II SA/Ke 364/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 sierpnia 2018r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia 12 kwietnia 2018 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy nr [...] z dnia 30 stycznia 2018 r. ustalającą M. i A. małż. R., będącym w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej sieci kanalizacyjnej właścicielami nieruchomości położonej w B., nr ewid. 172/21 o pow. 0,1525 ha, opłatę adiacencką stanowiącą 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaka nieruchomość ma po ich wybudowaniu, tj. z tytułu budowy sieci kanalizacyjnej sanitarnej w B., w wysokości 2.850, 60 zł. W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy. Burmistrz Miasta i Gminy wydając opisaną na wstępie decyzję z dnia 30 stycznia 2018 r. powołał w podstawie prawnej m.in. art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ("ugn") oraz uchwałę Rady Miejskiej nr [...] z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie udziału mieszkańców gminy w budowie infrastruktury technicznej z ograniczeniem do inwestycji w zakresie wodociągów i kanalizacji, ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie gminy . W odwołaniu M. R. zarzucił naruszenie art. 7, art. 84 i art. 94 Konstytucji RP oraz niezastosowanie się do zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego . Wskazał na niewyjaśnienie dużych rozbieżności między wartością 1 m² nieruchomości ustaloną przy odszkodowaniu za zajęty przez Gminę grunt, a wartością ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ odwoławczy, przywołując stosowne orzecznictwo NSA, wyjaśnił, że w niniejszej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 145 ust. 1 ugn będzie – w świetle art. 148b ust. 1 ugn, art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków oraz art. 57 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ("Pb") – data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania kanalizacji sanitarnej, ustalona wg przepisów prawa budowlanego. Protokolarny odbiór końcowy kanalizacji sanitarnej nastąpił w dniu 30 stycznia 2015 r., co oznacza, że zawiadomienie o zakończeniu robót budowlanych, którego data jest nieznana, musiało nastąpić później. W konsekwencji, w świetle art. 54 Pb, warunki do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej zaistniały po 30 stycznia 2015 r. Trzyletni termin do wydania decyzji, o którym mowa w art. 145 ugn upłynął więc z dniem 30 stycznia 2018 r., kiedy to została wydana decyzja organu I instancji. Organ wyjaśnił, że podawana przez M. R. data faktycznego podłączenia nieruchomości nr 172/21 do kanalizacji sanitarnej, tj. 28 października 2014 r. nie jest tożsama z możliwością korzystania z tej kanalizacji. Z omawianego urządzenia można bowiem korzystać dopiero po upływie terminu do zgłoszenia sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 Pb). Podstawą do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w niniejszej sprawie był operat szacunkowy z dnia 24 lipca 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. W operacie zastosowano podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji wyceniono na kwotę 128.456 zł, przyjmując wartość 1 m² w kwocie 73,31 i stosując współczynnik korygujący 1,149. Wartość nieruchomości po wybudowaniu kanalizacji wyceniono na kwotę 137.958 zł, przyjmując wartość 1 m² w tej samej kwocie i stosując współczynnik korygujący 1,234. Różnica między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji wyniosła więc 9.502 zł. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynikająca z uchwały z dnia 28 listopada 2008 r., nr [...], wynosi 30% tej różnicy, co daje kwotę 2.850,60 zł. Rzeczoznawca majątkowy w wyjaśnieniach z dnia 15 stycznia i 23 marca 2018 r. odniósł się do wątpliwości Kolegium co do sposobu dokonania wyceny, wskazując, ze przyjęty przez niego algorytm najwłaściwiej odzwierciedla wartości rynkowe nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń. Wyjaśnił, że strona, która nie zgadza się z operatem sporządzonym na zlecenie organu powinna przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) lub inny operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Na koniec Kolegium poinformowało, że zgodnie z art. 147 ust. 1 ugn opłata adiacencka może być rozłożona na raty. