piśmie z 20 grudnia 2017 r., w którym wskazała ona, że celem wyceny było określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności. Przy wycenianiu nieruchomości gruntowych niezabudowanych, uwzględniając cel wyceny bierze się pod uwagę cechy wpływające na wartość nieruchomości. Biegła poza częścią ogólną operatu szacunkowego dokonała wyceny każdej nieruchomości z uwzględnieniem cech indywidualnych. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, wnieśli Z. S. i W. S. Skarżący zarzucili, że: 1. rzeczoznawca majątkowy nie ustalił stanu nieruchomości wycenianej, który stanowi podstawę ustalenia wartości nieruchomości. Cytując treść art. 4 pkt 17 ugn, autorzy skargi podkreślili, że w kwestionowanym operacie nie ustalono lub nie uwzględniono podstawowych cech wycenianej nieruchomości, jak: a. nie został zbadany stany prawny nieruchomości - brak informacji o numerze księgi wieczystej oraz stanie wpisów w księdze wieczystej, b. nie zostały zbadane uwarunkowania planistyczne obszaru, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, a jej przeznaczenie zostało ustalone na podstawie danych zawartych w katastrze nieruchomości, tymczasem dane zawarte w ewidencji gruntów nie mogą stanowić podstawy ustalenia przeznaczenia nieruchomości, c. nie zostało uwzględnione, że działka [...]nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (dostęp jest zapewniony przez działkę nr [...], która nie stanowi własności skarżących), d. ustalenie stanu infrastruktury technicznej zostało ograniczone jedynie do kanalizacji sanitarnej, natomiast nie zostało zbadane wyposażenie nieruchomości w pozostałe media (działka nie posiada dostępu do sieci gazowej), e. nie został zbadany ani opisany stan zagospodarowania nieruchomości ani jej otoczenie; 2. rzeczoznawca zastosował w wycenie podejście porównawcze. Tymczasem operat szacunkowy nie zawiera uzasadnienia, a w szczególności wyjaśnienia, dlaczego rzeczoznawca wybrał określone nieruchomości jako podobne do nieruchomości wycenianej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, "podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego." (wyrok WSA w Bydgoszczy z 15 kwietnia 2015 r., II SA/Bd 115/15); 3. rzeczoznawca określając wartość nieruchomości posłużył się współczynnikiem korekcyjnym K o wartości "1" nie uzasadniając, dlaczego przyjął współczynnik o takiej wartości; 4. operat został sporządzony z pominięciem § 40 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od urządzeń infrastruktury technicznej oraz warunki podłączenia nieruchomości do tych urządzeń; 5. cytując treść art. 146 ust. 3 ugn, skarżący stwierdzili, że jak wynika z uzasadnienia skarżonej decyzji, przyjęcie do użytkowania kanalizacji sanitarnej wybudowanej w ul. Ł. nastąpiło 4 marca 2015 r. Tymczasem do ustalenia wartości nieruchomości wzięte zostały przez rzeczoznawcę majątkowego transakcje przeprowadzone w latach 2013, 2014 i 2016. Dodatkowo wnoszący skargę podnieśli, że w orzecznictwie wyrażono pogląd, że operat szacunkowy dla znacznej ilości nieruchomości nie może stanowić wartościowego dowodu w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej, ponieważ nie indywidualizuje w wymagany sposób nieruchomości wycenianej (wyrok WSA w Gdańsku z 22 stycznia 2014 r., II SA/Gd 840/13). Powyższą tezę potwierdza operat sporządzony w niniejszej sprawie, który jest lakoniczny, schematyczny, bardzo ogólny i nie odnosi się do cech indywidualizujących wycenianą nieruchomość. Wobec powyższego, kwestionowany operat szacunkowy nie może stanowić dowodu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej. Skarżący zarzucili, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ nie odniósł się do zarzutów sformułowanych wobec operatu szacunkowego, ograniczając się do stwierdzenia, że operat ten nie budzi zastrzeżeń, jest wykonany starannie i zgodnie z przepisami prawa. Ponadto organ nie dokonał samodzielnej oceny operatu szacunkowego jako głównego dowodu w sprawie, przyjmując