II SA/Ke 576/09

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek,, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 listopada 2009r. sprawy ze skargi M. C na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 104 k.p.a. w związku z art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań M. C. i Burmistrza Miasta i Gminy od decyzji Starosty z dnia [...] znak: [...], ustalającej odszkodowanie z tytułu zajęcia pod drogę publiczną nr 1527001 p/n "K." nieruchomości, położonych w gminie, obręb M., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki: Nr 270/2 o pow. 0,1700 ha i Nr 398 o pow. 0,4500 ha. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym. Wojewoda, decyzją z dnia 28.06.2007r. Znak:IG.X.7724/3-31/06 uchylił decyzję Starosty z dnia 5.06.2006r. Znak:GN.I.7222-1-19/06 ustalającą odszkodowanie dla M. C. i A. C., odpowiednio do udziałów posiadanych w w/w nieruchomościach, z tytułu zajęcia pod drogę publiczną nr 1527001 p/n "K.", wskazując na konieczność przeprowadzenia rozprawy administracyjnej i uzupełnienia opinii szacunkowej, stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania. W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, Starosta , decyzją z dnia 10.03.2009r. Znak: GN.I.7222-1-19/06, ustalił odszkodowanie na rzecz M. C. i A. C.. Od powyższej decyzji odwołał się M. C. oraz Burmistrz Miasta i Gminy . Utrzymując w mocy ponownie podjętą decyzję organu I instancji Wojewoda podniósł, iż Starosta ustalił odszkodowanie z tytułu zajęcia pod drogę publiczną nieruchomości, nabytych z dniem 1.01.1999r. przez Gminę, na podstawie deklaratoryjnej, decyzji Wojewody z dnia 27.09.2004r. Znak SP.III.7729-382/03 oraz według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości (art. 129 ust. 1, 130 ust. 2 i 132 ustawy z dnia 21wrześnu 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2063 ze zm.) w związku z art. 73 ust. 5 ustawy powołanej w sentencji decyzji. W myśl tych przepisów, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego (co wyklucza możliwość negocjacji), który zobowiązany jest określić wartość nieruchomości wg stanu na dzień wejścia w życie w/w ustawy z dnia 13 października 1998 r. tj. na dzień 29 października 1998 r. i według aktualnych cen nieruchomości na lokalnym rynku w dacie wydania decyzji o odszkodowaniu, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami, poczynionymi po utracie przez osoby uprawnione prawa własności gruntu. Przy ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości będących przedmiotem wyceny: tj. działek Nr 270/2 i Nr 398, rzeczoznawca majątkowy nie pominął w operacie opisania także ich sąsiedztwa (rozdz. opis i określenie stanu nieruchomości str.: 8, 10 i 11). W operacie szacunkowym wziął pod uwagę w szczególności rodzaj działek, ich położenie, sposób użytkowania, aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości o zbliżonych parametrach, ich przeznaczenie - zgodnie z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunkami zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą Nr XV/97/07 Rady Miejskiej z dnia 29.11.2007 i w związku z utratą ważności z końcem 2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, wymienioną w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W podejściu tym wartość nieruchomości określa się przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne z uwzględnieniem cech różniących te nieruchomości. Ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z przepisem § 36 ust. 5 w/w rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., stosowanym przy określeniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalania odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 5 w/w ustawy. Za nieruchomości porównywalne posłużyły działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z przewagą zabudowy zagrodowej oraz tereny użytkowane rolniczo na terenie gminy . Organ odwoławczy podniósł także, iż błędne powołanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 w/w rozporządzenia ( nie dotyczącego gruntów zajętych pod drogi publiczne już istniejące, jaką jest istniejąca droga gminna Nr 1527001), nie miało istotnego wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej spawie. W wycenie nieruchomości, oznaczonych jako działki: nr 270/2 i nr 398, wartość nieruchomości została ustalona w wyniku badania rynku lokalnego w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego, zgodnie z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych. Wartość rynkową nieruchomości ustalono stosownie do w/w przepisów nie przewidujących negocjacji, jak również bez uwzględnienia w wartości nieruchomości "nakładów", utożsamionych błędnie przez odwołującego - Burmistrza Miasta i Gminy z kosztem przeprowadzonego przez gminę remontu drogi gminnej Nr 152007, w 2002r. (po powodzi w 2001 r.). Organ wskazał także, iż niezasadny jest zarzut M. C. dotyczący nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego faktu, że nieruchomość oznaczona jako działka Nr 270/2, częściowo przebiega