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach A. R. powołując się na art. 127 § 3 w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 145 § 1 pkt 5 Kpa wniosła o uchylenie decyzji Kolegium, jako wydanej na podstawie uchwały niezgodnej z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę (...) oraz ustawą o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca podniosła, że pismem z dnia 10 stycznia 2017 r. Burmistrz, powołując się na uchwałę nr XXVI/80/08, niejako "zastraszył" adresatów, że osoby, które nie wpłacą "dobrowolnie" 2000 zł na rachunek Urzędu Miasta i Gminy zostaną "ukarane" nałożeniem opłaty adiacenckiej. Sprawą zainteresował się UOKiK delegatura w Łodzi, nakazując Burmistrzowi wycofanie się z tych nielegalnych praktyk i zwrot pieniędzy. Burmistrz dopuścił się więc naruszenia art. 7, art. 8, art. 31 § 2, art. 32 i art. 94 Konstytucji RP oraz art. 6 Kpa. Dalej skarżąca podniosła, że wycena nieruchomości w związku z oddaniem pod budowę drogi różni się diametralnie od wyceny tej samej nieruchomości na potrzeby opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, pomimo wytłumaczenia w teorii i sprawdzenia go pod względem zgodności z prawem budzi więc wciąż wiele wątpliwości. Przede wszystkim nie wyjaśniono, dlaczego cena za 1 m² działki wydzielonej pod budowę drogi jest prawie dwukrotnie niższa niż cena w operacie szacunkowym, przed wybudowaniem kanalizacji. Ponadto, przed oddaniem części działki pod drogę (75 m²) i przed budową kanalizacji działka miała powierzchnię 1600, a nie 1525 m². W związku z tym wyliczenia kształtowałyby się inaczej. Zdaniem skarżącej w operacie szacunkowym nie uwzględniono ponadto nakładów własnych poniesionych w ramach inwestycji i nie uwzględniono, że kanalizacja przechodzi przez działkę, co de facto obniża jej wartość. W odniesieniu do daty oddania przedmiotowej kanalizacji do użytkowania skarżąca podniosła, że skoro do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie funkcjonowało, to nielegalnie były pobierane opłaty za jego użytkowanie. Na koniec skarżąca wskazała na naruszenie art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 Kpa i zaakceptowanie błędnych ustaleń stanu faktycznego bez wyczerpującego rozpoznania całości materiału dowodowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W dniu 17 lipca 2018 r. skarżąca złożyła 4 pisma zatytułowane "Wniosek dowodowy". W jednym z nich wniosła o wyjaśnienie, z jakich powodów organ mataczy w kwestii przedawnienia sprawy, na dowód czego załączyła kserokopię "Protokołu włączenia do kanalizacji wodociągu" z dnia 28 października 2014 r., fakturę VAT na wykonanie przyłącza kanalizacyjnego z dnia 31 października 2014 r. wraz z dowodem wpłaty kwoty 225 zł oraz umowę o zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków zawartą w dniu 31 października 2014 r. pomiędzy Zakładem Usług Komunalnych Sp. z o.o. a M. R.. W pozostałych pismach skarżąca wniosła o: wyjaśnienie, dlaczego uchwała nr [...] jest niezgodna z prawem, narusza art. 32 Konstytucji RP; dowód z opinii biegłego na okoliczność, dlaczego ten sam grunt zajęty pod drogę i na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej cechują tak duże rozbieżności cenowe (45 i 73 zł za 1 m²); przedstawienie listy mieszkańców B., którzy wnieśli opłatę adiacencką, tych, którzy uiścili dobrowolną opłatę i tych, którzy nie wnieśli żadnej opłaty. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa). Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa). Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 143-148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.), dalej "ugn". W dniu 23 sierpnia 2017 r. weszła w życie część przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1509), m.in. art. 1 pkt 21-23, które nadały nowe brzmienie przepisom odpowiednio art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 3 i art. 148 ust. 4 ugn. W art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej przewidziano jednak, że do postępowań, o których mowa m.in. w art. 145 ust. 2 ugn, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ugn pod pojęciem "opłaty adiacenckiej" należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. W art. 144 ust. 1 ugn zawarto zasadę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei stosownie do art. 143 ust. 2 ugn, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Przepis art. 145 ust. 1 ugn stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw). Zgodnie z art. 146 ust. 1-3 ugn (w zw. z art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej) ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W świetle przywołanych przepisów ustalenie opłaty adiacenckiej uzależnione jest od: stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej, wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową tego urządzenia, zachowania dla wydania decyzji ustalającej terminu trzyletniego (który należy liczyć od dnia stworzenia warunków), obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. O ile zatem zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że na skutek wykonania, na podstawie decyzji Starosty nr [...] z dnia 19 maja 2008 r., kanalizacji sanitarnej z przyłączami, pompowniami