w tym zakresie w sposób bezkrytyczny wyjaśnienia biegłego. Wyjaśnienia te nie mogą być przekonywujące, gdyż są lakoniczne i nie odnoszą się do szczegółowo postawionych zarzutów. Dodatkowo skarżący podkreślili, że nie mieli możliwości zapoznania się z pismem biegłego z 20 grudnia 2017 r., na które powołuje się organ w swojej decyzji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są uzasadnione. Zgodnie z art. 146 ust. 1 ugn ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. W myśl ust. 3 tego samego artykułu (w wersji obowiązującej w dacie wydania zaskarżonej decyzji) wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ugn, ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Z kolei stosownie do punktów 6 i 7 ilekroć w ustawie mowa jest o wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, z kolei przez określanie wartości nieruchomości należy rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. W świetle powyżej zacytowanych przepisów nie może budzić wątpliwości to, że obowiązkiem biegłego przy sporządzaniu operatu szacunkowego mającego na celu ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej jest ustalenie wartości nieruchomości, nie zaś części nieruchomości. Nadto zgodnie z art. 4 pkt 16 ilekroć w ustawie mowa jest o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszej sprawie, w związku z wybudowaniem w ulicy Ł. w S. kanalizacji sanitarnej, na zlecenie organu I instancji biegła sporządziła operat mający na celu ustalenie wzrostu wartości 26 nieruchomości przed wybudowaniem instalacji sanitarnej i po jej wybudowaniu. Działki ewidencyjne miały powierzchnię od 488 m2 do 6709 m2 - taką właśnie powierzchnię ma działka skarżących, na którą według wypisu z ewidencji gruntów składa się 0,2603 ha tereny mieszkaniowe, 0,3138 ha pastwiska trwałe oraz 0,0968 ha grunty orne. Do oszacowania wszystkich tych działek biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do porównania przyjęła ceny transakcyjne dotyczące działek budowlanych o powierzchni kolejno 870 m2, 888 m2 oraz 421 m2 - nieruchomości uzbrojone w sieć kanalizacyjną oraz działki o powierzchni 1112 m2, 700 m2 i 780 m2 – nieruchomości nieuzbrojone w sieć kanalizacji, uznając je za nieruchomości podobne do wycenianych, w tym do nieruchomości skarżących. Jednocześnie w tym samym operacie biegła wskazała, że "do porównania wzięte zostały tylko działki budowlane. Nie można przyjąć do porównania działki rolnej z zabudowaniami, gruntów ornych, lasów, pastwisk, nieużytków, gdyż wartość w stosunku do działki budowlanej jest nieporównywalnie niższa. Nie sposób również z wartości podanej w akcie notarialnym sprzedaży całej nieruchomości wyodrębnić część zabudowaną z jej wartością. Średnia wartość działki rolnej z zabudowaniami powinna być sumą poszczególnych użytków, jednakże w akcie notarialnym podana jest wartość pełna za całą działkę. Oczywistym jest, że wartość części budowlanej będzie kilkakrotnie wyższa niż wartość gruntu ornego czy lasu, a te dodatkowo będą wyższe od wartości nieużytków". Jak z powyższego wynika, biegła sama stwierdza, że wartość takich nieruchomości, jak należąca do skarżących, na którą składają się nie tylko teren pod zabudowę, ale także pastwiska i nieużytki "jest nieporównywalnie niższa" od działek budowlanych. Jednocześnie jednak do porównania wybrała działki budowlane o niewielkiej powierzchni, uznając je za nieruchomości podobne. W operacie wskazano również, że pod względem preferencji pod zabudowę mieszkaniową najczęściej są poszukiwane działki o powierzchni do 1500 m2, co oznacza, że cena metra kwadratowego nieruchomości o takiej powierzchni jest wyższa niż powierzchnia nieruchomości większych. Biegła oszacowała tylko część nieruchomości skarżących, oznaczoną w ewidencji gruntów symbolem B o pow. 0,2603 ha, uznając że jest do działka budowlana. Z racji powierzchni tej części przy szacowaniu uwzględniła, że jej wartość z uwagi na "rzadziej poszukiwaną powierzchnię" jest