przez charakteryzujące się wysokimi walorami działki: Nr 272, Nr 320/1 i Nr 120/3, z których ostatnia, jak ustalił organ w trakcie postępowania, nie jest wykazana w ewidencji gruntów i budynków. Biegły nie odnosił się do w/w działek, ponieważ nie stanowiły one przedmiotu obrotu cywilnoprawnego na monitorowanym rynku lokalnym. Odnosząc się natomiast do zawartego w odwołaniu M. C., wniosku dotyczącego "zmiany rzeczoznawcy majątkowego" z uwagi na to, iż sporządzona przez niego wycena nieruchomości zawiera "błędy i nieścisłości" organ podkreślił, że stwierdzenie to nie jest zasadne, ze względu na eksponowanie przez skarżącego przede wszystkim walorów działek sąsiednich, które nie były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. O wyłączeniu rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, stanowi mający również zastosowanie do biegłego, art. 24 k.p.a. wymieniający przesłanki wyłączenia, w związku z art. 84 § 2 k.p.a. i art. 176 ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te jednak dotyczą etapu wyłonienia rzeczoznawcy majątkowego w toczącym się postępowaniu administracyjnym, tj. sytuacji istniejącej w postępowaniu przed organem I instancji, poprzedzającej sporządzenie operatu szacunkowego. Mając na uwadze sporne interesy stron tego postępowania, których organ I instancji nie zdołał wyjaśnić, pomimo przeprowadzonych dwóch rozpraw administracyjnych, w tym jednej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, organ odwoławczy podjął próbę ostatecznego wyjaśnienia problematycznych kwestii, przeprowadzając w dniu 3.06.2009r. rozprawę administracyjną, podczas której odwołujący podtrzymali zarzuty w zakresie wyceny nieruchomości oraz zawarte w odwołaniach stanowiska dotyczące decyzji. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu M. C. wyjaśnił, że sporządził operat szacunkowy w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i postanowienia studium uwarunkowań przestrzennych podkreślając, a także, iż w trakcie sporządzania operatu, skoncentrował się na nieruchomościach, będących przedmiotem wyceny. Nadmienił, iż do porównania brane były transakcje z dostępnych w Starostwie m aktów notarialnych. Odnosząc się do zarzutu Burmistrza Miasta i Gminy w zakresie podwyższenia o 50 % ceny gruntów, rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że podwyższając cenę, zastosował § 36 ust.2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (...), ponieważ nieruchomości objęte wyceną położone są na terenach zalewowych, znacznie obniżających walory związane z ich wykorzystaniem. Z kolei w piśmie z dnia 11.07.2009r. rzeczoznawca majątkowy podkreślił, że sporządzony operat szacunkowy odpowiada postanowieniom obowiązującego aktualnie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Uzasadniając szczegółowiej parametry dotyczące wyceny działki Nr 398, biegły odniósł się również do zarzutu M. C. w zakresie nie ustosunkowania się do zlokalizowanego w pobliżu wycenianych nieruchomości, "kompleksu działek rekreacyjnych ogrodzonych z zabudową domów letniskowych" podnosząc, iż według postanowień Studium Uwarunkowań (...), część w/w działki Nr 398, przylega do terenów oznaczonych jako obszary głównych i bocznych dolin rzecznych w terenach zalewowych, terenów zieleni otwartej planowanej w terenach zalewowych, nie traktowanych jako rekreacyjnego. W przedstawionym stanie prawnym i faktycznym, organ uznał, że wysokość odszkodowania została określona zgodnie z obowiązującymi przepisami, a zarzuty M. C. i Burmistrza Miasta i Gminy nie zasługują na uwzględnienie. Decyzję organu odwoławczego zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach M. C. domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skarżący podkreślił, że nie zostały uwzględnione jego zarzuty, przedstawione w odwołaniu od decyzji Starosty oraz podniósł, iż odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o nieprawidłowo wykonaną wycenę nieruchomości. W ocenie skarżącego naruszone także zostały przepisy k.p.a., gdyż nie wyjaśniono wszystkich wątpliwości dotyczących prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.),zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, bądź przepisów postępowania w stopniu, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Przedmiotem oceny sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość należnego skarżącemu odszkodowania z tytułu zajęcia nieruchomości, położonych w gminie , obręb M., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki: Nr 270/2 o pow. 0,1700 ha i Nr 398 o pow. 0,4500 ha pod drogę publiczną - drogę gminną. Stosownie do art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Nie jest kwestionowane, że nieruchomości objęte decyzją stały się z dniem 1.01.1999 własnością Gminy , na podstawie deklaratoryjnej decyzji Wojewody z dnia 27.09.2004 r. Znak SP.III.7729-382/03 . Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.)