ścieków i zasilaniem energetycznym dla miejscowości B. i S., nieruchomość stanowiąca własność skarżącej i jej męża, tj. działka nr 172/21 o pow. 0,1525 ha, uzyskała warunki podłączenia do tej infrastruktury. Skarżąca kwestionuje natomiast samą zasadność ustalenia opłaty adiacenckiej, twierdząc, że nie została ona ustalona w stosunku do wszystkich właścicieli nieruchomości w związku z budową kanalizacji, kwestionuje wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, wreszcie kwestionuje datę oddania kanalizacji do użytkowania. Jeśli chodzi o pierwszy zarzut to kwestia, czy Burmistrz Miasta i Gminy ustalił opłatę adiacencką w stosunku do wszystkich właścicieli nieruchomości w związku z budową przedmiotowej infrastruktury nie ma wpływu na rozstrzygnięcie. Organy wykazały zaistnienie materialnoprawnych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. Z przywołanych regulacji nie można wywieść normy, która wykluczałaby ustalenie opłaty adiacenckiej w sytuacji nieustalenia jej w stosunku do wszystkich właścicieli nieruchomości przyłączanych do infrastruktury technicznej w ramach tego samego zadania inwestycyjnego. Innymi słowy, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Ponadto, przepisy ugn wyposażają organ gminy w luz decyzyjny co do wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jeśli zaś chodzi o kwestię zgodności z prawem (ustawami, Konstytucją RP) uchwały Rady Miejskiej nr [...] z dnia 28 listopada 2008 r. w sprawie udziału mieszkańców gminy w budowie infrastruktury technicznej z ograniczeniem do inwestycji w zakresie wodociągów i kanalizacji, ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie gminy , to uchwała ta, jako akt prawa miejscowego, obowiązuje w porządku prawnym na terenie gminy i może być kwestionowana tylko w odrębnej skardze, w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. z 2018 r., poz. 994 ze zm.). Odnosząc się do zarzutu wadliwej wyceny nieruchomości podkreślić należy, że stosownie do art. 146 ust. 1a ugn, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn. W niniejszej sprawie skarżąca nie podjęła próby podważenia merytorycznej zawartości operatu z punktu widzenia wiadomości specjalnych poprzez przedłożenie własnego kontroperatu bądź poddanie operatu rzeczoznawcy ocenie organizacji zawodowej. Zaniechanie to nie pozwala organom i Sądowi na kwestionowanie mocy dowodowej operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z punktu widzenia wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z dnia 14 marca 2007 r. sygn. I OSK 322/06; z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. I OSK 136/10; z dnia 7 grudnia 2012 r., sygn. I OSK 1434/11; z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12). Natomiast z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie innych kryteriów oceny operat nie budzi zastrzeżeń. W operacie przedstawiono przeznaczenie wycenianej nieruchomości przewidziane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa B. zatwierdzonym uchwałą z dnia 30 sierpnia 2013 r. nr [...]; symbol MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej). Wycena została określa według stanu nieruchomości na dzień przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, tj. 29 stycznia 2015 r., i na dzień po stworzeniu warunków technicznych do podłączenia nieruchomości do nowo wybudowanej infrastruktury, tj. 30 stycznia 2015 r. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Analizie poddano 13 transakcji nieruchomościami podobnymi na terenie gminy w latach 2015-17. Dla wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji rzeczoznawca majątkowy ustalił następujące cechy: sąsiedztwo – dobre, powierzchnia – zła, kształt – dobry, dostęp komunikacyjny – dobry, wyposażenie w infrastrukturę techniczną i wodną – dobre, wyposażenie w infrastrukturę kanalizacyjna – złe. Po wybudowaniu kanalizacji zmianie uległa ocena cechy "wyposażenie w infrastrukturę kanalizacyjną" – na dobre. Wartość 1 m² powierzchni działki, wynosząca przed i po wybudowaniu kanalizacji 73,31 zł, została pomnożona przez współczynnik korygujący 1,234, co dało wzrost wartość nieruchomości o 9.502 zł. W piśmie z dnia 15 stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że na podstawie analizy uwarunkowań rynkowych, informacji z agencji obrotu nieruchomościami oraz analizy preferencji nabywców nieruchomości podobnych ustalono wartości procentowe wag cech nieruchomości wypływających na wartość poszczególnych transakcji, w tym wpływ uzbrojenia w instalację kanalizacyjną. Podstawowym zarzutem do sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego jest to, że cena 1 m² nieruchomości wyliczona na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej różni się niemal dwukrotnie od ceny 