o 3,99 zł za 1 m2 ( przy przyjętej cenie za 1 m2 95, 55 zł) niższa od nieruchomości porównywanych – dotyczy to wartości nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji. Jeśli chodzi o wartość przed wybudowaniem kanalizacji powierzchnia działki jako "rzadziej poszukiwana" miała wpływ na obniżenie ceny 1 m2 o 4,17 zł (przy ustalonej przez biegłą wartości 88,17 zł za 1 m2 ). Zgodnie z art. 143 ust. 1 ugn przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Zgodne z nim za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Na tle tego przepisu NSA w wyroku z 20 stycznia 2016 r. wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej nie oznacza, że dopuszcza się zagospodarowanie na inne cele niż rolnicze lub leśne. W aktach sprawy brak jest decyzji ustalającej warunki zabudowy. Ponieważ jednak ze znajdującej się w aktach mapy wynika, że nieruchomość jest zabudowana dwoma budynkami, a ponadto jej część jest oznaczona symbolem "b" oznaczającym tereny mieszkaniowe ( a nie Br – grunty rolne zabudowane) uznać należy, że w operacie biegła błędnie wskazała, że część nieruchomości o powierzchni 0,2603 jest gruntem rolnym zabudowanym. Tak więc jest to nieruchomość, o której mowa w art. 143 ugn. Zdaniem Sądu skoro w powołanych na wstępie przepisach mowa jest o nieruchomości, szacunkowi powinna podlegać cała nieruchomość – w tym przypadku odpowiadająca działce ewidencyjnej, nie zaś jej część, a ustalenie jej wartości powinno nastąpić w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości, które są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Na tle tego przepisu jedynie w odniesieniu do nieruchomości wywłaszczanych pod budowę dróg przyjmuje się, że rozbieżność w wielkości nieruchomości nie pozwala na przyjęcie, iż nie stanowią one nieruchomości podobnych. W przypadku takich nieruchomości ( czyli o przeznaczeniu drogowym) wielkość nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość (por. przykładowo wyrok NSA z 9 czerwca 2017 r. sygn. I OSK 2329/15 Lex nr 2339614). W przypadku szacowania nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, zdaniem Sądu, nie może budzić wątpliwości to, że zarówno powierzchnia nieruchomości jak i to, czy na tę nieruchomość składa się wyłącznie grunt budowlany (tak jak ma to miejsce w przypadku działek przyjętych przez biegłą do porównania) czy też również innego rodzaju użytki – tak jak w tym przypadku pastwiska, grunt orny - ma istotne z punktu widzenia ustalenia wartości znaczenie w tym sensie, że nieruchomości o tak zróżnicowanej powierzchni (prawie dziesięciokrotnie) oraz o tak różnym przeznaczeniu nie powinny być uznane za nieruchomości podobne, zwłaszcza w sytuacji, gdy przedmiotem szacunku zgodnie z przepisami powinna być cała nieruchomość a nie tylko jej część. Nawet jednak przy wyodrębnieniu do szacunku tylko części nieruchomości, która jest przeznaczona pod zabudowę, okoliczność, że ta część nie jest wyodrębniona geodezyjnie powoduje, że także nie można uznać jej za nieruchomość podobną do nieruchomości stanowiącej wyodrębnioną geodezyjnie działkę budowlaną; w każdym bądź razie obniżenie przez biegłą wartości 1 m2 wycenianej części działki [...]o niespełna 4 i 5 zł w stosunku do ceny metra kwadratowego wyodrębnionych ewidencyjnie działek budowlanych o powierzchni nie przekraczającej 900 m2 (jeśli chodzi o przyjęte do porównania działki uzbrojone w sieć kanalizacyjną) i 1200 m2 (działki bez kanalizacji) budzi poważne wątpliwości co do prawidłowości dokonanej przez organy w niniejszej sprawie oceny, że operat ten został sporządzony w sposób prawidłowy. Jeszcze raz bowiem podkreślenia wymaga to, że sama biegła przyznaje, że cena takich nieruchomości jaka jest przedmiotem oszacowania w tej sprawie jest "nieporównywalnie niższa" od działek budowlanych. Dodatkowo zauważyć należy, że jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy, ustaliła ona, że nieruchomość skarżących nie ma żadnych wad ani zalet wykraczających