., odsyłający przy ustalaniu odszkodowania do przepisów ustawy z dnia 21 wrześniu 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2063 ze zm.), zwanej dalej ustawą oraz wydanego na podstawie tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako rozporządzenie. Stosownie bowiem do art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające(...) odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 (czyli odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne) będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości, złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. W tym miejscu wymaga wskazania, iż art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające kilkakrotnie stanowił przedmiot oceny Trybunału Konstytucyjnego. Wyrokiem z dnia 14 marca 2000 r., P 5/99 (OTK 2000, nr 2, poz. 60), Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż art. 73 ust. 1 i 5 ustawy - Przepisy wprowadzające jest zgodny z art. 21 ust. 2 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny uznał, że przyjęta w art. 73 ust. 5 przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację metoda określania wartości wywłaszczonej nieruchomości, stanowiąca jeden z materialnych elementów odszkodowania należnego byłym właścicielom (zdeterminowanego przede wszystkim treścią aktualnie obowiązującego art. 73 ust. 4 ustawy), może być oceniana, jako mieszcząca się w granicach swobody wyznaczonej ustawodawcy kryteriami mieszczącymi się w pojęciu "słusznego odszkodowania". Z kolei w wyroku z dnia 20 lipca 2004r., SK 11/02 (OTK-A 2004/7/66) orzekającym o zgodności art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające (...) z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, Trybunał Konstytucyjny wskazał, iż art. 73 ust. 4 ustawy tworzy mechanizm regulujący wywłaszczanie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne, który powoduje pewne ograniczenie ekwiwalentności odszkodowania. Prowadzi do tego zarówno odsunięcie w czasie możliwości złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania, ograniczenie okresu dochodzenia roszczenia, jak też brak określenia terminu zapłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz wyłączenie z zakresu czasowego waloryzacji okresu między dniem utraty własności, a dniem ustalenia wysokości odszkodowania. W ocenie Trybunału Konstytucyjnego rozwiązanie to jednakże pozostaje w granicach wyznaczonych przez konstytucyjny wymóg przyznania słusznego odszkodowania, którego słuszność mierzy się nie tylko interesami podmiotu wywłaszczanego, lecz również znanymi ustawodawcy możliwościami władzy publicznej w zakresie sprostania wymaganiom związanym z uregulowaniem sytuacji prawnej nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Natomiast w wyroku z 19 maja 2009r. sygn. akt. K 47/07 Trybunał Konstytucyjny orzekł, iż: 1/. § 36 ust. 5 w związku z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 oraz z 2005 r. Nr 196, poz. 1628) jest zgodny z art. 92 ust. 1 w związku z art. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i Nr 281, poz. 2782, z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459, z 2006 r. Nr 104, poz. 708 i Nr 220, poz. 1600 i 1601, z 2007 r. Nr 69, poz. 468 i Nr 173, poz. 1218, z 2008 r. Nr 59, poz. 369 i Nr 220, poz. 1412 oraz z 2009 r. Nr 19, poz. 100 i Nr 42, poz. 335 i 340); 2/. § 36 ust. 5 w związku z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia powołanego w punkcie 1 nie jest niezgodny z art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 i Nr 162, poz. 1126, z 2000 r. Nr 6, poz. 70, Nr 12, poz. 136, Nr 17, poz. 228, Nr 19, poz. 239, Nr 52, poz. 632, Nr 95, poz. 1041 i Nr 122, poz. 1312, z 2001 r. Nr 45, poz. 497, Nr 100, poz. 1084, Nr 111, poz. 1194 i Nr 145, poz. 1623 oraz z 2009 r. Nr 31, poz. 206). Na gruncie rozpoznawanej sprawy przedmiotem sporu jest wysokość ustalonego przez organy odszkodowania. Skarżący kwestionuje jego wysokość twierdząc, iż jest zbyt niskie oraz podnosząc, iż operat szacunkowy zawiera " rażące nieprawidłowości". Wbrew zarzutom skargi stanowisko organów obu instancji jest prawidłowe. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy, ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Tak więc, podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy. Stanowi on dowód tego, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, która z kolei stanowi podstawę określenia wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 134 ustawy ustalenie odszkodowania (z zastrzeżeniem art. 135) stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 ustawy). Takie brzmienie tych przepisów oznacza, iż proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 zd. 1). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy). Z kolei art. 154 ust. 1 ustawy, uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym oraz danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu ( ust. 2). Natomiast szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogę publiczną zawiera § 36 w/w rozporządzenia. Bezspornym w sprawie jest, iż przedmiotowe działki nie zostały wydzielone pod nową drogę, lecz zajęte pod drogę publiczną. Trafnie zatem organ odwoławczy podniósł, iż błędne jest powołanie przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 w/w rozporządzenia ( nie dotyczącego gruntów zajętych pod drogi publiczne już istniejące, jaką jest droga gminna Nr 1527001). Okoliczność ta jednak nie miała istotnego wpływu na treść rozstrzygnięcia w niniejszej spawie. Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wziął pod uwagę w szczególności rodzaj działek, ich położenie, sposób użytkowania, aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości o zbliżonych parametrach, ich przeznaczenie - zgodnie z postanowieniami studium uwarunkowań i kierunkami zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą Nr XV/97/07 Rady Miejskiej z dnia 29.11.2007 , w związku z utratą ważności z końcem 2003 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biegły określił wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, wymienioną w przepisach rozporządzenia. W podejściu tym wartość nieruchomości określa się przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne z uwzględnieniem cech różniących te nieruchomości. Z treści operatu oraz akt sprawy wynika, iż ustalenie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu o ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do przedmiotowych nieruchomości, zgodnie z § 36 ust. 5 rozporządzenia, stosowanym przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalania odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 5 ustawy. Za nieruchomości porównywalne posłużyły działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z przewagą zabudowy zagrodowej oraz tereny użytkowane rolniczo na terenie gminy . Wartość przedmiotowych nieruchomości została ustalona, w wyniku badania rynku lokalnego w okresie 2 lat poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego, zgodnie z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych. Słusznie organ odwoławczy podniósł w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, iż obowiązujące przepisy, nie przewidują przy szacowaniu nieruchomości trybu negocjacji. W konsekwencji trzeba zatem zgodzić się z organem, iż operat szacunkowy został sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami i z zasadami wynikającymi ze standardów zawodowych. Wbrew zarzutom skargi, rzeczoznawca majątkowy w trakcie postępowania ustosunkował się do zarzutów zawartych w odwołaniu skarżącego składając ustne ( rozprawa w dniu 3.06.2009r.) i pisemne wyjaśnienia do opinii. W piśmie z dnia 11.07.2009r. biegły podkreślił, że sporządzony przez niego operat szacunkowy odpowiada postanowieniom obowiązującego aktualnie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy. Według postanowień Studium Uwarunkowań (...), część działki Nr 398, przylega do terenów oznaczonych jako obszary głównych i bocznych dolin rzecznych w terenach zalewowych, terenów zieleni otwartej planowanej w terenach zalewowych, nie traktowanych jako rekreacyjnego. Natomiast odnośnie kwestii nieuwzględnienia wniosku strony dotyczącego "zmiany rzeczoznawcy majątkowego" z uwagi na to, że sporządzona przez niego wycena nieruchomości zawiera "błędy i nieścisłości", należy podkreślić, iż organ odwoławczy obowiązany byłby do wystąpienia z wnioskiem o sporządzenie takiego operatu wyłącznie w sytuacji, gdyby powziął z urzędu bądź w wyniku twierdzeń strony wątpliwości, iż sporządzony operat zawiera błędy, pomyłki lub niejasności, które pozbawiają go wartości dowodowej. Z akt sprawy wynika natomiast, iż taka sytuacja w sprawie niniejszej nie zachodziła. Organ przeprowadził postępowanie dowodowe zgodnie z wymogami procedury administracyjnej, szczegółowo odnosząc się do wszystkich dowodów zebranych w toku postępowania (w szczególności operatu szacunkowego), a w uzasadnieniu decyzji wyczerpująco odnosząc się do zarzutów strony skarżącej. Z uwagi na powyższe okoliczności faktyczne i prawne, samo subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za przedmiotowe nieruchomości jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu ( por. uzasadnienie wyroku WSA w Lublinie z 30.10.2008r. sygn. akt II SA/Ke 527/08 LEX nr 499789). Jak wynika z akt sprawy, organ przedstawił biegłemu wszystkie zarzuty strony skarżącej kierowane pod adresem operatu szacunkowego. W odpowiedzi uzyskał i ustne i pisemne stanowisko autora operatu szacunkowego. Nadto organ odwoławczy obszernie wypowiedział się odnośnie prawidłowości sporządzonego operatu, odnosząc się również do kwestii związanych z wnioskiem o wyłączenie biegłego. Jeśli natomiast w dalszym ciągu strona skarżąca chciała podważyć operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna jednak przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy (por. wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151 i wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587). Nie można natomiast nie zauważyć, iż możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani nie domagała się jej sporządzenia. Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.