1 m² wyliczonej w postępowaniu dotyczącym zajęcia części działki pod drogę. Sama tego rodzaju rozbieżność nie stanowi jednak podstawy do podważenia merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest odrębnym postępowaniem administracyjnym, w którym sporządzony jest odrębny operat szacunkowy, tylko na potrzeby tego postępowania. Okoliczność, że wycena 1 m² działki w tym postępowaniu różni się od wyceny w sprawie zajęcia części gruntu pod drogę nie może być więc traktowana w kategoriach uzasadnionych wątpliwości co do merytorycznej zawartości operatu szacunkowego. W ocenie Sądu opinia rzeczoznawcy majątkowego przedstawia się jako pełna, wszechstronnie i szczegółowo uzasadniona, sporządzona z zachowaniem wymogów wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Z jej treści nie wynikają wątpliwości odnośnie przyjętych metod i sposobu wyceny, w tym doboru transakcji. Poszczególne składniki opinii wyczerpują nakazany ustawowo zakres operatu, który realizuje ponadto unormowane ustawowo wymogi treści operatu. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Jak podkreślono wyżej, ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. Jedynie kontroperat lub ocena organizacji zawodowej, w których rozbieżność co do wartości 1 m² gruntu na potrzeby dwóch różnych postępowań zostałaby uznana za okoliczność rzutującą na wycenę nieruchomości, umożliwiłaby podważenie merytorycznej zawartości operatu sporządzonego w niniejszej sprawie. Chybiony jest również zarzut dotyczący przyjęcia do wyceny na datę przed wybudowaniem kanalizacji działki o powierzchni 1525 m². Rzeczoznawca majątkowy nie mógł przyjąć na tę datę powierzchni 1600 m², jaką działka miała przed zajęciem jej części pod drogę, ponieważ sprawa dotyczyła ustalenia opłaty adiacenckiej dla działki o pow. 1525 m², a przyjęcie różnych powierzchni nieruchomości sprawiłoby, że w istocie organ dysponowałby wycenami dwóch różnych nieruchomości. Niezasadny jest również zarzut wskazujący na inną niż ustalił organ datę oddania przedmiotowej kanalizacji do użytkowania. Z protokołu odbioru końcowego i przekazania do użytku (eksploatacji) inwestycji pn. "Budowa kanalizacji sanitarnej z przykanalikami, pompowniami ścieków i zasilaniem energetycznym dla miejscowości M., B., S." z dnia 30 stycznia 2015 r. wynika, że roboty wykonane zostały w okresie od 28 grudnia 2010 r. do 26 stycznia 2015 r. Z dniem podpisania protokołu odbioru Komisja zwołana przez Burmistrza Miasta i Gminy przyjęła inwestycję od wykonawcy. Warunkiem przystąpienia do użytkowania było jeszcze zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu budowy, stosownie do art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dacie zawiadomienia, o ile w ciągu 21 dni od zawiadomienia organ ten nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W rozpoznawanej sprawie data złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy nie została ustalona, tym niemniej zawiadomienie musiało nastąpić po dacie odbioru. Nie ma zatem wątpliwości, że decyzja organu I instancji z dnia 30 stycznia 2018 r. wydana została przed upływem 3 lat od dnia, w którym przystąpienie do użytkowania kanalizacji stało się prawnie możliwe. Tym samym organ dochował terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej określonego w art. 145 ust. 2 ugn w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Do skargi dołączono kserokopię protokołu włączenia nieruchomości skarżącej i jej męża do kanalizacji wodociągu z dnia 28 października 2014 r., co jednak nie oznacza, że w tej dacie prawnie możliwe było przystąpienie do jej użytkowania. Z wybudowanego urządzenia można było bowiem legalnie korzystać dopiero po upływie terminu do wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Protokół z dnia 28 października 2014 r potwierdza jedynie faktyczne podłączenie nieruchomości do kanalizacji. Z przedstawionych przez skarżącą dokumentów nie wynika natomiast by przedmiotowa kanalizacja była użytkowana już od dnia 28 października 2014 r. Opłata w kwocie 225 zł została wniesiona za "wykonanie przyłącza", a nie korzystanie z sieci. W szczególności, skarżąca nie przedstawiła dowodów na to, że już od dnia 28 października 2014 r. płaciła rachunki za dostarczanie wody i odprowadzanie ścieków wynikające z umowy z dnia 31 października 2014 r. W świetle powyższego stwierdzić należy, że opłata adiacencka w rozpoznawanej sprawie została ustalona prawidłowo, w oparciu o odpowiadający przepisom prawa operat szacunkowy, z uwzględnieniem obowiązującej w dacie stworzenia warunków do podłączenia do kanalizacji uchwały Rady Miejskiej w b w sprawie (...) ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej na terenie gminy . W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.