poza cechy (z czym w świetle wyżej przedstawionych okoliczności, zdaniem Sądu trudno się zgodzić), nadto, że nieruchomość ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i do znajdującej się w tej drodze kanalizacji. Tymczasem jak podnoszą skarżący, ich nieruchomość nie przylega bezpośrednio do ulicy Ł., lecz oddziela ją od niej działka należąca do osób trzecich. Potwierdza to znajdująca się w aktach mapa, z której wynika, że na całej szerokości działki nr [...] pomiędzy tą działką a drogą znajduje się działka nr 309/2. W związku z tym zasadny wydaje się zarzut, że biegła z naruszeniem § 40 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej tej okoliczności nie uwzględniła. Zasadnie również skarżący podnoszą, że przy ustalaniu wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych działek przyjmowanych do porównania istotne jest, czy do tych działek był doprowadzony gaz oraz ewentualnie jeszcze jakieś media czy też nie. O ile bowiem faktycznie nieruchomość skarżących nie ma dostępu do gazu, a działki wzięte do porównania taki dostęp miały, okoliczność ta powinna wpływać na skorygowanie ceny. Tymczasem biegła nie ustalała czy zachodzą jakieś różnice między nieruchomościami w zakresie ich dostępu do infrastruktury technicznej – poza różnicą dotyczącą dostępu do kanalizacji. Ponieważ operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty, o której mowa w art. 143 i następnych ugn, powinien on w sposób niebudzący wątpliwości wykazywać nie tylko to, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, ale także o ile ta wartość wzrosła. Od tego bowiem jest uzależniona wysokość opłaty adiacenckiej. Zdaniem Sądu, z naruszeniem art. 7, 8, 77 § 80 kpa oraz zacytowanych na wstępie przepisów ugn jak też § 40 rozporządzenia z 21 września 2004 r. organy w tej sprawie uznały, że sporządzony operat jest prawidłowy i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty. Dlatego też zarówno zaskarżona decyzja jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji podlegały uchyleniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.). Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi zauważyć należy, że skarżący nie kwestionują faktu, że są właścicielami nieruchomości położonej w S. przy ul. Ł., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 309/3, dlatego też nie wydaje się istotne dla sprawy ustalenie numeru księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości i treści znajdujących się w niej wpisów; w każdym bądź razie autorzy skargi nie wskazują jakie istotne dla sprawy okoliczności z księgi tej miałyby wynikać. Jak wynika z zacytowanego na wstępie art. 146 ust. 3 ugn w wersji obowiązującej w dacie wydania zaskarżonej decyzji ( zacytowana w skardze wersja tego przepisu obowiązuje w stosunku do spraw wszczętych po 22 sierpnia 2017 r., stosownie do art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. z 2017 r., poz. 1509, zgodnie z którym do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i art. 145 ust. 2 ustawy zmienianej w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe oraz art. 10 pkt 2 tej ustawy, zgodnie z którym ustawa wchodzi w życie z dniem 1 września 2017 r. z wyjątkiem m.in. art. 1 pkt 22 - którym znowelizowano art. 146 ust. 3 ugn - który wchodzi w życie po upływie 14 dni od dna ogłoszenia), wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Dlatego też biegła mogła przyjąć za podstawę ustalenia tej wartości ceny wynikające z transakcji zarówno z 2016 r. jak i z lat wcześniejszych (ceny te zostały przez nią skorygowane – str. 15 operatu). Ponownie rozpoznając sprawę organ winien zlecić sporządzenie nowego operatu, w którym zostaną wyeliminowane wskazane wyżej nieprawidłowości. W szczególności rzeczoznawca powinien w sposób prawidłowy określić stan wycenianej nieruchomości tak, aby przy ustalaniu jej wartości w przypadku przyjmowania do porównania cen transakcyjnych uwzględnić ceny nieruchomości do niej podobnych.